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Terreno rústico

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    • xana
    • 27 setembro 2007 editado

     # 1

    Hello!

    Gostaria de saber as vossas opinioes sobre construir uma moradia num terreno rustico. Neste momento estou em vias de adquirir um terreno rustico com cerca de 10000 m2. Segundo o PDM dà para construir uma moradia com 226 m2 de area de construcao bruta. Esta area deve-se ao facto do terreno se encontrar inserido em duas classes de espaço, Agricola 3 e Proteccao e Enquadramento. No primeiro espaço pode-se construir e no outro nao.
    Um projecto de arquitectura ja foi submetido à Camara. Este foi recusado pois tinha excesso de area, a moradia tinha mais de 400 m2. Além deste problema o tecnico da Camara apontou mais um, o aspecto das infraestruturas. Como o terreno é rustico ele encontra-se inserido no meio de outros. Existe um aruamento para serventia. A Camara diz que o aruamento é privado e como tal sao necessarias autorizacoes dos vizinhos para fazer as infraestruturas. Estas infraestruturas serao pagas por no's.

    As minhas perguntas a este forum sao as seguinte:
    1- O problema das infraestruturas serà dificil de resolver? Mesmo obtendo as tais autorizacoes dos vizinhos.
    2- Ja alguem construiu uma casa num terreno rustico? Que tipo de problemas pode existir para se poder ter autorizacao para construir?
    Nao ha duvida que seria muito mais facil adquirir um terreno urbano, mas no's queremos fazer uma casa num terreno grande... é possivel construir em terrenos rusticos, so' queria ter uma ideia dos possiveis problemas que me vao aparecer pela frente.

    Obrigado a todos.
    Xana
    •  
      FD
    • 27 setembro 2007 editado

     # 2

    Olá,

    10.000m2 de terreno? Isso é bom... Não é na zona de Sintra não? Aí costuma haver dessas áreas à venda e com essas limitações que diz.

    Quanto às infraestruturas, desde que haja consentimento e acordo dos vizinhos não costuma haver qualquer problema. Desde que, no entanto, tudo fique bem escrito em papel. Infelizmente essa questão dos caminhos é, estranhamente, um dos principais motivos de agressões e de processos em tribunal entre vizinhos.

    Ou seja, penso que é mais fácil ultrapassar a burocracia que convencer os vizinhos...
    Só para que tenha uma ideia, este site http://www.dgsi.pt/ tem uma base de dados dos acordãos de vários tribunais que podem fazer ou fazem jurisdição.
    Se fizer uma pesquisa simples por "caminho" obtenho 4.160 resultados!
    Veja por si mesma e precavenha-se dos problemas que encontra em alguns desses acordãos:
    http://www.google.com/search?sourceid=navclient&ie=UTF-8&rls=GGLJ,GGLJ:2006-39,GGLJ:en&q=caminho+site:dgsi%2ept

    Se falar com os vizinhos e estes concordarem aconselho-a a consultar um advogado para prevenir problemas futuros. Não se coíba de o fazer, talvez mais tarde lhe seja bastante útil. É que hoje o pai ou o vizinho diz "está bem" e amanhã o filho (que herda o terreno quando o pai falecer) ou o novo proprietário diz "não". ;)

    Que eu saiba, em termos de construção e questões burocráticas desde que o projecto seja aprovado pela Câmara Municipal, a maior parte dos problemas fica mais ou menos resolvida. Se vai comprar o terreno e sabe que o anterior projecto foi recusado é porque o actual proprietário lho disse, certo? Seria interessante perguntar-lhe o porquê dessa mudança de ideias... Teve dificuldades no quê? Talvez ele lhe minta, mas não custa nada perguntar e ver a reacção. Se está a lidar com uma imobiliária, bem, pergunte na mesma, mas... ;)

    Não se esqueça também dos custos para instalar electricidade, água e outros fornecimentos. Não sei qual é o terreno e a sua localização, mas para ter 10.000m2 ainda deve ficar longe de alguma coisa "principal", informe-se bem antes de comprar. Se for muito afastado de um ponto de distribuição fica bastante caro... E tenha em atenção que o "caminho" também não fica nada barato, mas claro que depende muito da tipologia do terreno e do tipo de caminho que quer.

    Boa sorte e vá dando notícias! :)
    • xana
    • 28 setembro 2007

     # 3

    Ola!

    Obrigada pelo comentario.
    Realmente o terreno é na zona de Sintra.
    O projecto de arquitectura nao foi totalmente rejeitado, estamos neste momento a fazer alteracoes (reducao de area) para resubmeter dentro do mesmo processo à Camara. Ou seja, a Camara deu um prazo para alterar o projecto e submeter essas alteracoes para ser avaliado. Eu tive acesso à notificacao da Camara. E basicamente so' referia a questao da area de construcao em excesso e as infraestruturas.

    Eu ja entrei em contacto com o tecnico da Camara que està a avaliar o projecto e ele confirmou que sao estes os problemas existentes. Insistiu muito na questao das infraestruturas. Que como o caminho é privado temos de ter uma declaracao dos vizinhos a autorizar a construcao das infraestruturas. O proprietario disse que estava a tratar do assunto. Que ja tinha obtido as autorizacoes e que agora ia passar para papel. é claro que so' vamos comprar o terreno qdo essas autorizacoes existirem.

    A minha preocupacao é se esta declaracao é suficiente para a Camara, pois se nao for eles vao indeferir novamente o projecto. Talvez seja melhor falar com um advogado para ter a certeza que tudo fica bem explicito... Existe um solicitador, da parte do proprietario, que està a resolver este assunto, em principio deve ser competente nesta area....

    O terreno fica a 200 m de uma estrada alcatroada. Tem ideia qual serà o custo para fazer as infraestruturas?

    Tem conhecimento de mais algum possivel problema que pode aparecer? é que tenho algum receio de tudo ficar resolvido (area e infraestruturas) e depois a Camara lembrar-se que ha mais um problema...

    Obrigado,
    Xana
    •  
      FD
    • 28 setembro 2007

     # 4

    Quanto tempo entre entregar o projecto e receber notícias da Câmara é que passou? Por curiosidade apenas...

    Desde que a autorização esteja devidamente legal, e é aí que entra o advogado, não deverá ter problemas anexando a papelada ao projecto.

    O custo das infraestruturas depende muito do tipo de terreno que tem de atravessar: rochoso, arenoso (em algumas zonas de Sintra é comum), etc. Aí só mesmo pedindo um orçamento.

    Já se lembrou de perguntar quanto é que vai custar a licença de construção?
    • xana
    • 2 outubro 2007

     # 5

    Passou cerca de 9 meses, entre a entrega do projecto e feedback da Camara.

    Quanto à Licença de construçao, nao faço ideia do seu valor...
    •  
      FD
    • 2 outubro 2007

     # 6

    9 meses?! :o

    Em Santarém, estive a ler um artigo no outro dia, a média é 24 dias...!

    Cuidado com o valor da licença, às vezes (depende da câmara e do projecto) é bastante significativo...
    • xana
    • 2 outubro 2007

     # 7

    Significativo? Pode dar-me um valor?? So' para ter ideia da quantidade de zeros que estamos a falar.

    Quanto ao tempo que demora um projecto a ser aprovado, sempre tive a ideia que demorava imenso tempo, na ordem dos 12 meses....

  8.  # 8

    Cuidado com o valor da licença, às vezes (depende da câmara e do projecto) é bastante significativo...


    O valor da licença de construção depende essencialmente das áreas nobres (salas, quartos, sotão habitados, mesaninos, etc...)

    Eu tb estou sem ideias de preço. Mas um conhecido meu que constrói em Lisboa, diz que se o meu projecto fosse na área onde ele estava actualmente (Lapa) pagaria tipo 80 000€ de licença de construção... até fiquei azul.
    Mas ele diz que em Sintra os custos são muito inferiores...

    Um colega meu numa casa de 380m2 pagou quase 10000€, na zona do cascais shoping... :|

  9.  # 9

    Passou cerca de 9 meses, entre a entrega do projecto e feedback da Camara.


    Eu acabei de receber feed-back do meu na camara de sintra!! :):):):) Vou actualizar em http://coisasdacasa.blogspot.com
    •  
      FD
    • 3 outubro 2007 editado

     # 10

    Para saber o valor a pagar para a licença de construção é só decifrar esta tabela de preços:

    http://www.cm-sintra.pt/Anexo/633023151134328750Regulamento%20e%20Tabela%20de%20Taxas%20e%20Outras%20Receitas%20do%20Municipio%20de%20Sintra%20para%20o%20ano%20de%202007.pdf

    Se fiz bem as contas, e se não falta nada, em Sintra, para uma casa de 250m2 brutos dá qualquer coisa como 1894,9€.
    Pelo que tenho ouvido falar, parece-me pouco...
    Chamo especial atenção ao valor para alteração de projectos, a bold.

    Artigo 6.º- PRESTAÇÃO DE INFORMAÇÕES PRÉVIAS SOBRE A POSSIBILIDADE DE REALIZAR OBRAS
    SUJEITAS A LICENCIAMENTO MUNICIPAL E AUTORIZAÇÃO
    1. Por cada informação 150,00 (d)

    Artigo 7.º - TAXA GERAL, EM FUNÇÃO DO PRAZO, A APLICAR A TODAS AS LICENÇAS E
    AUTORIZAÇÕES
    Por cada mês ou fracção 15,60 (d)

    Artigo 8.º - TAXA DEVIDA PELA EMISSÃO DE ALVARÁ DE LICENÇA PARCIAL - Artº 23.º, nº.5, do
    Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, com a redacção que lhe foi introduzida pelo Decreto- Lei n.º 177/200,
    de 4 de Junho.
    Taxa fixa 271,00 (d)

    Artigo 9.º - CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIOS
    1. Construção nova – por cada m2 de área bruta de construção 1,20 (d)
    2. Taxas a acumular com a anterior :
    2.1 Por cada moradia unifamliar 623,40 (d)
    2.2 Por cada moradia bifamiliar 1.252,00 (d)
    2.3 Por cada fracção em edifício de habitação colectiva ou misto 572,30 (d)
    2.4 Por cada edifício comercial 623,40 (d)
    2.5 Por cada edifício industrial 741,00 (d)
    2.6 Por cada edifício de prestação de serviços ou fracção do mesmo 858,50 (d)
    3. Pela apreciação de projectos de especialidade que careçam de parecer de entidade externa 51,10 (d)

    Artigo 10.º - RECONSTRUÇÃO OU MODIFICAÇÃO DE EDIFÍCIOS, ALTERAÇÃO OU SUBSTITUIÇÃO
    DE PROJECTO DE CONSTRUÇÃO
    1. Taxa a aplicar a todas as licenças 321,90 (d)
    2. Taxas a acumular com a anterior:
    2.1 Por cada m2 além do existente ou do previsto no projecto inicial 5,40 (d)
    2.2 Por cada fracção acrescida 1.665,90 (d)
    3. Pela apreciação de projectos de especialidade que carecem de parecer de entidade externa 51,10 (d)

    Artigo 11.º - TAXAS ESPECIAIS, A LIQUIDAR ISOLADA OU CUMULATIVAMENTE COM QUALQUER
    DAS PREVISTAS NOS ARTIGOS 9º E 10º
    1. Construção, reconstrução ou modificação de muros de suporte ou de vedação, com carácter provisório ou definitivo,
    confinantes ou não com a via pública – por metro linear 1,10 (d)
    2. Construção, reconstrução ou modificação de construções ligeiras: hangares, alpendres, tanques, depósitos, piscinas ou
    outras construções consideradas de escassa relevância urbanística – por m2 6,20 (d)
    3. Instalações de ascensores e monta-cargas – por cada 107,30 (d)
    4. Demolição de edifícios ou de outras construções 214,60 (d)
    5. Corpos salientes da construção destinados a aumentar a superfície útil da edificação, desde que projectados sobre solo
    público – por m2 de área de construção 321,90 (d)
    6. Fecho de varandas, com estruturas de aluminio, amovíveis ou não – por m2 53,10 (d)
    7. Instalação de infra-estruturas de telecomunicações móveis - por cada antena 531,40 (d)
    8. Licenciamento/autorização para remodelação de terrenos 25,60 (d)
    9. Instalação de infra-estruturas de aerogeradores - por cada torre 700,00 (d)

    Artigo 11 -A.º - PEDIDO DE PRORROGAÇÃO DE PRAZO PARA EMISSÃO DE ÁLVARA DE
    LICENÇA/AUTORIZAÇÃO (de acordo com o n.º 2 o artigo 76.º do DL 555/99, 16.12 com as alterações introduzidas pelo DL
    177/01, 4.6) 50,00 (d)
    Artigo 12.º - TAXAS DEVIDAS PELA REALIZAÇÃO DE INFRAESTRUTURAS URBANÍSTICAS
    1. Por cada m2 de área bruta de construção prevista 1,00 (d)
    2. Por cada lote de moradia unifamiliar 403,70 (d)
    3. Por cada lote de moradia bifamiliar 741,00 (d)
    4. Por cada fracção prevista em lote de habitação colectiva ou misto 347,50 (d)
    5. Por cada fracção prevista em lote para fins comerciais, industriais ou de prestação de serviços 347,50 (d)

    Artigo 25.º - OUTROS
    1. Averbamentos 27,10 (d)
    2. Certidões relativas a assuntos urbanísticos - cada lauda 10,90 (d)
    3. Taxa de serviço
    3.1. Taxa fixa para projecto de alteração de construção
    3.1.1 sem aumento de área 53,10 (d)
    3.1.2. com aumento de área 5 3 , 1 0 ( d )
    3.1.2.1 por cada m2 de ampliação 1,00 (d)
    3.2 Taxa de serviço por obra de construção nova-por cada m2 de construção 0,50 (d)
    3.3. Taxa de serviço por alvará de loteamento
    3.3.1 Taxa fixa por m2 de área bruta de construção 0,10 (d)
    3.3.2 Taxa fixa por economia processual - cada folha 1,00 (d)
    3.3.3 Taxa fixa por cada comunicação prévia 315,00 (d)
    3.3.4 Taxa fixa para prorrogação de prazo para entrega de documentos 10,00 (d)
    3.3.5 Consulta directa ao processo 10,00 (d)
    3.4. Taxa fixa por alteração ao alvará de loteamento
    3.4.1 Taxa fixa sem aumento de área 80,20 (d)
    3.4.2. Taxa fixa por m2 de aumento da área de construção 80,20 (d)
    3.4.2.1 por cada m2 0,20 (d)
    4. Ficha Técnica da Habitação (FIHT) - por cada depósito 15,60 (d)
    5. Emissão de segunda via da Ficha Técnica da Habitação 15,30 (d)
    6. Autenticação do Livro de Obra 15,30 (d)
    7. Publicidade de alvarás de licença de obras 20,40 (d)
    7.1 Acresce ao valor anterior as despesas da publicação do respectivo aviso
    8. Publicidade de alvarás de licença de operação de loteamento, obras de urbanização e abertura do período de discussão
    pública de operação de loteamento 20,40 (d)
    8.1 Acresce ao valor anterior as despesas da publicação do respectivo aviso
    • MGT
    • 3 outubro 2007

     # 11

    Boa tarde

    Quero agradecer o facto de existir este forum, muito util para quem quer construir ou comprar uma habitação.

    Somos um casal jovem que pretende comprar um terreno para daqui a 2 anos iniciar a construção de uma moradia. encontramos um terreno rustico com um preço atractivo, acontece que temos muitas dúvidas acerca da possibilidade de construção. quais os primeiros passos a dar, para obter o conhecimento da possibilidade de construção neste terreno?

    Muito Obrigado

  12.  # 12

    Boa Tarde

    No seu caso o melhor é dirigir-se á câmara municipal do terreno e pedir o pdm que o abrange, ou entao se conhecer alguem que realize trabalhos de arquitectura ou Engenharia, façam um projecto de viabilidade ( características gerais da moradia ) e entreguem na Câmara, caso seja aprovado poderá fazer o projecto completo.

    Espero ter ajudado
    •  
      FD
    • 3 outubro 2007

     # 13

    Olá,

    Obrigado pela informação rita! :)

    Precisa então de saber, através do Plano Director Municipal, de como o terreno está classificado. A partir dessa classificação ficará a saber se pode ou não construir e quanto é que pode construir. Há classificações em que, acho eu, é quase impossível construir como as de área protegida.

    Se for um terreno agrícola, por exemplo em Sintra:

    a) Superfície mínima de parcela de terreno para construção:
    Espaços agrícolas de nível 2 - 10000 m2;
    Espaços agrícolas de nível 3 - 5000 m2;
    Espaços agrícolas de nível 4 - 2000 m2;
    b) Índice máximo de ocupação:
    Espaços agrícolas de nível 2 - 0,025;
    Espaços agrícolas de nível 3 - 0,04;
    Espaços agrícolas de nível 4 - 0,1;
    c) Índice máximo de construção:
    Espaços agrícolas de nível 2 - 0,025;
    Espaços agrícolas de nível 3 - 0,04;
    Espaços agrícolas de nível 4 - 0,1;
    d) Níveis máximos de pisos acima do solo:
    Espaços agrícolas de nível 2 - 2;
    Espaços agrícolas de nível 3 - 2;
    Espaços agrícolas de nível 4 - 2;

    Ou seja, se tivesse em Sintra um terreno com menos de 2.000m2 classificado num dos níveis descritos não podia construir...
    Se, por exemplo, tiver um terreno de nível 4 com 2.500m2, apenas poderia construir 250m2.

    Veja por exemplo o PDM de Lisboa para ficar com uma ideia de como é: http://pdm.cm-lisboa.pt/pdmactual.aspx
    • xana
    • 4 outubro 2007

     # 14

    Ola!!

    Obrigado pela informacao FD! Ja estive a ver esse documento e tem realmente muita informacao... mas deu para ter uma ideia do custo da licença de construcao.

    Respondendo ao MGT, eu estou neste momento no processo de compra de um terreno rustico e posso lhe dizer que as coisas sao mesmo muito complexas. O primeiro conselho que lhe dou é ir à Camara fazer um pedido de informacao prévia sobre a viabilidade de construcao para esse terreno. Pode marcar uma reuniao na Camara com um tecnico que lhe dirà (oralmente, nao por escrito), tendo em conta o PDM, se é possivel ou nao construir.

    Tendo esta informacao o meu conselho é dizer ao actual proprietario para pedir um parecer à Camara sobre a Viabilidade de Construcao. Este parecer ja é um documento com poder legal para um prazo de um ano, se nao estou enganada. Acho que custa 150 euros. Se o actual proprietario lhe està a vender um terreno com viabilidade de construcao, entao tem de o provar de alguma forma. Tenha atençao que ha muitos terrenos à venda em que nao dà para construir e o seu preço reflecte isso mesmo. Por exemplo, em Sintra ha alguns terrenos com + de 5000 m2 por 30 mil euros. Estes so' dao mm para agricultura.

    Outra coisa que tem de ter em atençao é se o terreno tem uma caderneta predial individual. O meu estava anexado a outro. Tive de pedir para separar as duas fraccoes, o que demorou pelo menos 3 meses. é claro que o proprietario nao me disse nada disto, descobri porque pedi à conservatoria todos os registos que havia para este prédio. Foi ai tb que descobri que a pessoa que me estava a vender o terreno ainda nao era proprietario. Havia somente um contrato promessa compra e venda. Parece que é pratica comum fazer-se isto, para pagar menos impostos.

    Mais uma coisinha que ja foi discutida neste forum, as infraestruturas. Nao sei se esse terreno està perto de uma estrada alcatroada ou nao, mas se tiver a alguma distancia tem de ter em conta o custa dessas infraestruras e provavelmente vai ter de pedir aos vizinhos autorizacoes para as fazer.

    Estas foram as situacoes que ja me surgiram pela frente. Espero que nao haja mais...
    Se mais alguem teve experiencias neste tipo de situacao, por favor, partilhem!

    cumprimentos,
    Xana

  15.  # 15

    Colocado por: MGTBoa tarde

    Quero agradecer o facto de existir este forum, muito util para quem quer construir ou comprar uma habitação.

    Somos um casal jovem que pretende comprar um terreno para daqui a 2 anos iniciar a construção de uma moradia. encontramos um terreno rustico com um preço atractivo, acontece que temos muitas dúvidas acerca da possibilidade de construção. quais os primeiros passos a dar, para obter o conhecimento da possibilidade de construção neste terreno?

    Muito Obrigado


    MGT, com os documentos do terreno (Caderneta predial Urbana/ rustica), cópia ou original da Certidão da Conservatória de registro predial, Planta de localização.
    Pedir uma reunião preliminar com o Arquitecto da Câmara para tirar dúvidas e serem esclarecidos os condicionantes. Ou então poderá contactar um gabinete de projectos/ Arquitecto, este poderá dependendo da informação disponível, lhe dar logo a resposta oficiosa do que pode ou não construir e em que condições; em alternativa pode pedir ao mesmo que submeta na Câmara um Pedido de Informação Prévia (vulgo PIP)
    espero que tenha ajudado.

    ÁGUA-MESTRA, Lda
    Estas pessoas agradeceram este comentário: FD

  16.  # 16

    FD és de santarém?
    •  
      FD
    • 5 outubro 2007

     # 17

    Não, sou de Lisboa.

    Obrigado pela contribuição Pedro! :)
    • MGT
    • 8 outubro 2007

     # 18

    Muito obrigado. ficamos bem esclerecidos

  19.  # 19

    nao se esquecam igualmente de ver qual o custo de ligacao ás infra-estruturas existentes , mais concretamente a ligacao á rede de abastecimento de água e saneamento assim como a electricidade

  20.  # 20

    O SEU PROBLEMA NAO PODE SER ANALISADO SO DESSE ANGULO.
    NAO ESQUEÇA QUE GERALMENTE O SEU TERRENO NAO ESTA BEM REGISTADO NAS FINANÇAS PARA CIONSTRUÇAO
    AI SURGEM OS PROBELMAS SDEM ESPERAR
    NOS TRATAMOS DE TUDO - WWW.PAPELADA.NO.SAPO.PT

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