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1. • dominio
   • 27 setembro 2008 ^editado

    # 1

   Tenho algumas dúvidas em relação a estes três conceitos.
   
   Exactamente o que definem e quais devem ser elaborados?
   Por ex, se tiver um mapa de quantidades é necessário o projecto de execução? Se tiver um projecto de execução é necessário algum dos outros?
   
   Não falo em cenários ideais, onde talvez fosse melhor os três, falo num cenário onde seja possivel controlar bem o construtor e terminar com uma obra (+-) como pretendido.
   Obrigado!
2. • Paulo Correia
   • 28 setembro 2008 ^editado

    # 2

   Boas
   
   Esta resposta é complicada e depende muito da opinião pessoal de que a dá e do que se pretende. Começando pelo principio:
   
   

   Colocado por: dominioExactamente o que definem e quais devem ser elaborados?

   
   
   Mapa Quantidades - É o mapa onde estão defínidas e quantificadas as quantidades de trabalhos a executar,
   
   Pessoalmente considero-o imprescindivel, quer para comparação de propostas entre os diversos empreiteiros (senão cada um responde com o que lhe apetece), quer para calcular o valor final da empreitada (senão sabe o que vai fazer e quanto, não sabe que vai gastar), quer para controlar os pagamentos durante a execução da empreitada. Para uma explicação mais detalhada, leia este tópico . Um exemplo de um mapa de quantidades (este exemplo já têm valores, mas se retirar essas colunas, fica com um mapa de quantidades
   
   Projecto de execução: A diferença entre um projecto de licenciamente e um projecto de execução, está no nível de detalhe que o projecto apresenta ao nivel das escalas dos desenhos, da pormenorização dos trabalhos, na interligação entre especialidades, na adequação de peças escritas e desenhadas a cada projecto específico.
   
   O problema deste projectos é que exigem de qum os faz, bons conhecimentos de obra, e não é invulgar receber projectos muito detalhados, mas que por falta de conhecimentos de quem os fez, são inúteis em obra. Não é por ter um desenho á escala 1/20 que tenho um projecto de execução, se depois as especialidades não foram compatibilizadas, se as espessuras dos materiais não forem consideradas.
   
   No caso de uma vivenda e dado o dinheiro que custam, apenas o mandaria executar se o arquitecto tiver experiência comprovada de acompanhamento de obras. Mas não se esqueça, que para o arquitecto o fazer, têm de saber o que o dono de obra quer, isto é, você terá de escolher logo quais os materiais e acabamentos.
   
   Caderno de encargos O caderno de encargos é constituido por vários sub cadernos, alguns dos quais são tipificados e não dão grande trabalho a executar e outros que dão bastante. são os seguintes:
   
   Programa de concurso: Define a parte juridica da empreitada - Pouco trabalho
   
   Cláusulas técnicas gerais: São definições generalista dos trabalhos a executar, que dizem tudo sem definir nada. A própria ordem dos arquitectos têm um caderno de encargos tipo online - Pouco trabalho
   
   Um exemplo:
   

   1.Betume asfáltico e para pavimentação
   1.1.O betume asfáltico a empregar em misturas betuminosas, ou em revestimentos superficiais betuminosos, deve ser, respectivamente, do tipo 80/100 ou 80/200 e obedecer à especificação E-80-1960 do LNEC.
   2.Emulsões betuminosas
   2.1.1.As emulsões betuminosas a empregar deverão satisfazer às condições estabelecidas na especificação E-128-1963 do LNEC. O tipo de emulsão a utilizar será indicado pela Fiscalização.

   
   
   Condições técnicas especiais Aqui está verdadeirament o sumo do caderno de encargos, aquilo que interessa e que por acaso, é o que menos aparece. Muito trabalho:
   
   Um exemplo (não muito bom, mas para exemplo serve):
   

   Fornecimento e aplicação de sistema de impermeabilização nas áreas intervencionadas no item 123., constituído por primário de aderência (300g/m2), 1 tela APP de 3,0Kg/m2 e armadura de fibra de vidro 50g/m2 e uma tela APP de 4,0 Kg/m2 e armadura em PVC com acabamento autoprotegido a xisto na cor cinza, acessórios de transição nos pontos singulares, incluindo a prévia preparação das superfícies e executado de acordo com as instruções do fabricante.
   
   NOTA: Será impermeabilzado o pavimento das instalações sanitárias da Coberta no6. ,O sistema rematará verticalmente à cota de 0,20m. As sobreposições hori­zontais serão executadas de acordo com as instruções do fabricante. Estão incluídos os acessórios necessários à impermeabilização dos pontos singulares.
   

   
   
   Pela comparação dos dois exemplos, penso que fica elucidado. Enquanto orçamentista e empreiteiro, se esta parte vier bem feita, é um descanso, porque está tudo bem definido e poupa-me muito trabalho. Caso não venha, cabe-me a mim defini-la para me proteger, ao definir aquilo que estou a propor e evitar problemas durante a execução da empreitada.
   
   Se aquilo que pretende é controlar a execução da empreitada, considero o mapa de quantidade imprescindivel, embora eu considere que um projecto de execução tenha de incluir o mapa de quantidades,
   
   Cumps

   Estas pessoas agradeceram este comentário: dominio, sandravieira, GA, MVale, nm_pt, bpi123, fmrato, Verita, ricardo.rodrigues, ricardoamendes
3. • dominio
   • 28 setembro 2008

    # 3

   Excelente resposta!
   Mais opiniões?

   Estas pessoas agradeceram este comentário: ricardoamendes
4. •  
     marco1
   • 29 setembro 2008

    # 4

   Para ter um mapa de quantidades, não precisa de ter um projecto de execução necessáriamente. Mas com um projecto de execução bem feito, o projecto vai resultar muito mais "afinado" e resolver a prior muita coisa e como tal o mapa de quantidades poderá ter outro rigor e "ilustrar" para não haver dúvidas.
   O caderno de encargos e as condições técnicas são igualmente importantes na medida em que referem precisamente em detalhe os materiais e seus processos de execução vincando desde logo determinados procedimentos e trabalhos que não estarão certamente referenciados quer no mapa de quantidades, quer no projecto de execução.
   Tal como o Paulo diz só se "justificam" plenamente se forem bem executados e completos.
5. • A123
   • 3 março 2009

    # 5

   então e estimativa orçamental o que é?
6. • rjmsilva
   • 3 março 2009

    # 6

   É dar preços ao mapa de quantidades.
7. • A123
   • 3 março 2009

    # 7

   mas este plano que aqui tenho não fala em sitio nenhum em mapa de quantidade mas sim em:
   estimativa orçamental
   mapa de vaos
   pormenores construtivos
   caderno de encargos
   
   pressupoe-se que ja tem mapa de quantidades=?
8. • Paulo Correia
   • 3 março 2009 ^editado

    # 8

   Colocado por: A123então e estimativa orçamental o que é?

   
   Uma estimativa orçamental é (grosso modo): m2 de área de construção x custo construção por m2 ou 500€/m2 x 250m2 = 100.000€. O azar é que depois não são 500€, mas 800 ou 900€ e você está bem entalado. Se pedir explicações, dir-lh-ão que os empreiteiros é que são uns gatunos e uns aldrabões, mas a verdade é que quem paga é que se lixa
   
   No fundo é uma estimativa rápida que nós fazemos para calcular de forma expedita o valor final de uma construção. Geralmente baseia-se no m2 de área de construção, mas acho errado porque calcula da mesma maneira, uma vivenda quadrada de 2 pisos e uma vivenda de 1 piso de arquitectura complexa. Pessoalmente prefiro usar num cálculo o seguinte quadro:https://forumdacasa.com/discussion/2487/calcular-o-valor-m2-de-construcao/#Item_1 e depois será a experiência que nos diz se aquele valor é correcto ou não
   
   Mas é e será sempre um valor a sentimento, mas muito útil numa fase inicial de projecto para que se evite estar a fazer um projecto e depois descobrir que não há dinheiro para construir aquilo. Se me disser que só tem 200.000 para gastar, limito-lhe logo o que pode fazer ou não, mercê dos condicionalismos do lote, do terreno, poupando muito trabalho no projecto. O problema é que os arquitectos entendem (na generalidade) que o dinheiro, não é um factor condicionante.
9. • leticia abreu
   • 5 março 2009

    # 9

   Desculpe, Sr. Paulo Correia
   
   Só uma questão: Considerando que temos um profissional de confiança a fiscalizar a obra e decidimos que o pagamento da obra será à tarefa; significa isto que o fiscal antes de pagarmos averigua e confere se a quantia pedida pelo construtor é equivalente ao trabalho realizado... Ainda assim seria aconselhável MQ? Porque agora estava com esta dúvida: é diferente se a obra for feita com base em quantificação prévia de materiais e trabalhos; Na situação anterior acaba por acontecer o mesmo mas é necessário alguém que consiga quantificar após o trabalho feito, portanto alguém muito experiente e habituado a estas andanças, não? Acha possível? Ou será idealismo da minha parte?...
   
   Muito Obrigada
10. •  
      Luis K. W.
    • 6 março 2009

     # 10

    O Mapa de Quantidades é mais necessário para outro efeito. No caso de estar prevista uma determinada quantidade (por exemplo, 250m2 de reboco; 10 portas interiores), e houver trabalhos a mais (1m2 de reboco; ou 1 porta), saberá previamente quanto vai custar esse trabalho a mais.
    
    Por outro lado, se não houver mapa de quantidades, normalmente quem se arrisca a ficar mais vulnerável é o construtor...
    
    Se não houver nenhuma alteração ao projecto inicial (coisa rara ou nunca vista!), bastará que cada actividade tenha os respectivos valores (em Euros) à frente.
    Para se saber o valor a pagar em cada mês, o seu empreiteiro (com a aprovação do seu fiscal) indicará a percentagem de trabalho efectuado de cada uma das parcelas. Bastará, então multiplicar (percentagem x valor) e somar as várias parcelas.
    
    Um apontamento:
    Eu considero que, dependendo do material, podemos atribuir percentagens de 25 a 50% do trabalho concluído quando o material entra na obra, mesmo antes de ele ser aplicado. Por exemplo: se na data em que se faz o auto de medição todos os caixilhos de alumínio se encontram na obra mas, por alguma razão, ainda não foram aplicados, eu considero que 50% do trabalho está feito. Mas isto depende da sensibilidade de cada um.

    Concordam com este comentário: Fernando Gabriel
11. • Paulo Correia
    • 6 março 2009

     # 11

    Colocado por: leticia abreusignifica isto que o fiscal antes de pagarmos averigua e confere se a quantia pedida pelo construtor é equivalente ao trabalho realizado... Ainda assim seria aconselhável MQ?

    
    Sim é, porque quantifica o trabalho a pagar, Imagine que tem um MQT com 100m2. Sabe sempre quanto têm a pagar no final, mesmo que haja enganos nos pagamentos mensais, no final ele não pode ultrapassar essa quantidade. Se não tiver, nunca saberá se essa quantidade foi a efectivamente executada, se serviu para esconder erros da própria fiscalização / projecto ou se simplesmente o seu homem de confiança é corruptível.
    
    

    Colocado por: leticia abreuOu será idealismo da minha parte?...

    É idealismo da sua parte. todos somos corruptiveis, é apenas uma questão de zeros
    
    

    Colocado por: leticia abreuPorque agora estava com esta dúvida: é diferente se a obra for feita com base em quantificação prévia de materiais e trabalhos; Na situação anterior acaba por acontecer o mesmo mas é necessário alguém que consiga quantificar após o trabalho feito, portanto alguém muito experiente e habituado a estas andanças, não? Acha possível?

    
    É mal feito por algumas razões:
    
    1º - Se vai ter de medir o trabalho, tanto faz medir antes, como depois.
    2º - Se fizer a conferência em obra, na conferência, ganha o mais experiente e/ou mais cigano. Ora o empreiteiro está a discutir o dinheiro dele, e o seu homem, a discutir o seu. Qume acha que vai ser mais combativo?
    3º - Existem trabalhos que não são conferíveis após a sua execução, porque ficam tapados, tipos movimentos de terras, impermeabilizações. Se alguém disser que o fez, como contesta e verifica?
    4º - Não existem assim tantos profissionais muito experientes e habituado a estas andanças, Os que existem garanto-lhe que você não têm dinheiro para lhes pagar. Custam para cima de 5000€/mês (acredite-me). A qualidade média é muito baixa. Já vamos em 20 entrevistas para um medidor e ainda ninguém passou á segunda fase.
    
    Finalmente a pior das razões. Estima-se que entre 40 a 70% dos erros da construção, se devem a maus projectos e a más fiscalizações, porque se fazem trabalhos mal feitos e depois é necessário andar a reparar. Como o empreiteiro exige o pagamento desses trabalhos, e as fiscalizações não querem assumir os erros, quer deles, quer os de projecto, arranja-se uma solução a meio termo. Por exemplo, Em vez de facturarmos a quantidade correcta de movimento de terras ou de alvenarias , facturamos algumas quantidades a mais para pagar e esconder esse erros, ficando desta forma ambas as partes satisfeitas (excepto o dono de obra que paga, claro). Ora se você não souber antecipadamente a quantidade prevista, nunca vai perceber que está a ser enganada ou não.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: leticia abreu
12. •  
      Luis K. W.
    • 6 março 2009

     # 12

    Cá vai mais uma história:
    Passou-se numa obra de um importante cliente, em que havia muitas alterações (mas preços unitários para quase tudo) e em que era preciso fazer medições de tudo o que ia sendo feito.
    O encarregado da empresa de construção (excelente encarregado, que dava grandes lucros à empresa) enviou um auto de medição de trabalhos para o escritório da empresa em que constavam mais de 2000m2 de pintura. Este auto estava rubricado pelo fiscal do dono de obra, e confirmava o valor a pagar ao subempreiteiro, e a cobrar ao cliente.
    A engenheira da empresa empreiteira-geral ao ver as medições, sabendo que eu conhecia a obra, perguntou-me se era possível aquele valor... aquilo, a olhómetro, não tinha nem 800m2!!
    
    Portanto, havia ali um conluio em que, aparentemente, havia 3 meninos na obra a ganhar:
    1.º os subempreiteiros (já tinha acontecido o mesmo com o estuque), porque cobravam muito mais que tinham executado;
    2.º o fiscal e,
    3.º o encarregado que deviam estar comparticipar no "lucro" do subempreiteiro.
    
    Quem ficou numa situação delicada era a empresa empreiteira-geral, apesar de também beneficiar (como cobrava mais ao cliente, também tinha uma margem maior). Por um lado, não era filosofia da empresa ganhar dinheiro desta maneira. Por outro, não convinha hostilizar o todo-poderoso fiscal da obra que era da «inteira confiança» do dono da obra. E nem pensar em despedir um excelente encarregado. A solução foi mandar o encarregado para outra obra, e as medições passaram a ser feitas com a presença de engenheiros da empresa.
13. •  
      AdrianoP
    • 6 março 2009

     # 13

    Fornecimento e aplicação de sistema de impermeabilização nas áreas intervencionadas no item 123., constituído por primário de aderência (300g/m2), 1 tela APP de 3,0Kg/m2 e armadura de fibra de vidro 50g/m2 e uma tela APP de 4,0 Kg/m2 e armadura em PVC com acabamento autoprotegido a xisto na cor cinza, acessórios de transição nos pontos singulares, incluindo a prévia preparação das superfícies e executado de acordo com as instruções do fabricante.
    
    NOTA: Será impermeabilzado o pavimento das instalações sanitárias da Coberta no6. ,O sistema rematará verticalmente à cota de 0,20m. As sobreposições hori­zontais serão executadas de acordo com as instruções do fabricante. Estão incluídos os acessórios necessários à impermeabilização dos pontos singulares.

    
    
    Paulo, Isto é uma realidade, mas no ambiente onde está envolvido profissionalmente. No país real, das empresas de construção de 4 a 10 trabalhadores isto não é "encontrável"...
    
    Mas eu compreendo-o, passa-se o mesmo comigo, quando falo de informática com alguém... Na minha actividade, tenho que ir ao pormenor como você, mas depois ficamos quase a falar sozinhos..
    
    Ainda estou para conhecer um construtor ou um gabinete de arquitectura que vá a esse pormenor. :) (Para mercado de quem faz uma casa, não é para quem faz um fogo de 200 apartamentos...lol)
    
    Coisas da Casa
14. •  
      Pedro Barradas
    • 6 março 2009

     # 14

    Colocado por: AdrianoPAinda estou para conhecer um construtor ou um gabinete de arquitectura que vá a esse pormenor. :)

    
    
    Se me contratarem um Projecto de Execução... nós vamos a esse pormenor... mas não é barato.
15. • rjmsilva
    • 6 março 2009

     # 15

    O Copy/Paste faz milagres para ir a esse pormenor, depois de algum tempo na actividade os profissionais da área já têm uma biblioteca de artigos que servem para descrever praticamente todos os trabalhos possíveis de aparecer.
16. • Paulo Correia
    • 6 março 2009

     # 16

    Colocado por: rjmsilvaO Copy/Paste faz milagres para ir a esse pormenor, depois de algum tempo na actividade os profissionais da área já têm uma biblioteca de artigos que servem para descrever praticamente todos os trabalhos possíveis de aparecer.

    
    Faz, faz. nem pense nisso. Ou são pouco e não resolve, ou são muitos e é necessário uma enorme organização. Na prática raramente resulta. Circulam algumas bibliotecas na NET e como não fazem o trabalho sozinhas, poucas as utilizam
    
    

    Colocado por: Pedro Barradas
    Se me contratarem um Projecto de Execução... nós vamos a esse pormenor... mas não é barato.

    
    Pois, esse é o problema. Quando chega à altura de pagar um trabalho em condições, acabam-se logo os grandes princípios a adjudica-se ao mais barato
17. • leticia abreu
    • 7 março 2009

     # 17

    Cumprs a todos e obrigada pelas respostas
    
    Já percebi alguns problemas relativos à ausência de MQ e gostaria só que me elucidassem o seguinte:
    Se tiver um projecto de execução com mapa descritivo bem pormenorizado (não quantitativo) de todos os materiais e depois de concluído este documento apresentá-lo suponhamos a 3 construtoras para orçamentação: não teremos aí uma base de comparação de preços entre elas? Não terei quantificação objectiva mas saberei que o preço dado por cada uma é para xm2 do mesmo material?! Só por aí poderá haver enviesamento dos resultados? Coloco esta dúvida apenas porque tenho quase a certeza que a minha arquitecta o vai descrever muito pormenorizadamente (modéstia à parte é muito aplicada no que faz). Por isso, depois de ler os desastres que contam aqui e que aconteceram em outras obras, pergunto se comparação de preços por descrição de materiais é sobreponível ao mesmo mas por quantidade...
    Outra questão é: e se o meu medidor orçamentista se engana na quantidade? não poderá aí o construtor chatear-me o juízo e atribuír-me as culpas?
    
    Desculpem-me a insistência mas preciso de estar bem informada para poder mais tarde argumentar. Estou em fase de licenciamento. O projecto não tem nada de mégalómano, é muito simples, mas sendo numa zona fria terei de apostar nos isolamentos e caixilharias/vidros que sei serem muito caros se de qualidade...
    
    Mais uma vez os meus agradecimentos a todos
18. •  
      Luis K. W.
    • 7 março 2009 ^editado

     # 18

    Há dias entregaram-me exactamente "isso" com um montão de desenhos.
    O meu medidor anda há dias a fazer medições e tenho a certeza que não vai haver 2 orçamentos com medições idênticas nem em 10% das parcelas. Se você tiver 10 orçamentos, todos com medições diferentes, e todos com valores unitários diferentes, como é que vai compará-los (se o que procura é o valor mais baixo)?
    Por exemplo:
    empreiteiro 1: 10m2 de azulejo x 20euros + 12m2 de mosaico x30euros + 5m2 de pintura a 8 euros
    empreiteiro 2: 9,75m2 de azulejo x 20,21euros + 11,95m2 de mosaico x30,35euros + 5,1m2 de pintura a 7,75 euros
    empreiteiro 3: 10,11m2 de azulejo x 19,9euros + 11,90m2 de mosaico x30,10euros + 4,9m2 de pintura a 8,05 euros
    empreiteiro 4: 10,05m2 de azulejo x 20,10euros + 12,10m2 de mosaico x29,90euros + 5,15m2 de pintura a 7,65 euros
    empreiteiro 5: 10,30m2 de azulejo x 19,55euros + 12,5m2 de mosaico x29,12euros + 4,8m2 de pintura a 8,1 euros
    empreiteiro 6: 10,25m2 de azulejo x 20,15euros + 11,8m2 de mosaico x30,15euros + 4,85m2 de pintura a 7,96 euros
    etc.
    É que nem eu faço a mais pequena ideia de qual é o «melhor». Se souber como se compara tal coisa, explique-me.
    
    NÃO TERIA SIDO MAIS FÁCIL TER SIDO VOCÊ (/a sua arquitecta) A FORNECER ESSAS MEDIÇÕES? Ao menos poderia comparar coisas iguais.
    
    Quanto à possibilidade de erro do seu medidor. Se for O MEU medidor a enganar-se, e considerar 2 janelas em vez de 3, a verdade é que o que conta é o preço unitário, e o que você pagará é a quantidade que for aplicada, portanto...
19. • leticia abreu
    • 7 março 2009

     # 19

    Desculpe Sr. Luis, não fiz entender:
    é de facto a minha arquitecta que vai fazer as medições e descrever qual o material a aplicar, exactamente como o sr. exemplificou acima. O que não colocará são as quantidades, i.e., dirá qtos m2 de determinado azulejo a aplicar e com essa discriminação irei às construtoras e cada uma dará o seu preço para a mesma área e mesmo material. Foi assim que mo explicaram. E como já tinha lido muito por aqui fiquei com dúvidas se não seria efectivamente exequível... Simplesmente em vez de quantidade discriminada, fala-se na área concreta com um material concreto... Daí as minhas dúvidas... Dúvido que em termos de preços haja muita discrepância (se tudo estiver escrupulosamente discriminado), agora em termos de qualidade da construtora, aí já é diferente... Mas terei a ajuda da arquitecta para realizar a escolha mais racional. Se ainda assim concluír que este modelo de actuação não é assaz, não pensarei duas vezes e pedirei a um Medidor Orçamentista. Estou apenas a colocar as questões após as soluções que me foram expostas, percebe?
    Desculpe se complico muito...
20. • Paulo Correia
    • 7 março 2009 ^editado

     # 20

    Colocado por: leticia abreuSe tiver um projecto de execução commapa descritivo bem pormenorizado(não quantitativo) de todos os materiais e depois de concluído este documento apresentá-lo suponhamos a 3 construtoras para orçamentação: não teremos aí uma base de comparação de preços entre elas? Não terei quantificação objectiva mas saberei que o preço dado por cada uma é para xm2 do mesmo material?!

    O que terá será um bom caderno de encargos, mas isso não quantifica nada e os orçamentos que terá, serão de difícil comparação. Você está a pressupor que os diversos empreiteiros lhe fornecerão orçamentos com uma estrutura e com um articulado que lhe permita fazer comparações, mas isto nunca se passa, porque cada um vai responder à maneira dele e mesmo que consiga comparar, nunca fica bem feito. Nada, mas nada substitui o mapa de quantidade.
    
    É mais correcto para si, produzir um bom mapa de quantidades sem caderno de encargos, que o contrário
    
    

    Colocado por: leticia abreuPor isso, depois de ler os desastres que contam aqui e que aconteceram em outras obras, pergunto se comparação de preços por descrição de materiais é sobreponível ao mesmo mas por quantidade...

    Não, não é
    
    

    Colocado por: leticia abreuse o meu medidor orçamentista se engana na quantidade? não poderá aí o construtor chatear-me o juízo e atribuir-me as culpas?

    Pode e terá toda a razão por a responsabilidade é de quem o executa. Mas existe uma forma de eliminar esse risco:
    
    Primeiro pede orçamentos a vários construtores e depois de seleccionar 1, pede-lhe que faça os erros e omissões ao seu projecto, isto é, que verifique se o mapa de quantidades está correcto, se falta alguma coisa e dessa maneira que se comprometa com ele. Assim ele nunca poderá invocar erros no mapa de quantidades para pedir trabalhos a mais

    Estas pessoas agradeceram este comentário: JCC, Ema22