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Alteração de escritórios para restauração e bebidas: quais os projectos necessários?

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  1.  # 1

    Bom dia.
    Já tentei pesquisar, mas não fiquei esclarecido. Possuo um edifício com 2 pisos de escritórios (é o edifício total), no centro do Porto, onde pretendo transformar o R/C em estabelecimento restauração (apenas comidas rápidas, tipo sandes, hamburgers) e o outro piso em bar. Partindo do princípio que irei necessitar apenas de obras interiores (alteração das casas de banho, copas, talvez alteração dos pontos de luz, talvez instalar AC), que projectos irei necessitar, visto que o edifício estava a funcionar como escritórios nos 2 pisos?

  2.  # 2

    Espere pelo dia 2 de Maio, entra em vigor o Licenciamento Zero.

  3.  # 3

    E em que é que isso consiste ao certo? Quais são as diferenças, a nível de projecto, se iniciar agora?

  4.  # 4

    Isso depende muito da câmara, é melhor perguntar por lá.
    Trata-se de uma alteração de utilização, que necessita, pelo menos, de projecto ou ficha SCIE. Algumas câmaras exigem parecer do Delegado de Saúde, outras não. Umas pedem projecto de ventilação, outras não. Umas exigem traçado de águas e esgotos, outras contentam-se com recibos de consumo de água. Como vê, cada autarquia, cada nação (e ainda há quem ache que precisamos de uma regionalização).

  5.  # 5

    A Avaliação acústica e o Certificado energético... ;)

  6.  # 6

    Sabia que me tinha esquecido de algum. E algumas câmaras até exigem Projecto de Gestão de Resíduos Sólidos. Quanto ao CE, as câmaras costuma aceitar uma declaração em como o valor das obras é inferior a 25% do valor total da construção.

  7.  # 7

    Realmente, estou a ver que o melhor é informar-me na câmara municipal. Mas já estou a ver que as leis não são iguais para todos... Resumindo, à partida necessito de projecto ou ficha SCIE (penso que é segurança contra incêndios), projecto de ventilação, águas, esgotos, avaliação acústica e possivelmente consigo livrar-me do certificado energético. Quanto ao parecer do delegado se saúde, caso seja necessário, o que é que ele vai ver? O projecto de arquitectura? (penso que este será o meu primeiro passo, tratar do projecto de arquitectura).

  8.  # 8

    1º O Projecto de arquitectura... ;)

  9.  # 9

    Colocado por: Pedro BarradasO Projecto de arquitectura... ;)


    E alguns DS também pedem logo o de ventilação e gestão de resíduos.

    Já tem aí dois passeios, à câmara, para saber quantos papeis precisam, e ao DS, para ele dizer onde tem de por os lavatórios, os caixotes de lixo, etc...

  10.  # 10

    Exactamente o primeiro passo será tratar do projecto de Arquitectura.
    Se precisar de algum contacto, tenho uma colega Arquitecta com muita experiência neste tipo de licenciamentos no Porto

  11.  # 11

    Estou com um processo de alteração de utilização em mãos, (passar uma lojinha com 35m2 de comércio para serviços, sem obras excepto, a scie), aqui vai o orçamento:

    CE - 400+iva (só para a adene foram 250+iva)
    Relatório acústico - 195 + Iva (preço de amigo)
    Projecto scie - já tinha sido feito para o prédio todo
    Execução do trabalhos de scie (central de incêndios, detectores, extintores...) - 604 + iva
    Camara municipal:
    Entrega do processo - 100€
    Entrega de documentos em falta - 15€
    Vistoria - 100€
    Emissão da licença de utilização (ainda falta fazer a vistoria) - 1087€ (valor pago por uma situação igual o ano passado)
    TOTAL: 2776.77€

  12.  # 12

    Pois é, depois de ter ligado para a câmara municipal, o técnico informou que se não tiver alterações de estrutura, apenas é necessário comunicar à câmara o início das obras com 5 dias úteis de antecedência e depois promover a alteração de uso! Então eu posso fazer o que quero lá dentro, da maneira que quiser, sem nenhum projecto?! Mesmo havendo possivelmente alterações nas casas de banho, precisando de novos pontos de água.... Será mesmo assim tão simples?

  13.  # 13

    É. Pode fazer (alínea b) do nº 1 do artº 6 do RJUE). Mas não pode abrir. E se estiver mal-feito, tem de partir e fazer como deve ser. Ou espera até ao dia 2 de Maio.

  14.  # 14

    Se esperar até ao dia 2 de Maio, pelo que consegui ver por alto, entretanto, vai dar no mesmo. Se não estiver bem, lá vêm as coimas avultadas...
    Neste país é sempre a mesma coisa. Parece-me que vou ter que perder um dia para me dirigir pessoalmente à câmara e ver o que dizem. Já vi que a informação que me foi dada por telefone não será a melhor opção a tomar, depois poderei sofrer as consequências...

  15.  # 15

    Caro António,

    Não é assim tão simples, embora eles o façam parecer, e se de facto não necessita de projecto para obras interiores, vao ter de cumprir a legislação, ou seja não precisa de pedir à CM para o fazer, mas tem de o fazer segundo a legislação já que depois haverá inspecções.

    Cumprimentos
    nuno costa
    www.doisarquitectos.com

  16.  # 16

    Colocado por: Pedro Barradas1º O Projecto de arquitectura... ;)

    É o melhor conselho que pode ter.
    Dependendo do prédio podem pedir-lhe outras coisas, como cumprir a Lei das Acessibilidades...
    Aconselhe-se, não só na Câmara, mas também com um técnico, para que não faça obras que depois pode ter que demolir para pôr as coisas como deve ser.

  17.  # 17

    Não sei a área que ficará afecta a cada fracção, mas a lei das acessibilidades apenas é obrigatória acima dos 150m2 (de acesso ao público).
    q) Estabelecimentos comerciais cuja superfície de acesso ao público ultrapasse 150 m2, bem como hipermercados, grandes superfícies, supermercados e centros comerciais;
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RC | ARQ

  18.  # 18

    Colocado por: Hélio PintoNão sei a área que ficará afecta a cada fracção, mas a lei das acessibilidades apenas é obrigatória acima dos 150m2 (de acesso ao público).

    Estas pessoas agradeceram este comentário:RC | ARQ



    Exactamente. Pode não ser necessário, mas é bom alertar porque se for abrangido pela Lei pode ser mais tarde uma carga de trabalhos se começar a fazer obra sem projecto.
    • Neon
    • 5 abril 2011 editado

     # 19

    Boa Noite

    Caro António, no meu ponto de vista você tem ai 3 batatinhas para descascar

    1.ª A materialização de obras;
    2.ª A alteração de uso de comércio para restauração e bebidas;
    3.ª A obtenção de um titulo que o habilite a explorar o espaço.

    Tenho algum receio de vir criar alguma confusão, mas vou tentar explicar o melhor que sei e que posso.

    1. Materializar as obras
    Na realidade a alteração do interior, desde que não se modifique a estrutura (e desde que não se trate de um imóvel classificado ou em vias de classificação) não careçe de um controlo prévio por parte da autarquia.
    Tal como já lhe explicaram terá apenas que comunicar um singelo conjunto de dados sobre a intervenção que vai fazer.

    Mas gostaria de focar aqui 2 pequenos pormenores

    O primeiro é o facto de muita gente ainda confundir a isenção de um controlo prévio, com a isenção de mandar elaborar um projecto.
    Veja uma coisa, o facto de não ter de submeter (previamente) um projecto à apreciação da câmara, não o isenta de mandar elaborar (por técnicos qualificados) os projectos necessários à intervenção que vai fazer.
    Se vai instalar ou modificar a rede de gás, deve ter um projecto para ser seguido. ITED, Idem aspas. Águas e esgostos, a mesma coisa, etc etc.
    Assim, importante reter...os projectos deve mandar fazer sempre, e por profissionais habilitados.

    O segundo, nem sei bem por onde começar :)
    Bom, actualmente a instalação de um estabelecimento de restauração ou de bebidas, ou de restauração e bebidas é regrada pelo D.L. 234/2007.

    Analisemos o artigo 7.º deste diploma

    Artigo 7.o
    Consultas a entidades externas
    1—Nos termos e para os efeitos previstos no
    artigo 19.o do RJUE, devem ser objecto de consulta
    externa as seguintes entidades:
    a) Autoridade Nacional de Protecção Civil, no que
    respeita a medidas de segurança contra riscos de incêndio,
    nos termos do Decreto-Lei n.o 368/99, de 18 de
    Setembro, e da Portaria n.o 1063/97, de 21 de Outubro;
    b) Direcções regionais de economia ou associação
    inspectora de instalações eléctricas, para verificação das
    regras relativas à instalação eléctrica, nos termos do
    Decreto-Lei n.o 272/92, de 3 de Dezembro, no caso dos
    estabelecimentos previstos no n.o 4 do artigo 2.o, excepto
    se o projecto de instalação eléctrica previr uma potência
    inferior a 50 kVA;
    c) Autoridades de saúde, para verificação do cumprimento
    de normas de higiene e saúde públicas nos
    termos do Decreto-Lei n.o 336/93, de 29 de Setembro;
    d) Governos civis, para verificação de aspectos de
    segurança e ordem pública, quando esteja em causa a
    instalação de estabelecimentos de bebidas ou de restauração
    que disponham de salas ou espaços destinados
    a dança, nos termos do Decreto-Lei n.o 252/92, de 19 de
    Novembro, com as alterações introduzidas pelos
    Decretos-Leis n.os 316/95, de 28 de Fevereiro, e
    213/2001, de 2 de Agosto.

    (eventualmente algumas não se aplicariam, e a segurança contra incêndio já possui outra legislação em vigor)

    O artigo 19.º do RJUE já foi revogado, mas vamos analisar a alinea g) do n.º 4 do artigo 4.º do RJUE

    4 — Estão sujeitas a comunicação prévia as seguintes
    operações urbanísticas:
    ...
    g) As alterações à utilização dos edifícios que envolvam
    a realização de obras não isentas de controlo prévio ou que
    careçam da realização de consultas externas;

    E aqui é que eventualmente muitas opiniões se dividem...pessoalmente mostro sempre os dois caminhos e dou ao promotor a opção de escolha.

    Então é assim pode ir junto da câmara apresentar uma comunicação prévia ao abrigo desta alinea onde ao fim e ao cabo está a submeter a apreciação da câmara uma alteração de uso e a materialização de obras interiores. Sendo que nesse procedimento são consultadas as entidades achadas convenientes.
    No final da obra ainda tem de solicitar a emissão de um titulo (vulgarmente designado de autorização de utilização) para o espaço em questão.
    Na minha opinião este procedimento é aconselhavel a quem se sente menos seguro na intervenção que vai fazer e tem a desvantagem de ser mais burocratico, ou seja tem mais carga administrativa, mas tem a vantagem de ter as entidades vinculadas na emissão de um parecer.

    O outro caminho (até pode ser entendido como algum malabarismo, mas estou convicto que não há ilegalidade nenhuma em seguir esta estratégia- será como assumir que esta a fazer as obras com a intenção de manter o uso actual; E depois de concluidas vai optar por alterar o uso, sem a realização de obras pois elas já estavam feitas) seria fazer como o meu colega indicou, e que será materializar as obras de alteração de interiores (sem esqueçer de comunicar o seu inicio e de ter os projectos consigo :) ).
    No final da obra materializada, solicita uma alteração de uso ao abrigo do n.º 2 do artigo 62.º do RJUE, que é instruido com os elementos previstos nos n.º 1 e n.º 2 do artigo 15.º da portaria 232/2008 (salvo erro), com um termo de responsbailidade previsto no n.º 2 do artigo 63.º do RJUE, e com mais documentação eventualmente prevista em cada regulamento municipal.
    Este procedimento seria de seguir por quem se sente seguro na intervenção que vai fazer. como tal tem a vantagem de ser mais célere e com menos carga administrativa, mas no caso de falhar pode realmente ser problemático, pois ser obrigado a promover correcções.

    2.ª Alteração do uso
    Bem, ao falar da materialização das obras, acabei por também abordar o tema da alteração do uso :)

    Mas ainda há algumas coisas para dizer.

    No dia 2 de Maio o licenciamento zero vai-se iniciar com uma fase que me pareçe experimental...por outro lado a revogação do D.L. 234/2007 é garantida...como ainda estão portarias para sair, mais uma vez espero que não venha ai **** da grossa.
    Bom seja como for, também aqui não devemos confundir os procedimentos que visam a instalação do estabelecimento com os procedimentos do RJUE.
    Digamos que o D.L. 48/2011 (licenciamento zero) veio alterar alguns dos pressupostos do que referi acima ( a tal consulta às entidades vai mesmo acabar- entenda-se a tal alteração de uso com obras sujeitas a consulta, expressamente prevista na alinea g) do n.º 4 do artigo 4.º do RJUE)
    Mas a alteração de uso mantêm-se ...este ultimo diploma não a esqueçeu (ler Capitulo II - secção II - regimes conexos)
    Também refere que futuramente o promotor poderá solicitar no balcão do empreendedor a instalação do estabelecimento e a alteração de uso (ler artigo 9.º ) mas de acordo com uma portaria que saiu hoje...errr ontem (Portaria 131/2011) isso só se efectivará para 2 de Maio de 2012 (artigo 7.º da Portaria)

    Bom pontos a guardar
    - Uma coisa será a comunicação de instalação (veio substituir a tramitação do D.L. 234/2007 e a decaração prévia) outra coisa será ter uma autorização de utilização para restauração e bebidas no ambito do RJUE. (vislumbra-se que terá sempre de ter as duas)
    - Ainda estão portarias para sair mas o licenciamento zero pareçe que se vai iniciar numa fase experimental com as autarquias que venham a ser aderentes, e com regime obrigatório a partir do final do ano. Mas com o 234/2007 revogado...hum não sei não. talvez esteja a dramtizar, ou então talvez não tenha o diploma ainda bem estudado (o que é verdade) mas vamos ver o que vai dar.


    3.ª obtenção do titulo

    Bom estou sempre desfasado :) uma vez que no ponto anterior também ja aflorei este tema.

    Em concreto e sem querer repetir muito, com o 234/2007 revogado não restará senão aplicar o 48/2011 (adesão das autarquias, reformular tabelas de taxas, etc, etc).
    O que é inquestionavel é que haverá uma comunicação de abertura do estabelecimento e o que temos até agora pareçe não prever a hipotese de rejeição.
    Logo muito à semelhança da anterior declaração prévia é muito provavel que o explorador vai assumir que conheçe a legislação e que a cumpre a todo tempo. estando sujeito a acções de fiscalização (aliás é esse o espirito do diploma)

    Conclusão.
    Quando tudo estiver a funcionar bem, vai haver mais rapidez, menos carga burocratica e mais responsabilização do explorador.
    No caso especifico do António pareçe que vai apanhar uma mudança legislativa no meio deste processo. Pelo que lhe sugiro ou que actue muito rapidamente, ou então que esteja muito atento à legislação que vai saindo para se interirar do que o espera.
    Eu ia pela 1.º hipotese
    Obras isentas - alteração de uso - e declaração prévia pelo 234/2007...tudo isto antes de 2 de Maio

    Grande abraço e boa sorte...e desculpe se isto está muito confuso.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Pedro Barradas, doisarquitectos, AugstHill, Carlos M Silva, Picareta

  20.  # 20

    Caro Neon, agradeço a explicação que me deu. Já vi que vou ter que ler alguma legislação para conseguir compreender aquilo que me disse :) De facto, estou a ver que vai ser um processo algo complicado e moroso. Basta sair a nova legislação que fala para ninguém se entender com o que vai ser necessário e tornar as coisas ainda mais demoradas... E de certeza que não vou conseguir fazer isso tudo antes de 2 de Maio (já falta menos de 1 mês)...
    Não é minha intenção fazer as obras sem ter projectos para seguir, pois nada melhor do que os profissionais da área para ficar tudo conforme a legislação (e melhorar também o espaço para os futuros clientes usufruírem). Apenas queria ter uma noção de todo o processo antes de começar e desde já agradeço a todos a ajuda dada.

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