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Crédito habitação: alteração do regime de taxa fixa para variável - alteração de spread?

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  1.  

  1.  # 1

    Bom dia,

    Em 2008 foi-me aprovado o crédito para a compra da minha casa e dado o negro panorama dessa altura joguei pelo seguro e adjudiquei o regime de taxa fixa por 5 anos.

    Um ano e meio depois, e observando a descida sucessiva da Euribor (ao contrário do cenário negro que se previa no momento da realização do meu contrato), consultei o banco (CGD) para saber das condições de alteração do regime da taxa para variável, indexada à euribor 3 ou 6 meses.

    Despois de muitos meses a engonhar e contestando que não poderia fazê-lo, o banco acabou por aprovar a respectiva alteração, mediante o pagamento de uma percentagem do valor do crédito e uma correcção do spread passava dos iniciais 0.6% para 3%.

    Ora, revendo e analisando minuciosamente o contrato assinado em 2008, não encontro qualquer referência à obrigatoriedade/direito do banco de alterar unilateralmente o spread se e quando houver mudança de taxa fixa para taxa variável, mas apenas caso se dê a "anulação, revogação, desistência ou extinção do Pack Ligação" negociado à partida de forma a garantir um baixo spread.

    Gostaria de saber a vossa opinião sobre se, legalmente, o banco pode impôr-me esta condição para a alteração contratual que pretendo fazer ou se devo insistir no contrário e levar esta causa até às últimas consequências.

    Muito obrigada, desde já.
    Vera

  2.  # 2

    veruscas, se fosse a si não anexava aqui uma cópia da escritura onde consta entre outros, nomes e assinaturas...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: veruscas
    •  
      FD
    • 11 agosto 2010

     # 3

    Colocado por: veruscasGostaria de saber a vossa opinião sobre se, legalmente, o banco pode impôr-me esta condição para a alteração contratual que pretendo fazer ou se devo insistir no contrário e levar esta causa até às últimas consequências.

    Deixe-me ver se eu percebo:
    - taxa fixa acordada por si e pelo banco com spread 0,6%
    - passado algum tempo, pede alteração para taxa Euribor
    - banco diz que sim mas, com alteração do spread para 3%
    É isto?

  4.  # 4

    Exacto.
    Como não passaram os cinco anos do contrato a taxa fixa tenho de pagar a respectiva comissão - até aí, parece-me razoável e isso figura no contrato assinado.
    Para além disso, é proposto o aumento do spread e não encontro nada escrito relativamente a obrigatoriedade deste aumento. Mais, o contrato é bem claro quanto à alteração do spread (referindo que a mesma acontecerá caso a devedora altere o "pack" de condições negociadas - seguros, domiciliação de ordenado, etc - e sem especificar absolutamente nada relativo ao spread em situação de alteração de taxa fixa para variável.
    Com o tempo que isto está a demorar e todos os entraves colocados, parece-me que estão à espera que eu desista e aceite os 3%, mas não vejo motivo para tal, a menos que me esteja a escapar qualquer coisa.
    Obrigada
    •  
      FD
    • 11 agosto 2010 editado

     # 5

    Se é isso, na minha perspectiva, como solicitou a alteração das condições contratuais, a CGD tem o direito a colocar as suas condições para aceitação de uma alteração ao contrato existente.
    Por isso, é razoável o que estão a fazer.

    Por outro lado, 3% de spread parece-me abusivo. Fale com o seu balcão e dê a entender que, com essas condições, irá começar a tratar de transferir o crédito (e tudo o mais que tenha na CGD) para outra instituição... talvez o spread proposto baixe.
    Mas, não conte com 0,6%, de certeza absoluta. Na actual conjuntura, entre 1% e 1,5% já são boas ou excelentes notícias consoante o seu poder negocial.

    (editado: ver mais abaixo porque é que está riscado)

    10 - Pode o banco alterar o spread do meu contrato de crédito?
    O spread pode ser alterado por mútuo acordo entre as partes – instituição de crédito e cliente bancário – no âmbito de uma renegociação das condições do contrato.

    11 - Pode o banco recusar-se a proceder à renegociação do meu contrato de crédito?
    A renegociação das condições do crédito à habitação (por exemplo, spread, prazo do contrato e/ou alteração do regime de taxa de juro), e respectiva entrada em vigor, exige o mútuo acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito. Se a instituição de crédito acordar em proceder a essa revisão, não pode cobrar qualquer comissão pela análise da renegociação das condições do crédito, nem pode fazer depender a referida renegociação da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros.

    http://clientebancario.bportugal.pt/pt-PT/ProdutosBancarios/CreditoaHabitacao/Paginas/Perguntasfrequentes.aspx

  6.  # 6

    Só não transferi logo, porque o preço a pagar não compensaria nem sequer a longo prazo...
    Aceito que se pague comissão, mas relativamente ao spread, considero abusivas estas condições. Se o banco tem os seus direitos, eu como cliente também tenho os meus, além de que contrato é contrato. Os bancos são os primeiros a regerem-se pelo que está escrito (e no meu caso até são bem claros nas condições de alteração de contrato), porque é que agora haveria de nascer uma nova regra de boca?
    Enfim, vou tentar a melhor negociação possível. 1%, 1,5% já me compensava. Obrigada pelo parecer. Vou à luta :)
    • oi
    • 11 agosto 2010

     # 7

    Cara Veruscas

    Na minha opinião, contrariamente ao que o FD respondeu, e analisando o contracto ao pormenor.
    Visto que existe uma cláusula prevista no contracto para a alteração de taxa fixa para variável obrigando a uma penalização de 2%.
    Isto não se trata de uma alteração de condições do contracto, mas sim ao accionamento de uma clausula mantendo as mesma condições contratuais e por este motivo, o banco não poderá mexer "espontâneamente" no valor de spread negociado.
    Decerto que esta situação não será benéfica para o banco dado que actualmente está ter mais lucro que o que era esperava e acredito que não queira alterar.
    Mas contracto é contracto e se por um lado nos obriga a pagar mensalmente, também por outro lado nos dá o direito de accionar clausulas previstas como é o caso da alteração de taxa fixa para variável.
    •  
      FD
    • 11 agosto 2010

     # 8

    Colocado por: oie analisando o contracto ao pormenor

    Respondi mas não vi o contrato...
    •  
      FD
    • 11 agosto 2010

     # 9

    Depois de ler o contrato, reformulo a minha opinião e digo que tem todo o direito a negar essa revisão do spread desde que pague a respectiva penalização (2%).
    Por isso, bata o pé e diga simplesmente que não. Se não acederem ao seu pedido:
    - vá à agência e peça o livro de reclamações
    - apresente queixa aqui: https://ws.cgd.pt/Espaco-Cliente/GestaoReclamacoes/Formulario.aspx
    - apresente queixa aqui: http://www.mediadordocredito.pt/pt-PT/Reclamacoes/Paginas/default.aspx

    Uma dessas hipóteses deverá resultar. ;)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: veruscas

  10.  # 10

    Senão estou em erro as penalizações por lei, não podem ser superiores a 0,5%

    Em relação à alteração de taxa e achando que a melhor taxa é a variavel, se por acaso pretende mudar porque a euribor está muito baixa, olhe que ela tem vindo a subir à mais de 50 sessões consecutivas, só nos ultimos dias é que acalmou um pouco.

    "indexante a um mês foi o único a descer na sessão de hoje para os 0,648%. Já a Euribor a três meses, que ontem caiu pela primeira vez em seis dias, manteve-se inalterada nos 0,904%.

    O Banco Central Europeu (BCE) decidiu na semana passada manter a sua taxa de juro de referência no mínimo histórico de 1%, onde se encontra desde Maio de 2009. E os economistas acreditam que o preço do dinheiro na Zona Euro apenas vai subir no final do primeiro semestre de 2011.

    Com esta expectativa, as taxas Euribor têm vindo a subir para se aproximarem mais da taxa directora e começar a descontar o aumento da taxa de juro prevista para o próximo ano.

    Nos prazos mais longos, a tendência foi de ganhos. A Euribor a seis meses subiu para os 1,156%, o indexante a nove meses aumentou para os 1,298% e a taxa a dozes meses cresceu para 1,428%. "

    Para finalizar penso que analisar a mudança de crédito para outro banco é uma boa solução, BBVA, Barclays e um outro que agora não me recordo estão com os spreed´s mais baixos dois deles com 1,3 e o barclays com 1,4. O outro não é nenhum dos mais conhecidos, BCP, BPI, BES e CGD.

    Vá a um banco e simule, ara transferência de créditos eles pagam grande parte das despesas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: veruscas

  11.  # 11

    Colocado por: hfviegasSenão estou em erro as penalizações por lei, não podem ser superiores a 0,5%


    Isso é nos CH indexados a uma taxa variável. Em taxa fixa são os 2%.

  12.  # 12

    Colocado por: aeglos

    Isso é nos CH indexados a uma taxa variável. Em taxa fixa são os 2%.


    Tem toda a razão, esqueci-me do "pequeno" pormenor da taxa fixa.

    Estes 2% sobre o valor do empréstimo pode fazer toda a diferença, entre ser vantajoso mudar de instituição e não ser vantajoso.

    Só sabendo o montante que tem emprestado o valor da taxa fixa e o número de anos, se quiser pode procurar por uma aplicação para o excel chamada loan_manager, muito simples de mexer e simular o montante do empréstimo que irá pagar. TEr em atenção que custos com seguros etc... não aparecem obviamente.

    PS: Vou tentar attachar, não sei se dá por devido ao tamanho.

  13.  # 13

    Estes 2% sobre o valor do empréstimo pode fazer toda a diferença, entre ser vantajoso mudar de instituição e não ser vantajoso.

    A penalização de 2% é para o casos de alteração do contrato. Para mudar de institução, a comissão que me pedem, salvo erro, é de 6%. Nesse caso não compensa mesmo e por isso estou a batalhar-me tanto pela alteração do contrato no mesmo banco - a menos que o suposto novo banco cubra de alguma forma estas despesas.

    O Excel chegou, vou dar uma olhada. Muito obrigada.
    •  
      FD
    • 12 agosto 2010

     # 14

    Colocado por: veruscasPara mudar de institução, a comissão que me pedem, salvo erro, é de 6%.

    Isso é proibido. A penalização máxima por liquidação antecipada do contrato é 2%, sem excepções - isto é, mesmo que o contrato diga outra coisa.

    Comissão máxima para o reembolso antecipado
    Na amortização antecipada do empréstimo, o valor da comissão a pagar pelo cliente não pode ser superior a (Decreto-Lei n.º 51/2007):
    Nos contratos com taxa de juro variável: o equivalente a 0,5% do capital que é reembolsado;
    Nos contratos com taxa de juro fixa: o equivalente a 2% do capital que é reembolsado.
    Para os contratos de crédito vulgarmente designados de contratos de crédito conexo, vulgarmente conhecidos por créditos paralelos, multiusos ou multiopções, garantidos pelo imóvel que serve de garantia ao contrato de crédito à habitação, aplicam-se as mesmas condições e comissões máximas de reembolso antecipado (Decreto-Lei n.º 192/2009).

    Estas comissões são valores máximos, pelo que não se aplicam se no contrato de empréstimo celebrado tiver sido acordada uma comissão inferior ou mesmo a sua isenção.
    O cliente bancário está também isento do pagamento desta comissão se o motivo pelo qual pretende antecipar esse reembolso for a morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo.

    http://clientebancario.bportugal.pt/pt-PT/ProdutosBancarios/CreditoaHabitacao/Principaiselementos/Paginas/Reembolsoantecipado.aspx
    Estas pessoas agradeceram este comentário: veruscas

  15.  # 15

    Sim, correcto.
    Não se onde fui buscar esta ideia.

    O cliente bancário está também isento do pagamento desta comissão se o motivo pelo qual pretende antecipar esse reembolso for a morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo.

    Não sabia disto. Sendo que estou a trabalhar em Espanha, não será uma hipótese a considerar também? Aplicar-se-ia esta isenção de pagamento se transferisse o crédito para um banco espanhol? Isto é permitido?

    Obrigada
    •  
      FD
    • 12 agosto 2010

     # 16

    Colocado por: veruscasSendo que estou a trabalhar em Espanha, não será uma hipótese a considerar também?

    Isso aplica-se para o reembolso total - ou seja, para pagar o empréstimo na totalidade ao banco. Não se aplica ao seu caso - renegociação.

  17.  # 17

    Sim, mas então seria em vez de eu renegociar o meu contrato no mesmo banco, podia mudar de banco (o que implicaria reembolso total, acho) e no caso de ser um banco estrangeiro usufruia da isenção de comissão referida acima. Estou a viajar na maionese ou isto podia ser uma hipótese?

  18.  # 18

    Parece-me que é uma boa hipotese, o banco bilbao viscaia é um dos que tem taxas mais baixas. mas se calhar terá que fazer a tranferência do emprestimo por espanha, estou só a especular.

    Mas penso que é uma situação a analisar, tranferência para outro banco para taxa variavel, alegando que mudou de residência para o estrangeiro.

    É que se poder fazer isso é uma boa forma de pressionar a CGD e mudar de atitude, que seria poder tranferir para taxa variavel sem custos para si.

    Agora tem de meter mãos à obra, e começar a ir simular a bancos etc...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: veruscas

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