Boa noite: Sou um novato neste site... Preciso que alguem me ajude. Comprei um andar num predio antigo com 10 fracções, e que se encontra em PH. No entanto até agora nunca foi constituido o condominio porque o predio era todo do mesmo proprietario. O vendedor diz agora aos novos proprietarios que isto nao é nada com ele. Já falei com os outros proprietarios e pediram-me para eu tratar da constituição do condominio. Tambem é necessário fazer obras com urgencia nas zonas comuns. Precisava então que me dissessem como deve ser esta carta de convocatoria que no fundo será para eleger a administração e respectivo regulamento e ao mesmo tempo aprovar a realização de obras (com as quais já todos disseram que estão de acordo). Precisava tambem saber com que antecedencia se deve enviar esta carta de convocatória. Muito obrigado.
Anónimo disse: Constituição do Condomínio: Organização Inicial do Condomínio / Funções do 1.º Administrador Nomeado
Solicitar Título Constitutivo da Propriedade Horizontal ao vendedor / construtor ou na Conservatória do Registo Predial ou no Cartório Notarial onde foi feita a escritura pública de constituição de propriedade horizontal. Este documento é de primordial importância, pois nele vêm identificadas as fracções, o valor relativo de cada uma delas, expresso em percentagem ou permilagem, face ao valor total do prédio e as partes comuns.
Documentação relativa ao condomínio que deverá ser entregue à administração do condomínio pelo construtor (vendedor):
Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública); Plantas de Pormenor do edifício (telas finais), de modo a que possa saber aonde passam os canos de esgoto, de água, electricidade, gás, etc.; Projecto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações); Licença de Habitação (utilização ou habitabilidade); Comprovativo dos Serviços Municipalizados, de como as canalizações foram testadas, e efectuados "testes de pressão"; Comprovativos de como os elevadores foram inspeccionados (deverá existir um autocolante dentro de cada elevador, a mencionar a inspecção); Projecto da electricidade; Projecto de abastecimento de águas; Projecto de esgotos; Projecto de águas pluviais; Projecto rede de gás; Projecto R.I.T.A.; Projecto instalações telefónicas; Contratos celebrados com prestadores de serviços. Nomes e moradas dos representantes de eventuais aparelhos, tais como os extractores de fumos existentes nos telhados, elevadores, vídeo-porta, antena parabólica, lareiras, etc..
Inscrever o condomínio no RNPC (Pedido de número de pessoa colectiva e cartão de identificação):
REGISTO NACIONAL DE PESSOAS COLECTIVAS (RNPC) Praça Silvestre Pinheiro Ferreira, 1-C (à Estrada de Benfica) 1500-578 LISBOA
Ou nas conservatórias do registo comercial / Lojas do Cidadão. Também pode utilizar a Internet (através do site da DGRN: http://www.dgrn.mj.pt/).
• Convocatória para 1.ª reunião da assembleia de condóminos (efectuar a convocatória para as reuniões da assembleia de condóminos na forma legal, isto é, observando integralmente o disposto no artigo 1432.º do Código Civil (a única excepção admitida será substituir a carta registada com aviso de recepção pela entrega pessoal aos condóminos de um aviso convocatório escrito ou carta-circular, com pelo menos dez dias de antecedência, registando (assinando) cada condómino destinatário a sua recepção numa fotocópia do respectivo aviso ou num livro de protocolo que ficará em poder do administrador). A omissão desta formalidade constitui vício susceptível de desencadear a acção de anulação ou mesmo a nulidade de todas as deliberações da assembleia de condóminos (art.º 1433.º do Código Civil)).: precisam saber o dia, a hora e o local onde querem reunir a assembleia de condóminos, para um primeiro conhecimento e troca de impressões, bem como todos os assuntos a incluir na ordem de trabalhos, como sejam:
1 - SITUAÇÃO ACTUAL DO CONDOMÍNIO;
2 - NOMEAR ADMINISTRAÇÃO (administrador e substituto);
3 - Convocação de nova (2.ª) reunião da assembleia de condóminos para:
a) - aprovação do regulamento do condomínio,
b) - discussão e aprovação das receitas e despesas inerentes à gestão corrente do condomínio para o ano em curso;
c) - aprovar a abertura das contas bancárias,
d) - aprovar o montante para constituição do obrigatório fundo comum de reserva;
e) - aprovar os valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou multirriscos habitação ou multirriscos condomínio); etc..
• Elaborar Regulamento do Condomínio (cf. artigo 1429.º-A, do C. C.).
• Adquirir / organizar livro de actas ( para escriturar as actas das reuniões da assembleia de condóminos ), onde deverá ficar, desde logo, registada a primeira reunião de condóminos e todas as que se seguirem.
• Adquirir / organizar livro de receitas e despesas.
• Adquirir / elaborar recibos (para quitação do dinheiro que o administrador do condomínio recebe dos condóminos).
• Inscrever o condomínio no RNPC.
• Elaborar o orçamento das despesas e receitas para o ano em curso.
• Calcular os valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou multirriscos habitação ou multirriscos condomínio).
• Convocar nova reunião da assembleia de condóminos para: • a) - aprovação do regulamento do condomínio, b) - discussão e aprovação das receitas e despesas inerentes à gestão corrente do condomínio para o ano em curso; c) - aprovar a abertura das contas bancárias, d) - aprovar o montante para constituição do obrigatório Fundo Comum de Reserva (FCR); e) - aprovar os valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou multirriscos habitação ou multirriscos condomínio); etc..
• Abertura em instituição bancária da conta condomínio (conta corrente) e da conta poupança condomínio (conta a prazo, para, nomeadamente, depósito do obrigatório Fundo Comum de Reserva). Não esquecer de registar em Acta por quem e com que poderes esta(s) conta será movimentada.
• Domiciliar em instituição bancária o pagamento da electricidade e água respeitantes às partes comuns.
Anónimo disse: Para que a assembleia de condóminos possa reunir deverão estar presentes um número suficiente de condóminos para perfazer QUORUM CONSTITUTIVO. Para poder deliberar sobre os assuntos constantes da ordem de trabalhos da reunião constante da convocatória, já será necessário verificar o QUORUM DELIBERATIVO (número de votos e maioria necessária para deliberar cada um dos assuntos).
Sugiro, por favor, que analise com atenção:
ARTIGO 1432.º do Código Civil (Convocação e funcionamento da assembleia)
1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido. (cf. Art.º 985.º e 1407.º/1, do Código Civil; art.º 1427.º Código de Processo Civil)
4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
Na reunião da assembleia de condóminos (2.ª convocatória) podem deliberar aprovar assuntos, tais como obras de manutenção, escolha do seguro do imóvel, desde que consignem as deliberações em acta e as comuniquem no prazo de trinta dias aos condóminos ausentes. Os condóminos ausentes terão noventa dias para se pronunciarem, ou não. Caso não se pronunciem negativamente, no prazo de noventa dias após serem notificados, o seu silêncio valerá como declaração de concordância. Por conseguinte, para que as deliberações da assembleia de condóminos (concordantes com o disposto na lei) sejam plenamente válidas e eficazes(vinculativas para todos os condóminos), poderá decorrer um lapso temporal de trinta + noventa dias (120 dias).
Embora as deliberações da assembleia de condóminos sejam tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (cf. artigo 1432.º, n.º 3, do Código Civil, vejamos alguns exemplos de quorum deliberativo (maiorias legais “especiais” ou qualificadas): art.ºs 1419.º (Modificação do título constitutivo - carece de acordo de todos os condóminos), 1422.º n.ºs 3 e 4 (obras que modifiquem a linha arquitectónica e alteração do fim de cada fracção autónoma - carece de aprovação por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, 1422.º-A n.º 3 (divisão de fracções autónomas em novas fracções - carece de aprovação sem qualquer oposição), 1425.º n.º 1 (obras que constituam inovações - carece de aprovação da maioria dos condóminos (metade + 1) e essa maioria terá que ser representativa de dois terços do valor total do prédio), 1428.º n.º 2 (reconstrução do edifício - carece de aprovação pela maioria do número de condóminos e do capital investido) todos do Código Civil.
Tratando-se da realização de obras de conservação ordinária (bem diferente de inovações), carece somente de aprovação pela maioria do número de condóminos (metade + 1) e do capital investido (501 votos favoráveis, em permilagem; 51 votos favoráveis, em percentagem).
Anónimo disse: A PARTICIPAÇÃO DE CADA UM (CONDÓMINO PROPRIETÁRIO DE CADA FRACÇÃO AUTÓNOMA) NAS DESPESAS, É ESTABELECIDA, REGRA GERAL E LEGAL, EM FUNÇÃO DO VALOR RELATIVO DAS RESPECTIVAS FRACÇÕES (EXPRESSO EM PERCENTAGEM OU PERMILAGEM DO VALOR TOTAL DO PRÉDIO), NÃO ADMITINDO A DISCORDÂNCIA DE QUALQUER CONDÓMINO. ".
A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. (cf. artigo 1430.º, n.º 1, do Código Civil).
Nos termos do disposto no artigo 1436.º do Código Civil, são funções do administrador, designadamente, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns; b) EXIGIR DOS CONDÓMINOS A SUA QUOTA-PARTE NAS DESPESAS APROVADAS; c) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns; d) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum; e) EXECUTAR AS DELIBERAÇÕES DA ASSEMBLEIA; f) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
A administração das partes comuns do edifício também compete à assembleia dos condóminos. (artigo 1430.º, n.º 1, do Código Civil).
A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano. (cf. artigo 1431.º, n.º 1, do Código Civil).
A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido. (cf. artigo 1431.º, n.º 1, do Código Civil).
O administrador poderá propor à assembleia de condóminos uma quotização extraordinária para efectuar as necessárias obras de conservação e/ou reparação.
A assembleia de condóminos pode aprovar, por simples maioria, a realização de despesas com as obras de conservação e/ou reparação nas partes comuns do condomínio a pagar pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções (expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio). (cf. artigo 1424.º, n.º 1, conjugado com o artigo 1418.º, n.º 1, ambos do Código Civil).
Anónimo disse: Conteúdo da convocatória para a reunião da assembleia de condóminos
De acordo com o disposto no artigo 1432.º, n.º 2, do Código Civil deve conter:
Dia da reunião; Hora da reunião; Local da reunião (portaria do prédio, sala de condóminos, qualquer local privado / reservado dentro da localidade onde o prédio se situa); Ordem de trabalhos da reunião (assuntos ou matérias a tratar na reunião): Enunciado sucinto, mas claro, das matérias a tratar na reunião, com a finalidade de permitir que cada condómino se prepare adequadamente para intervir na discussão e votação. Este enunciado será seguido pelo condómino (presidente designado pela assembleia) que dirigir, orientar e disciplinar os trabalhos da assembleia (discussão, votação e redacção da acta).
Assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos (alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, cfr. Art.º 1419.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil);
A indicação duma segunda data (dia, hora e local) para reunião em 2.ª convocatória, embora opcional, aconselha-se para a eventualidade de não comparecer o número de condóminos suficiente para reunir e / ou para deliberar (em 1.ª convocatória) sobre algum(uns) assunto(s) constantes da ordem de trabalhos. (artigo 1432.º, n.º 4, do Código Civil). Caso não seja desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
Legislação enquadrante:
Código Civil
ARTIGO 1432.º - Convocação e funcionamento da assembleia
(...) 2. A convocatória deve indicar o DIA, HORA, LOCAL e ORDEM DE TRABALHOS da reunião e informar sobre os ASSUNTOS CUJAS DELIBERAÇÕES SÓ PODEM SER APROVADAS POR UNANIMIDADE DOS VOTOS.
(...) 4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
ARTIGO 1419.º - Modificação do título
1. Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.
2. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos. (...)
_______________________
Exemplo de Modelo de Convocatória:
Condomínio do Prédio sito em Rua _____________ Urbanização XYZ 0000-000 CIDADE
Exm.º (ª) Senhor (a)
Condómino proprietário da fracção “____” Rua ________________________ Urbanização XYZ 0000-000 CIDADE
Cidade, __ de ________ de 200_
ASSUNTO: CONVOCATÓRIA PARA REUNIÃO DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS Referência:
Art.ºs 1432.º e 1436.º do Código Civil (C. C.).
Exm.º (a) Senhor (a)
Venho pela presente, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos em referência, convocá-lo (a) para a reunião ordinária da assembleia de condóminos do prédio sito na Rua ________________________, Urbanização XYZ, 0000-000 CIDADE, a realizar na sala de reuniões do supracitado prédio, no dia __ de ________ de 200__2, pelas __.__ horas, com a seguinte Ordem de Trabalhos:
1. 2. 3. 4.
Não estando presentes ou representados o número de condóminos necessários para deliberar, isto é, que perfaçam a maioria dos votos representativos do capital investido (501 votos), fica, desde já, convocada nova reunião, no mesmo local e à mesma hora, com igual Ordem de Trabalhos, para o dia __ de _______ de 200_, podendo neste caso a assembleia de condóminos deliberar, nos termos do n.º 4 do art.º 1432.º do Código Civil, por simples maioria de votos dos condóminos presentes e / ou representados, desde que representem pelo menos um quarto dos votos (250 votos).
Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na permilagem representativa do capital investido (constante no titulo constitutivo da propriedade horizontal) (cf. Art.º 1430.º, n.º 2 do C. C.).
Agradece-se a comparência.
Com os melhores cumprimentos
Atentamente,
(Administrador do Condomínio) ou (Nome dos Condóminos que convocaram a Assembleia)
Anónimo disse: Anónimo disse: Anónimo há 2 dias # 27 Duvidosa disse: Mas afinal pode ou não pode uma empresa de Administração intentar acçoes contra os condóminos devedores, mesmo constando do Regul. Interno aprovado por UNANIMIDADE, que contratada uma empresa de Gestão e...., não pode a mesma meter acções em tribunal contra condóminos nem contra terceiros, mesmo que aprovado em Assembleia de Cóndominos ?
Boa noite, venho por este meio solicitar ajuda. Vivo num prédio de três andares, o primeiro é segundo são familiares, mãe e filho. Existe uma obra que ia ser realizada no telhado, mas o filho com tantas questões acabou por atrasar tanto que a empreiteiro ficou sem datas e acabou por não fazer a obra. Agora recebo uma carta deles, já com uma empresa de condomínios a marcar reunião. Sou obrigado a constituir condomínio, eu vou estar sempre em desvantagem.