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Custos de remodelação de uma casa (ainda habitável)

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  1.  # 1

    Boa noite a todos,

    De há uns tempos para cá tenho-me interessado em adquirir uma casa com cerca de 40 anos de um familiar meu para futuramente morar, mas gostaria de lhe fazer algumas obras de remodelação antes disso. Infelizmente ao pesquisar online pelos possíveis custos de tal operação encontrei muito pouca informação realcionada com isto, pois a maioria dos tópicos existentes falam sobre os custos de remodelação de casas inabitadas e em ruínas, o que não é o meu caso, pois a mesma encontra-se habitável e sofreu recentemente obras de beneficiação. A casa em questão tem dois andares, sendo composta no rés-do-chão por uma sala, cozinha, casa de banho e um espaço amplo usado como gararem, adega e arrumos. no 1º andar tem 3 quartos, uma sala e uma casa de banho. A área total deve andar à volta dos 250 Mts2.

    No rés-do-chão gostaria de derrubar algumas paredes, de forma a juntar a zona da adega com a da sala (estão lado a lado) para ampliar a divisão da sala e remodelar a cozinha, e no 1º andar o objectivo seria unir também dois dos quartos para fazer uma suite com casa de banho.

    Em geral, o que penso que teria de fazer para deixar a casa ao meu gosto seria:
    - Derrubar 3 ou 4 paredes interiores;
    - Substituir janelas e portas exteriores para melhor isolamento ( 4 portas e cerca de 10 janelas);
    - Aumentar algumas das janelas de forma a serem portas para o exterior;
    - remodelar a zona da adega de forma a transformá-la numa sala.

    Isto seriam as alterações estéticas da operação. Agora a parte de que não tenho muita informação seriam as obras necessárias para requalificar o que já está feito: por exemplo, sei que seria necessário refazer os tectos da parte superior da casa, pois apresentam rachadelas e são feitos de uma espécie de barro e madeira, em vez de placa e cimento; teria também de reparar ou substituir tanto a canalização como a instalação eléctrica, pois poderão dar problemas no futuro.

    Isto são as coisas de que me lembro que são necessárias, mas claro que existem outras que normalmente são alteradas neste tipo de obras... se alguém se lembrar de outras, por favor incluam-nas.

    Posto isto, aquilo que peço a todos os que possam ajudar é que me ajudem a quantificar os prováveis custos de tal empreitada. Dado que isto por agora não passa de um desejo, não tenho interesse em pedir orçamentos reais até saber se realmente poderá valer a pena fazer isto em vez de comprar uma casa ou construir uma nova...

    Quero agradecer desde já a todos os que contribuírem com este tópico, e espero que a informação reunida venha também a ajudar outros que tenham as mesmas questões.

    Cumprimentos

  2.  # 2

    - Aumentar algumas das janelas de forma a serem portas para o exterior;
    neste caso nada melhor que 1º falar com um arquitecto para executar o projecto

    em relaçao a custos sem elaborar um caderno de encargos feito por alguem com competençia para o executar e difícil, poderia dar aqui um valor entre 20000 e 30000, mas são valores especulativos

  3.  # 3

    Contacte um Arquitecto para que ele faça um projecto com uma relação de trabalhos a executar. Sem isso, não é possível dar preços.

    Mas se vai mexer em canalizações e instalação electrica, pode ir tudo a eito (paredes, pavimentos, azulejos, mosaicos,..), só falta falar em janelas , portas e cobertura para ser uma remodelação completa.
    Lembre-se que ao deitar paredes abaixo, precisa de rectificar pavimentos, tectos, instalação eléctrica...

    Conte com entre 200 e 400 euros/m2 (excluindo garagem).

  4.  # 4

    Boa noite walterfontes

    Percebo a sua ansiedade em tentar perceber quanto poderá gastar na execução de uma obra deste tipo, mas como deve compreender, orçamentar uma obra de remodelação, seja ela de que tipo for, é sempre um trabalho mais complexo do que orçamentar uma construção de raiz, falo por experiência própria.
    No seu caso, levanta logo à partida uma questão que pode implicar ter de passar por um processo de licenciamento camarário, ou seja, o alargamento de janelas exteriores. Só este pequeno pormenor, pode obrigar a um custo extra que poderá nunca ter tido em conta.

    Uma outra questão é o facto de referir que pretende demolir algumas paredes no Rés-do-Chão. Quando refere que os tectos são feitos de uma espécie de madeira com barro, penso estar-se a referir à tradicional estrutura de tabique, que poderá muito bem ser algo que compõe as paredes da casa. Sendo assim, qualquer demolição de parede terá de ser correctamente analisada para serem estudados os possíveis reforços que possam vir a ser necessários. Mesmo que a laje de pavimento do primeiro piso seja aligeirada, ou mesmo maciça, poderá dar-se ainda o caso de estar a descarregar directamente nas paredes, e mais uma vez tem de ser muito bem analisada a demolição de paredes.

    De um modo geral, a primeira medida a tomar, será criar uma lista de trabalhos com aquilo que pretende alterar, e posteriormente em conjunto com um profissional da área, fazer um levantamento e uma análise completa do edifício em questão, para se perceber que tipos de trabalhos são prioritários, assim como que tipo de trabalhos podem ser efectuados sem criar problemas estruturais, ou outros, no edifício.

    Por ultimo, e em jeito de conclusão, tenho assistido a muitos casos, em que as pessoas pensam ter adquirido um edifício com um preço óptimo, mas, após o tal levantamento e análise em conjunto com um profissional da área, chegam à conclusão que vão gastar muito mais dinheiro do que tinham previsto, e ao cabo e ao resto, quase poderiam ter contruído uma nova casa (Não é sempre assim atenção). Aconselho todos, antes de comprarem a perceber o verdadeiro estado dos edifícios pois nem sempre o que parece é, e muitas vezes os verdadeiros problemas não estão expostos.....

    Tome atenção que as estimativas de valores por m2, não passam disso mesmo....estimativas.

    Cumprimentos

    Aproveito ainda este tópico para lhe sugerir a visita ao nosso site
    [pub][/pub] www.joseadriaosantos.com

  5.  # 5

    Concordo com o «paciencia».

    Já me aconteceu fazer 2 orçamentos alternativos para a mesma casa (moradia de r/c e 1.º com sotão, com 100m2 de implantação) com cerca de 45 anos:
    - remodelação com ampliação (aumentando cerca de 10m2 na implantação);
    - demolir tudo e reconstruir desde as fundações.

    A diferença era de apenas 6mil euros !
    E, claro, optaram por demolir tudo e começar de novo. E em boa hora o fizeram porque quando demolimos tudo verificou-se que a estrutura estava muito mal construída (ferro insuficiente) e as sapatas de fundação eram «virtuais» (um monte de calhaus).

  6.  # 6

    Colocado por: paciencia

    No seu caso, levanta logo à partida uma questão que pode implicar ter de passar por um processo de licenciamento camarário, ou seja, o alargamento de janelas exteriores. Só este pequeno pormenor, pode obrigar a um custo extra que poderá nunca ter tido em conta.

    Já tinha conhecimento que teria de requerer licenciamento camarário para alterar a fachada do edifício, neste caso as janelas que iria aumentar são nas traseiras mas penso que conte à mesma, certo? Talvez seja uma pergunta parva... De qualquer forma, e como não tenciono aumentar a área original do edifício, a burocracia será tão exaustiva como se fosse de facto fazer aumentos à casa? Existe uma "tabela" onde me possa guiar em relação aos preços de licenciamento deste tipo de obras?

    Uma outra questão é o facto de referir que pretende demolir algumas paredes no Rés-do-Chão. Quando refere que os tectos são feitos de uma espécie de madeira com barro, penso estar-se a referir à tradicional estrutura de tabique, que poderá muito bem ser algo que compõe as paredes da casa. Sendo assim, qualquer demolição de parede terá de ser correctamente analisada para serem estudados os possíveis reforços que possam vir a ser necessários. Mesmo que a laje de pavimento do primeiro piso seja aligeirada, ou mesmo maciça, poderá dar-se ainda o caso de estar a descarregar directamente nas paredes, e mais uma vez tem de ser muito bem analisada a demolição de paredes.

    De facto penso que esta será a minha maior preocupação. Admito que não tenho certeza dos materiais utilizados na construção das paredes e tectos, o que sei é que a casa foi aumentada passados alguns anos da construção original, pelo que poderei mesmo encontrar dois tipos de materiais e métodos de construção. A minha pergunta é: caso seja composta da tal estrutura em tabique que mencionou, poderá inviabilizar o derrube dessa mesma parede? É que sem essa alteração o meu interesse na habitação desce consideravelmente...

    Por ultimo, e em jeito de conclusão, tenho assistido a muitos casos, em que as pessoas pensam ter adquirido um edifício com um preço óptimo, mas, após o tal levantamento e análise em conjunto com um profissional da área, chegam à conclusão que vão gastar muito mais dinheiro do que tinham previsto, e ao cabo e ao resto, quase poderiam ter contruído uma nova casa (Não é sempre assim atenção). Aconselho todos, antes de comprarem a perceber o verdadeiro estado dos edifícios pois nem sempre o que parece é, e muitas vezes os verdadeiros problemas não estão expostos.....

    Imagino que isto aconteça demasiadas vezes e que muita gente veja os seus projectos irem por água abaixo por causa de falta de informação e planeamento deste tipo de coisas. Eu irei concerteza tentar evitar essa situação, até porque não tenho pressa e o dinheiro, sendo (muito) pouco, tem de ser muito bem gerido. Quanto à compra de "gato por lebre", não seria o meu caso, pois tanto o terreno como a casa seriam herdadas... daí o meu grande interesse. Não é todos os dias que se pode ter uma moradia ao preço de uma reconstrução :)

    Todos os comentários foram muito úteis, espero que ainda possam aparecer mais informações.

    Muito obrigado

  7.  # 7

    bla bla bla com 30 mil € faz uma casa nova
    então deitar uns paredes e canalização ,luz e janelas , são 30 mil?
    e para que falar com um arquitecto?
    o omen já sabe que quer fazer

  8.  # 8

    Colocado por: rudolffbla bla bla com 30 mil € faz uma casa nova
    então deitar uns paredes e canalização ,luz e janelas , são 30 mil?
    e para que falar com um arquitecto?
    o omen já sabe que quer fazer


    Caro rudolff,

    Se realmente tiver em sua mão mais informações que os as pessoas que bondosamente postaram aquilo de que sabiam por favor exponha o seu parecer. Como pessoa inteligente que sou consegui retirar alguma coisa de cada um dos comentários, menos do seu... Lá por dizerem que com 30.000€ faço a festa não quer dizer que tenha ido vender as jóias da família. Respeite por favor quem tira minutos do seu tempo para tentar ajudar quem solicita informação.

    Obrigado

  9.  # 9

    Caro Walter, não ligue a comentários como os do rudolff, como estamos num forum público por vezes aparecem estes comentários nada construtivos.

    se tivesse umas plantas seria bom colocá-las aqui, de qualquer forma os valores como já viu são muito variáveis, depende da profundidade da intervenção e do tipo de materiais a colocar, outro valor de que depende é da mão de obra, que se lhe chamar obras de reconstrução pagará apenas 6% iva o que já uma boa ajuda.

    O problema neste tipod e obras é que se não houver um bom caderno de encargos e apesar de tudo um projecto as obras ficam sempre mais caras do que se previa no inicio.

    E como terá de facto de consultar um arquitecto, porque independentemente do alçado para onde estão viradas as janelas terá de haver licenciamento, aproveite para ele lhe elaborar um bom caderno de encargos.

    Por ultimo não se preocupe com os honorários do arquitecto, porque as vantagens que lhe trás compensam e, além disso penso que o podem ajudar no inicio mesmo sem saber se sempre vai fazer essas obras.

    cumprimentos

    nuno costa
    www.doisarquitectos.com

  10.  # 10

    Das obras a fazer penso que o mais caro sejam as caixilharias (portas e janelas). Ainda há dias dei 1000 euros por uma porta de entrada de alumínio das mais simples.
    Penso que para as portas e janelas pode fazer contas a 5000 euros, o resto penso que com outro tanto o faz.

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