Outras questões sobre casas ou imóveis
Mensalidade do condomínio versus permilagem
- luther king
- 25 março 2011 editado
Comprei apartamento à pouco tempo.
O prédio tem apartamentos de T3 e T4 do primeiro ao quinto andar, 3 por piso.
Têm permilagens que vão de 10 a 12.
No rés do chão ha uma loja com permilagem de 1.89.
O meu apartamento é no sexto andar, o elevador vai apenas até ao quinto. e é um T1 com 50m2 que tem 2.45 de permilagem.
Pago por mês 28€, exactamente o mesmo que pagam todos os outros apartamentos T3 e T4 com excepção da loja do RC que paga 12€.
Isto está bem calculado?
Não me parece justo eu que tenho um quinto da permilagem dos outros condóminos pagar o mesmo.
No meu apartamento podem viver no maximo 2 pessoas, no dos vizinhos podem viver 6 ou 8 no maximo, se multiplicarmos o numero de pessoas pelo uso do elevador, pela sujidade nas zonas comuns etc. vamos naturalmente chegar a conclusão que em termos de despesas a minha fracção não gastará em média tanto como as outras nem nada que se pareça.
O que posso fazer em relação a isto?
Obrigado.-
Luis K. W.
- 25 março 2011 editado
Colocado por: luther kingIsto está bem calculado?.
É óbvio que não.
A não ser que tenha havido uma Assembleia Geral de Condomínio em que 2/3 tenham votado a favor E NINGUEM tenha votado contra essa divisão equitativa (que beneficia os andares maiores e prejudica os menores).ARTIGO 1424º
(Encargos de conservação e fruição)
1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
Peça à Administração do Condomínio que justifique essa divisão.
Caso a justificação não exista, ou não esteja de acordo com a lei, impugne essa «divisão» e exija que se cumpra a lei.- luther king
- 11 abril 2011
Colocado por: Luis K. W.É óbvio que não.
A não ser que tenha havido uma Assembleia Geral de Condomínio em que 2/3 tenham votado a favor E NINGUEM tenha votado contra essa divisão equitativa (que beneficia os andares maiores e prejudica os menores).
Peça à Administração do Condomínio que justifique essa divisão.
Caso a justificação não exista, ou não esteja de acordo com a lei, impugne essa «divisão» e exija que se cumpra a lei.
Boa noite!
Segui o seu conselho e a resposta que obtive foi a seguinte:
A gestão do condomínio está entregue a esta empresa à 5 anos.
Quando um condómino entrou à 1 anos atrás também não concordou com a forma como era calculado o valor mensal e exigiu que lhe apresentassem as actas e tudo o resto conforme é exigido por lei.
O condomínio não tinha nada escrito, nenhuns documentos que comprovassem que tinha sido votado nesse sentido porque tal votação nunca existiu.
A quando da ultima assembleia de condóminos esta questão foi a votação e esta vizinha votou contra.
No entanto a empresa alega que não se trata de criar novos estatutos porque eles já existiam antes da entrega da gestão a esta empresa mas que não eram por escrito, dizem que havia um acordo verbal entre todos e que sempre pagaram todos por igual mas nunca se fizeram actas ou algo do género onde isso ficasse escrito.
Segundo eles este acordo verbal tem valor legal.
Portanto como só houve um voto contra e 4 a favor eles alegam que para passar de pagamento por partes iguais para pagamento por permilagem é necessário maioria simples ao contrario do que acontece quando se pretende passar de permilagem para pagamento por partes iguais em que basta um voto contra.
Isto é o que eles dizem, não sei se legalmente é bem assim...
Deixo em baixo o cálculo deles.
A minha fracção é o 6º.
Então voçe tinha de pagar 9.57€ e não pode alterar o regime. Deve haver alguma coisa na lei que permita essa alteração.
A diferença ainda é grande, justifica algum aborrecimento e antipatias.
Pode ser que apareca o user nostrodumus acho que é assim que se escreve e o esclareça.-
Luis K. W.
- 12 abril 2011 editado
Enquanto eu não visse esse acordo (POR ESCRITO) em que o condomínio decidiu que as quotizações são iguais, EU PAGARIA os 20,8/1000 do total.
Isto é 20,8/1000x460,51=9,57 euros, como disse o hviegas.
Cá para mim, se não há uma acta ESCRITA E ASSINADA POR TODOS os presentes na Assembleia comprovando essa decisão, está tudo ilegal.
O que vale é o que está no título constitutivo da propriedade horizontal (permilagem) e no Código Civil (art. 1442, em cima). Se não há nada escrito (regulamento do condomínio) em contrário, mande-os... hmmmm... dar uma curva!
FALE COM UM ADVOGADO.
E essa de o FCR ser igual para todos também é uma boa anedota. Sendo este fundo comum de reserva geralmente reservado a obras na cobertura e fachadas, a fracção que mais beneficia com o facto de a prestação ser idêntica para todos é, claramente, a maior fracção (a loja!).
Tenho um prédio com lojas de 25m2 e de 1000m2. Havia de ser «lindo» se alguém propusesse que as prestações fossem iguais para todos... :-))Mas se não está por escrito que todos acordaram que seria a dividir por todos, eles não tem hipótese, nem vão ter porque agora só em reunião de condominio é que podem alterar para dividr por todos e como tem de ser por unanimidade basta voce estar sempre presente e opor-se.
Agora não sei é se pode comecar a pagar a parte que lhe competem e eles que se amanhem.
Experimente colocar neste site a sua questão http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/1388.html?page=2#comentarios
E depois conte como terminou o caso.
Tenho muita curiosidade, principalmente em casos em que está escrito em acta que as despesas correntes devem ser dividas por todos, como é que será possivel alterar esta norma.- domusnostrum
- 12 abril 2011 editado
Caros IM, boa tarde.
Relativamente à questão suscitada pelo IM luther king, lembro o que diz a legislação aplicável.
Artigo 1424.° - Encargos de conservação e fruição
1- Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2- Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
O termo "Salvo disposição em contrário", indica que a norma deste nº 1 não é imperativa, mas supletiva. Ou seja, não impõe (imperatividade), mas pode ser completada (supletividade).
Mas o nº 2 já indica como pode ser completada, permitindo duas possibilidades, a saber: em partes iguais, (proporcionalidade) ou de acordo com a fruição (intensidade de uso). No entanto, para além de estabelecer condições de aprovação pelos comdóminos (aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio), também obriga a que qualquer das possibilidades seleccionadas, sejam devidamente justificadas.
Ora, em meu entendimento, não colhe estabelecer um acordo de cavalheiros (entendimento meramente verbal), por não ser conhecida a matéria que, de facto, foi controvertida pelos condóminos para cumprimento da legislação.
Assim, considero que a forma de cálculo de quota apresentada não é válida. Urge resolver esta situação, exarando em acta a verdadeira vontade dos condóminos. Cumptos, [email protected]- luther king
- 12 abril 2011 editado
Boa tarde!
Desde já o meu muito obrigado pelos esclarecimentos.
O que eles me dizem é que já havia um acordo verbal entre todos para que fosse pago por partes iguais antes de lhes ter sido entregue a administração do condomínio e que esse acordo verbal é suficiente para provar que anteriormente todos estavam de acordo e que portanto, aquando da entrada da minha vizinha que impugnou junto deles, se procedeu a uma assembleia em que esta questão foi a votação com 1 voto a favor da passagem para permilagem e 4 contra mas (dizem eles) para se mudar de pagamento por partes iguais para pagamento por permilagem é necessária uma maioria e se fosse para alterar de permilagem para partes iguais ai sim bastava 1 dos condóminos não estar de acordo.
Quanto à questão da validade do acordo verbal anterior à constituição do condomínio a senhora da loja do condómino apresentou-me o documento que vos vou colocar em baixo.
Um email de uma advogada a quem foi pedido na altura um parecer.
-
Luis K. W.
- 12 abril 2011
Se há 30 anos o prédio pertencesse TODO a uma única entidade, que pagasse a totalidade das despesas de condomínio, não haveria (efectivamente) razão, para se elaborar fastidiosos cálculos para saber quantos tostões cabiam a cada fracção.
"Fastidiosos" porque naquela época quase ninguém tinha computador nem usava folhas electrónicas de cálculo.
A partir do momento em que há quem conteste esta divisão das despesas, há que verificar se ela ESTÁ LEGAL.
Não sendo possível provar que a decisão ESTÁ LEGAL, a votação que tem de ser feita na Assembleia é se os condóminos estão de acordo que CONTINUE a ser feita a divisão das despesas igual para todos.
E, neste caso, basta que um se oponha para que a divisão tenha de ser feita conforme a permilagem.
CONSULTE UM ADVOGADO !O que pode acontecer?
Você começa a pagar de acrodo com a permilagem, eles enviam-lhe carta para pagar a dividir por todos, você responde que não existe acta que informe que o pagamento deve ser a dividir por todos. Como não existe qualquer informação em acta então o pagamento deve ser feito por permilagem de acordo com a lei.
Eles metem-no em tribunal você vai lá e eles não tem como provar a "acta" que foi estabelecido que o pagamento era feito por divisão. E você ganha a causa.
As custas do tribunal vão ter de ser pagas por todos os condóminos de acordo com a permilagem.
Isto é a minha opinião. Carece de fundamentação legal.- domusnostrum
- 12 abril 2011 editado
Caríssimos
De facto a causídica tem razão. Não pode ser impugnada uma deliberação inexistente. Outra situação por ela alertada é o facto de o condomínio existir há cerca de trinta anos sem existência jurídica. Isto significa que o condomínio não tem capacidade jurídica nem judiciária. Porquê? Só vejo uma hipótese. O condomínio não tem NIF. Assim sendo, será enjeitado qualquer processo em contencioso, por falta da já mencionada capacidade jurídica (ser responsabilizado em tribunal) e judiciária (representatividade nos tribunais). Quid juris (que solução jurídica)? Interpôr acção contenciosa contra todos os condóminos, INDIVIDUALMENTE. Mas vejamos, mais adiante outra forma, quiça mais drástica, de solucionar esta situação, mas mais expedita.
Todavia a peculiaridade que o assunto revela é que o IM luther king adquiriu a fracção recentemente e portanto não pode estar sujeito a regras que, por um lado são ilegais por não estarem de acordo com a imposição jurídica, não obstante a falta de capacidade para tal neste caso concreto, quitação da fruição, não é relevante, e por outro porque o nóvel condómino não pode estar sujeito a acordos de cavalheiros aos quais mìnimamente aderiu.
Existe de facto legislação que supre o assunto, mas que, como já analisamos, de modo algum está a ser cumprida.
O outro modo de resolução e que dado existir um parecer tido como conclusivo, apenas resta o recurso ou a contencioso ou à falta de cumprimento do acordo de cavalheiros, obrigando a que a empresa que administra tenha que recorrer à legitimização do condomínio.
Se o caro IM luther king optar por enveredar pelo caminho do não cumprimento do tal acordo de cavalheiros, que a advogada considera "aceitação tácita", mas que nem todos pelos vistos aceitam, deve informar do facto, por correspondência registada com A/R, a Admnistração, informando que observará os seus compromissos de quitação da fruição condominial, quando e desde que seja reposta a legalidade estabelecida, quer na aquisição das condições que confiram capacidade jurídica e judiciária, quer na legalidade da aplicação dos comandos do artº 1424º do CC.
Dado que o parecer da advogada data do ano de 2008, convém que o IM luther king verifique se, daí para cá, o condomínio ainda se mantém sem capacidade contenciosa, solicitando a indicação do NIF à Administração.
No caso de já ter obtido a capacidade contenciosa, deverá questionar a Administração com o envio da correspondência que sugiro. Cumptos [email protected]Se fosse possível agradecia uma informação sobre o valor do condomínio a pagar Vs permilagens.
O cálculo das permilagens aplica-se apenas para propriedades horizontais ou também no caso de moradias (em que apenas há uma entrada comum - portão que dá acesso ás garagens -, bem como o jardim comum e iluminação das zonas comuns - jardim e arruamento interior).
Neste caso não existem elevadores, nem outro tipo de despesas. O acesso ás habitações faz-se preferencialmente pela porta da frente que dá para a rua ou então pela garagem.
a dúvida é: aplica-se a regra das permilagens ou apenas se divide o valor das despesas pelo número total de moradores (dado que as habitações são independentes e não há uma entrada comum).
Se possível agradecia também que me indicassem a legislação aplicável a esta situação.- domusnostrum
- 25 agosto 2011
Bom dia.
Começo por referir que a PH não se aplica só a prédios com várias fracções. Também se aplica a conjuntos de moradias, desde que as mesmas, para além de constituirem fracções autónomas, também existem partes comnus, portanto em compropriedade, como , aliás e muito bem refere.
Nestes termos, existe constituição de escritura de PH, na qual estão devidamente definidas as fracções autónomas (moradias), as partes comuns e respectivas permilagens.
Depois é só aplicar as regras do Código Civil, inerentes à propriedade horizontal. [email protected]0.0164 seg. NEW