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Condomínio & entropia: como trazer ordem ao caos?

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  1.  
    • eljota
    • 9 novembro 2010 editado

     # 1

    No meu condominio há uma série de "situações" que pretendo começar a "limar" neste final de ano (com a diplomacia que se exige nestas questões) e para as quais pedia a vossa ajuda.

    a) Existem dividas em aberto as quais, suponho, ascendem já a uns milhares de euros, e que têm vindo a aumentar nos últimos anos. Em pelo menos um dos casos, o pior, sei que essa familia atravessa problemas de quebra de rendimentos. Como agir?!

    b) Suponho que o fundo comum de reserva também esteja abaixo do valor minimo legalmente definido. O edificio tem 10 anos, 1 elevador e 3 frentes. Como "curiosidade" acrescento que é precisamente no último andar que está a divida maior, e também o maior utilizador do elevador e potencial afectado por problemas com a cobertura--se esta der "azar" eu não estou na disposição de financiar essas obras com quotas extra para cobrir a falta de pagamento da parte dele! Comos e pode gerir uma situação destas?

    c) Na ultima reunião sugeri a regra de aumentarmos as quotas no valor da inflação, mas houve oposição motivada pelas dividas pendentes. Se acabar o dinheiro, como não podemos emitir obrigações como o governo, qual a ordem das despesas que deixamos de pagar? Ficamos sem limpeza? Luz? Elevadores?...

    d) O administrador actual diz que não é o feitio dele andar a pedir dinheiro porque espera que todos cumpram como ele e que não quer criar mau ambiente! Já lhe pedi um mapa com a situação financeira actual e uma cópia do livro de actas, para me preparar para a reunião do final do ano, mas até agora nada. O administrador tem ou não responsabilidade pela qual pode ser processado?! Se alguém aceitar ficar com administração em 2011 "herda" a má gestão e a (i)responsabilidade do actual?

    e) São exigiveis recibos mensais à administração por todas as quotas liquidadas? Quando fui administrador passava-as, mas depois nunca recebi nenhuma!

    e) Nós temos uma regra para a sucessão do administrador que foi decidida e aceite por todos, mas que nunca funcionou bem, excepto em 2 ou 3 anos. Na prática quase todos invocam "falta de disponibilidade", i.e. ninguém quer zelar pelo que é de todos, portanto seu também! Tivemos uma situação que se arrastou por 3 anos com um administrador incompetente que me fez pensar se faz sentido "obrigar" alguém, ou mesmo aceitar alguém de quem temos razões para desconfiar da competência. Por outro lado, ser administrador é muito aborrecido quando ninguém colabora: por exemplo, no "meu" ano só metade dos condóminos me entregaram a prova do seguro obrigatório... e eu assumo culpa por ter deixado passar isso, coisa que hoje não faria. Isto tem solução?

    f) Dado que as finanças não são famosas e se ouvem tantas histórias más de empresas de administração, recomendam esse caminho? Pode "obrigar-se" o condominio a aceitar esta modalidade?! Que tipo de maioria é necessária para fazer estas revisões ao regulamento do predio?

    g) Alguém recomenda empresas de administração na zona de Santa Iria/Alverca?

    h) Já agora um extra: para se poder passar de propano canalizado para gás natural que tipo de maioria é necessária?

    Obrigado a todos!
    •  
      FD
    • 9 novembro 2010

     # 2

    Colocado por: eljotaa) Existem dividas em aberto as quais, suponho, ascendem já a uns milhares de euros, e que têm vindo a aumentar nos últimos anos. Em pelo menos um dos casos, o pior, sei que essa familia atravessa problemas de quebra de rendimentos. Como agir?!

    Criar regras na assembleia sobre como deve a administração agir em caso de dívida. Sugiro multas por atraso e inicio do processo de cobrança muito cedo (2 ou 3 meses em atraso).

    Colocado por: eljotab) Suponho que o fundo comum de reserva também esteja abaixo do valor minimo legalmente definido. O edificio tem 10 anos, 1 elevador e 3 frentes. Como "curiosidade" acrescento que é precisamente no último andar que está a divida maior, e também o maior utilizador do elevador e potencial afectado por problemas com a cobertura--se esta der "azar" eu não estou na disposição de financiar essas obras com quotas extra para cobrir a falta de pagamento da parte dele! Comos e pode gerir uma situação destas?

    Se houver problemas e não houver dinheiro? Ou há uma quota extra ou então não se fazem as obras.

    Colocado por: eljotae) São exigiveis recibos mensais à administração por todas as quotas liquidadas? Quando fui administrador passava-as, mas depois nunca recebi nenhuma!

    São. E é lícito não pagar enquanto não receber os recibos de quantias pagas.

    Colocado por: eljotae) Nós temos uma regra para a sucessão do administrador que foi decidida e aceite por todos, mas que nunca funcionou bem, excepto em 2 ou 3 anos. Na prática quase todos invocam "falta de disponibilidade", i.e. ninguém quer zelar pelo que é de todos, portanto seu também! Tivemos uma situação que se arrastou por 3 anos com um administrador incompetente que me fez pensar se faz sentido "obrigar" alguém, ou mesmo aceitar alguém de quem temos razões para desconfiar da competência. Por outro lado, ser administrador é muito aborrecido quando ninguém colabora: por exemplo, no "meu" ano só metade dos condóminos me entregaram a prova do seguro obrigatório... e eu assumo culpa por ter deixado passar isso, coisa que hoje não faria. Isto tem solução?

    Acho que tem, se não estou enganado, o condomínio faz o seguro por conta do proprietário e cobra-lho.
    Quanto à indisponibilidade, é uma questão de também estabelecer regras - por isso deverá existir o Regulamento do Condomínio, para acautelar todas essas situações.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: eljota
    • pom
    • 9 novembro 2010

     # 3

    Colocado por: eljota

    a) Existem dividas em aberto as quais, suponho, ascendem já a uns milhares de euros, e que têm vindo a aumentar nos últimos anos. Em pelo menos um dos casos, o pior, sei que essa familia atravessa problemas de quebra de rendimentos. Como agir?!

    Julgado de Paz.

    b) Suponho que o fundo comum de reserva também esteja abaixo do valor minimo legalmente definido. O edificio tem 10 anos, 1 elevador e 3 frentes. Como "curiosidade" acrescento que é precisamente no último andar que está a divida maior, e também o maior utilizador do elevador e potencial afectado por problemas com a cobertura--se esta der "azar" eu não estou na disposição de financiar essas obras com quotas extra para cobrir a falta de pagamento da parte dele! Comos e pode gerir uma situação destas?

    A Assembleia é soberana mas as obras de manutenção são obrigatórias.

    c) Na ultima reunião sugeri a regra de aumentarmos as quotas no valor da inflação, mas houve oposição motivada pelas dividas pendentes. Se acabar o dinheiro, como não podemos emitir obrigações como o governo, qual a ordem das despesas que deixamos de pagar? Ficamos sem limpeza? Luz? Elevadores?...

    As quotas devem ser aumentadas se a despesa prevista a isso obrigar. A AC volta a ser soberana nessa decisão.

    d) O administrador actual diz que não é o feitio dele andar a pedir dinheiro porque espera que todos cumpram como ele e que não quer criar mau ambiente! Já lhe pedi um mapa com a situação financeira actual e uma cópia do livro de actas, para me preparar para a reunião do final do ano, mas até agora nada. O administrador tem ou não responsabilidade pela qual pode ser processado?! Se alguém aceitar ficar com administração em 2011 "herda" a má gestão e a (i)responsabilidade do actual?

    Processado porquê? Por ser incompetente? Exonerem-no!!
    Herda os saldos. A má gestão pode sempre mudá-la.

    e) São exigiveis recibos mensais à administração por todas as quotas liquidadas? Quando fui administrador passava-as, mas depois nunca recebi nenhuma!

    Obviamente que sim. Mas para quem não quer "papel" o comprovativo da transferência é bastante.

    e) Nós temos uma regra para a sucessão do administrador que foi decidida e aceite por todos, mas que nunca funcionou bem, excepto em 2 ou 3 anos. Na prática quase todos invocam "falta de disponibilidade", i.e. ninguém quer zelar pelo que é de todos, portanto seu também! Tivemos uma situação que se arrastou por 3 anos com um administrador incompetente que me fez pensar se faz sentido "obrigar" alguém, ou mesmo aceitar alguém de quem temos razões para desconfiar da competência. Por outro lado, ser administrador é muito aborrecido quando ninguém colabora: por exemplo, no "meu" ano só metade dos condóminos me entregaram a prova do seguro obrigatório... e eu assumo culpa por ter deixado passar isso, coisa que hoje não faria. Isto tem solução?

    O problema é que não se pode obrigar a ser administrador. A Administração é eleita e não sorteada. Essas combinações normalmente dão nisto...

    f) Dado que as finanças não são famosas e se ouvem tantas histórias más de empresas de administração, recomendam esse caminho? Pode "obrigar-se" o condominio a aceitar esta modalidade?! Que tipo de maioria é necessária para fazer estas revisões ao regulamento do predio?

    Unanimidade (acordo de todos os condóminos)
    Condóminos ausentes têm 90 dias para comunicar o seu assentimento ou discordância, após a recepção das deliberações. Condómino que não responda considera-se que está de acordo com as decisões tomadas.
    • Alterações ao título constitutivo (cfr. art.º 1419.º, n.º 1, do Código Civil)
    • Algumas decisões sobre a utilização de bens e partes comuns do edifício
    • Obras de reconstrução do edifício, no caso de destruição superior a três quartos do seu valor total (cfr. art.º 1428.º, n.º 1, do Código Civil)
    Dois terços do valor total do edifício
    • Obras de inovação, para aprovação precisam de uma dupla maioria = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (pelo menos 667 votos) (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, do Código Civil)
    • Obras que modifiquem a linha arquitectónica ou a estética do edifício (cfr. art.º 1422.º, n.º 3, do Código Civil)
    • Alteração da forma de comparticipação no pagamento dos serviços de interesse comum (cfr. art.º 1424.º, n.º 2, do Código Civil)
    • Alteração do fim a que se destina a fracção (cfr. art.º 1422.º, n.º 4, do Código Civil)
    Sem oposição (pode haver abstenção)
    • Proibição de actividades ou comportamentos que não constem do título constitutivo (cfr. art.º 1422.º, n.º 2, alínea d , do Código Civil)
    • Divisão de fracções autónomas em novas fracções, a não ser que o título constitutivo o permita (cfr. art.º 1422.º-A, n.º 3, do Código Civil)


    g) Alguém recomenda empresas de administração na zona de Santa Iria/Alverca?

    NUNCA

    h) Já agora um extra: para se poder passar de propano canalizado para gás natural que tipo de maioria é necessária?

    Vidé f)

    Obrigado a todos!
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  4.  # 4

    Caros, agradeço as vossas respostas, que me levantaram outras questões!

    Multar por falta de pagamento resulta? Eu imagino que quem diz que não paga X, por maioria de razão não pagará X+Y. Na pratica isto resulta?

    Uma divida de 500 euros num cenário de 2% de inflação "desvaloriza" 10€ num ano. Se isto se arrastar, o "milagre" dos juros compostos roubará um bom bocado! Às quantias em falta devem ser aplicados juros? É de lei ou tem que ser decidido em AC?

    Se um condómino invocar que está sem trabalhar e mal tem dinheiro para comer, isto algum dia se resolve?

    Segundo o nosso regulamento toda a gente deveria pagar a quota mensalmente até dia 5, pelo que tenho um agendamento, mas sei (dos tempos em que fui administrador) que cada um faz como lhe dá na cabeça. Faz-me confusão ver gente ignorar flagrantemente aquilo que decidiu!

    O administrador tem legitimidade para negociar com os faltosos um qualquer plano de pagamentos fraccionado, uma redução temporária do valor a pagar diferindo para data futura o que ficar em falta ou outro cenário qualquer? Isto é desacoselhado? Deve passar sempre pela AC?

    Segundo penso, uma pessoa que vendeu a casa este ano não tinha as contas em dia. De que modo lhe devem ser exigidos os pagamentos em falta?

    As quotas em atraso prescrevem?

    Obrigado!
    •  
      FD
    • 9 novembro 2010

     # 5

    Colocado por: eljotaNa pratica isto resulta?

    Pode não resultar mas desincentiva e disciplina o incumprimento/atraso, e "financia" os custos associados ao incumprimento (advogado/solicitador/tempo/etc.).
    Num caso que conheço o laxismo era regra, pagavam quando queriam e bem lhes apetecia. Com as multas, deixou de existir esse comportamento e passou-se logo a distinguir os não pagadores (não pagam) dos maus pagadores (pagam tarde ou sem constância), praticamente eliminando os últimos.

    Colocado por: eljotaSe um condómino invocar que está sem trabalhar e mal tem dinheiro para comer, isto algum dia se resolve?

    A Santa Casa é ali ao lado. Se quiserem abrir excepções façam-no mas, se se deixa acumular uma dívida quando é que se pagará? E quais são os critérios para as perdoar?
    Está disposto a pagar o que o seu vizinho não paga?
    Nestas coisas sou um bocado estúpido: entre protelar uma situação (deixar andar) e cortar desde logo o mal pela raíz está a ajudar ou a desajudar?
    Há quem diga que está a ajudar mas, não estará simplesmente a adiar o inadiável?
    Nisto como em tudo, cada caso é um caso. Mas, normalmente, quando se vai perdoando uma dívida, ela acumula, acumula e às vezes chega ao ponto em que simplesmente não há forma de a pagar...
    Ora, o desfecho foi o mesmo: não pagamento. Sendo assim, é preferível que fique em dívida 10 ou 100?

    Colocado por: eljotaO administrador tem legitimidade para negociar com os faltosos um qualquer plano de pagamentos fraccionado, uma redução temporária do valor a pagar diferindo para data futura o que ficar em falta ou outro cenário qualquer? Isto é desacoselhado? Deve passar sempre pela AC?

    Como disse acima, isso deve ser previsto no regulamento do condomínio para que a administração apenas administre e não "invente".

    Colocado por: eljotaSegundo penso, uma pessoa que vendeu a casa este ano não tinha as contas em dia. De que modo lhe devem ser exigidos os pagamentos em falta?

    As quotas em atraso prescrevem?

    Da mesma forma que se faz com os não pagadores: tribunal (ou Julgado de Paz).
    As dívidas prescrevem em 5 anos.
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  6.  # 6

    Colocado por: FDAs dívidas prescrevem em 5 anos.
    Mesmo que o valor da divida esteja pedido há mais do que cinco anos e exista um processo em tribunal?
    • pom
    • 10 novembro 2010

     # 7

    Colocado por: mafgodMesmo que o valor da divida esteja pedido há mais do que cinco anos e exista um processo em tribunal?


    O tribunal não aceitaria o processo se estivessem prescritas.
    Está identificado no processo, o montante da divida e sua temporalidade, e é sobre estes que impende a acção colocada.

  8.  # 8

    Se não pode pagar e não tem trabalho, se calhar podem trocar o pagamento do condominio pela limpeza das escadas. É só uma sujestão.
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  9.  # 9

    Já pensei nisso. Não sei é o que eles podem fazer. Duvido que sejam limpezas... já o imagino a cair escada abaixo. Quem faz a limpeza trabalha bem e não cobra caro, e acho que confiamos mais nessa pessoa do que nos vizinhos faltosos.
    •  
      FD
    • 10 novembro 2010

     # 10

    Colocado por: mafgodMesmo que o valor da divida esteja pedido há mais do que cinco anos e exista um processo em tribunal?

    Nesse caso, não.

    Artigo 323.º
    (Interrupção promovida pelo titular)
    1. A prescrição interrompe-se pela citação ou notificação judicial de qualquer acto que exprima, directa ou indirectamente, a intenção de exercer o direito, seja qual for o processo a que o acto pertence e ainda que o tribunal seja incompetente.
    2. Se a citação ou notificação se não fizer dentro de cinco dias depois de ter sido requerida, por causa não imputável ao requerente, tem-se a prescrição por interrompida logo que decorram os cinco dias.
    3. A anulação da citação ou notificação não impede o efeito interruptivo previsto nos números anteriores.
    4. É equiparado à citação ou notificação, para efeitos deste artigo, qualquer outro meio judicial pelo qual se dê conhecimento do acto àquele contra quem o direito pode ser exercido.

    Código Civil
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  11.  # 11

    Colocado por: FD
    Pode não resultar mas desincentiva e disciplina o incumprimento/atraso, e "financia" os custos associados ao incumprimento (advogado/solicitador/tempo/etc.).
    Num caso que conheço o laxismo era regra, pagavam quando queriam e bem lhes apetecia. Com as multas, deixou de existir esse comportamento e passou-se logo a distinguir os não pagadores (não pagam) dos maus pagadores (pagam tarde ou sem constância), praticamente eliminando os últimos.

    E o termo correcto é "multa"?
    Que tipo de "multas" por atraso/falta de pagamento normalmente se praticam?
    A AC pode deliberar sobre o pagamento de juros de mora, além da multa?
    Existe alguma normal legal "por omissão" sobre isto?
    Como é que se apresenta a "multa" ao condómino em falta, há um template para isso?

    O actual administrador nada fez para cobrar as quotas em falta. O que fariam neste caso?

    E se eu descobrir que o administrador usou o fundo de garantia para cobrir despesas correntes?!
    •  
      FD
    • 10 novembro 2010

     # 12

    Há uma discussão em que isso (dos juros e multas) se discute de forma interessante: Juros de condomínio.

    Colocado por: eljotaComo é que se apresenta a "multa" ao condómino em falta, há um template para isso?

    Carta registada com aviso de recepção.

    Colocado por: eljotaO actual administrador nada fez para cobrar as quotas em falta. O que fariam neste caso?

    Exonerar o administrador e cobrá-las?
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  13.  # 13

    Só descobri isso no mês passado. A meu ver só tenho 3 alternativas, por ordem crescente exponencial de custo e dificuldade:

    -Propor-me a administrador e munir-me de equipamento anti-motim que sobre da cimeira da NATO;
    -Propor a administração por uma empresa, e levar já 3 orçamentos para a reunião;
    -Deixar de pagar também e mudar de casa.

  14.  # 14

    Colocado por: eljota
    -Deixar de pagar também e mudar de casa.


    talvez seja a melhor opçao...assim se os elevadores forem desligados os tais caloteiros nao se vao ficar a rir
    e se voçe deixar de pagar e outros se lhe juntarem...

  15.  # 15

    ...claro que ninguem lhe garante que, mesmo que você escolha a "nova" casa pela suposta "qualidade" condominio, isso não se altere em 2 ou 3 anos. Os caloteiros também se mudam. E os tempos não são bons para vender e fazer créditos novos.

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