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Cenário de construção - as vossas opiniões

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  1.  # 1

    Ola,

    Gostaria de entender melhor como se desenrolam alguns processos relativamente à construção de moradias, no sentido de perceber
    se determinados pontos podem ou não ser condicionantes.

    Imaginem o seguinte cenário :

    i) Com base nos projectos, obtem-se um orçamento para construção chave-na-mão de uma moradia na ordem dos 240.000 €;

    ii) O dono de obra pretende recorrer a financiamento bancário parcial a para a realização da obra, mas não pretende que o mesmo ultrapasse determinado valor, sendo que o valor a contrair de empréstimo somado do capital que tem disponivel para investir de imediato na obra atingem apenas 80% do valor do orçamento.

    Questões :

    1 - Não tendo dinheiro para completar a obra totalmente dentro do periodo de licença de construção a adquirir (2 anos p.ex.), se esta pode ficar num estado em que seja possível o dono de obra a terminar em fases posteriores, à medida das suas possibilidades (principalmente a nivel de acabamentos) ?

    2 - Não tendo o capital todo de imediato, e de acordo com o cenário acima :

    a) Nem vale a pena pensar em começar a construir ?
    b) Há outro caminho possivel dentro das condicionantes burocráticas associadas ao cenário acima (bancos e licenças de construção/utilização) ?

    3 - Sendo que os bancos normalmente exigem licença de utilização para libertarem todo o capital, em que estado tem de estar a obra para que a CM possa emitir a licença de utilização e o dono de obra possa recorrer a todo o capital de emprestimo, libertando-se das condicionantes burocráticas e podendo a partir daí gerir o desenrolar da obra de acordo com as suas possibilidades? Ou seja, a obra tem de estar completamente terminada, ou pode por exemplo estar apenas fechada e terminada a nível de exteriores mas sem acabamentos interiores ?

    4 - É possivel normalmente chegar a acordo com o empreiteiro em completar o que for possivel com o capital disponivel, de forma a que posteriormente o dono de obra possa completar os trabalhos restantes à medida das suas possibilidades ?

    Espero que este tópico possa ser útil a mais pessoas que possam eventualmente rever-se em cenários semelhantes, ajudando-as a encontrar a melhor saida.

    Obrigado pelos vossos esclarecimentos.
    Cumprimentos
    Estas pessoas agradeceram este comentário: FernandoB

  2.  # 2

    1- Não
    2a-Sim
    2b- Sim
    3- Não
    4- Sim

    Solução?
    Rever o projecto para que este se encaixe no limite orçamental.
    Não esquecer que para além do valor do orçamento para a construção o DO vai-se deparar durante a execução da obra com outros custos associados que devem já estár contemplado no valor do seu limite orçamental
    •  
      FD
    • 20 dezembro 2010

     # 3

    Colocado por: zedasilvaNão esquecer que para além do valor do orçamento para a construção o DO vai-se deparar durante a execução da obra com outros custos associados que devem já estár contemplado no valor do seu limite orçamental

    Ou seja, começar com uma boa almofada de 10% ou 20% do total previsto.

    Concordo com o zedasilva: reveja o projecto, tanto a nível de áreas como a nível de materiais e soluções de construção.
    O capital disponível deverá ser de 110% a 120% do capital necessário previsto.

  4.  # 4

    Colocado por: zedasilva1- Não
    2a-Sim
    2b- Sim
    3- Não
    4- Sim

    Solução?
    Rever o projecto para que este se encaixe no limite orçamental.
    Não esquecer que para além do valor do orçamento para a construção o DO vai-se deparar durante a execução da obra com outros custos associados que devem já estár contemplado no valor do seu limite orçamental


    Obrigado ZeDaSilva

    Que aspectos de projecto são normalmente elegíveis para revisão, tendo em conta redução de custos ? Nivel de acabamentos e materiais a utilizar, ou
    aspectos estruturais ? Estes ultimos julgava serem de pouco interesse rever, pois podem ter demasiado impacto ao nível do que possa ja estar pré-aprovado na Camara Municipal, além dos custos que acarretaria rever o projecto a esse nível...

    Uma vez que respondeu afirmativamente à questão 2b, que caminho sugere seguir, além da revisão do projecto, para avançar com a obra dentro do cenário espelhado ?

    Relativamente à questão 4 á qual respondeu afirmativamente, pode esclarecer como se processa normlamente quando estamos perante cenários semelhantes ? Que tipo de compromissos se podem estabelecer entre o dono de obra e o empreiteiro com vista a concluir a obra ?

    Obrigado.

  5.  # 5

    Para começar deveria ter um bom caderno de encargos onde tudo esteja definido de forma a poder verificar onde é possivel reduzir custos.
    Sem mexer em áreas de construção e sem comprometer a qualidade desta por norma é nos materias de acabamento onde poderá mexer.
    Com o empreiteiro pode estabeleçer todo o tipo de compromissos (desde que ele aceite) tem é que verificar se são legais e quais as consequências disso.

  6.  # 6

    Colocado por: zedasilvaPara começar deveria ter um bom caderno de encargos onde tudo esteja definido de forma a poder verificar onde é possivel reduzir custos.
    Sem mexer em áreas de construção e sem comprometer a qualidade desta por norma é nos materias de acabamento onde poderá mexer.
    Com o empreiteiro pode estabeleçer todo o tipo de compromissos (desde que ele aceite) tem é que verificar se são legais e quais as consequências disso.


    Acredite que o caderno de engargos é bom ... 36 páginas de trabalhos e materiais !

    A ideia não é fugir da legalidade de forma alguma.

    A sensação que fica sempre é que em cenários deste género, ou o dono de obra tem dinheiro para começar e acabar tudo de uma vez só num mais curto espaço de tempo possível ou então estará a complicar a sua vida ...

    Obrigado pelos vossos esclarecimentos.

  7.  # 7

    O oraçamento foi dado com base no caderno de encargo e tem um mapa de quantidade de materiais com os respectivos preços?

  8.  # 8

    Colocado por: zedasilvaO oraçamento foi dado com base no caderno de encargo e tem um mapa de quantidade de materiais com os respectivos preços?


    O orçamento foi dado com base num mapa de trabalhos e quantidadades com todos os trabalhos a executar e materiais escolhidos (marcas, séries, etc), no entanto as respostas a pedidos de orçamentos não chegaram com o detalhe dos preços dos materiais ... Infelizmente, chegaram apenas com a indicação do valor final do orçamento indicando que o valor do mesmo contempla a execução de todos os trabalhos e aplicação de todos os materiais indicados no mapa de quantidades ... Parece que a tarefa de responder convenientemente a um mapa de quantidades bem elaborado (com preços etc) não é algo que todos tenham a capacidade ou vontade de realizar ...

  9.  # 9

    boa noite
    em relaçao ao tempo que precisa para acabar a obra,a minha experiençia pessoal e de que as camaras dao prorrogaçoes de prazo para obras inacabadas,claro que aqui em gaia funçiona assim,!na area de restauros em casas de certa traça antiga,aonde metodos como o de apleton e necessario,demora tempo!muito tempo,mas aconselho uma ida a camara aonde meteu o projecto e expor o caso.
    • P+V
    • 20 dezembro 2010

     # 10

    Colocado por: SchopferGottParece que a tarefa de responder convenientemente a um mapa de quantidades bem elaborado (com preços etc) não é algo que todos tenham a capacidade ou vontade
    Não devia ter caído nessa: o que da trabalho é elaborar os mapas de quantidades e as medições! Não responder detalhadamente.

  11.  # 11

    Colocado por: P+V ARQNão devia ter caído nessa: o que da trabalho é elaborar os mapas de quantidades e as medições! Não responder detalhadamente.


    Bem, então o trabalho foi dado aos empreiteiros com a papinha toda feita ... Quantidades, trabalhos, medições ... E nem assim as respostas vieram com o detalhe dos preços dos materiais e dos vários trabalhos a executar para entender todos os custos da obra convenientemente ...

    Se é fácil responder, alguma razão deve haver para não o terem feito ... Pressa, perguiça, incapacidade ? Vá-se lá a saber ...
    • LMSC
    • 20 dezembro 2010

     # 12

    Penso não existir nenhum que lhe consiga dar esses valores... o mesmo se passou comigo... e eu sempre a insistir para me detalharem ao máximo na orçamentação, depois tinha sempre de andar a mandar mail's/telefonemas com as dúvidas que ia tendo na interpretação dos orçamentos... Na minha opinião não têm interesse em dar esses valores para poderem jogar com as suas margens de lucro (nada menos de 20%).

  13.  # 13

    Colocado por: LMSCPenso não existir nenhum que lhe consiga dar esses valores... o mesmo se passou comigo... e eu sempre a insistir para me detalharem ao máximo na orçamentação, depois tinha sempre de andar a mandar mail's/telefonemas com as dúvidas que ia tendo na interpretação dos orçamentos... Na minha opinião não têm interesse em dar esses valores para poderem jogar com as suas margens de lucro (nada menos de 20%).


    Fico exactamente com a mesma sensação...
    As margens ... É obvio que as têm de ter, pois o negócio é esse... Mas eu até achava que elas raramente ficavam abaixo dos 25 % ...

  14.  # 14

    Já imaginaram que se tivessem os preços todos descriminados como é que o empreiteiro ia facturar trabalhos a mais ou a menos : ))))

  15.  # 15

    Colocado por: zedasilvaJá imaginaram que se tivessem os preços todos descriminados como é que o empreiteiro ia facturar trabalhos a mais ou a menos : ))))


    Muito fácil. se fizer mais 20 m2 de revestimento, é só multiplicar pelo valor unitário. Até lhe digo mais, é muito mais fácil cobrar trabalhos com o orçamento descriminado.

    Os valores unitários e preços descriminados facilitam muito a vida a quem constrói e a quem controla. Só é pena que mais de 80 % dos clientes só lhes interessa o preço mais barato, e não importa que o mesmo venha escrito numa folha A5 mal arrancada do caderno, ou num bonito caderno de encargos com tudo descriminado.
    • CaS
    • 20 dezembro 2010

     # 16

    Navegas, Pq diz isso?
    quem souber fazer contas não vai cair nessa
    O que é mais dificil de apanhar digo eu é nas qtds de aço e betão q a maioria das pessoas (a não ser as da area) não sabe calcular, na parte da estrutura

  17.  # 17

    De facto a maior parte dos patos bravos nem sabe distinguir a classe do aço, quanto mais calcular quantas toneladas leva a estrutura.

    Na minha opinião, os donos de obra têm de se habituar que construir uma casa não é o mesmo que comprar um par de sapatos no chinês, que quando ficarem com bolor, ou cheirarem mal, jogam-se fora.

    Têm de começar a pedir juntamente com o projecto um mapa de trabalhos. São apenas mais 150 a 200€. É o custo de um cesto rotativo para moveis de canto numa cozinha.
    A diferença, é que com o MT, poupam muita dor de cabeça e muitas dezenas de euros em trabalhos ditos "não previstos".
    • CaS
    • 20 dezembro 2010

     # 18

    Tb acho
    Para mim construir uma casa é um investimento, mas que tem de ser rentavel (no ponto de vista que seja comercializavel), com qualidade qb (nada de exageros nem para mais nem para menos), se não o for é pq as margens praticadas estão mto altas
    Mapa de trabalhos é equivalente a mapa de quantidades? ou o projecto de execução?

  19.  # 19

    Tenho só uma adenda a fazer em relação ao tempo do Alvará de Licença de Construção. Não precisa de, mesmo tendo sido pedidos 2 anos para a construção, terminar obrigatoriamente a construção nesse prazo. Só utilizando procedimentos legais consegue prorrogar a Licença por mais ano e meio a 2 anos. E depois ainda há maneira de prorrogar isso. O que quer dizer que até 5 ou 6 anos consegue facilmente adiantar o seu prazo para amealhar o que puder.
    O grande problema é que deverá gastar mais dinheiro com a construção, porque é muito diferente uma empreitada geral seguida do que trabalhos pontuais de quando em vez. Fora os problemas acrescidos a isso que têm que ver com sequências de trabalhos necessários.
    Eu aconselhava também o que já foi dito, pelo zedasilva, FD e outros. Reveja o projecto com os técnicos. Há sempre maneira de reduzir custos sem que o prejuízo seja muito.

    Boa sorte.

  20.  # 20

    Colocado por: SchopferGott

    As margens ... É obvio que as têm de ter, pois o negócio é esse... Mas eu até achava que elas raramente ficavam abaixo dos 25 % ...


    Se acha que as margens são assim tão boas, mude de actividade e crie uma empresa de construção. Mas antes de tomar a decisão, aconselho-o a ver as noticias, para ver a quantidade de empresas de construção que faliram em 2010. Com tanta margem como é que faliram??

    Relativamente ao seu problema tem 4 soluções:

    Solução 1: Aquela que lhe foi indicada pelo zedasilva, que é a melhor de todas.

    Solução 2: Pedir licença de construção para 2 anos, depois pode pedir prorrogação de mais 1 ano, e depois pode pedir uma licença especial para conclusão das obras, via conseguir cerca de 4 anos, se tiver um bom ordenado ou prever um rendimento extraordinário nos próximos tempos (por ex. um herança) talvez resolva o problema, mas tem algum risco.

    Solução 3: Fazer a obra e ficar a dever ao empreiteiro. (solução hoje em dia muito utilizada).

    Solução 4: Arranja um envelope bastante recheado, para entregar ao fiscal da CM, para que escreva no livro de obra que esta está concluída conforme projecto aprovado, de modo a pedir licença de utilização, antes de terminada a obra, e sem vistoria da CM. (Solução bastante arriscada, mas também muito utilizada).

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