Estou numa situação muito semelhante à da MiahCat e não sei muito bem quais as melhores contas. Eis os factos:
1. Tive a minha casa à venda, tal como anunciei noutro post, e o vendedor roeu a corda, pelo que volto a estar com a casa no mercado.
2. Tenho, portanto, um T2 para venda, sendo legítimo pensar que o conseguirei vender por 85000, tendo comprado por 70000. Pago de prestação ao banco €250 e mais €50 de condomínio. O IMI é de aproximadamente €800/ano. Falta-me pagar ao banco cerca de £40 000, sendo possível acabar de o pagar dentro de 5 anos.
3. Entretanto, resido num outro apartamento, noutra cidade, pelo qual pago perto de €700/mês. O objectivo é ficar a residir nesta cidade, mas não neste apartamento: gostaria de comprar uma casa antiga para restaurar, coisa que (já vi preços) nunca me custará menos de €250 000
4. Questão: vendo o meu actual T2 ou arrendo-o, uma vez que fica junto de uma faculdade e consigo tirar dali alguns bons rendimentos?
Refazendo as contas do Luís K, teremos isto:
VENDA: recebe 45.000,00 - não pago comissão porque vendo directamente com ajuda de um "amigo" - paga mais valias
ARRENDAMENTO de 500x12=600/ano, descontando 1000 para reinvestimentos em imobiliário ou pequenas obras todos os anos - paga IMI+taxa de esgoto+condomínio+conservação: -800eur/ano (valor quase exacto) - - não há comissão.
Que me dizem? Vale a pena vender já o apartamento ou será bom negócio pô-lo a render?
Colocado por: lagoaazulVale a pena vender já o apartamento ou será bom negócio pô-lo a render?
Estamos num mercado de arrendamento, o crédito está a ser dificultado. Logo, é mais fácil arrendar que vender.
Mas, a decisão passa por mais ponderações que as que faz: - é fácil o arrendamento nessa zona? - quais são as perspectivas para a zona nos próximos 10 a 20 anos? - quais são os gastos com obras que o prédio/apartamento vai precisar em 10 a 20 anos? - consegue viver bem sem receber esses 500€ de renda? - que influência vai ter no IRS a receita do arrendamento?
A minha decisão favorável estaria baseada maioritariamente no potencial da zona e na facilidade de arrendar, é isso que lhe garante liquidez.
Na altura em que escrevi o post anterior, tinha editado com copy/paste parte dos dados e, pelos vistos, enganei-me, pelo que refaço todos os cálculos e acrescento mais variáveis. Peço desculpa pelo meu erro anterior.
Assim, já vista e revista, a situação é esta:
1. Tive a minha casa à venda, tal como anunciei noutro post, e o vendedor roeu a corda, pelo que volto a estar com a casa no mercado.
2. Tenho, portanto, um T2 para venda, sendo legítimo pensar que o conseguirei vender por 80000/85000, tendo comprado por 70000. Pago de prestação ao banco €250 e mais €50 de condomínio. Falta-me pagar ao banco cerca de €40 000, sendo possível acabar de o pagar dentro de 10 anos. Existe a possibilidade de conseguir acabar de o pagar em cinco anos, com algum aperto do cinto, mas é uma perspectiva algo optimista. O IMI é de aproximadamente €800/ano.
3. Entretanto, resido num outro apartamento, um T3, noutra cidade, pelo qual pago €675/mês. O objectivo é ficar a residir nesta cidade, mas não neste T3 arrendado: gostaria de comprar e restaurar uma casa antiga, coisa que (já vi preços) nunca me custará menos de €220 000 (e estou a ser razoaelmente optimista).
4. Já fui ao Banco ver se tenho financiamento. Juntos, ganhamos cerca de €40 000 anuais brutos, tenho disponíveis €10 000 e, se vender o T2, fico com um total de €50 000 nas mãos. O banco empresta-me 170 000 sem mais perguntas, mas isso representa um encargo importante numa altura em que os juros vão subir.
5. Questão: vendo o meu actual T2 ou arrendo-o, uma vez que fica junto de uma faculdade (é fácil arrendar a estudantes) e consigo tirar dali alguns bons rendimentos?
Refazendo as contas do Luís K, teremos isto:
VENDA DO T2:
- recebo entre 40 a 45 mil - não pago comissão a imobiliárias porque vendo directamente com ajuda de um "amigo" - pago mais valias sobre 10 a 15 mil (se não comprar brevemente) - Continuo durante os próximos anos arrendado, pagando €675/mês
ARRENDAMENTO DO T2
Por ser uma zonas de estudantes, é fácil arrendar por cerca de €500/mês; no entanto, há vários descontos a fazer:
- é necessário descontar um mês de renda para a pessoa que me arranja os estudantes para lá meter; - é necessário descontar um mês de renda para pagar o condomínio; - para o imi e obras de conservação, é necessário descontar dois meses de renda; - para o mobiliário, lá se vai mais um mês de renda todos os anos; - e ainda tenho de descontar o mês de Agosto, caso sejam estudantes, pois em Agosto ninguém paga renda
Portanto, dos 12 meses do ano só seis me dão renda a ganhar. Isto é, €3000/ano.
Assim, vamos a contas:
1. A dívida ao Banco é de €40000. Ora, daqui a cinco anos teria abatido €15000 à dívida através das rendas anuais obtidas à custa do T2; com os pagamentos mensais ao banco (suponhamos, €250 X 60 meses = €15 000) dá um total de €30 000 abatidos à dívida (ficando ainda a faltar €10 000 por pagar); nesses cinco anos, para conseguir abater toda a dívida, teria de amortizar antecipadamente os tais €10 000, a uma média de €2000 / ano, coisa que não é impossível.
2. No entanto, ao longo desses cinco anos também teria de me manter no apartamento arrendado, o que dá exactamente 8100 euros /ano, ou seja, €40500 em cinco anos. Isto é, teria pago uma dívida de 40 mil mas teria arranjado uma despesa de 40500
3. Ora, então temos que:
a) se vender agora o apartamento T2, encaixo 40 a 45 mil euros (80 a 85 mil pela venda menos os 40 mil que ainda tenho em dívida ao banco) e não penso mais no assunto; no total, fico com uns 50 000 na mão, o que é curto para comprar uma casa por 220 000; em contrapartida, avanço desde já para a compra de uma coisa "nova" e não pago os tais cinco anos de arrendamento no T3 . Terei de pedir ao Banco 170 mil numa atura em que ambos temos 39 anos, duas filhas pequenas, e os juros a subir.
b) Se o arrendar, em 2016 poderei usar o tal T2 como hipoteca (valerá cem mil?) para fazer a compra de uma casa, mas estarei "liso". Além disso, em 2016 talvez a crise tenha passado e o valor das casas, que agora está nos 220 mil, poderá estar bem mais alto. Acresce que em 2016 terei quase 45 anos, tal como a minha esposa, o que não abona em nosso favor para pedir empréstimos desse montante; mas a partir de 2016 passarei a ter um rendimento anual de 3000 euros, por via do arrendamento do T2, o que seria óptimo para a reforma.
Portanto, digam-me se estou a pensar bem: já sei que o melhor mesmo é eu comprar uma coisa mais baratinha, para a qual tenha de facto dinheiro, e não me meter em sarilhos. Talvez um dia, se receber uma herança que estou a contar receber, seja possível concretizar o meu sonho.
Mas, mesmo assim, farei mal ou bem em arrendar o meu T2?
Que me dizem? Vale a pena vender já o apartamento ou será bom negócio pô-lo a render?
boas venda. quanto mais tarde para empréstimos pior. se possível reserve 30000 para ir licitando imóveis das finanças ou tribunais com um boca-dito de sorte consegue um imóvel para arrendar a metade do preço do seu. arrendar é para quem não precisa do dinheiro. um abraço
Estas pessoas agradeceram este comentário: lagoaazul
rjmsilva: tem razão,não são 15000 abatidos ao crédito mas são 15000 abatidos à divida.
antónio almeida: eu próprio, depois de fazer aquelas contas todas, também cheguei à conclusão que o melhor é vender. Aquelas contas podem fazer-se de um modo muito mais simples: não faz sentido arrendar o meu T2 e ganhar 3000/ano se tenho necessidade de estar a pagar uma renda por um T3 de 8100/ano. O que me fazia confusão era a possibilidade de daqui a uns 10 anos já estar a receber um rendimento, mas demoraria 14 anos (de arrendamento do T2, a 3000/ano) a conseguir cobrir os 8100 X 5anos= 40500 que teria de pagar pelo arrendamento do meu actual apartamento. Ou seja, só daqui a 19 anos começaria a ter retorno. E isso não me parece razoável.