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Plano de entregas: preciso da ajuda

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  1.  
    • eu
    • 11 setembro 2008

     # 1

    Vivam,

    Vou construir vivenda e estou na fase de realizar contrato com o empreiteiro. A proposta do empreiteiro prevê apenas 7 pagamentos e queria logo 25000 euros com a adjudicação. Obviamente que não aceito essas condições e deixei logo bem claro no pedido de orçamento que as entregas seriam sempre feitas após os vários trabalhos concluídos e no valor desses trabalhos.

    Assim, estou a preparar um plano de entregas que me parece mais justo. No entanto, como sou leigo na matéria, gostaria de ouvir as opiniões das pessoas que frequentam este fórum e que sabem melhor o custo de cada empreitada.

    Não pensem que o orçamento é baixo, pois muitas coisas não são da responsabilidade do empreiteiro: electricidade, fornecimento de mosaicos e azulejos, fornecimento de sanitários e torneiras, isolamento capotto, aquecimento central / AC, portas e janelas exteriores, etc.

    Assim sendo, o que acham deste plano de entregas? (valores em euros C/IVA)

    1 Conclusão das escavações e remoção de terras 2500
    2 Conclusão das estruturas das fundações, cave e garagem 5000
    3 Conclusão da primeira placa 10000
    4 Conclusão das estruturas do rés do chão e alpendres 5000
    5 Conclusão da segunda placa 10000
    6 Conclusão das estruturas do primeiro andar 5000
    7 Conclusão da terceira placa 10000
    8 Conclusão da estrutura da cobertura 5000
    9 Conclusão do telhado 5000
    10 Conclusão de alvenarias 5000
    11 Conclusão cantarias 5000
    12 Conclusão redes de águas e esgotos 5000
    13 Conclusão de rede de gás e ITED 5000
    14 Conclusão estuques paredes e assentamento azulejos 5000
    15 Conclusão tectos 5000
    16 Conclusão assentamento pavimentos interiores 5000
    17 Conclusão pinturas 5000
    18 Conclusão carpintarias 5000
    19 Conclusão muros exteriores 5000
    20 Conclusão serralharias 5000
    21 Conclusão assentamento pavimentos exteriores 3000
    22 Conclusão arranjos exteriores 5000
    23 Entrega da chave 4500

    Total: 125000

    Agradeço antecipadamente toda a ajuda que me puderem prestar.

  2.  # 2

    Colocado por: euAssim sendo, o que acham deste plano de entregas?

    Maravilhoso, para o empreiteiro. Está a entregar 57.500€ na conclusão da estrutura o que me parece muito, mas muito elevado. A estrutura vale 1/3 do orçamento ou se quiser fazer contas a m2, considere 250€/m2 (Só contam as lages elevadas)

    Alvenarias 5000€ : Muito
    Cantarias 5000€: se for só para os vãos é muito
    redes de águas e esgotos 5000€ : Muito - Considere 750 por cada WC w cozinha
    Conclusão de rede de gás e ITED 5000 - Muito, considere 1500

    A partir dai começa a ficar por baixo. O grande problema desse plano de pagamentos, é que se o empreiteiro abandona no final das alvenarias (altura critica em que se dão os abandonos) você fica entaladissimo

    Para se fazer um plano de pagamente correcto, você precisaria de ter um mapa de quantidade e nessa altura controlava isso ao milimetro. Como não têm, vai correr riscos e sem mais elementos, é dificil de o ajudar a criar um plano de pagamentos correcto.

    Cumps

  3.  # 3

    ´so por curiosidade
    diz que a electricidade não está incluida, e a rede de ITED está? quer com isto dizer que vai meter empresas distintas para electricidade e ITED?

    Cpts
    kakai

  4.  # 4

    Já agora, com mapa de quantidades como deve ser feito o plano de pagamentos?

  5.  # 5

    Só mais uma achega.
    Se tiver um empréstimo bancário e tiver que pedir uma vistoria para cada uma dessas fazes já viu quanto é que isso não lhe vai ficar.
    Reduza esse plano para 5 a 6 fases no máximo.
    Se o empreiteiro não aceitar é pk não tem estrutura financeira para lhe fazer a obra e nesse caso repense a hipotese de lhe entregar a obra.
    Não se esqueça de que para além do plano de pagamento deveria igaulmente elaborar um caderno de encargo nem que fosse rudimentar é sempre mais uma garantia

  6.  # 6

    Colocado por: dominioJá agora, com mapa de quantidades como deve ser feito o plano de pagamentos?

    Com situações mensais

    Mensalmente vou á obra e artigo a artigo, vejo a percentagem já executada. No fianl, tenho o valor dos trabalho executado e por diferença com o mês anterior, sei quanto tenho de pagar. Este sistema é simples evita a acumulação de erros, quando nos enganamos a calcular uma determinada percentagem, porque no mês seguinte será corrigida. Se for uma obra pequena, mesmo a olho se faz, se for uma obra grande, terá de ser feita a medição,

    Mas devo assegurar-me que o dinheiro que falta pagar, chega para terminar e isto não é tão limpo ou simples quanto parece. Para ter uma ideia, quando dizemos que um trabalho está quase e que faltam os remates, isto é, que está concluida a 95%, significa na prática, que faltam 20% do custos, porque os remates, consomem muito tempo.

    Quando o preço está esmagado, acontece sempre o mesmo, faz-se o maior, recebe-se esses 95%,desaparece-se e alguém que faça os remates (geralmente pessoal á hora) e é sempre aqui que os desvios orçamentais acontecem.

    Colocado por: zedasilvaSó mais uma achega.
    Se tiver um empréstimo bancário e tiver que pedir uma vistoria para cada uma dessas fazes já viu quanto é que isso não lhe vai ficar.
    Reduza esse plano para 5 a 6 fases no máximo.


    Não faça uma coisa dessas.
    Pode fazer 6 ou 7 vistorias á obra por parte do banco, mas as situações deverão ser calculadas. Mesmo com o banco a ir lá, a maior tragédia financeira que vi, foi dessa maneira com um amigo meu. Hoje está em Angola a trabalhar para pagar as asneiras
    • eu
    • 11 setembro 2008

     # 7

    Paulo Correia: o custo total da construção (incluindo as parcelas que estão de fora do orçamento) é de 185000 euros, pelo que 57500 até é menos de um terço do custo total. De qualquer forma, as suas sugestões são extremamente valiosas para um leigo como eu e vou alterar os valores de acordo com elas.

    kakai: vou ser eu a fazer a electricidade, pois pretendo instalar um sistema domótico muito específico.

    zedasilva: eu tenho um caderno de encargos, mas está demasiado detalhado para ser usado para os pagamentos. Também tenho receio que se reduzir para apenas 5 ou 6 fases, o construtor não possua recursos financeiros para aceitar essas condições. De qualquer forma, os construtores também não gostam de correr riscos com os clientes, daí eu ser de opinião que a proposta de muitas fases de menor valor é a solução mais justa para cliente e empreiteiro.

    Obrigado pela ajuda

  8.  # 8

    Qual é a área de construção da casa?
    • eu
    • 11 setembro 2008

     # 9

    Colocado por: PauloCorreiaQual é a área de construção da casa?
    cave e dois pisos, 109 m2 por piso

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