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1. • Paulo S Ribeiro
   • 18 novembro 2010 ^editado

    # 1

   Bom dia.
   Ao fazer em 2009, um CPCV com o construtor, para uma moradia, que envolvia também um apartamento em permuta como parte do pagamento e com escritura prevista no máximo, para fins de Março de 2010, não imaginei que agora em Novembro, ainda não estivesse na nova casa. Fiz, em fase de construção, por conta própria, instalações diversas na moradia ( AC, alarme, pré-solar etc...) e aparentemente o vendedor não consegue fazer a escritura porque depois das entregas de dinheiro (40000€) previstas no contrato, o remanescente em dinheiro não é suficiente para liquidar a hipoteca à banca. Tive a preocupação de enviar carta registada dando conta do "incumprimento contractual" ao vendedor e ele diz que posso entrar para a casa em qualquer momento mas, quanto à escritura nada feito nos próximos tempos. Claro, pediu-me um reforço de sinal, coisa que não vou dar, por motivos óbvios.
   A minha pergunta ao fórum é: Se o vendedor tem a casa hipotecada ao banco e se as suas condições financeiras piorarem, estando eu a viver na moradia, qual o caminho a seguir para resolver a situação? Sou despejado? ou terei de assumir na totalidade o valor da hipoteca, ficando, neste caso, também com o apartamento às costas?
   Obrigado(s) por qualquer luz sobre o assunto.
2. •  
     FD
   • 18 novembro 2010 ^editado

    # 2

   Colocado por: Paulo S RibeiroSe o vendedor tem a casa hipotecada ao banco e se as suas condições financeiras piorarem, estando eu a viver na moradia, qual o caminho a seguir para resolver a situação?

   
   O melhor seria fazer um contrato de arrendamento de vários anos em complemento ao CPCV que tem neste momento. Dessa forma, se o banco ficar com a casa não o pode "expulsar" - mas, a casa nunca seria sua, apenas servia como forma de pressão e trunfo numa negociação.
   
   

   Colocado por: Paulo S Ribeiroou terei de assumir na totalidade o valor da hipoteca, ficando, neste caso, também com o apartamento às costas?

   
   Terá de assumir a hipoteca se assim quiserem. Basta o banco não querer para não haver essa possibilidade.
   
   Quanto é que é o remanescente que falta liquidar ao banco? É um valor que valha a pena perder ou é algo extraordinário?
   
   Na sua situação, a primeira coisa que faria seria vender o apartamento (com acordo do construtor, claro) e retirar esse factor da equação.
   Depois, dependendo do valor em falta para pagar a hipoteca, assumir a mesma directamente perante o banco (claro que, com o acordo do construtor também).
   A casa está pronta?
   
   Tudo isto dito, acho que está num momento em que, além de todas as opiniões que possa recolher, deve ir a um advogado - essa questão de ir para a casa pode dar azo a muita coisa.

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3. • Paulo S Ribeiro
   • 18 novembro 2010

    # 3

   Bom, o apartamento foi avaliado em 75.000€, as entregas foram de 40.000€ e falta dar em sede de escritura 130.000€, para um total previsto de 245.000€. Como tive a preocupação de ir ver as hipotecas do vendedor ( no registo predial ), constatei que ele pediu 2.000.000€ para construir 11 moradias, logo tem uma hipoteca de aproximadamente 181.000€ em cada, logo os 130.000€ que tenho para dar não chegam.
   Vou investigar a ideia do contrato de arrendamento, pois parece ser uma possibilidade e enfim, o que se pretende é ( mesmo de forma temporária) uma solução para não perder de forma irremediável o negócio com tudo o que nele está envolvido.
4. •  
     FD
   • 18 novembro 2010

    # 4

   Se o apartamento vale 75 e falta dar 130, são 205 que ainda tem que entregar.
   Se a hipoteca sobre essa casa, por divisão simples, é 181, ainda lhe "sobra" 24 para cobrir os eventuais juros.
   Não perca tempo e não deixe que a situação piore - vá falar com um advogado e, se este o aconselhar e conseguir, fale também directamente com alguém do banco para ver em que pé é que estão as coisas.
   O banco só não quer perder dinheiro - se lhes mostrar que quer comprar a casa e que o negócio é vantajoso para ambas as partes, pode ser que eles pressionem o construtor a entregar-lhe a casa.
5. •  
     Luis K. W.
   • 18 novembro 2010

    # 5

   Colocado por: Paulo S RibeiroBom, o apartamento foi avaliado em 75.000€, as entregas foram de 40.000€ e falta dar em sede de escritura 130.000€, para um total previsto de 245.000€. ...tem uma hipoteca de aproximadamente 181.000€ em cada,

   
   Você só deu 40mil euros por uma casa de 245mil (cerca de 16%)?
   Boa ! Não admira que o construtor tenha tido de recorrer ao banco para se financiar. :-)
   
   E, se for como diz, a situação está "controlada". O saldo 130+75 deverá ser superior à dívida do Banco.
   Têm é de se despachar a vender o seu apartamento, OU a negociar com o Banco a transferência da hipoteca sobre a moradia (que passará a ser sua propriedade) para o apartamento (que passará a pertencer ao construtor).
   
   Isso terá custos - escrituras, registos, etc. - (para o construtor!), mas reduzir-lhe-á substancialmente a dívida (cerca de -130mil). O que é bom para o construtor E PARA O BANCO.

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6. • Paulo S Ribeiro
   • 18 novembro 2010

    # 6

   Caros.
   Obrigado pela ajuda mas parece-me que deixei no ar alguma confusão. Com efeito o valor total do negócio é de 245.000€ mas, como o apartamento foi avaliado em 75.000€ e já dei de entrada 40.000€, só me falta dar 130.000€. Pois... se a hipoteca é de 181.000€, estão aqui a faltar 51.000€ que o vendedor terá de arranjar no dia da escritura. Só assim se compreende que o Sr. diga que aquela não pode ser feita para já.
   Agradecido pelos comentários
7. •  
     FD
   • 18 novembro 2010

    # 7

   Mas, já entregou o apartamento?
8. •  
     Luis K. W.
   • 18 novembro 2010

    # 8

   Não, Paulo
   Foi muito claro, e não tem razão.
   O negócio é de 245mil e você só deu 40mil.
   Saldo a favor do construtor: 205mil - independentemente se você paga em euros ou com a permuta de casa, ou ambas.
   
   Repito:
   O construtor ainda tem para receber o valor do seu apartamento (avaliado em 75mil, mas o banco que financia o construtor, se aceitar fazer um hipoteca sobre o apartamento, avaliá-lo-á por muito menos, digamos 65mil), MAIS os 130mil.
   
   Por isso é que recomendo que se despachem a ter uma reunião com o Banco que financiou a construção (antes que os cortes ao crédito e os juros aumentem).
9. • luisvv
   • 18 novembro 2010

    # 9

   Colocado por: Luis K. W.Não, Paulo
   Foi muito claro, e não tem razão.
   O negócio é de 245mil e você só deu 40mil.
   Saldo a favor do construtor: 205mil - independentemente se você paga em euros ou com a permuta de casa, ou ambas.

   
   Não li tudo, mas talvez seja bom esclarecer - tendo em conta que já está a viver na moradia, provavelmente já entregou o apartamento...
10. •  
      Luis K. W.
    • 18 novembro 2010

     # 10

    Colocado por: luisvv Não li tudo, mas talvez seja bom esclarecer - tendo em conta que já está a viver na moradia, provavelmente já entregou o apartamento...

    "Entregar" o apartamento faz-se com uma escritura.
    
    E se for como normalmente, far-se-à numa única escritura de "compra e venda (da moradia) com permuta (do apartamento)".
    Isto é, simultaneamente com a aquisição da moradia.

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11. • Paulo S Ribeiro
    • 22 novembro 2010

     # 11

    Cumprimentos. Agradeço os comentários mas a situação é bastante clara. Com o CPCV com permuta do apartamento avaliado em 75.000€ eu entreguei em duas fases o total de 40.000€ em dinheiro,o que perfaz 115.000€ de bens entregues ( ou postos à disposição ). Falta-me entregar no acto da escritura 130.000€ para concretizar o negócio na sua totalidade. A verdade é que ainda estou a viver no apartamento, pois a escritura não se fez nos prazos e a verdade é que o valor do apartamento é um dado do negócio e funciona como se de uma entrada se tratasse. Para o comprador o facto de o vendedor aceitar o apartamento em permuta é o mesmo que uma entrada em dinheiro. Depois da escritura e com os bens a passar de mão, terá de ser o vendedor a procurar vender (o agora seu) apartamento para recuperar o montante que ele aceitou quando fez o dito CPCV. Neste negócio, torna-se evidente que o Vendedor não tem o dinheiro suficiente para repôr ao banco a hipoteca da moradia e é também evidente que se eu vendesse o apartamento agora, por minha conta, o negócio possivelmente avançaria sem problemas de maior pois. Ao colocar isto desta forma espero ter sido explícito na procura de uma solução legal que me possa permitir ocupar a moradia. Penso aliás que este tipo de problema deve surgir com frequência a muita gente no país, daí ousar esperar ecos de alguém que tenha respostas concretas. Obrigado
12. •  
      Luis K. W.
    • 22 novembro 2010

     # 12

    Paulo
    E você a «dar-lhe» a dizer que já entregou /pôs à disposição o seu apartamento de 75.000euros.
    Em nome de quem é que o apartamento está registado na Conservatória do Registo Predial?
    No seu? Nesse caso ainda não o "entregou"! Ok?
    
    Portanto, o Vendedor tem a receber no acto da escritura de compra-e-venda-com-permuta os tais 130mil euros MAIS o referido apartamento.
    
    Duas respostas concretas (e a 2ª até é repetida!):
    
    1. Você só poderá ocupar legalmente a sua moradia quando efectuar a respectiva escritura de compra-e-venda-com-permuta.
    Há que ter cuidado porque qualquer outra «saída» poderá ser entendida como uma tentativa de fuga ao fisco (IMT).
    
    2. Esqueceu-se da hipótese (que eu já mencionei em cima) de o Vendedor, no acto da escritura, fazer um empréstimo hipotecário sobre o futuro-seu-ex-apartamento, ficando assim com liquidez suficiente para liquidar o empréstimo sobre a sua futura moradia.
    É uma solução em que ganham todos. ATÉ o Banco, porque reduz o montante "entalado" nesse construtor.

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13. •  
      Picareta
    • 23 novembro 2010

     # 13

    Atenção ao cálculo do valor do cancelamento da hipoteca. Os bancos calculam os valores dos cancelamentos das hipotecas, de modo a que quando estiverem vendidos cerca de 90% dos imóveis financiados, a dívida fique saldada, ou seja, quando estiverem vendidas 10 moradias o emnpréstimo fica totalmente pago, e o construtor fica com uma moradia por vender, assim o valor para o cancelamento da hipoteca é 2.000.000€/10 = 200.000€.
    
    Continuo sem perceber a permuta do apartamento. As permutas sempre passaram para a posse do construtor na data da escritura (são duas escrituras em simultâneo, numa o construtor vende a moradia e noutra compra o apartamento, é o chamado dois em um), aqui o Paulo S Ribeiro dá a entender que o apartamento já é propriedade do construtor. Não percebo.

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14. • Paulo S Ribeiro
    • 23 novembro 2010

     # 14

    Obrigado Sr. Luis e Sr. Picareta pelos comentários mas, desde o início que foco o problema em dados concretos e do domínio público, ou seja, quando se faz um CPCV ficam defenidas as regras que vão nortear o futuro negócio entre as partes e neste caso se tudo tivesse corrido bem, os trâmites teriam a sequência correta:
    1º- Com o CPCV entregava os valores em dinheiro nas datas acordadas, correspondentes ao "sinal".
    2º- Na data da escritura indicada no CPCV, seriam feitas simultâneamente as escrituras de compra e venda da moradia e a permuta do apartamento com o pagamento pelo comprador dos montantes remanescentes em falta.
    3º- Após a escritura efectuada o vendedor aceitou os montantes em dinheiro e o apartamento como sendo seu. O comprador pode reclamar a moradia como sendo sua e entregar o apartamento ao novo proprietário.
    Era assim deveria ter sido feito não? Não foi até agora, facto da exclusiva responsabilidade do vendedor.Ao aceder a este fórum pensei, por instantes, que iria encontrar pessoas com conhecimento de casos semelhantes e com soluções dentro da legalidade para ajudar a resolver o que parece ser uma questão difícil, sem ter de recorrer à justiça. Vou informar-me da 2ª solução do Sr Luis. Poderá ser a resposta.
15. • kostta
    • 31 janeiro 2011

     # 15

    quando se faz uma permuta com um construtor só se paga imt e imposto de selo sobre a diferença ou tem que se pagar por tudo?
    Exemplo: compra de uma uma moradia de 250 mil com entrega de outra avaliada em 150 mil. paga. as despesas referentes às escrituras faz-se sobre o valor de 250 mil ou apenas pela diferencça de100 mil?
16. •  
      FD
    • 31 janeiro 2011

     # 16

    O IMT é sobre a diferença, o Imposto de Selo é que já não tenho a certeza no entanto, este número dá a entender que o pagamento também é feito com base na diferença:
    
    

    4 - À tributação dos negócios jurídicos sobre bens imóveis, prevista na tabela geral, aplicam-se as regras de determinação da matéria tributável do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT).

    
    http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/selo9.htm