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Gestão e condução de obra

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  1.  # 1

    jorgferr
    Atenção que por muito boa que seja uma fiscalização de nada lhe serve se tiver um mau projecto.
    Que poderes tem um fiscal para exigir algo que não foi contratado pok não faz parte dos projectos e ninguem alertou o dono de obra?
    Por outro lado a fiscalização é obrigatoria quer o Dono de obra queira quer não
    Então pk pagar como até agora se tem pago 50€ por mês para a direcção técnica a alguem que em nada contribui para a obra?

  2.  # 2

    Não sendo eu do meio confesso que me estão a baralhar todo. Se o projecto nao tem qualidade, quer dizer que o arquitecto nao fez nada de jeito....eu nao sou contra a fiscalização,ate a favor. Agora pelo que tenho lido no forum o arquitecto pode assumir todo o controlo/interface com o empreiteiro (alias como acontece maioritariamente agora). O que tambem li é que por exemplo numa casa de 180 m2 se voce pagar 6000 euros ao arquitecto nao pode ter o mesmo serviço do que se lhe pagar 10 000. Na questao que apresentou de coimas, deve ser o empreiteiro se necessitar a contratar esses ditos serviços para nao ser multado ou estou a ver mal a coisa? é que qualquer dia por esse andar ainda tem de ser o dono de obra que ja paga bastante por tudo a ir acentar os tijolos....

  3.  # 3

    jorgferr

    O documento em causa foi um mail que circulou entre os técnicos de algumas empresa alertando para a actuação dos srs. Inspectores da ACT
    Se fizer uma pesquisa no DL 273/2003 verá que lá vem descritas as obrigações do DO nesta matéria. Uma delas é a obrigatoriedade de fazer a participação da abertura do estaleiro e a nomeação do coordenador de segurança.
    Então pk é que nunca se ouve falar que este ou aquele DO foi multado?
    Pk como bons portugueses que somos, estas coisas a nós nunca acontecem pk somos mais espertos que os outros. Tão espertos que se por ventura acontecerem calamo-nos muito bem caladinhos e continuamos com um sorriso de orelha a orelha a dizer:
    A minha correu que foi um espectáculo e até ficou muito em conta

  4.  # 4

    jorgferr

    Sobre estas questões das responsabilidades do DO dê uma espreitadela a este post que em tempos aqui coloquei.
    Se mesmo assim ainda lhe restarem dùvidas não exite em perguntar. È para isso que serve este fòrum.
    https://forumdacasa.com/discussion/2054/porque-e-que-tenho-que-ter-um-plano-de-seguranca-e-saude/#Item_53

  5.  # 5

    Acho que algumas pessoas fazem alguma confusão sobre os diferentes intervenientes numa obra.

    O director técnico tem de ser alguém do empreiteiro geral. Este é que tem que decidir quais os meios materiais, humanos e que técnicas usar para executar a empreitada, cumprindo o projecto de execução, o contrato de empreitada e a legislação aplicável. Isto varia de empresa para empresa e é o que faz muitas vezes que uma consiga melhor preço que outra.

    A fiscalização tem de ser independente da empresa de construção. É contratada pelo dono de obra para defender os interesses deste, verificando e assegurando o cumprimento do projecto e contrato de empreitada por parte do empreiteiro.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Luis K. W.

  6.  # 6

    J.Fernandes
    Tem razão mas não nos podemos esquecer que na maioria das nossas obras (moradias) a figura do director técnico por parte do empreiteiro é algo que se resume a um termo de responsabilidade.

  7.  # 7

    Bom dia,

    Eu estou a fazer administração directa, não tenho outra experiência( chave na mão), tenho algum tempo para solicitar orçamentos e o meu marido acompanha a obra diariamente, e tenho a obra entregue a um construtor sério, evoluido e que muito nos tem ajudado, tem gerido a obra como se fosse ele a comprar tudo, recebe os materiasi,descarrega, etc.

    Se poupei até esta fase da obra? sim poupei, consegui preços muito bons em diversos materiais( o própio construtor começou a trabalhar com algumas dessas empresas, principalmente em termos de isolamento).
    Quanto aos descontos dos construtores, essa dá pano para mangas, por exemplo dão-lhe um orçamento onde comtempla mosaico até 20€/m2 ora eu vou e escolho um de 20€, pago 20€ o construtor paga 12€ mas não me dá o desconto, certo?
    Se eu comprar com 30% , fica-me a 14€ , poupei ou não?
    Acredito que no final da obra consiga uma poupança na ordem dos 10%

    Justifica-se a adjudicação directa? Se tiver muito tempo disponivel, muita paciência para dores de cabeça, se poder acompanhar a obra de perto, se tiver um construtor que o ajude , sim, caso contrário não compensa!!

    Em forma de desabafo, nós estamos tão cansados!!!
    Alice

  8.  # 8

    Por isso a importância de uma boa fiscalização independente do empreiteiro, rigorosa e conhecedora.

  9.  # 9

    Alice, isso foi o que eu disse no inicio do topico. Eu acho vantajoso recorrer a uma empresa de serviços de acompanhamento de obra se esta me fizer adjudicações directas, onde eventualmente eu possa poupar algumas margens de lucro de o empreiteiro eventualmente teria. Agora entregar chave na mao ao empreiteiro e depois pagar 15 000 euros para me visturem a obra.....nesse caso prefiro contratar um empreiteiro de confiança e pagar mais um pouco ao arquitecto para acompanhar devidamente a obra.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Alice Gonçalves

  10.  # 10

    O problema das «fiscalizações» sobretudo quando são entregues ao arquitecto que fez o projecto é a seguinte:
    - «senhor pintor, faça seis amostras de rosa-salmão, mais e menos escuras, em mate e com brilho acetinado;
    sr. serralheiro, apresente-me tres modelos de grades pombalina pós-modernas, pintadas a verde-garrafa e a branco-brilhante para eu escolher;
    sr. carpinteiro, afinal, em vez de fazer portas com 60cm de altura, fica mais bonito se forem conjuntos de 2 portas 1 gaveta com 20cm de altura»

    E quem paga os ensaios, o faz-e-desfaz, etc., quem é?

    por exemplo dão-lhe um orçamento onde comtempla mosaico até 20€/m2 ora eu vou e escolho um de 20€, pago 20€ o construtor paga 12€ mas não me dá o desconto, certo? Se eu comprar com 30% , fica-me a 14€ , poupei ou não?
    Claro que sim.
    Mas como na enorme maioria dos casos a responsabilidade do transporte é do adquirente, se o material chegar partido à obra o prejuízo é todo seu.
    Além de que se faltar 1m2 e só lhe venderem (quantidades mínimas) 10m2, as sobras também são todas suas.
    E como é você quem paga o material, o empreiteiro poderá não ter tanto cuidado a aproveitar as pecinhas já cortadas para colocar nos cantinhos.

    Por outras palavras, se o empreiteiro lhe cobrar o valor do PVP (preço de venda ao público), o valor que ele «ganha» com os descontos poderá não chegar para o facto de ser ele quem assume todo o risco.

  11.  # 11

    jorgferr

    É exactamente como deve ser. Os honorários da equipa de gestão têm de ser extraídos das margens de todas as subempreitadas. No fundo passa a ter na obra o empreiteiro, o gestor/fiscal e o próprio dono de obra. Nestes termos acha ou não vantajoso? Em condições de funcionamento ditas correntes acaba com as dores de cabeça, possui uma ajuda que em termos profissionais é muito útil e tudo pelo preço equivalente a chave na mão, mas com a diferença que passa a ter mais um interveniente na obra e totalmente a seu favor.

    cumps a todos.

  12.  # 12

    Linio para mim e a maioria dos portugueses tem de haver uma garantia de vantagem/qualidade/preço. Se o meu orçamento permitir um dia isso é o que farei. Se não permitir não me posso dar ao "luxo" de pagar mais 15 ou 20 000 euros. Nao estamos a falar de tostoes....agora se voce me disser que o valor nao sao 15% de comissao mas sim 5% ja estamos melhor...afinal uma pessoa em 8h por dia nao acompanha so um projecto...como em tudo a pessoa na 8 horas de trabalho tem de trabalhar e ser rentavel, se assim for pode acompanhar mais do que um projecto e assim fazer margens mais reduzidas ate porque em caso de "barracada" nao vai assumir do proprio bolso custos.
    Sabe eu na area em que trabalhao ha SLAs (service levels agreements), se o serviço derrapar em datas,qualidade,etc ha penalizaçoes em milhares ou milhores de euros que pagamos aos clientes. Mas nisto da contruçao a ideia que me da é que todos oferecem serviços que dizem ser rentaveis mas ninguem assume custos se der pro torto.

  13.  # 13

    No fundo passa a ter na obra o empreiteiro, o gestor/fiscal e o próprio dono de obra.
    A Lei prevê FISCALização obrigatória (da responsabilidade do dono de obra).

    O Dono de Obra não é um interveniente na obra. Ou melhor: só intervem para passar os cheques.

    A Gestão da obra é da exclusiva responsabilidade do empreiteiro-geral (e do seu director-técnico) E PONTO FINAL.

    Se o dono de obra quiser que seja "OUTRA empresa", especialista em gestão, a gerir a obra, deverá ser ESTA a possuir um alvará e a subcontratar todas as outras.
    (era bonito, era! Se a empresa que é a principal responsável/gestora da obra não estivesse sob a alçada de um qualquer organismo fiscalizador).

  14.  # 14

    Claro que sim.
    Mas como na enorme maioria dos casos a responsabilidade do transporte é do adquirente, se o material chegar partido à obra o prejuízo é todo seu.
    No meu caso trocaram as 2caixas que chegaram partidas
    Além de que se faltar 1m2 e só lhe venderem (quantidades mínimas) 10m2, as sobras também são todas suas.
    Nas nossas medidas houve umas falhas e compramos +, logicamente só vendem à caixa, e ao mesmo preço dos anteriores.
    E como é você quem paga o material, o empreiteiro poderá não ter tanto cuidado a aproveitar as pecinhas já cortadas para colocar nos cantinhos.
    Acredito que sim.



    Luis não foi com esse "cenário" que me deparei, mas admito que seja a pratica normal.

    Alice

  15.  # 15

    Luis
    Quando aqui se fala em gestão de obra não estamos nem poderiamos estar a falar em substituição do Director técnico.
    A gestão aqui prende-se com uma efectiva fiscalização que vai ao ponto de alertar o empreiteiro geral para a necessidade de no dia x ter em obra o picheleiro ou o gajo dos estores.
    Estas são sem duvidas funções do Director técnico mas como nas nossas obras essa é uma figura que não existe uma boa gestão por parte do DO poderá evitar uma série de contratempos que na construção se refletem sempre em custos.

  16.  # 16

    Alice
    A sua obra infelizmente não é exemplo para ninguém pois parece ter corrido dentro do previsto.
    Em 90% dos casos as coisas não correm tão bem, só que os DO não vem aqui ou a outro sitio qualquer relatar isso pois ninguem gosta de assumir que foi aldrabado.

  17.  # 17

    Boas

    Os honorários da equipa de gestão têm de ser extraídos das margens de todas as subempreitadas.

    Isso e uma ilusao. Esse custo vai acrescer ao orçamento e quem o vai pagar e o cliente, ou acha que o empreiteiro ou subempreiteiro vai prescindir do seu lucro?

    que passa a ter mais um interveniente na obra e totalmente a seu favor.

    Aqui e que a porca torce o rabo. Na mina opiniao o que vai acontecer e o estabelecimento de uma relaçao promiscua entre os gestores e os empreiteiros, com os gestores a "puxarem" para o empreiteiro que lhes der mais.
    Na minha opiniao os gestores e/ou os fiscais de obra devem ser independentes e sem qualquer relaçao com os empreiteiros.

    PS: desculpem a falta de pontuaçao, deve-se a motivos "tecnicos"

    cumps
    Jose Cardoso

  18.  # 18

    Se a obra atrasar é da responsabilidade do empreiteiro,logo tem de indeminizar o dono da obra. O empreiteiro estabelece com o dono da obra supomos 18 meses para a mesma. Se atrasar dos 18 meses deve ficar no contrato um valor mensal de indeminização,ex.pagar a renda dum apartamento. Quero la saber se o picheleiro aparece na obra, o empreiteiro que se amanhe que é para isso que é pago. Você então quer que um dono de obra pague a alguem mas que afinal ajuda o empreiteiro....entao o empreiteiro que lhe pague. Eu um dia como dono de obra quero é garantir que o que está em projecto esta devidamente detalhado para nao haver margens para mal entendidos e que o arquitecto acompanhe a obra para garantir a qualidade de contrução da mesma.

  19.  # 19

    Luis K. W.

    O dono de obra pode delegar uma equipa de fiscalização, transmitindo-lhes os poderes necessários para fazer cumprir o projecto, as normas de segurança, os prazos, enfim o contrato. O empreiteiro é responável pela execução da obra de acordo com as especificações de projecto e claúsulas contratuais, devendo acatar as solicitações da fiscalização desde que enquadradas contratualmente.

    Como sabe se tiver um projecto de execução, vai com concerteza obter propostas muito vantajosas pelo simples facto de estarem todos os materiais e tarefas identificadas, por ter uma equipa que lhe vai avaliar as propostas em termos técnicos e financeiros e ajudar a escolher a melhor.

    Se calhar não é vantajoso?

    No entanto, o dono de obra será sempre livre de optar pelo sistema que entender, ficando sempre dependente das oportunidades e vícios do mercado.

  20.  # 20

    A equipe de fiscalização ideal por norma é aquela que não conhece nem o empreiteiro nem o Dt nem os projectistas.
    Deverá ter com estes uma relação meramente profissional e nada de mines ao fim da tarde na tasca da frente nem o respectivo leitãozito quando se põe o telhado.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: j cardoso, jorgferr

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