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"Chave na mão" vs. "administração directa" vs. "misto"

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    • mafgod
    • 12 outubro 2010 editado

     # 1

    Boas,

    na fase de procura de orçamentos para chave na mão, tenho chegado à conclusão que, se tomasse conta de determinadas especialidades,teria maior liberdade de escolha do profissional, de materiais e maior controle na qualidade, no entanto posso estar enganado (já para não falar numa poupança real de custos).

    E para isso há um nome: administração directa.
    Mas, aqui, teria de ser eu a comprar todos os materiais e a contratar tudo o resto.
    Ou seja, muito tentador mas inviável pela necessidade de uma disponibilidade quase que a tempo inteiro....

    Lembrei-me dum misto, ou seja, contrato um empreiteiro que me garanta todo o trabalho relacionado com: fundações, estuque, paredes, mosaicos e azulejos, escadas, telhado, colocação de cantarias, colocação de sanitários, e muros ..., e contrataria por minha conta as outras especialidades (todas ou apenas algumas): colocação de moveis de cozinha, colocação de móveis de WC, electricidade, canalizador, gás, madeiras, colocação de piso flutuante, colocação de tecto falso, colocação de cantarias, colocação de caixilhos, pintor, ....
    Obviamente que, o empreiteiro acompanharia a obra até ao fim da mesma (aliás, é o alvará dele que estaria lá), já que seria sempre necessário o trabalho dele juntamente com as outras especialidades (por ex. a colocação das cantarias...), e isso teria para mim obviamente um custo mas também seria uma fonte de receita para o empreiteiro escolhido.

    Do meu ponto de vista, e posso estar enganado, para mim, ser o empreiteiro a contratar directamente estas especialidades ou ser eu, vai dar o mesmo a nivel de responsabilidade já que, se algo ocorrer de mal o empreiteiro vai chatear o sub-empreiteiro em causa... (por ex. se houver um problema com o caixilharia de certeza que o empreiteiro vai melgar logo o seu fornecedor, e para isso eu também o posso fazer).
    Para outros problemas tipo, "foi o outro que fez porcaria e não eu" das duas uma:
    - ou o empreiteiro está mesmo à margem e sempre pode dizer isso e cabe ao DO pagar para que as coisas se resolvam (o que poupou dará de certeza para tudo isso)
    - ou então, se acordado com o empreiteiro, ele irá obviamente cobrar um pouco mais mas, garante que o serviço é bem feito tal como se o sub-empreiteiro fosse contratado por ele

    Que dizem, estarei mesmo a divagar?
    Ou, nestes tempos de crise, os empreiteiros não estão para isto? Ou é tudo ou nada.

  2.  # 2

    Uma opinião muito pessoal.
    Esse tipo de "administração" è preferida da maioria dos empreiteiros, só pelo facto de que passarem para o DO metade das responsabilidades.
    Não é uma situação inviável. Terá apenas que acautelar algumas condicionantes.

  3.  # 3

    Colocado por: zedasilvaEsse tipo de "administração" è preferida da maioria dos empreiteiros
    A ideia que tenho é que não... é uma questão então de eu procurar mais um pouco ;-)
    Colocado por: zedasilvasó pelo facto de que passarem para o DO metade das responsabilidades.
    Responsabilidades essas que dariam praticamente as mesmas dores de cabeça ao DO. Não é pelo empreiteiro ser o responsável por tudo que as correcções serão forçosamente mais rápidas, certo?
    Os problemas irão sempre aparecer se tiverem de aparecer...

    Colocado por: zedasilvaTerá apenas que acautelar algumas condicionantes.
    Obviamente que, estas condicionantes teriam de ser "discutidas" e aceites pelo empreiteiro. Poderia dar alguns exemplos? ;-)

  4.  # 4

    Um bom projecto de execução com um bom caderno de encargos onde fique bem definido quais os trabalhos que estão implicitos a cada profissional.
    Uma boa fiscalização que ajude o DO a fazer uma boa coordenação entre as diversas empreitadas.
    Um Coordenador de segurança que esteja alertado para esta situação de forma a que possa acautelar as diversas responsabilidades (neste caso acrescidas) do DO
    Alguma sorte na escolha dos profissionais e umas velitas ao santo da devoção tb não são de descorar
    :))
    • eu
    • 12 outubro 2010

     # 5

    Eu estou a construir nesse modo "Misto" e não voltaria a fazer o mesmo. Nem pensar.

    A melhor solução é aquela que o zedasilva preconiza: um bom projecto de execução, um bom caderno de encargos e uma excelente fiscalização.

  6.  # 6

    Colocado por: eunão voltaria a fazer o mesmo. Nem pensar.

    Podia indicar as razões?
    • eu
    • 12 outubro 2010

     # 7

    Colocado por: mafgodPodia indicar as razões?

    Porque dá muito trabalho, gasta-se imenso tempo, e a responsabilidade dilui-se muito. E a malta da construção é perita em atirar a culpa para os outros.

    É preferível ter um único interlocutor e um único responsável pelos problemas da obra.

  8.  # 8

    Colocado por: eu
    Porque dá muito trabalho, gasta-se imenso tempo, e a responsabilidade dilui-se muito. E a malta da construção é perita em atirar a culpa para os outros.

    É preferível ter um único interlocutor e um único responsável pelos problemas da obra.
    Não querendo por em causa as suas razões mas tão somente para eu ficar mais esclarecido:
    - o trabalho e o tempo perdido não serão quase o mesmo?
    Ou seja, no chave na mão vai ter de continuar a escolher os materiais (isto se quiser personalizar a sua casa) mas tem o senão da limitação de escolha do local da compra, portanto é pior...
    A escolha dos sub-empreiteiros pretendidos (que poderá ser apenas de um) faz-se com alguma relativa facilidade (basta termos um profissional de confiança que ele nos indica outros que recomenda, e sempre podemos optar por estes ou não e também podemos comparar preços)
    - a responsabilidade do trabalho é de quem executa, certo? Se os caixilhos ficarem mal montados ou é um problema de esquadria dos mesmos, das cantarias ou de quem fez as paredes, né?
    - a atribuição de culpas do mau trabalho poderá ser sempre salvaguardada se ficar combinado com o empreiteiro de que este irá supervisionar o trabalho (tendo para isso que o DO pagar obviamente) de todos os sub-empreiteiros (meus incluídos).

    O misto não é deixar de fora o empreiteiro. Isso é a administração directa...
    É tão somente, dar a possibilidade de escolha ao DO por outros sub-empreiteiros que não os do empreiteiro geral.

  9.  # 9

    Se o caderno de encargos tiver bem feito, todos os materiais já estarão definidos e os empreiteiros terão que dar preços para esses materiais, por isso será fácil comparar as propostas, desde que o projecto defina com exactidão os materiais a aplicar não tem que andar a preocupar-se com quem vai aplicar porque terá que cumprir com o que está estabelecido e é aqui que entra uma boa fiscalização.

  10.  # 10

    O que sugere então caro Aprendiz?

    Repare que eu falei numa boa fiscalização, o que pressupõe que seja competente.

  11.  # 11

    Tem toda a razão naquilo que diz, mas como pode um Dono da Obra defender-se de forma a evitar que uma situação dessas lhe aconteça? Tem que fazer um curso intensivo de construção civil e andar a fiscalizar o fiscal? Meter-se a construir em administração directa e ter que se entender com não sei quantos subempreiteiros? Ou será melhor pagar por um bom projecto de execução e encontrar um bom fiscal que lhe garanta que o projecto está a ser bem executado, sem precisar de vir para um fórum perguntar se a série X de PVC é melhor que a série Y ou se mete PEX ou PPR, isto já no decorrer da obra como tanto vemos por aqui.

  12.  # 12

    Colocado por: aprendiz2
    (os fiscais devem estar de férias ou então a lanchar)
    "aprendiz2"


    aprendiz
    Não negue à partida uma ciência que desconhece :)))
    O que acontece na maioria das nossa obras é o seguinte:
    Os projectos de execução e os cadernos de encargos são muito fraquinhos permitindo a qualquer empreiteiro com 2 dedos de testa um espaço de manobra bastante grande.
    A Direcção técnica não existe, sendo as obras dirigidas pelo empreiteiro em part time e na melhor das hipóteses por um encarregado sempre com poderes mais ou menos limitados.
    As fiscalizações são feitas (quando são) 1 vez por mês não permitindo com isso um acompanhamento efectivo da obra, limitando-se a indicar uma ou outra correcção de momento.
    O acompanhamento técnico por parte da equipe de projecto não existe.
    Os contratos entre DO e empreiteiros não permitem que estes exijam que sejam corrigidas algumas anomalias sobe pena de serem aplicadas multas ao empreiteiro.
    A coordenação de segurança em obra não existe, mas aqui até se compreende porque os gajos da segurança são todos uns chatos e implicativos.

  13.  # 13

    Boas

    ... pois mas aí é que está,aqui também vem muitos que tem a dita fiscalização ou pensa que não?!

    Não têm nada. O que eles (a maioria) têm é alguém que se intitula director de fiscalização, entrega o termo de responsabilidade na câmara para se poder levantar a licença, vai lá uma ou duas vezes por mês e, no final, entrega outro termo a dizer que a obra está conforme. Como já disse anteriormente, o fiscal faz de conta que fiscaliza e o dono da obra faz de conta que paga. De quem é a culpa? De todos. Do fiscal que só vê a facturação e não tem brio naquilo que faz (conheço casos em que o gabinete onde foi elaborado o projecto "oferece" a fiscalização como se isso fosse possível); do dono da obra: se nem o projecto de execução mandam fazer para poupar algum, acha que vão pagar uma fiscalização a sério? Acha que uma fiscalização a sério consiste numa"visita" (até este termo diz tudo) por semana, como já vi aqui afirmar? Por outro lado, diz-se que de santo e de louco todos temos um pouco. Falta dizer que de construção todos (acham que) percebem muito, depois dá no que dá.

    cumps
    José Cardoso

  14.  # 14

    j cardoso
    Eu até defendo que 1 vistoria (não visita) semanal pode ser suficiente em algumas obras.
    Se eu tiver um bom projecto de execução, um empreiteiro consciêncioso que cada vez que tem uma dúvida não exita em contactar os autores do projecto, o DO e/ou o fiscal as coisas podem correr mais ou menos bem.
    Por outro lado de nada me serve ter um fiscal a tempo inteiro na obra se este estiver limitado na sua acção. Ou seja de que me serve um bom fiscal se este não pode exigir para além daquilo que está estipulado nos projectos e nos contratos.
    Nem imagina as guerras que tenho (enquanto coordenador de segurança) com alguns empreiteiros quando confrontando-os com algumas falhas em matéria de HST lhes advirto que lhe começarão a ser aplicadas multas de harmonia com os estipulado no PSS.
    - Quê? Dizem eles.
    - Quais multas eu não assinei nada disso.

    Aprendiz
    Ainda bem que você avisa. Em obra minha minha até pode vir de chinelinho mas de máquina fotográfica aviso já que não entra :))
    •  
      FD
    • 13 outubro 2010

     # 15

    Por vezes leio aqui como é que as coisas devem ser feitas.
    Sim, num mundo ideal.

    O dono de obra deve contratar uma multidão de profissionais que, como é lógico, devem ser bem pagos senão, como diz por aí alguém, pagam-se amendoins recebem-se macacos.

    Mas, o mundo real tem um problema grave: receitas vs despesas.
    Ou seja, as pessoas, neste contexto em concreto, têm um "sonho": casa própria, uma moradiazinha, uma vivendita, sem vizinhos e com um pouco de ar e terra, seja para o que for, para fugir à "caixa" em que se calhar estarão ou estiveram confinados.

    Quais são as alternativas?
    Fazer tudo correctamente.
    Poupar e olha, vai se ver como corre.

    Para aqueles que simplesmente querem poupar porque sim, paciência.
    Mas, e para aqueles que simplesmente não podem poupar, porque o orçamento já está mais que esticado?
    Esquecer o sonho? Adiar?

    Eu, pessoalmente, depois de ler tudo o que tenho lido por aqui, acho que o meu ideal nestas situações seria sempre criar um projecto dentro do nosso orçamento, contratando sempre as pessoas certas, e pagando para isso, fazendo o que é preciso fazer mas, esquecendo aquilo que não preciso e aquilo que não sei se vou precisar porém, prevenindo no próprio projecto a possibilidade de expandir a casa quando necessário fosse.
    Quartos com 20~30m2? Para quê? Salas com 50m2? Casas de banho com 10~15m2? Corredores e halls enormes? Divisões para tudo e mais alguma coisa (sala multimédia, sala de roupa, closet, sala de jogos, escritório, etc.)?
    Vivo numa casa com 90m2 e chega-me perfeitamente. Vivia numa com 90m2 e chegava-me perfeitamente.

    Com isto quero transmitir a quem por aqui passa, e ainda não começou verdadeiramente, que antes de poupar no projecto, nas pessoas, nos materiais, pensem poupar naquilo que querem.
    A obra deverá correr melhor, a casa será melhor (e não maior), pagará menos impostos, limpará menos, fará a manutenção/reparação de menos, terá menos frio/calor e terá uma casa para a vida.
    Acho que é de pensar bem nisso.

    Para os que podem pagar, a responsabilidade é de cada um, pagarão com certeza as decisões que tomarem. :)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: rjfilipe, LuisPereira, jorgand, salapismo, tiyxu, dutilleul, jorgeglock
    • diz
    • 13 outubro 2010

     # 16

    Actualmente a maior parte das empresas de especialidades já vendem e instalam os materiais por isso sinceramente dá mais trabalho mas acho que vai compensar justar apenas a mão de obra e todos os materiais serem comprados por mim é o que eu vou fazer em minha casa, apenas esqueleto e rebocos serão justos com material.

    Trabalho sim, mas no fim se ficar algo mal posso dizer que foi por minha culpa :)

  17.  # 17

    diz
    Como está a pensar gerir a questão dos desperdícios de material?
    • diz
    • 13 outubro 2010

     # 18

    Desperdicios existem sempre mas se pedir por exemplo orçamento para o pavimento é com ele pronto e logo à partida não existe desperdicio nenhum isso apenas podera acontecer nos ceramicos mas como é pouca quantidade não me preocupa.


    Na minha opiniao tambem se torna vantajoso ser a empresa dos materiais a instalar os seus próprios materiais uma vez que eles arranjam sempre desculpa com as garantias que a culpa é de quem o instalau. Assim não podem fugir.
    • eu
    • 14 outubro 2010

     # 19

    Colocado por: dizeles arranjam sempre desculpa

    Isso é o comportamento típico da malta da construção: empurrar a responsabilidade para os outros.

    Com um único interlocutor, isso já não é problema do dono da obra.
    • diz
    • 14 outubro 2010

     # 20

    Exactamente assim sendo os proprios distribuidores a instalar nao pode dizer que a culpa foi de outro qualquer.

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