Moro num prédio com oito apartamentos (4 andares) e um armazém, e o condomínio é gerido por nós. Há 4 anos começamos a sentir problemas de infiltrações a partir do telhado. Os administradores foram-se esquivando ao problema, e agora que apareceu um que realmente quer resolver o problema, os anteriores estão a dificultar ao máximo.
Já temos vários orçamentos e aprovamos um em reunião, mas alegaram que não é valido porque só estavam presentes 4 dos 9 proprietários. Eu tenho impressão que eles podem impugnar a reunião. Mas este tipo de obras precisam de ser aprovadas em reunião ou podem ser simplesmente mandadas efectuar?
Caro, boa noite. Não se tratando de obra inadiável e urgente, pois as infiltrações já começaram há quatro anos, para a execução das obras é necessário que a AG delibere nesse sentido, aprovando o orçamento das obras. No caso de não haver quorum (50%+1) em 1ª reunião, tentem em 2ª reunião cujo quorum é de apenas 25% para reunir e de 50%+1 dos Presentes nessa AG, para deliberar. Cumptos, [email protected]
Tem razão, não parece ser urgente:-D A administração é rotativa, de cima para baixo, e estes 4 anos andou pelo 1º e RC. Agora que voltou ao 3º existe vontade e interesse em resolver o assunto definitivamente. Nestes 4 anos houve várias queixas dos 3ºs porque os tectos ficaram danificados e uma parede que estava forada de cortiça que provocou estragos inclusive no 2º. Chegou até a ser efectuada uma reparação de emergência, porque chovia dentro de um 3º. Qual é o critério para considerar uma obra urgente e inadiável? Onde posso encontrar a legislação?
Boa noite. A definição de reparações indispensáveis e urgentes provém, de caso para caso, consoante os danos não patrimoniais e os prejuídos patrimoniais que advêm da necessidade delas. Artº 1427º do C. C., As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino. V. art.º 7.º ( falta ou impedimento do administrador) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro; Cumptos, [email protected]
Estou a passar por uma situação bastante chata e não sei bem qual a atitude mais certa que devo tomar! Moro num Condomínio fechado.No dia 2 de Janeiro de 2010, estacionei o carro no parque de estacionamento do Condomínio (área comum) e logo após sair do carro e ter andado cerca de 2m, meti um pé num buraco do pavimento alcatroado (em péssimo estado) que estava disfarçado por um espelho de água no meio de muitos outros idênticos, ´só que não com aquela enorme profundidade.Torci o pé e acabei por cair, ficando com uma perna, joelho, pulsos, dedos, peito e um ombro bastante magoados! Fui socorrida pelo porteiro que me ajudou a levantar e que me viu com a roupa rasgada, uma mão e perna em carne viva e um joelho a escorrer sangue.Este mesmo porteiro é no entanto o responsável pelas obras de manutenção do Condomínio.Cargo este que lhe foi atribuído pelo Administrador, não tendo ele (Porteiro) quaisquer experiência e qualificação para efectuar obras, trabalhos de Pedreiro, Serralheiro, Pintor, Jardineiro e Carpinteiro. Após a minha queda, o Porteiro obviamente ficou logo informado da necessidade de tapar os buracos existentes no pavimento.Quatro dias depois, encontro o Administrador e na presença de um outro porteiro que faz o 2º turno, alertei-o para o sucedido, mostrando-lhe inclusivamente várias fotos que havia tirado a uma perna no dia do acidente.Ele ficou surpreso e afirmou que o Porteiro irá tapar esse buraco de imediato, com alcatrão e nunca com cimento, visto esse ser o procedimento correcto para que o buraco não volte a abrir. Passados 7 meses, o dito buraco continuava aberto tendo provocado mais uma torção num pé de um condómino.Voltei a informar o Administrador e finalmente o buraco (mas só aquele) foi tapado. Há cerca de 2 meses, quando saí do carro e novamente no estacionamento mas no lado oposto ao acidente anterior, voltei a cair num outro buraco, bastante maior mais ao estilo cratera.Voltei a torcer o mesmo pé e avisei o Administrador de que não pagaria esse trimestre e que era inadmissível o estado em que o pavimento se encontrava, enquanto andava preocupado com a relva e canteiros! Ele por sua vez, agradeceu-me pelo facto de o ter alertado pois já havia dado instruções ao porteiro há mais de 3 meses para que esses buracos fossem tapados. Desde Janeiro que mal posso andar, sempre com o tornozelo inchado e com um nódulo no Tendão de Aquiles que me obriga a coxear desde então.Mal posso sair de casa pois as dores ao andar são horríveis! Só pretendo saber até que ponto o Administrador do Condomínio é responsável pela situação e se eu devo ou não pagar o trimestre em falta já acrescido de juros.Quais as medidas a tomar sem que me prejudique?! Estou completamente perdida sem saber o que posso e devo fazer! Tenho provas fotográficas tanto das feridas como dos buracos.Tenho também variadíssimas testemunhas do estado em que fiquei. Obrigada pelo tempo que vos tomei
Cara M O, boa tarde. Relativamente ao exposto, não deve (não tem que) deixar de pagar a quota do condomínio, pois não pode ser juiz (a) em causa própria e os restantes condóminos, sobrecarregados por não pagar as suas quotas, não podem ser responsabilizados pelo que lhe aconteceu, evitando solução pela via extrajudicial. Dado que o acontecido, embora por displicência do porteiro, é da responsabilidade do Administrador que, para além de ter de zelar pela conservação do património do condomínio, também tem de verificar se as suas instruções ou directivas são efectivamente cumpridas. E, aqui não está em causa saber se o Administrador está ou não devidamente mandatado pelo condomínio, por deliberações da A.G. ou pelo RI, para actuar em conformidade, o que está em causa é que, com ou sem um daqueles mandatos, instruiu o porteiro e, portanto deveria ter verificado se a sua instrução fora cumprida ou não. Não o fazendo incorreu em falta designada por negligência, não cumprindo um dos seus deveres consignados no artº 1436º do CC, de tal maneira grave que provocou danos físicos e materiais, pois poderão as pessoas ter ficado impedidas de continuar a trabalhar, ainda que por alguns dias. Mas pior ainda, é que alertado para os factos e suas graves consequências, manteve a incúria e a negligência, o que provocou uma segunda grave lesão à mesma pessoa, a sua, pelo que a atitude do Administrador se considera ético-jurídica inaceitável, e passível de queixa crime, pela insistência ou renúncia em obviar promover a cessação dos motivos que permitem tais lesões. Nestes termos, julgo que a M O, deveria accionar contenciosamente o Administrador, enquanto pessoa singular, deixando os condóminos sossegados quanto à recusa de pagamento das suas quotas como forma de punição do Administrador. Cumptos, [email protected]