O Novo Regime do Arrendamento Urbano introduz mudanças profundas na forma de funcionamento do mercado do arrendamento, com vista à sua dinamização.
Joana Petiz
Mas os resultados ficaram muito aquém das expectativas, também pela complexidade da nova lei. Estas são algumas das principais dúvidas que persistem, quase dois anos depois de o NRAU entrar em vigor.
1. Como se processa a actualização da renda? Antes de actualizar a renda, o senhorio tem que fazer um pedido de actualização do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), ao Ministério das Finanças, e um pedido de avaliação patrimonial à Comissão Arbitral Municipal (CAM) correspondente à autarquia onde se localiza o imóvel (nos casos em que não esteja ainda formada a respectiva CAM, o senhorio deve recorrer à própria câmara municipal). A CAM organiza o sorteio dos técnicos e a vistoria para a determinação do nível de conservação da casa ou edifício. Conseguindo um coeficiente de conservação de razoável, bom ou muito bom, resta-lhe comunicar a sua intenção de actualizar a renda ao inquilino, por carta registada com aviso de recepção, incluindo na dita uma cópia do resultado da avaliação e nível de conservação.
2. Como se calcula a percentagem de aumento das rendas? As rendas são actualizadas em 4%, face ao novo valor patrimonial do imóvel arrendado, actualização essa que determina o valor final da nova renda. A actualização é feita de forma gradual, até que se atinja o valor final determinado.
3. Qual é a fórmula de cálculo para a actualização da renda? Valor da renda mensal = (avaliação fiscal x coeficiente de conservação x 0,04) /12
4. O aumento das rendas é indiscriminado? Prevêem-se diferentes períodos de transição, consoante a idade e os rendimentos dos inquilinos, mas a taxa de 4% aplica-se a todos, mesmo a idosos, doentes e jovens.
5. Em que casos não pode ser aumentada a renda? Se o imóvel tiver um “mau” ou “péssimo” coeficiente de conservação (nível 2 e nível 1, respectivamente), o senhorio não pode aumentar a renda, a menos que, antes, realize obras de melhoria. Pela mesma ordem de ideias, o arrendatário de uma casa classificada com o nível 5 de conservação (“excelente”) paga uma renda mais alta do que o inquilino de um espaço com nível 4 (“bom”) ou 3 (“razoável”).
6. O valor patrimonial do imóvel tem de ser actualizado, mesmo que o senhorio não prentenda aumentar a renda? A nova lei obriga o senhorio a actualizar o valor do imóvel apenas para actualizar a renda. Mas o proprietário pode verificar o estado de conservação sem que tenha de pedir às Finanças a actualização do valor patrimonial.
7. Em que casos se dá a dispensa do coeficiente de conservação? Se o senhorio entender que o prédio se encontra em estado de conservação “bom” ou “excelente”, entrega na CAM a comunicação de que vai proceder a actualização da renda e do nível de conservação em que avalia o locado e pode actualizar a renda, aplicando o coeficiente de conservação “médio”.
8. O senhorio pode pôr na rua um inquilino, contra a sua vontade? Os contratos de arrendamento podem ser denunciados ou suspensos se forem realizadas obras que obriguem à desocupação da casa. Os inquilinos têm de aceitar sair para permitir que o proprietário ou o município realizem as obras necessárias. A lei obriga, contudo, os proprietários ou promotores da obra a realojarem os inquilinos em condições iguais às anteriores. Os contratos podem ainda ser denunciados para que se proceda à demolição do edifício.
9. O senhorio pode ser obrigado a fazer obras? As obras coercivas podem ser pedidas pelos inquilinos, juntos das Comissões Arbitrais Municipais, sempre que o senhorio se recuse a realizá-las. Outra solução é ser o próprio inquilino a fazer as obras necessárias, desde que apresente, previamente, um orçamento ao seu senhorio e que as obras sejam suportadas por este. Caso o senhorio recuse fazer e pagar as obras, o inquilino pode realizá-las a seu próprio custo e o valor gasto será descontado no valor da renda que pagará.
10. O inquilino pode comprar o imóvel, se o senhorio se recusar a fazer obras? É um dos pontos mais técnicos desta nova lei. Um inquilino que se propõe a comprar a casa onde vive, em elevado estado de degradação, pode fazê-lo desde que o proprietário e a câmara municipal se recusem a fazer as obras necessárias. A nova lei prevê que os proprietários das restantes fracções (também atingidas pelas obras) possam fazer, igualmente, ofertas de aquisição.
11. O que prevê a lei, nos casos em que o inquilino não paga a renda? O não pagamento da renda devida constitui um incumprimento do contrato entre senhorio e inquilino. Se se verificar por um período superior a três meses, o arrendatário é notificado para, em dez dias, proceder ao pagamento das rendas em atraso e ainda da importância de indemnização devida. Se ao fim desses dez dias, o inquilino nada fizer, o senhorio pode requerer uma certidão dos autos relativa a estes factos, para efeitos de despejo.
12. Há penalizações para quem mantenha um prédio devoluto? Os proprietários de prédios devolutos em Lisboa e no Porto serão obrigados a pagar o dobro do valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Esta é uma forma adicional de incentivar os senhorios a fazer obras, com vista à recuperação do parque habitacional das grandes áreas metropolitanas.
O “tremendo fracasso” da nova lei das rendas Em Fevereiro de 2006, o secretário de Estado Adjunto e da Administração Local, Eduardo Cabrita, traçava um objectivo ousado: actualizar 20 mil contratos antigos até ao fim de 2007. Quase dois anos passados sobre a entrada em vigor do NRAU, a lei revela-se “um tremendo fracasso”, nas palavras de inquilinos e proprietários, já que não cumpre os principais objectivos: dinamizar a reabilitação urbana e revitalizar o mercado do arrendamento. E ainda que Eduardo Cabrita insista na tese de que “o mercado esteve paralizado 20 anos e o seu relançamento é um processo gradual”, os números são, no mínimo, desanimadores: menos de 100 rendas foram actualizadas, até agora e poucas obras de recuperação se fizeram. As medidas previstas no novo Orçamento do Estado pretendem ser uma solução para os problemas que o NRAU, por muito reformista que fosse, não conseguiu resolver.