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Adjudicação - plano de pagamentos

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  1.  # 1

    Boa tarde,
    Pelo que tenho visto aqui no forum , pouco se fala sobre este tema e quando se fala divaga-se um pouco (acho eu).
    Assim sendo exponho a minha realidade:

    Ando neste momento a receber diversos orçamento para terminar uma vivenda com tudo o que falta incluido (estamos a falar desde as instalações de elect., gas, agua, luz, rebocos, pinturas, caxilharias, pavimentos, tectos, etc, etc...)
    Já recebi alguns orçamentos, e sendo uma obra com a duração (segundo os orçamentos até agora recebidos) de aprox. 6 meses.
    A minha questão de fundo assenta com por um lado os excessivos adiantamentos versus risco do constructor. A titulo de exemplo vejo planos desta forma:

    1º Mês - 30%
    2º Mês - 20%
    3º Mês - 20%
    4º Mês - 20%
    5º Mês - 5%
    6º Mês - 5%

    Isto leva-me a concluir que os construtores não tem liquidez alguma e estão a auto-financiar-se, por outro lado eu como cliente olho para um construtor / Empreiteiro e denoto um risco elevadissimo... E de forma alguma o valor entregue é proporcional ao executado, pois não acredito que em 1 mês sejam concluidos 30% da obra e 2 meses 50%....

    Dai que mesmo assumido que efectue um pequeno adiantamento como seria um plano de entregas "razoável"?
    tendo como o prazo de conclusão de 6 meses?

    Obrigado,

    Paulo R.
    •  
      FD
    • 29 junho 2010

     # 2

  3.  # 3

    Para que possa ter um plano com o menor risco possível para si não pode este basear-se em tempos de trabalho mais sim em trabalhos executados.
    Assim comece por fazer uma lista o mais exaustiva possível dos trabalhos a realizar para que o possamos ajudar a distribuir o orçamento pelos diversos trabalhos
    Estas pessoas agradeceram este comentário: vitocril

  4.  # 4

    pribeiro,
    O pagamento a empreiteiros é dos assuntos mais debatidos aqui no Forum.

    Eu sou dos que defende que quem deve financiar a construção é o dono de obra, mas com condições.

    Não concordo com pagamentos em «prestações mensais».
    Se o empreiteiro meter lá um homem a trabalhar de vez em quando durante os primeiros 2 meses, você só lhe deverá pagar um valor proporcional ao trabalho produzido (e não 50% do orçamento!).

    Por isso, eu sou a favor de "autos de medição mensais" , a que serão abatidos a percentagem inicial (10 a 25% conforme a obra) e a percentagem final (5 ou 10%, conforme a obra).

    Isto é:
    Suponha uma obra com uma entrada inicial de 20% e uma retenção final de 5%.
    Se durante o primeiro mês for feito 50% do trabalho de pedreiro orçamentado em 8.000euros, você deverá pagar metade de 75% de 8.000,00eur, isto é, 3.000euros.

    Faz o mesmo para as várias parcelas (electricidade, pintura, etc., etc.), adiciona-as, e tem o valor a pagar mensalmente.

    Boa sorte.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: vitocril

  5.  # 5

    Olá pribeiro,

    Concordo com o zedasilva:
    "...Assim comece por fazer uma lista o mais exaustiva possível dos trabalhos a realizar..."

    E com o Luis K. W.:
    (...sou a favor de "autos de medição mensais"...)

    efectuando assim pagamentos mensais apenas dos serviços já prestados e materiais já aplicados em obra.

    cumps
    vitocril

  6.  # 6

    Desde já agradeço a todos pelo testemunho e link com info. muito util que desconhecia. Foi bastante util pois nesta altura do "campeonato" vou alterar os planos de pagamentos propostos pois posso dar algum tiro no pé.

    No que toca ao auto-financiamneto do constructor, acho que é um mau principio não ter capital para gerir nas obras, bem como fundo de maneio, pois se assim fosse a forma de funcionar o mercado os bancos estariam a financiar toda a economia. Qualquer negócio tem riscos e como tal este não será excepção á regra, independentemente de mover muito capital o que por si explica que não é qualquer um que deve ou deveria estar neste segmento de negócio.

    Cumprimentos,

    Paulo

  7.  # 7

    Os capitais das empresas não são para financiar as obras de terceiros!
    São para investir em melhores equipamentos, formação, etc.

    Tente seguir o seguinte raciocínio.

    Suponha uma obra de 100M em que você dá 10% de adiantamento, paga 80% dos autos, e retém 10% no final.

    Para facilitar, admitamos que a produção é a mesma em cada mês.
    Se os pagamentos forem
    no início paga 10M, que são os 10% de adiantamento/adjudicação,
    do 1.º ao 5º mês paga 16M que são 80% do executado,
    no 6º mês paga os últimos 10M
    os seus pagamentos serão:
    10+16+16+16+16+16+10

    Isso quer dizer que os custos do construtor serão mais ou menos:
    0+20+20+20+20+20+0

    Como pode constatar,
    no final do 2.º mês, você terá pago um total de (10+16+16) 42, mas o construtor já terá produzido (20+20) 40.
    no 3º mês quando você pagar 58, o construtor já produziu 60.
    No 4º mês quando você pagar 74, o construtor já terá produzido 80.
    No 5.º mês será quando tudo estiver PRONTO. Você pagará 90, mas o construtor já produziu 100.

    O facto de o dono de obra «adiantar» o PRIMEIRO pagamento, não quer dizer que vá SEMPRE adiantando dinheiro.
    Na realidade, desde o 2.º mês que o construtor produz PRIMEIRO e você paga DEPOIS.

    Se o dono de obra se "atrasar" no último pagamento, terá pago 74 quando o construtor já tem a obra pronta! E você nem faz ideia de quantas vezes isto acontece !!

    O «adiantamento» serve mais como prova da capacidade financeira DO CLIENTE. Mas, como vê, mesmo assim há barracas.

    É que aqui fala-se muito de construtores incumpridores...
    Mas, conhecendo os portugueses, alguém acredita que os construtores são piores que a média dos portugueses, incluindo OS DONOS-DE-OBRA ?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: electrao, AlexMontenegro

  8.  # 8

    Bem,
    o que eu quero dizer, e nao estou a afirmar que são todos os maus da fita, mas que existem muitos existem :)

    um exemplo muito simplista que normalmente qualquer constructor adora para aumentar o seu ego no meio são... Mercedes :)

    imagine vc por ex. entra no meu stand e quer comprar um SLK xpto... de por ex. 100k € que está diponivel para entrega, isto é que eu dono do stand comprei para vender, portanto é a mercadoria... não exigi o PP do veiculo sem o ter , quanto muito exigo um sinal para confirmar a compra, uns dias depois vc recebe aquele carro e paga o remanescente. Ora ai está se fosse tudo fosse como diz, ninguem teria nada em stock e viveria á "conta" de terceiros. Compreendo o seu raciocinio mas discordo do mesmo, até pq esse raciocinio enaltece aqueles 50% de constructores que andam á coca dos incautos e olhe que são muitos... como alguns advogados que conheço dizem .... "(...) são bem mais que meio mundo"

    E não, nao sou advogado...

    Cumprimentos,
    P.R.

  9.  # 9

    "Ora ai está se fosse tudo fosse como diz, ninguem teria nada em stock e viveria á "conta" de terceiros." Tem um bom exemplo, Hipermercados e similares. Têm tudo em stock e vivem à conta de terceiros com as facturas pagas a 90 dias e quando não há devolução de material.

  10.  # 10

    Colocado por: pribeiro quanto muito exigo um sinal para confirmar a compra, uns dias depois vc recebe aquele carro e paga o remanescente..
    O princípio , segundo você, é:
    Eu meto um tijolo, você paga um tijolo.
    Eu meto um prego, você paga um prego.

    A diferença, é que se você não pagar o prego eu não o posso reaver. Enquanto que se você não paga integralmente o Mercedes, ele NEM SAI DO STAND.

    ... como alguns advogados que conheço dizem .... "(...)
    Excelente...!
    E você acredita em «alguns advogados» que põem em causa a honestidade de outros (sem especificar de quem estão a falar)?!?

  11.  # 11

    Concluindo , é uma questão do ponto de vista, e principalmente de quem está a opinar (de que lado está da barricada).


    No que toca ao problema fulcral que me parece um pouco escondido é CONFIANÇA (ou a falta dela) entre as partes, ora para isso existem formas de resolver a questão com uma simplicidade ... Garantias Bancárias de parte a parte... Só que isso iria levantar muitas questões delicadas....

    Caro luis K.W., para tudo existem soluções , agora podem é não dar jeito a algumas pessoas, mas quanto a isso cada um sabe de si. Não querendo eu estar aqui a esgrimir conflitualidades, muito pelo contrário estou sim a expôr a minha opinião formada sobre este tema.

    P.R.

  12.  # 12

    Colocado por: pribeiro Garantias Bancárias de parte a parte... Só que isso iria levantar muitas questões delicadas....

    As garantias bancárias são , efectivamente, uma solução.

    (sobretudo porque, no fim, é sempre o mesmo quem as paga) ;-)

    A única questão que isso levanta é se o cliente ou o construtor têm ou não credibilidade junto da banca.

    (e eu aposto que a percentagem de construtores que consegue uma garantia bancária, é MAIOR que a de donos de obra) :-))

  13.  # 13

    Sabendo de antemão que os valores dependem de muitas decisões em média como é a distribuição dos orçamentos:
    Pedreiro
    Trolha
    Caixilharias
    Pichelaria
    Electricista
    etc...

  14.  # 14

  15.  # 15

    Gostaria de ter um esclarecimento tão breve quanto possível.

    O orçamento que me foi entregue, está dividido em várias rubricas.

    Uma delas, é a de Revestimentos que tem um valor X. Este valor inclui também a mão-de-obra e demais materiais para instalar os revestimentos.

    A minha pergunta é: do valor X, já foram utilizados 50% em revestimentos. É razoável admitir que os restantes 50% são para pagar a mão-de-obra e demais materiais?

    Ou de outra maneira, qual é a relação entre revestimento/mão-de-obra+demais materiais numa rubrica de Revestimentos?

    Agradeço qualquer ajuda que me possam dar.

  16.  # 16

    Neste link, https://forumdacasa.com/discussion/2308/estrutura-de-custos-de-2-tipos-de-vivendas/#Item_1 têm a decomposição por valor, basta dividir o valor por cada subtotal total para saber a percentagem

    Mas sim, é razoável essa percentagem
    Estas pessoas agradeceram este comentário: vitocril

  17.  # 17

    Colocado por: goliverGostaria de ter um esclarecimento tão breve quanto possível.

    O orçamento que me foi entregue, está dividido em várias rubricas.

    Uma delas, é a de Revestimentos que tem um valor X. Este valor inclui também a mão-de-obra e demais materiais para instalar os revestimentos.

    A minha pergunta é: do valor X, já foram utilizados 50% em revestimentos. É razoável admitir que os restantes 50% são para pagar a mão-de-obra e demais materiais?

    Ou de outra maneira, qual é a relação entre revestimento/mão-de-obra+demais materiais numa rubrica de Revestimentos?

    Agradeço qualquer ajuda que me possam dar.



    Amigo goliver,
    já experimentou solicitar ao construtor a decomposição de todo o orçamento?
    é que de uma maneira geral, já têm esse serviço feito, apenas evitam mostrar aos clientes.

    Boa Sorte.

    vitocril

  18.  # 18

    Vitocril, não tem a decomposição assim dessa maneira. É tudo a olhómetro. E se eu pedir, arranja maneira de me dar os valores da forma que mais lhe der jeito. Obrigado.

  19.  # 19

    Boa tarde a todos eu sou novo no forúm, durante muito tempo eu lia apenas e só o que postavam, neste tópico resolvi postar, pois sou proprietário de uma empresa que fabrica cozinhas e realiza projectos de arquitectura de interiores (www.facebook.com - ambienti D' interni) e vejo com muito desagrado a forma como os construtores tratam a sua forma de facturar ou nao!!!, digo-vos por experiencia, pois sao financiados por clientes e fornecedores, nao digo todos, mas 90% funcionam assim e está na hora de serem verdadeiros empresários e saberem que se nao tem capital para construir casas é melhor mudar de ramo, nao digo isto porque fui prejudicado por algum, digo isto pois os nossos clientes queixam-se imenso dos seus construtores, que nao acabam as obras, que arranjam muitos conflitos, que param a obra sem razao para tal (claro vao levando cada obra conforme necessitam de capital), por isso tenham cuidado na escolha dos construtores, exijam garantias reais de solvencia, celebrem contratos em que descrimina o prazo de conclusao com penalizaçoes, está na hora do mercado da construçao ser mais serio, mais digno. abraço a todos e se ofendi alguem, peço desculpa, mas é a realidade.

    Carlos Silva

  20.  # 20

    È a sua realidade

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