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1. • JMartins
   • 8 outubro 2007 ^editado

    # 1

   Gostaria de vos mostrar alguns dos meus planos para a minha futura moradia,
   para a qual penso iniciar a fase de projecto no proximo ano.
   Gostaria de esclarecer algumas questões e também recolher algumas opiniões
   daquilo que me vai na cabeça :)
   
   Possuo um terreno com 330 m2 na periferia norte de Lisboa, no qual pretendo construir
   uma moradia de 2 pisos. A área bruta de construção do terreno são 264 m2 e é um terreno
   plano com 2 frentes em 'gaveto'.
   
   Pretendo no máximo 100/110 m2 por piso + garagem.
   
   Deixo-vos algumas imagens dos planos que tenho estado a fazer, para que possam
   conhecer o tipo de moradia que pretendo.
   
   Vista 1
   Vista 2
   Vista 3
   Vista 4
   Vista 5
   Vista 6
   
   
   Agora as questões :
   
   1) As imagens acima em conjunto com informação da topologia do terreno são suficientes
   para que um arquitecto entenda o que pretendo ?
   Que tipo de informação tenho de transmitir ao arquitecto que contratar por forma a transmitir-lhe
   o que pretendo ?
   
   2) Ainda estou em dúvida se deva colocar a garagem integrada no piso 0 como nas imagens ou
   se deva construir um anexo para o efeito. Qual a vossa opinião sobre os beneficios/custos de
   ambas as alternativas ?
   
   3) Visto ser uma moradia de desenho 'moderno' e que não possui o telhado tradicional com o respectivo
   sótão, como é feita a impermeabilização/isolamento do tecto do piso superior ?
   A ultima coisa que pretendia era ter infiltrações...
   
   4) Existe diferença em termos de custos ao optar por este tipo de arquitectura ao inves da tradicional
   com telhado/sotão? Eu estaria a espera de que este tipo de construção reduzisse um pouco os custos
   também. Estarei enganado ?
   
   5) Em quanto pode importar, em média, um projecto de arquitectura + especialidades para uma
   vivenda com estas especificações ?
   
   6) Não pretendo investir mais de 150.000 €, preço chave na mão, com aquecimento central, pré-instalação
   de AC e utilizando materiais de boa qualidade mas não de luxo. Acham um orçamento viável para
   uma moradia deste género ?
   
   Agradeço desde já as vossas opiniões e deixo aqui também uma palavra de apereço por este espaço que se
   tem revelado bastante util.
   
   Obrigado e Cumprimentos.
2. •  
     Pedro Barradas
   • 8 outubro 2007 ^editado

    # 2

   Colocado por: JMartins
   Possuo um terreno com 330 m2 na periferia norte de Lisboa, no qual pretendo construir
   uma moradia de 2 pisos. A área bruta de construção do terreno são 264 m2 e é um terreno
   plano com 2 frentes em 'gaveto'.
   
   Pretendo no máximo 100/110 m2 por piso + garagem.
   
   Agora as questões :
   
   1) As imagens acima em conjunto com informação da topologia do terreno são suficientes
   para que um arquitecto entenda o que pretendo ?
   Que tipo de informação tenho de transmitir ao arquitecto que contratar por forma a transmitir-lhe
   o que pretendo ?
   
   2) Ainda estou em dúvida se deva colocar a garagem integrada no piso 0 como nas imagens ou
   se deva construir um anexo para o efeito. Qual a vossa opinião sobre os beneficios/custos de
   ambas as alternativas ?
   
   3) Visto ser uma moradia de desenho 'moderno' e que não possui o telhado tradicional com o respectivo
   sótão, como é feita a impermeabilização/isolamento do tecto do piso superior ?
   A ultima coisa que pretendia era ter infiltrações...
   
   4) Existe diferença em termos de custos ao optar por este tipo de arquitectura ao inves da tradicional
   com telhado/sotão? Eu estaria a espera de que este tipo de construção reduzisse um pouco os custos
   também. Estarei enganado ?
   
   5) Em quanto pode importar, em média, um projecto de arquitectura + especialidades para uma
   vivenda com estas especificações ?
   
   6) Não pretendo investir mais de 150.000 €, preço chave na mão, com aquecimento central, pré-instalação
   de AC e utilizando materiais de boa qualidade mas não de luxo. Acham um orçamento viável para
   uma moradia deste género ?
   

   
   
   Caro JMartins, já fez o trabalho do Arquitecto... agora para que serve contratar um!?!?...
   Bom, agora vamos às coisas sérias.
   
   Antes de mais tenho que lhe dar os parabens pelos 3D, estão muito bons, sem coisas em excesso , equilibrados. O design da casa também me agrada e tem qualidade.
   
   Antes de tudo, falta esclarecer uma coisa. Ter um terreno, não implica que possa lá fazer uma casa. Concerteza tem condicionantes a regulamentá-lo, O PDM da Câmara, Plano de Pormenor ou o estipulado no regulamento e planta sintese do Loteamento. Não sei onde se insere o Lote.
   Haverá um indíce de construção para o mesmo, um número máximo de pisos, acima e abaixo da cota de soleira e regras de afastamento às extremas do lote.
   
   Isto assim muito simplificadamente.
   
   Agora as suas questões:
   1) O estudo volumetrico que fornece, chega e sobeja... até o Arquitecto ficar constrangido quando vir isso... agora falta colocar o programa dentro do volume (quantos quartos, sala, cozinha, arrumos, etc, etc) e compatibilizar tudo com a estrtura, instlações especiais e demais legislação.
   
   2) Falar com o arquitecto... ele é que é suposto desenvolver-lhe o Projecto, é com ele que deve discutir o assunto, o Arquitecto não é um Desenhador para passar a limpo os desenhos dos clientes.
   
   3)Existem muitas maneira, umas mais dispendiosas que outras e muitas opiniões técnicas, mais um assunto a discutir com o Arquitecto.
   
   4) A meu vêr a diferênça de custos só existe na cabeça do empreiteiro... ;), mas não podemos nos limitar aos custos, não é? e o projecto, a ideia... Fazemos um projecto todo "pipi" e depois metemos-lhe um chapéu de velho?! Não pode ser, resulta mal. Mais uma questão para o seu arquitecto.
   
   5) Ainda agora fiz umas contas por alto neste tópico
   
   Aproveite para tirar mais dúvidas.
   
   6)Se vai colocar pré-instalação de A/C, para que vai meter o aquecimento central (gás/ diesel)? Meta o A/C,fica-lhe mais barato. Em instalação e em exploração. Não esquecer que o aquecimento de águas sanitárias é obrigatorio ser por colectores solares.
   Os 150 000€ em Lx, com bons acabamentos está no limite do impossível, conte com 600€/m2 para a casa, 350€/m2 para garagem e cerca de 35€/m2 para os arranjos exteriores. Mais uma razaão e assunto para discutir com o seu Arquitecto. Como reduzir custos e a habitação ficar dentro dos parâmetros que espera... olhe q não é difícil...
   
   Um abraço
   ÁGUA-MESTRA, Lda
3. •  
     AdrianoP
   • 8 outubro 2007

    # 3

   Acho que no ponto 4, além de custos, deve ter em atenção o ambiente envolvente.. Se bem que uma casa diferente no meio de outras pode dar um look engraçado, também pode sair uma aberração.
4. •  
     FD
   • 8 outubro 2007

    # 4

   Benvindo!
   
   Respondo ao que sei:
   
   2) Há espaço para o anexo? Não vai roubar espaço de construção? Seria integrado na moradia, ou separado?
   
   6) Depende muitos dos materiais e da negociação com o empreiteiro. Se for por administração directa - com muito trabalho - talvez consiga poupar algum dinheiro. Mas depois tem que fazer as contas de forma a saber se o que ganha por hora no seu emprego habitual compensa o tempo que perde ao não entregar a tarefa a alguém mais experiente no assunto.
   
   Já há planos do interior?
5. • mar-silva
   • 8 outubro 2007 ^editado

    # 5

   olá a todos...tb acabo de entrar para este maravilho mundo da construção de casa própria...sendo leiga na matéria, tenho aproveitado os vossos artigos que desde já agradeço pois ajudam a dissipar muitas dúvidas...aqui deixo algumas que gostaria de ler a vossa opinião:
   
   1) casa com telhado tradicional ou casa contemporânea apenas com placa - o que fica mais caro e o que apresenta mais qualidade no que respeita à impermeabilização?
   
   2)tenho terreno desnivelado, ou seja um pouco abaixo do nível da estrada, por esse motivo estou a pensar construir cave, mas tenho algum receio quanto a humidades, que me dizem?
   
   3)por fim, como não conheço nenhum especifico, eu gostaria de consultar mais do q um arquitecto, até para comparar preços e projectos, mas cada vez que consultar algum (sem compromisso futuro) terei de pagar, certo? é como ir pedir um orçamento mas sem garantia de negócio...quanto pode custar??
   
   obrigada mais uma vez...
   p.s. - se tiverem fotos de casas estilo misto ou seja uma mistura de tradicional com contemporâneo...adoraria ver....
6. •  
     Pedro Barradas
   • 9 outubro 2007

    # 6

   Cara mar-silva, Penso que nenhum colega meu ande a cobrar por proposta de honorários, eu faria sempre consulta, no mínimo a 3 diferentes, com reuniões presenciais nos seus gabinetes, é uma maneira de se conhecerem melhor, verifcar da sua capacidade técnica (normalmente as instalações do gabinete, podem dar uma pista, quanto ao grau de profissionalismo e competência), verificar o curriculum do gabinete, obras acabadas, obras em curso ou em fase de projecto... muitos projectos acabam por ficar na gaveta, normalmente os melhores...
   
   Compre umas revistas de arquitectura generalistas, mas de qualidade, veja as soluções, recomendo: Arquitectura & Vida; Arquitectura & construção...
   
   PS: as impermeabilizações nos terraços ou nas caves, podem sempre NÃO constituir qq tipo de problema, se bem realizado...
   
   ÁGUA-MESTRA, Lda
7. •  
     FD
   • 9 outubro 2007

    # 7

   Benvinda mar-silva!
   
   1) Acho que está a fazer a pergunta de uma forma errada. Deveria perguntar-se a si mesma e aos seus qual é que gosta mais e não qual o mais caro ou que apresenta menos qualidades. ;)
   
   2) Fio-me pelo que diz o Pedro. Já agora, Pedro, alguma sugestão ou cuidado a ter para ninguém ser "enganado"?
   
   Já vi que muita gente quer é ver fotos. :D Vou ver o que consigo fazer.
8. • mar-silva
   • 10 outubro 2007 ^editado

    # 8

   obrigada pela vossa ajuda!
   
   FD: 2)TEM razão quanto à forma como coloquei a questão. Mas eu gosto dos 2 estilos, o que queria dizer é que gosto de ver casas em que uma parte tem telhado (dito tradicional) conjugado com a 'placa' (não sei qual o termo correcto para designar o telhado destas casas modernas):)
   Posto isto gostaria de saber e também para eliminar algumas destas dúvidas em termos de qualidade (isolamentos, ect) qual será a melhor opção na escolha de um telhado - qd como no meu caso estou receptiva a ambos.
   
   e gostaria de saber a nível de custos, qual a diferença entre estes?
   
   obrigada
9. •  
     Pedro Barradas
   • 11 outubro 2007

    # 9

   As coberturas planas podem e devem funcionar bem.
   
   Quando estiver a elaborar o projecto de arquitectura com o Arquitecto, ele concerteza, será um técnico apto a aconselha-la na escolha das opções.
10. •  
      FD
    • 11 outubro 2007

     # 10

    Sem conhecimento de causa, quanto a mim, os telhados tradicionais poderão ser mias interessantes por uma razão:
    - possibilidade de construção de um sotão
    Por outro lado, em manutenções futuras não sei até que ponto serão mais fáceis de remodelar ou reparar que uma cobertura plana.
    Pela lógica, quer-me parecer que os telhados tradicionais serão mais caros, tem que se ter sempre em conta o suporte do telhado (vigas) e as próprias telhas. Além disso a mão de obra e respectivo tempo de construção deverão ser maiores.
    
    A minha opção ia pela cobertura plana com um pequeno terraço. Naqueles dias e noites de bom tempo, comer as refeições cá fora é uma das coisas de que me lembro melhor quando passava alguns dias com os meus avós - adorava... ;)
11. • JMartins
    • 3 março 2008 ^editado

     # 11

    Venho reavivar o tópico, porque as ideias por cá ainda continuam vivas
    e tenciono arrancar com o projecto ainda este ano.
    
    Tendo em conta os planos que vos mostrei no inicio do topico, e tendo a casa uma area pretendida entre os 180-200m2,
    com pré-instalacao de AC, bons acabamentos sem luxo, parece-vos que com 125.000 € consigo realizar o projecto ?
    
    Em caso negativo, do que é que posso ou devo abdicar para que consiga executar o projecto por esse valor ?
    
    O terreno está pronto a construir, e a topologia da casa tem de ser 2 pisos 1 fogo, sendo que o terreno tem duas frentes
    e é plano pelo que não deverá necessitar de grandes trabalhos de terraplanagem.
    
    Não pretendo ultrapassar oas 125.000 €, sendo que estou no entanto a contar um tecto máximo de
    150.000 € em caso de imprevistos.
    
    Quando é que, para efeitos de emprestimos e impostos, a casa é dada como terminada ?
    É que eu posso habita-la mesmo que não esteja completamente construida correcto ?
    
    Imagine-se o cenário de me faltarem acabamentos em algumas divisões (ou mesmo exterior) e nessa
    altura não ter disponibilidade financeira para completar de imediato ?
    
    Ja está decidido, este ano o projecto arranca, e muito provavelmente vou consultar arquitectos
    que por aqui andam.
    Posso não ter rios de dinheiro para gastar, mas aquilo que fizer tem de ficar bem feito e ainda acredito
    que se conseguem fazer boas casas com preços razoáveis e decentes, de modo a que ninguém fique a
    perder.
    
    Um abraço a todos.
12. • pagc
    • 3 março 2008

     # 12

    Caro Jmartins
    
    Pelas fotografias que vi no principio do tópico e pelos valores, parecem-me algo curtos, porque a tipologia da vivenda, tem muitas paredes exteriores e caixilharia, o que encarece o preço m2. Mesmo não se esticando nos acabamentos, não me parece, e se considerarmos os custos acessórios de projectos e licenciamento, sinceramente não me parece..
    
    Que eu saiba, o banco só liberta a última tranche do empréstimo com a licença de habitação, a qual só é passada, estando a casa pronta a habitar, mas aqui, não tenho a certeza. Tive apenas um caso desses e foi o que se passou.
    
    Relativamente à questão da cobertura, pode claramente fazer uma cobertura plana, mas deverá ter em atenção que deverá mantê-la debaixo de olho e fazer a manutenção necessária, limpeza, verificação de juntas. Mais económica é, mas têm potencial para ser um problema, porque facilmente aquilo se torna uma piscina, basta um saco plástico ou um pássaro morto. Para ter uma idéia dos custos:
    Cobertura plana: 60€/m2
    Cobertura inclinada: 65€/m2 (revestimento)+90€/m2 (laje) (Trá de fazer mais uma laje)
    
    Quer um conselho de empreiteiro que não faz vivendas? Decida muito o quer e orçamente isso em condições, ANTES DE COMEÇAR
    
    cUMPS
13. • JMartins
    • 16 março 2008 ^editado

     # 13

    Obrigado pelos seus esclarecimentos caro pagc.
    
    Dou-lhe toda a razão quando aconselha a avançar com prudência, e apesar de ter em mente os valores que referi, ou
    seja construir uma casa do género da que coloquei nas fotos com valores não superiores a 150.000 € com bons materiais
    mas sem luxo, sei que terei provavelmente de abdicar de alguns pormenores.
    
    No entanto, tomando como base o valor de 750€m2 a casa com 180m2 custaria cerca de 135.000€,
    seria levado a pensar que o meu orçamento daria para cobrir a totalidade da construção da casa. Como sei que as
    coisas não devem ser levadas assim de animo leve, seria prudente acautelar eventuais deslizes.
    
    E a questão surge : Onde é que a contrução de uma casa previamente projectada e orçamentada pode deslizar ?
    O que é que normalmente causa deslizes de orçamento, e que eu devo acautelar ?
    
    Outra questão : Uma coisa que tenho dificuldade em quantificar é a area de construção ou seja, uma casa com 180m² de área
    habitavel já permitirá ter divisões razoáveis, falando numa topologia com 3 quartos, 2 WC, 1 Sala Estar/Jantar
    jeitosa, uma cozinha e 1 pequeno escritório ?
    
    Provavelmente para encaixar o que pretendo no meu orçamento terei de abdicar de um pouco de área ou então
    simplificar a construção eliminando alguns pormenores que fazem encarecer a obra e que funcionam mais a
    nivel estético.
    
    Mas é neste campo que me surgem mais duvidas...
    O que será uma área razoavel para uma casa?
    
    Para um terreno de 330m2, com area bruta de construção de 264 m2, será uma casa de 180m2 pequena ?
    Necessitava de termos de comparação para poder entender melhor o espaço.
    
    Actualmente vivo numa casa com cerca de 90m2, onde tenho uma sala de 20m2, 3 quartos de 14m2, 1 WC com 4m2 e
    uma cozinha com 16m2, e um corredor com 6m2.
    
    Nao é uma casa muito espaçosa, até um pouco acanhada para os standards actuais, mas vive-se bem nela apenas noto
    a pequenez quando trago gente a casa e tenho de arranjar espaço para toda a gente estar em casa sem se atropelarem.
    
    Por isso tenho a ideia que uma casa com 180m2, repartidos em 2 pisos já deve dar uma coisa jeitosa, mas fica sempre
    aquela duvida.
    
    Depois ha a questão da garagem, se deverá ser em anexo ou integrada na casa,
    da melhor topologia para o telhado, etc ...
    
    Tb pondero a construção de cave, a conveniencia de o fazer clandestinamente é apelativa,
    no entanto o risco não deixa de preocupar, e claro, é algo que tb encarece o preço total
    da obra, o que implica ponderação sobre o real beneficio...
    
    Obviamente, tudo isto seria matéria para discutir com um arquitecto, de forma a conseguir concilicar a género de
    casa que pretendo com aquilo que quero ou posso gastar.
    
    Essa será a proxima fase, contactar um arquitecto e acertar estas ideias todas, mas gostava de ir conhecendo as
    opiniões e a experiência das pessoas que conhecem melhor o ramo e que lidam com ele com muito mais frequencia,
    antes de dar o proximo passo, que como disse, será ainda este ano.
    
    Cumprimentos.
14. • pagc
    • 16 março 2008

     # 14

    Vamos lá tentar responder às suas dúvidas
    
    1º -Onde é que a construção de uma casa previamente projectada e orçamentada pode deslizar ?
    Mau projecto e mau orçamento. Um projecto de licenciamento para a câmara aprovar, não contêm pormenores construtivos nem definições ao nível de marcas e modelos. Quando se avança para a obra, é necessário ou deveria ser, ter tudo definido o que raramente acontece e no caso das vivendas pior ainda. Muitas vezes o cliente não quer pagar um projecto de execução porque é caro.
    
    Muitos projectista e arquitectos são miúdos que acabaram a faculdade há pouco tempo e/ou nunca passaram por uma obra, não sabendo pormenorizar, limitando-se a fazer uns copy paste no CAD. Um mau projecto (e no caso das vivendas, 90% são-no) é responsável por 40% dos problemas em obra.
    
    A qualidade do orçamento deriva directamente da qualidade do projecto, porque se o arquitecto, define com revestimento, mosaico cerâmico, o orçamentista mete mosaico cerâmico até 10€/m2, mas isto na prática, não define nada ou quase nada. Deveria estar definido que o mosaico seria Cinca 33x33 ref* xpto. Assim caso houver alterações, sabemos valorizar os trabalhos a mais e a menos. Como está algo indefinido (têm IVA? è preço de tabela ou com desconto?), enramos na guerra dos trabalhos a mais e a menos. Calcula como é que esta guerras acabam?
    
    2º - O que é que normalmente causa deslizes de orçamento, e que eu devo acautelar ?
    Alterações e indefinições de projecto. Decidiu uma coisa e manda fazer outra em obra, ou nem sequer a tinha definido. São os chamados erros e omissões. Erros trabalhos que estão mal medidos (quantificados), omissões são trabalhos que nem sequer aparecem no orçamento e têm de ser executadas.
    
    As causas estão no mau projecto (razões acima) e no mau orçamento, quer na lista de trabalhos a realizar, quer nas quantidades, quer nos preços considerados. Muitas vezes os clientes metem na cabeça um valor e se o orçamento não der esse valor está errado, logo o orçamentista pergunta: quanto é quer quer que deia? Albarda-se o burro à vontade do dono. Quando a verdade chegar. já passou muito tempo.
    
    É possível, no entanto ter um bom orçamento, sem um bom projecto, mas terá de ser feito por um orçamentista dos bons. Aquio s arquitectos são perigosos, porque revelam falta de conhecimento de custos preocupante. Passo a vida a dar-lhes na cabeça por causa dos custos das soluções que apresentam, dão soluções bonitas ou engraçadas, mas não há dinheiro para pagar aquilo.
    
    Lá mais para a frente vou disponibilizar orçamento tipo para vivendas com uma lista de trabalhos discriminada, para acabar de vez com a teoria dos 500€/m2 e para ajudar pessoa na sua situação a definirem o que querem
    
    3º - Cave
    Esqueça, demasiado caro. O carro pode dormir na pensão Estrela ou fazê-la à superfície
    
    4ª - Área
    180m2 é uma área boa para o que quer. O meu apartamento têm 170m2 com a tipologia que refere (só lhe falta o pequeno escritório, mas se optar por cobertura inclinada, pode fazê-lo lá.
    
    Mais dúvidas, diga
    
    Cumps
    Paulo Correia
15. •  
      R3volution
    • 16 março 2008

     # 15

    JMartins, deixe-me felicitá-lo pelo empenhamento que dedica ao projecto. Mas senti curiosidade sobre que programa usou para planear o projecto 3D da sua casa? Como me dedico a esta área, mas ainda muito verde no assunto, presumo que um 3D Max? Inventor?
    
    Cumprimentos,
    Carlos
16. • dominio
    • 17 março 2008

     # 16

    Orçamentistas? Não sabia que existia essa profissão... Parece ser boa ideia para um projecto rigoroso. Mas como procurar um?
17. • JMartins
    • 17 março 2008

     # 17

    Caro R3Volution,
    
    Os desenhos da casa que apresento foram resultado de adaptação de um modelo de casa que encontrei algures pela
    internet e que gostei, e foram feitos com um Software de nome "Punch Professional Home Design Suite".
    Partindo das modificações ao modelo inicial que vi, saiu esse modelo para o qual imaginei o interior e as divisorias,
    e essas fui eu mesmo que as desenhei com o mesmo software que mencionei.
    Ou seja, parti da vista exterior para a adaptação do interior.
    
    Os desenhos exteriores não foram feitos na totalidade por mim, mais pelo meu irmão que tem mais paciência para
    o assunto. No entanto penso que as imagens finais que apresento levaram algum tratamento de Photoshop.
    
    Eu não tenho experiência de desenho deste tipo, e muito menos percebo de arquitectura. Sou apenas um curioso.
    
    Cumprimentos.
18. • pagc
    • 17 março 2008

     # 18

    Caro Dominio
    
    Como é que acha que se chega ao orçamento? A olho? por palpite, por m2. Era, mas quem o fazia, ou já faliu ou está a falir
    
    Durante muito tempo como as margens eram enormes, não houve grande necessidade deles, porque era preciso ser muito idiota para perder dinheiro.
    Como as margens andam nas ruas da amargura, agora é que eles são precisos.
    
    Ainda bem que não se encontram muitos, porque assim os nossos ordenados são óptimos e ir-se-ão manter assim por mais 3 ou 4 anos.
    Deve ser a profissão mais procurada actualmente na construção civil :)
    
    Cumps
19. • dominio
    • 17 março 2008 ^editado

     # 19

    Colocado por: dominioMas como procurar um?
20. • scorpio
    • 18 março 2008

     # 20

    Gostaria apenas de acrescentar, visto o Pagc ter mencionado quase tudo n aqual concordo ,em realcao a execucao de cave e ainda por cima pensa faze-la clandestinamente, entoa o mesmo é melhor esquecer , pois se ia gastar dinhero a faze-la porque de a fazer ilegalmente? por causa das taxas? por area de construção a mais, sinceramente nao vale o risco , as coimas podem ser elevadas, existir embargo de obra e depois ai os custos podem bem comecar a subir..