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  1.  # 1

    Andava eu a pesquisar, na tentiva de me documentar e também esclarecer algumas dúvidas, quando encontrei este fórum. Desde logo julguei ser uma excelente ideia partilhar os meus problemas e, qui ça, encontrar alguém na minha situação, que possa estar numa fase mais avançada do processo. Passo então a contar:

    Comprei uma casa faz 5 anos em outubro do ano corrente. Na altura, houve logo um grave problema, mas nós estávamos tão felizes de ter a casinha que queríamos e onde queríamos, que refilámos, mas pouco fizémos para fazer valer os nossos direitos. Assinámos a escritura de manhã e á tarde quando entrámos em casa vimos que tinham feito vários buracos na cozinha que apesar de estarem tapados com uma grelha plástica deixavam passar o vento, fazendo-nos pensar que não habitávamos um 2º andar mas uma tenda. Falamos desde logo com o construtor qu nos disse que se não fosse assim não conseguiriamos que a inspecção do gás passasse. O que é facto é qu a inspecção veio e ainda se teve de fazer mais um buraquito. Ainda hoje temos de abrir a janela para tomar banho pois quado está vento o gás desce em vez de subir. Vamos agora passar tudo para electricidade para resolver eese problema.

    Depois havia alguns defeitos que notámos quando viemos habitar o andar: azulejos e cantarias partidas, e ao fim de um inverno humidade nas paredes contiguas às varandas. Passado dois anos humidade numa parede que está junto a uma casa de banho....
    Logo na primeira reunião de condominio constatámos que naquele condominio não eramos só nós com problemas. Afinal aquela construção tinha sido feita às 3 pancadas.

    Fomos desde logo escrevendo tudo em acta e o construtor foi devidamente informado de todos os problemas por carta registada enviada pelos administradores. Houve um dia que o construtor entrou-me pela casa dentro invadindo todas as divisões como se ainda se tratasse da casa dele. O meu marido não gostou e indispôs-se com o senhor. Tiveram uma discussão acesa e o senhor disse logo que não iria arranjar nada. E assim foi . Tem estado a concertar a casa de alguns vizinhos (ainda que mal) e à nossa nada. que fazer agora?? Se alguém puder ajude-me por favor.

    Orlanda Sáles
    •  
      FD
    • 22 setembro 2008

     # 2

    Para não me repetir, leia a seguinte discussão: garantia, encontrará aí as respostas que procura.

    Também fui e sou uma vítima dessas construções às 3 pancadas, bem vinda ao clube... :(
  2.  # 3

    Anónimo disse:
    A partir de quando contam os 5 anos de Garantia de um imóvel adquirido novo?

    1) PRAZOS

    Cinco anos a contar da Entrega da Empreitada (conclusão da obra) para o vendedor!
    Cinco anos a contar da Entrega do Imóvel (entrega da fracção autónoma) para o comprador

    2) Defeito de Construção / Aceitação de Obras com Reservas / Responsabilidade do Vendedor que o tenha Construído, Modificado ou Reparado

    A venda do imóvel pelo dono da obra, seu proprietário, transmite para o comprador, de harmonia com as disposições conjugadas dos artigos 879.º, alínea a, 1225.º e 1305.º, todos do Código Civil, o direito de efectivar a responsabilidade assumida pelo empreiteiro mediante o contrato de empreitada.
    "Artigo 1225.º - (Imóveis destinados a longa duração) do Código Civil (*)
    1 - Sem prejuízo do disposto no artigo 1219.º do Código Civil e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de CINCO ANOS A CONTAR DA ENTREGA, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir, total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.
    2 - A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.
    3 - Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º.
    - O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.
    (*) Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro.

    Artigo 1218.º (Verificação da obra) do Código Civil
    1. O dono da obra deve verificar, antes de a aceitar, se ela se encontra nas condições convencionadas (contratadas e/ou acordadas) e sem vícios (defeitos).
    2. A verificação deve ser feita dentro do prazo usual ou, na falta de uso, dentro do período que se julgue razoável depois de o empreiteiro colocar o dono da obra em condições de a poder fazer.
    3. Qualquer das partes tem o direito de exigir que a verificação seja feita, à sua custa, por peritos.
    4. Os resultados da verificação devem ser comunicados ao empreiteiro.
    5. A falta da verificação ou da comunicação importa aceitação da obra sem reserva.

    Artigo 1219.º (Casos de irresponsabilidade do empreiteiro)
    1. O empreiteiro não responde pelos defeitos da obra, se o dono a aceitou sem reserva, com conhecimento deles.
    2. Presumem-se conhecidos os defeitos aparentes, tenha ou não havido verificação da obra.

    Artigo 1220.º (Denúncia dos defeitos)
    1. O dono da obra deve, sob pena de caducidade dos direitos conferidos nos artigos seguintes, denunciar ao empreiteiro os defeitos da obra dentro dos trinta dias seguintes ao seu descobrimento.
    2. Equivale à denúncia o reconhecimento, por parte do empreiteiro, da existência do defeito.

    Artigo 1224.º (Caducidade)
    1. Os direitos de eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato e indemnização caducam, se não forem exercidos dentro de um ano a contar da recusa da aceitação da obra ou da aceitação com reserva, sem prejuízo da caducidade prevista no artigo 1220.º.
    2. Se os defeitos eram desconhecidos do dono da obra e este a aceitou, o prazo de caducidade conta-se a partir da denúncia; em nenhum caso, porém, aqueles direitos podem ser exercidos depois de decorrerem dois anos sobre a entrega da obra.

    Artigo 1221.º (Eliminação dos defeitos)
    1. Se os defeitos puderem ser suprimidos, o dono da obra tem o direito de exigir do empreiteiro a sua eliminação; se não puderem ser eliminados, o dono pode exigir nova construção.
    2. Cessam os direitos conferidos no número anterior, se as despesas forem desproporcionadas em relação ao proveito.

    Artigo 1222.º (Redução do preço e resolução do contrato)
    1. Não sendo eliminados os defeitos ou construída de novo a obra, o dono pode exigir a redução do preço ou a resolução do contrato, se os defeitos tornarem a obra inadequada ao fim a que se destina.
    2. A redução do preço é feita nos termos do artigo 884.º do Código Civil.

    Artigo 884.º - (Redução do preço)
    1. Se a venda ficar limitada a parte do seu objecto, nos termos do artigo 292.º do Código Civil, ou por força de outros preceitos legais, o preço respeitante à parte válida do contrato é o que neste figurar, se houver sido discriminado como parcela do preço global.
    2. Na falta de discriminação, a redução é feita por meio de avaliação.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: carlosmcd
  3.  # 4

    Anónimo disse:
    Caso o construtor se negue as fazer as reparações de anomalias de construção

    Deverá notificar o vendedor / construtor por carta registada com aviso de recepção sobre os defeitos encontrados, designadamente das anomalias no exterior do prédio (isolamento e pintura, esta notificação de defeitos nas áreas comuns deverá ser efectuada pela administração do condomínio) e no interior das casas (notificação a efectuar pelo proprietário da fracção com defeitos), devendo juntar a essa notificação todos os meios de prova disponíveis (estes meios de prova incluem o Auto de Vistoria de salubridade e segurança efectuada pela respectiva Câmara Municipal, nos termos do art.º 89.º, n.º 2, e 90.º, ambos do Decreto-Lei n.º 555/1999, na redacção actual do Decreto-Lei n.º 177/2001, de 04 de Junho, e nos termos da alínea c), do n.º 5, do artigo 64.º, da Lei n.º 169/1999, de 18 de Setembro)). Fixe-lhe um prazo para resposta de trinta dias (um mês).

    Na eventual ausência de resposta e/ou na falta de assunção de responsabilidades por parte do vendedor / construtor:

    Solicite a realização duma vistoria na Câmara Municipal, com a finalidade de obterem o correspondente Auto de Vistoria de salubridade e segurança efectuada pela respectiva Câmara Municipal, nos termos do art.º 89.º, n.º 2, e 90.º, ambos do Decreto-Lei n.º 555/1999, na redacção actual do Decreto-Lei n.º 177/2001, de 04 de Junho, e nos termos da alínea c), do n.º 5, do artigo 64.º, da Lei n.º 169/1999, de 18 de Setembro

    Simultaneamente, dirija queixa / reclamação às seguintes entidades:

    - Centro de Informação Autárquico ao Consumidor da área onde se situa o imóvel

    - Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário (IMOPPI)
    Avenida Júlio Dinis, 11
    1069-010 LISBOA
    Linha de Atendimanto: 707 20 10 20
    Telefone: 21 794 67 00
    Fax: 21 794 67 99
    E-mail: [email protected]
    URL: www.imoppi.pt

    ACOP - Associação de Consumidores de Portugal
    Villa Cortez - Rua Vilaça da Fonseca, 5
    3020-053 Coimbra
    Telefone: 239 40 48 40, Fax: 239 40 47 38

    DECO - Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor
    Rua de Artilharia Um, 79, 4.º
    1269-160 Lisboa
    Telefone: 21 371 02 00, Fax: 21 371 02 99

    Conserve toda a correspondência recebida e expedida, registem, por escrito, todos os contactos efectuados, pois, se mesmo assim o construtor nada resolver, serão documentos e informações extremamente úteis para obtenção de melhor sucesso no recurso à via judicial.

    Finalmente, NÃO ESQUEÇA:

    O comprador, no momento em que denuncia os defeitos do imóvel, deve fixar ao vendedor um prazo razoável para a sua reparação, PRAZO ESSE QUE JAMAIS DEVE ULTRAPASSAR OS SEIS (6) MESES, sob pena de o comprador ficar impossibilitado de recorrer, em tempo útil, à via judicial (acção judicial de anulação / resolução do contrato ou uma acção judicial destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel, substituição e/ou redução do preço). Dito de outra forma, se um comprador denunciar ao vendedor os defeitos de construção da sua fracção autónoma, por exemplo, em 31 de Outubro de 2002, caso não obtenha voluntariamente do vendedor / construtor a reparação integral dos defeitos no imóvel, só poderá intentar a competente acção judicial de anulação / resolução do contrato ou uma acção judicial destinada a exigir judicialmente a reparação de defeitos de coisa imóvel, substituição e/ou redução do preço, até ao dia 30 de Abril de 2003, após esta data, caso não tenha visto satisfeitas as suas pretensões e não tenha intentado a acção judicial, ficará dependente da vontade do vendedor / construtor (leia-se: reparará os danos ou defeitos de construção a expensas próprias!).
  4.  # 5

    Anónimo disse:
    Compra e Venda de imóveis - vícios ou defeitos de construção

    A compra e venda de imóveis com vícios ou defeitos de construção, está sujeita ao regime jurídico dos artigos 913.º e seguintes do Código Civil (lei geral, regime geral da compra e venda), sob a epígrafe “venda de coisas defeituosas”) e da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho (Lei de Defesa do Consumidor, lei especial, regime especial aplicável à defesa do consumidor).

    O momento relevante para a verificação dos defeitos é o da ENTREGA DO IMÓVEL (fracção autónoma) pelo vendedor ao comprador (data da escritura pública de compra e venda). (cfr. Artigo 916.º, n.º 2, in fine, conjugado com o artigo 916.º, n.º 3, ambos do Código Civil).

    Em relação ao prédio em si, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns! O conjunto dos dois direito é incidível! (cf. Artigo 1422.º, n.º 1 e 2, do Código Civil). A venda do imóvel (fracção autónoma) pelo dono da obra, transmite para o (s) comprador (es), de harmonia com o disposto no artigo 879.º, alínea a), do Código Civil, o direito de efectivar (em) a responsabilidade assumida pelo empreiteiro, assim como a garantia de bom estado e funcionamento (da fracção autónoma e das partes comuns) por período nunca inferior a cinco anos.

    A venda de imóveis, NOVOS ou USADOS, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios está também abrangida por uma garantia de bom estado e funcionamento por período nunca inferior a cinco anos. (cfr. Art.º 2.º, n.º 1, , conjugado com o art.º 4.º, n.º 3, e com o art.º 12.º, n.ºs 1 a 5, todos da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho (Lei de Defesa do Consumidor)).

    A venda de imóveis, NOVOS, por pessoa que NÃO exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios está também abrangida por uma garantia de bom estado e funcionamento por período nunca inferior a cinco anos. (cfr. Art.º 2.º, n.º 1, conjugado com o art.º 4.º, n.º 3, e com o art.º 12.º, n.ºs 1 a 5, todos da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho (Lei de Defesa do Consumidor)).

    A venda de imóveis USADOS, por pessoa que NÃO exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios , transmite para o novo comprador, de harmonia com o disposto no artigo 879.º, alínea a), do Código Civil, o direito de efectivar a responsabilidade assumida pelo primitivo vendedor. Ou seja, dito de outra forma, se pretender vender o imóvel comprado novo há três anos, com a outorga da escritura pública de compra e venda, transmitirá a propriedade do imóvel mas também a garantia de bom estado e funcionamento pelo período remanescente de dois anos (até perfazer os cinco anos de garantia inicial).

    Da mesma forma, a venda do imóvel pelo dono da obra, transmite para o (s) comprador (es), de harmonia com o disposto no artigo 879.º, alínea a), do Código Civil, o direito de efectivar (em) a responsabilidade assumida pelo empreiteiro.

    O consumidor ou comprador deve denunciar o defeito ao vendedor no prazo de um ano, após o seu conhecimento, e durante o prazo de cinco anos de garantia. Isto é, durante o decurso dos cinco anos subsequentes à entrega do imóvel pelo vendedor ao comprador, o comprador, sempre que detecte ou surja um defeito de construção no imóvel, deve comunicá-lo ao vendedor, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de um ano. O comprador, no momento em que denuncia os defeitos do imóvel, deve fixar ao vendedor um prazo razoável para a sua reparação, prazo esse que jamais deve ultrapassar os seis meses, sob pena de o comprador ficar impossibilitado de recorrer à via judicial (acção judicial de anulação / resolução do contrato ou uma acção judicial destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel, substituição e/ou redução do preço). Efectivamente,

    O consumidor ou comprador, após ter denunciado o(s) defeito(s) ao vendedor dispõe somente de seis meses para intentar uma acção judicial de anulação / resolução do contrato ou uma acção judicial destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel, substituição e/ou redução do preço. (cfr. Artigos 917.º, do Código Civil, e artigo 12.º, n.º 3, da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho).

    O vendedor tem o dever de entregar o imóvel ao comprador sem defeitos, livre de vícios de facto e de direito. Dito de outra forma, o vendedor tem o dever de entregar o imóvel sem quaisquer defeitos (regime do cumprimento defeituoso, art.º 913.º e sgs. do Código Civil ), livre de quaisquer ónus, encargos ou limitações jurídicas (regime da venda de coisas oneradas, art.º 798.º e sgs. do Código Civil), excepto, evidentemente, se o comprador tiver concordado (no contrato ou posteriormente) em aceitar o imóvel noutras condições.
    Recomendo, a propósito, a consulta ao Livro II (Direito das obrigações), Título II (Dos contratos em especial), Capítulo I (Compra e venda), Secções V (Venda de bens onerados) e VI (Venda de coisas defeituosas), correspondentes aos artigo 905.º a 922.º, do Código Civil.

    Nas relações com consumidores não podem ser excluídos ou restringidos os direitos à qualidade dos bens e serviços, à prevenção e à reparação dos danos patrimoniais (materiais) ou não patrimoniais (morais) que resultem da ofensa de interesses ou direitos individuais, sendo nula qualquer convenção ou disposição contratual nesse sentido. (é o chamado carácter injuntivo dos direitos dos consumidores, previsto no art.º 16, n.º 1, conjugado com o art.º 3.º, alíneas a) e f), e com o art.º 12.º, n.ºs 1 a 5, todos da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho (Lei de Defesa do Consumidor).

    O prazo de garantia vigente previsto hoje no artigo 916.º, n.ºs 2 e 3, do Código Civil (na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro) (regime geral da compra e venda nele contido), é de seis meses e de CINCO ANOS A CONTAR DA ENTREGA DA COISA, respectivamente PARA COISAS móveis e IMÓVEIS;

    Nos termos do actual artigo 4.º, n.ºs 2 e 3, da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho (Lei de Defesa do Consumidor, diploma específico dos consumidores), o fornecedor de bens móveis não consumíveis está obrigado a garantir o seu bom estado e o seu bom funcionamento por período nunca inferior a um ano, tendo o consumidor direito, para os imóveis, a uma garantia mínima de cinco anos.

    Nos termos do actual artigo 4.º, n.ºs 2 e 3, da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho (Lei de Defesa do Consumidor, diploma específico dos consumidores), o fornecedor de bens móveis não consumíveis e / ou de bens imóveis que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios, está obrigado a garantir o seu bom estado e o seu bom funcionamento por período nunca inferior a um ano, tendo o consumidor direito, para os imóveis, a uma garantia mínima de cinco anos. Esta garantia abrange também o fornecimento de coisas usadas defeituosas. (cfr. Art.º 2.º, n.º 1, , conjugado com o art.º 4.º, n.ºs 2 e 3, e com o art.º 12.º, n.ºs 1 a 5, todos da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho (Lei de Defesa do Consumidor)).

    O vendedor / construtor (dono da obra final, requerente da licença de utilização) beneficia também de CINCO ANOS DE GARANTIA A CONTAR DA ENTREGA DA EMPREITADA pelo empreiteiro / executor da obra (conclusão da obra / licença de utilização)!
  5.  # 6

    Anónimo disse:
    Desculpem, corrijo:
    Instituto da Construção e do Imobiliário, I.P. (InCI, I.P.) (ex-IMOPPI)
    Avenida Júlio Dinis, 11
    1069-010 LISBOA
    Linha de Atendimento: 707 201 020
    Telefone: 217 946 700
    Fax: 217 946 799

    http://www.inci.pt/
  6.  # 7

    Mais:

    Para defeitos das partes comuns, o prazo da garantia conta-se a partir da data da eleição da 1ª administração.
 
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