- Olá a todos. Venho aqui pedir a vossa opinião e conselhos sobre o seguinte assunto:
Comprei há cerca de 1 ano uma moradia (geminada) num condomínio que é composto por 5 fracções, uma área comum de 85 m2 e uma garagem com parqueamento para cada fracção.
Quando comprei a casa, o construtor tinha referido que planeava construir 2 apartamentos T0 na área comum, emparedando assim a minha casa e a do meu vizinho, mas que necessitava da aprovação do condomínio.
Neste momento o construtor já desistiu da ideia (deve ser a crise) o que me agradou muito e, eu e o meu vizinho decidimos comprar a área comum para alargarmos os nossos quintais (são os menores do condomínio). Falámos com o construtor e ele prontamente aceitou a decisão, propondo logo um preço para o terreno. Ora como eu irei ficar com a maior parte do terreno terei de pagar a maior fatia, mas a minha dúvida prende-se com o seguinte:
se no inicio o construtor precisava da autorização do condomínio para construir, como pode vender agora?;
todas as fracções já foram vendidas e escrituradas mas ainda não se formou condomínio, será o construtor ainda o condomínio?;
será tudo isto legal?
Decidi ir a um notário e tentar esclarecer esta situação mas, este apenas me informou que podia fazer uma reunião de condomínio e, decidir em acta que a área comum seria para uso exclusivo de certas fracções, tendo depois de escriturar/oficializar essa acta ou, teria de comprar as partes dos condóminos e escriturar (nem que seja vendas simbólicas) e, no final escriturar a compra do terreno (processo mais caro, mas que me interessa visto o terreno passar a ser realmente meu).
Posto isto, gostaria de saber a vossa opinião, visto haver pessoas neste fórum que percebem bem mais do que eu destes assuntos. Desculpem a maçada e este grande testamento, mas não tinha forma de me fazer entender sem explicar tudo.
Desde já um muito obrigado e cumprimentos
Carlos Moura- domusnostrum
- 1 setembro 2010 editado
Caro, Carlos Moura, boa noite.
Relativamente à questão que formula deve consultar o TCPH (título constitutivo de propriedade horizontal) que está registado na CRP (conservatória do registo predial), adquirir uma certidão não certificada, para ficar mais em conta e aí verificará que essa área é parte comum e portanto é inalienável, porque na propriedade horizontal (cfr. art.º 1423.º do Código Civil), aos condóminos está vedado o direito de pedirem a divisão das partes comuns.Por essa razão o construtor, de forma pouco aceitável, pretenderia construir num espaço que já não lhe pertence, porquanto registou a PH, constituindo as partes comuns, partes que pertencem aos condóminos na proporção das suas respectivas permilagens e que, juntamente com a moradia geminada são partes incindíveis. Incendível quer dizer que as duas partes quando são vendidas têm que o ser JUNTAS. E, deve residir aí, a sua renúncia à construção que seria de todo em todo ilegal.
De qualquer modo, mesmo na propriedade horizontal, é possível que se proceda à DIVISÃO de partes PRESUNTIVA-MENTE comuns, e só destas (as constantes no artigo 1421.º, n.º 2, do Código Civil, e o sótão ou vão do telhado), nunca das partes NECESSÁRIA ou IMPERATIVAMENTE comuns (as constantes no artigo 1421.º, n.º 1, do Código Civil), havendo acordo de todos os condóminos, sem qualquer oposição, e mediante modificação do respectivo título constitutivo da propriedade horizontal, levada a efeito ou titulada por escritura pública.
Por outro lado, também poderemos equacionar afectar - no título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública) - certas zonas das partes comuns ao USO EXCLUSIVO de determinado condómino (cfr. artigo 1421.º, n.º 1, alínea b), e n.º 3, do Código Civil).
Portanto Caro Carlos Moura a informação do notária não foi completa, pois só poderá ficar na exclusividade do condómino partes que sejam PRESUNTIVAMENTE comuns que são as enumeradas no artº 1421º comando nº 2, conforme indica o mesmo artigo, mas no comando nº 3 todas do Código Civil. Cumptos, [email protected]Antes de mais, um muito obrigado "domusnostrum" pela explicação que me forneceu.
Eu tenho em casa uma cópia do TCPH e o que diz é:
"Direito dos condóminos: Comum a todas as fracções uma área descoberta à frente do edifício de 37.25 m2 e uma área descoberta nas traseiras do edifício com 101.55 m2"
Então, sendo assim eu não posso adquirir parte da área das traseiras, depois de acordo com todos os condóminos, por este ser inalienável? Ou haverá outra maneira?
A área em si não acho que seja "necessária ou imperativamente comum", visto só afectar o meu quintal e o do meu vizinho e, neste momento é apenas um terreno baldio não aproveitado com lixos e restos das obras. Outra coisa que reparei, foi que na TCPH a área tem um total de 101.55 m2, mas quando a medi, ela apenas tinha cerca de 85 m2.
Só mais uma pergunta... Se ainda não foi estabelecido condomínio entre mim e os meus vizinhos, o construtor é ainda oficialmente o condomínio? É que já reparei que a garagem (área comum) já tem um contador próprio (quadros gerais) e acho que foi o construtor quem celebrou contracto com a EDP. Tudo isto para perguntar se a comprar será aos meus vizinhos ou ao construtor?
Mais uma vez obrigado pela ajuda e atenção e desculpe lá a maçada
Cumprimentos Carlos Moura- domusnostrum
- 1 setembro 2010 editado
Caro Moura, boa tarde.
As partes comuns, necessária e imperativamente comuns são as que estão definidas no nº 1 do artº 1421º do Código Civil. Portanto não se pode questionar.
As partes presuntivamente comuns, são aquelas que, sendo comuns, podem ser afectas ao condómino, para uso e fruição EXCLUSIVA, e dei exemplos disso na minha intervenção anterior e, como tal são passíveis de alienar. Mas essa alienação deve ser decidida em reunião da AG, por deliberação votada por unanimidade, o que poderia ser evitado, pois se essas áreas só podem ser acedi-das pelas vossas fracções, deveria ter sido registado na PH como área comum de vosso uso exclusivo. Isto significa que só vocês poderiam usufruir, mas as obras de conservação seriam pagas por todos os condóminos. Se assim fôr é mais uma calinada do construtor.
Òbviamente que nesse desiderato, o de alienação, haverá lugar a nova escritura de PH, cujos custos terão de ser suportados pelos compradores, cfr. referiu o notário, para o adequar à nova reali-dade, evitando futuros dissabores a quem adquiriu. Quaisquer construções ali a efectuar terá de ser através de projecto a apresentar à C. Municipal.
São raros os Títulos de Propriedade que não comportem erros de medição das áreas, com manifesto prejuízo para os condóminos que ficarão a pagar mais IMI.
Os condomínios são, automàticamente constituídos com o registo da PH na CRP. Serve de Administrador provisório o Construtor/Vendedor/Imobiliária, conforme o caso.
Assim que seja vendida a primeira fracção, (moradia neste caso) já pode ser regularizado o condomínio, solicitando ao RNPC (registo nacional de pessoa colectiva) o respectivo número, com o qual já se pode estabelecer contratos, (luz, água, elevadores, etc.) e, numa fase posterior, sobretudo quando houver mais de 50% das fracções já vendidas, para que o construtor, sòzinho, não possa obter vencimento nas deliberações que o possam favorecer em detrimento dos condóminos, nomear o Administrador de entre os condóminos.
Ora se as fracções estiverem já todas vendidas, devem os condóminos tomar a si, a Adminis-tração, pois o construtor já não é proprietário de nada no condomínio, pelo que já não tem que lá permanecer. Caro Moura se lhe suscitar ainda quaisquer dúvidas, estou ao dispôr.
Cumptos, [email protected]0.0116 seg. NEW
