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1. • vrocha
   • 3 setembro 2008 ^editado

    # 1

   Boa tarde,
   
   Tenho consultado avidamente as diversas discussões deste blog (que tenho a dizer considero da maior utilidade, dada a falta de informação disponível), e tentei recorrer à Internet, no entanto não consigo esclarecer algumas (muitas dúvidas) que tenho. Agradeço desde já qualquer comentário, experiência, referência que me possam dar!
   
   Passo a expor a minha situação:
   
   Fiz o mês passado a escritura de um terreno (rústico), na freguesia de Palmela, com as seguintes características:
   • Total de 6000m, divido em 2000 + 4000, separado por um caminho (que não constava no registo da conservatória). Esse caminho dá acesso e atravessa também outros 5 terrenos, paralelos ao meu, também na mesma situação (dois deles já com habitações construídas (na parte maior do terreno, sendo a parte mais pequena não tem sido aproveitada). Ao todo são mais ou menos 8 terrenos iguais, ou seja, também atravesso terreno alheio para chegar ao meu. Só o primeiro terreno tem outros acessos, os restantes só podem ser acedidos por esse caminho).
   • O estudo de viabilidade (vinculativo por um ano) diz que podemos construir 360m2, num ou dois fogos, em habitação única.
   • Entretanto, aconselhados pelo vendedor do terreno, incluímos na escritura a menção de que o terreno tinha um “caminho (ou acesso) de serventia”. Confesso que não percebi porquê, mas confiei na sua boa fé!
   
   
   Queremos então estudar as seguintes possibilidades:
   
   
   Opção 1:
   Separar o terreno em dois, e construir uma casa em cada lado (uma para nós e outra para familiares). Pelo que nos disseram na Câmara, não deve ser possível, pois “para terrenos rústicos, uma das partes tem de ficar, pelo menos com 5000m”.
   
   Perguntas:
   
   1.Isto do mínimo de 5000m é verdade? Onde posso consultar essa informação?
   
   2.Se o terreno é dividido por um caminho, e dado que esse caminho é passagem obrigatória para outros terrenos, não pode ser considerado um caminho público? O que se deve fazer para tal? E se o terreno ficar assim separado por um caminho público, não se pode então separar?
   
   3.Alguém me pode explicar o que é um caminho de serventia? Quais as minhas obrigações / direitos? Se eu, por exemplo, quisesse vedar os 6000m de terreno, com certeza não me deixavam, dado que o caminho dá acesso a outros terrenos, mas com base em quê? Se aquela parte do terreno também é minha…
   
   
   Opção 2:
   Construir as duas casas lado de 4000, mas não germinadas.
   A ideia é separar os 4000 em duas partes e vedar cada parte, com acessos independentes.
   
   Perguntas:
   
   4.As casas germinadas são construídas em regime de propriedade vertical, pelo que consegui apurar, certo? E isso não se pode fazer naquele terreno, i.e., sem separar ou desanexar (não sei qual o termo apropriado) o terreno, não é possível que cada família seja proprietária da sua parte, à semelhança de moradias germinadas?
   
   5.Essa hipótese de “dois fogos, em habitação única” não se pode traduzir em casa unidas por um telheiro? Ou seja, em linha, ter tudo unido: 1 casa, dois telheiros e outra casa? Já vi casas assim construídas no concelho, mas também já me disseram que a Câmara de Palmela não aprova casas assim (o que estranhei, claro). Há alguma lei sobre isso? O que quer dizer “habitação única”? É que neste caso, vedaríamos os terrenos à volta das casas, mas deixávamos os telheiros unidos!
   
   6.As duas casas terão de fazer parte de um mesmo projecto? E mesmo que tenham de ser, têm se ser construídas ao mesmo tempo?
   
   
   Resumindo, a ideia é ter poder separar os terrenos, de modo a que cada família fique com a sua parte (para que não haja problemas no futuro caso uma das partes queira vender, por exemplo, e não ter a casa em terreno alheio)!
   
   
   (In)felizmente sou uma pessoa que gosta de perceber o que faz, e queria ter as armas para defender a minha posição, ou então, respeitar as limitações impostas pela lei, mas ciente delas! :)
   
   MUITO OBRIGADA por qualquer contributo!!
2. • Parreira
   • 3 setembro 2008 ^editado

    # 2

   1)A área minima para construir, diferente entre concelhos.Terá que contactar a camara e perguntar.O mais comum são os 3000m2 ou os 5000m2.
   
   2)Se não consta em mapa cadastral,então não é publico. No entanto, esta questão não é linear.Pode fazer um pedido á camara, sobre o caminho (ser ou nao publico). O terreno pode-se separar, SE for atravessado por caminho publico.
   
   3)Um caminho de serventia é um caminho para aceder a um outro terreno.Se a unica possibilidade para chegar a um outro terreno,for atravessar pelo seu, não o pode tapar. Mesmo não sendo publico.Pode no entanto, "deixa-lo" na extrema.
   
   Estas questões de caminhos e tapá-los, é complexa. Ainda por cima sem ver a "coisa".
   
   4)Em principio, para fazer moradias germinadas, terá que fazer um projecto e esperar que a camara o aprove.No entanto, se o terreno for agro-florestal, fora do PDM, apenas permiterá a construção duma moradia.
   
   5) Essa "jogada" de fazer o que diz, teria que ser apenas uma casa só. Isto é, um artigo urbano.
   
   6)Se eventualmente o pudesse fazer, se o projecto fosse de 2 casas, teria que estar limitado pelas imposições do projecto, fossem quais fossem.
3. • luisvv
   • 3 setembro 2008

    # 3

   Colocado por: vrochaBoa tarde,
   Opção 1:
   Separar o terreno em dois, e construir uma casa em cada lado (uma para nós e outra para familiares). Pelo que nos disseram na Câmara, não deve ser possível, pois “para terrenos rústicos, uma das partes tem de ficar, pelo menos com 5000m”.
   
   Perguntas:
   
   1.Isto do mínimo de 5000m é verdade? Onde posso consultar essa informação?

   
   
   Deve começar por consultar o PDM .
   
   

   
   2.Se o terreno é dividido por um caminho, e dado que esse caminho é passagem obrigatória para outros terrenos, não pode ser considerado um caminho público? O que se deve fazer para tal? E se o terreno ficar assim separado por um caminho público, não se pode então separar?
   
   
   3.Alguém me pode explicar o que é um caminho de serventia? Quais as minhas obrigações / direitos? Se eu, por exemplo, quisesse vedar os 6000m de terreno, com certeza não me deixavam, dado que o caminho dá acesso a outros terrenos, mas com base em quê? Se aquela parte do terreno também é minha…
   

   
   
   Das suas palavras, depreendo que se trata de uma servidão - um direito de passagem constituído a favor dos proprietários de terrenos encravados (sem acesso directo à via pública), o que é diferente de um caminho público.
   
   

   
   Opção 2:
   Construir as duas casas lado de 4000, mas não germinadas.
   A ideia é separar os 4000 em duas partes e vedar cada parte, com acessos independentes.
   

   
   geminadas
   
   

   
   Perguntas:
   
   4.As casas germinadas são construídas em regime de propriedade vertical, pelo que consegui apurar, certo? E isso não se pode fazer naquele terreno, i.e., sem separar ou desanexar (não sei qual o termo apropriado) o terreno, não é possível que cada família seja proprietária da sua parte, à semelhança de moradias germinadas?
   

   
   
   As moradias geminadas são na verdade um único imóvel, com 2 fracções autónomas - única forma de atribuir a quem compra uma parte determinada , e não uma mera quota.
   Não sei se percebi bem o que perguntou, mas, mesmo sem conhecer em detalhe o processo de licenciamento e construção, parece-me difícil implantar 2 imóveis distintos, com proprietários distintos num único terreno em compropriedade.
   
   

   
   5.Essa hipótese de “dois fogos, em habitação única” não se pode traduzir em casa unidas por um telheiro? Ou seja, em linha, ter tudo unido: 1 casa, dois telheiros e outra casa? Já vi casas assim construídas no concelho, mas também já me disseram que a Câmara de Palmela não aprova casas assim (o que estranhei, claro). Há alguma lei sobre isso? O que quer dizer “habitação única”? É que neste caso, vedaríamos os terrenos à volta das casas, mas deixávamos os telheiros unidos!
   

   
   
   Boa questão. Admitindo que as que viu estão legais - o que não é um dado adquirido, apesar de Palmela não ter muitas zonas clandestinhas - a questão da não aprovação pode ter a ver com datas de construção ou até mesmo com a localização (em Sesimbra, p.ex, há zonas em que autorizam determinada localização da garagem)
   
   

   
   6.As duas casas terão de fazer parte de um mesmo projecto? E mesmo que tenham de ser, têm se ser construídas ao mesmo tempo?
   

   
   
   Se for um único imóvel, não deve conseguir obter a licença de habitação sem que a obra esteja concluída.
   
   

   
   Resumindo, a ideia é ter poder separar os terrenos, de modo a que cada família fique com a sua parte (para que não haja problemas no futuro caso uma das partes queira vender, por exemplo, e não ter a casa em terreno alheio)!
   

   
   A questão da compropriedade é que estraga tudo. Caso não exista o tal limite dos 5000m, talvez conseguisse dividindo o de 4000 em 2.
4. • deinhac
   • 11 setembro 2008

    # 4

   Por aquilo que tenho aprendido nesta aventura, mesmo que consiga desanexar os terrenos, repartindo-os assim pelo caminho existente, depois já não pode construir uma vez que precisa de no mínimo de 5000m2 para ter viabilidade de construção. Isto pelo menos é o que consta no PDM da Arruda dos Vinhos... Ora se voce fica com 2000 de um lado e 4000 de outro, nao poderá construir nem num lado nem no outro. Fica o terreno "desaproveitado"...
5. • Gandufe
   • 11 setembro 2008

    # 5

   "Germinadas"? ou GEMINADAS ? A língua portuguesa é muito traiçoeira...
6. • AnaT
   • 13 setembro 2008

    # 6

   O termo correcto é GEMINADAS, de gémios - sempre considerei este termo como significando duas vivendas construídas em terrenos separados mas com uma parede comum ou encostadas uma à outra num dos lados do terreno.
7. • luisvv
   • 24 setembro 2008

    # 7

   "O termo correcto é GEMINADAS, de gémios - sempre considerei este termo como significando duas vivendas construídas em terrenos separados mas com uma parede comum ou encostadas uma à outra num dos lados do terreno."
   
   Na verdade é um imóvel, constituído por 2 fracções autónomas...

   Estas pessoas agradeceram este comentário: AnaT
8. •  
     Pedro Barradas
   • 29 setembro 2008

    # 8

   ...Gémeos...
   
   As habitações GEMINADAS, podem ser: se dentro do mesmo lote, fracções autónomas... se em lotes contíguos (propiedades distintas), habitações unifamiliares, em que as regras ditam o encosto e compatibilização da solução formal para ambas...