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Outras questões sobre casas ou imóveis

Problemas WC e arranjo de telhado em propriedade horizontal

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  1.  
    • Isa C.
    • 28 abril 2011 editado

     # 1

    Boa tarde,

    Peço desculpa se iniciei esta discussão se já houver outra com uma situação muito próxima à minha, sinceramente procurei mas não encontrei nenhuma que fosse igual/parecido com a minha...

    Passa-se o seguinte:
    Em finais de Abril de 2010 comprei uma casa antiga, um andar moradia na fracção do rés-do-chão e, na altura, a minha vizinha de cima estava fora temporariamente, por problemas de saúde. Quando comprei a casa, a mesma tinha já um problema de infiltração no meu corredor perto da entrada, que estava a danificar tecto e paredes, aliás tinha um enorme buraco numa espécie de "caixa" que a parede faz ali logo abaixo do tecto. Desse buraco, quando ouvia alguém (provavelmente a empregada) na fracção de cima, e volta e meia caía de lá água, mas não tinha a certeza pois não conseguia ver, mesmo espreitando, nenhum cano... Mas como não estava diariamente lá ninguém, optei por reparar a parede, tapando esse buraco e pintando tudo de novo. Soube mais tarde pela minha vizinha do lado (também R/C) q imediatamente por cima do meu corredor, está localizado o WC da vizinha de cima. Mas como ela nunca estava lá não consegui entrar em contacto com ela. Após um tempo, Julho ou Agosto, ela voltou a morar lá. Esse tecto, paredes do corredor e a tal "caixa" voltaram a ganhar muita humidade, provavelmente com o uso diário pelo facto da vizinha ter voltado a morar lá. Falei com a vizinha e ela pediu-me encarecidamente para aguardar 2 ou 3 meses antes de accionar o seguro, pois com a saída dela, ela tinha anulado o mesmo e só accionou um novo em Setembro. Não me custou nada fazer-lhe o favor, pois (pensei eu) temos de ser uns para os outros. O problema é que, quando ela o accionasse, para eles aceitarem a peritagem e a consequente obra, teríamos de dizer q o problema era recente, com cerca de 2 ou 3 semanas no máximo. Em Dezembro fez-se a participação e descobriu-se que o problema era da válvula do "poliban" (não sei se é assim que se escreve!) e procedeu-se ao arranjo pela empresa de construção da própria companhia de seguros. Logo a seguir arranjaram-me tudo cá em baixo, mas foi estranhamente rápido e o problema voltou a aparecer agora em Março... Quanto a isso, eu tenho uma garantia de 2 anos passada por eles e estou à espera que venham cá arranjar, mas isso tem dado problemas, mas a seguir explicarei o porquê de falar nesta obra. Adiante...

    Entretanto, em Janeiro, a minha vizinha queixou-se q o telhado ficou totalmente danificado pelas intempéries de Dezembro e cujas infiltrações passaram do quarto dela (nas águas-furtadas) para os quartos de baixo, também na casa dela. Ela accionou o seguro dela. Eles disseram que como era em regime de Propriedade Horizontal (apesar de não termos condomíno) eu teria de accionar o meu também para os seguros dividirem a despesa com o sinistro. Lá fui eu, na minha boa-fé e ciente da minha obrigação como moradora na fracção, participar à minha companhia (uma companhia-fantasma, por assim dizer, daquelas que não têm local de atendimento, a não ser os balcões do Banco a que pertence, com pessoas extremamente mal informadas sobre o seu próprio seguro...). O caso foi para a frente, mas nesta situação a companhia não se encarregou de fazer um orçamento nem de mandar ninguém efectuar a obra, logo, a minha vizinha pediu a alguém da área pra lhe fazer um orçamento, que no total ultrapassa os 9 mil euros e apresentou-o à companhia dela. Eu, por minha vez, apresentei o mesmo orçamento à minha. A empresa de peritagem, por coincidência, era a mesma nas duas companhias, o que facilitou e ficou tudo nas mesmas mãos. Tanto eu como a vizinha recebemos ambas o contacto do perito a dizer que iríamos ser indemnizadas, mas que eu iria receber menos, pois a parte dos quartos de baixo ultrapassa a minha responsabilidade e a do meu seguro. Tudo bem. Hoje recebi a minha indemnização: 1.880 euros e uns trocos. A minha vizinha recebeu quase 4.100 euros do seguro dela! O perito realmente referiu que a cobertura total do meu seguro era bastante inferior à cobertura do dela, mas nunca pensei que isso fosse um entrave dado que a minha responsabilidade para com o telhado é de 50%, de igual forma à minha vizinha. Pela primeira vez, o meu marido foi ver o telhado dela e disse-me logo: "Aquilo já está podre aos anos, vem ela dizer que foi com o mau tempo deste inverno? Ela aproveitou-se foi do facto de vir para cá alguém morar em baixo (a casa esteve desabitada quase 10 anos) e, sabendo da lei em que o morador de baixo iria ter de pagar a meias também, aguardou e deixou o telhado chegar a este estado!!!" Ele tem razão, pois ela sempre se fez de minha amiga, mas ao mesmo tempo manda as bocas de que tudo se há-de resolver, como quem diz q se puder guardar algum da indemnização, melhor, mas se eu tiver de ultrapassar esse valor (não tenho como pagar mais do que isso sinceramente) ela não se coibirá de me obrigar a pagar mais. Obviamente que o tal orçamento de 9 mil euros foi puxado ao máximo, mas isso é normal pois temos de fazer isso ao seguro para pagarem o melhor que podem, se fosse comigo fazia igual. Mas provavelmente, sem os tais quartos facilmente arranjaremos alguém que faça a obra por 5 mil ou 6 mil euros. Mas, mesmo sendo 6 mil euros, eu não tenho 3 mil para pagar, mas ela não quer saber disso, desde que ela meta só os 3 mil dela e ficar com os outros 1100 para proveito próprio!!! Sabendo eu deste tipo de má-fe da parte dela, terei algum tipo de solução para o meu caso? Fui amiga dela várias vezes, já na situação do WC (e era isto que queria referir para concluir o assunto do WC) deixei passar o tempo para o seguro dela não desconfiar que o problema era anterior à data dela ter feito o seguro e arranjar tudo sem ela ter de pagar essa obra do bolso dela. É possível os peritos nunca terem reparado que aquele telhado já estava assim há mais tempo, quando ainda eu nem ninguém morava lá? Até pode ter piorado por causa do mau tempo, mas também foi ela que propositadamente deixou passar até chegar àquele ponto... Existe alguma lei do meu lado? Terei mesmo de dar 50% mesmo não tendo eu como pagar e ela tendo, já que haverá certamente um orçamento bem mais baixo?

    Desculpem o testamento, mas não tenho forma mais resumida de vos contar isto... Obrigada desde já por este cantinho e pelas respostas que espero obter.

  2.  # 2

    Estive a ver melhor o orçamento dos tais 9 mil euros e lembrei-me do seguinte:
    Revestimentos e isolamentos térmicos ou sonoros não originais da casa (sei que os que ela tem agora e que se danificaram não são de origem, pois conheço quem sabe como era o interior original das fracções superiores das mesmas, que estavam apenas com as telhas e ripes à vista) tenho também de custear a meias? É que pela lógica, eu não ganho nada com isso, mas sim a vizinha, pois ela é que usufrui dessa comodidade extra que obtém e pelos vistos só vejo má índole nela que quer esses extras incluídos e pagos também à minha custa e à custa do meu seguro... Não teria lógica se ela quisesse investir para proveito próprio numa placa de madeira revestida a ouro (exagero, mas é só para dar um exemplo) e ainda pra mais eu ter de pagá-lo a meias só porque ela quer... Não seria eu obrigada apenas a custear metade do seguinte material? Telhas, ripas, barrotes e cumes... E pelo que percebi no artigo seguinte sobre o regime de propriedade horizontal, no meu caso nem 50% deveria pagar:

    "ARTIGO 1424º
    (Encargos de conservação e fruição)
    1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes
    comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos
    condóminos em proporção do valor das suas fracções."

    Ou seja, daqui depreendo, se a minha casa vale 50 mil euros e a dela vale 100 mil, pela lógica só deveria pagar um terço e ela dois terços do material acima referido. Outra situação é o facto de ela nunca ter feito a manutenção obrigatória do telhado de dois em dois anos, sei disso senão aquilo não estaria naquele estado, com humidades e quantidades (quase todas) de telhas e ripes apodrecidas... Eu estou a ver que a vizinha, sabendo que a manutenção é a meias també, descrtou-se de o fazer durante os 10 anos em que na minha casa não morou ninguém, para não ter de comportar com a despesa sozinha. Mais uma prova da sua má-fé... Sim, eu sei que fala em condomínios, mas apesar de não termos um, isso não invalida o facto de ser propriedade horizontal na mesma, cuja diferença é não ser um prédio com tantas áreas áreas comuns quanto isso e por apenas serem duas fracções...

    Por favor, alguém que me explique se souber esta situação, pois estou desesperada e não quero mesmo ser enganada... Obrigada.

  3.  # 3

    A responsabilidade das obras terá de ser calculada pela permilagem das habitações. Se a sua vizinha tem uma casa maior deverá pagar mais do que a Isa mas é só a minha opinião pelo que será melhor esperar pelos especialistas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Isa C.

  4.  # 4

    Colocado por: AlexMontenegroA responsabilidade das obras terá de ser calculada pela permilagem das habitações. Se a sua vizinha tem uma casa maior deverá pagar mais do que a Isa mas é só a minha opinião pelo que será melhor esperar pelos especialistas.

    Estas pessoas agradeceram ou concordaram com este comentário:Isa C.



    Obrigada, pelo que percebi a permilagem também conta neste caso! Mas isso não invalida o facto do valor da casa dela ser o dobro do meu, penso eu! Bem... Não é bem assim, pois a casa dela foi avaliada há muitos anos e a minha há um ano, a minha está avaliada em 30 mil euros e a dela em 15 mil euros!!! Isto porque a avaliação dela deve ter mais de 20 anos, mas se fosse hoje em dia, tenho a certeza que a casa dela valeria mt mais, basta o facto de ela ter 2 frentes e eu não. Eu tenho um pequeno logradouro, mas ela tem umas águas-furtadas que são praticamente o tamanho da parte de baixo da casa dela, ou seja, a nível de metros quadrados ela deve ter mais de 100 e eu apenas tenho 55 ou 60, já a contar com o logradouro... Fora o facto da casa dela estar em mt melhor estado do que a minha e ser situada no primeiro piso que usufrui de melhor iluminação... Ah, a dela é um T2 original (o sótão tem 2 quartos e um "closet", um bom aproveitamento que ela fez...) e a minha é um T1, também alterado para T2 (com metade da sala), mas essa obra não fui eu que a fiz, comprei a casa assim, tendo sido também anteriormente à minha compra, retirando espaço ao logradouro para aumento da sala... Eu sei que é confuso, mas a minha casa não tem nada a ver com a planta, mas eu já a comprei assim... Eu só sei que não quero estar metida numa alhada!!!
    •  
      FD
    • 29 abril 2011

     # 5

    Se é propriedade horizontal, tem que consultar a escritura pública para conhecer a permilagem.
    Depois de conhecer a permilagem pode então calcular o valor que lhe calha.
    São só dois condóminos?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Isa C., new wc

  6.  # 6

    Colocado por: FDSe é propriedade horizontal, tem que consultar a escritura pública para conhecer a permilagem.
    Depois de conhecer a permilagem pode então calcular o valor que lhe calha.
    São só dois condóminos?

    Estas pessoas agradeceram ou concordaram com este comentário:Isa C.



    Sim, só é a fracção A, a minha no R/C e a fracção B, a da tal vizinha do primeiro piso.
    Na minha Caderneta Predial, a minha permilagem é de 470.000, mas não sei qual a permilagem dela... Mas isso da permilagem tem a ver com o tamanho da casa? Peço desculpa ser tão leiga no assunto... Se tiver a ver com medidas, a permilagem dela penso que será bem superior, pois ela tem um sótão quase do tamanho da área da parte de baixo da casa dela... E continuo com a seguinte dúvida: terei de pagar por materiais que ao meu conforto nada interfere, pois não usufruo do sótão, mas que a ela lhe trará conforto? Não terei só de pagar a permilagem proporcional de vigas, barrotes, telhas, ripas e mão-de-obra? Não seria o mais correcto pedir um orçamento à parte só referente a esses materiais e mão-de-obra? E, caso assim fosse, ela faria então outro orçamento para outras coisas como revestimentos (roofmate), placas da madeira ou pladur (como ela bem entender) e essa parte ser paga por ela? Pois a casa originalmente não possuía nada disso e, os pais dela (a casa era dos pais dela) nunca vieram pedir contas disso ao vizinho de baixo, pois deviam saber que isso era um extra para eles... É que eu não encontro nenhuma lei relativamente a isso, mas esperava mais bom senso da parte dela, pois penso que é só pensar um bocadinho e ver que não é justo...
    •  
      FD
    • 29 abril 2011

     # 7

    Colocado por: Isa C.Na minha Caderneta Predial, a minha permilagem é de 470.000, mas não sei qual a permilagem dela...

    Então, se são só dois condóminos, a permilagem dela é 530.000 (o total é 1.000.000), logo, a Isa paga 47% do valor das obras e ela 53%.

    As obras de reparação, penso eu, podem ser aprovadas pela maioria, por isso, a sua vizinha pode aprová-las sozinha.
    As obras de inovação, têm que ser aprovadas por dois terços, por isso, a sua vizinha não pode aprová-las sozinha e terá sempre que ter a sua aprovação.
    Agora, há que distinguir o que são obras de reparação de obras de inovação.
    Por reparação eu entenderia a substituição dos mesmos materiais já existentes. Por inovação, o acrescento de novos materiais com novas funções.
    Agora, cabe a si negociar com a sua vizinha. Se não chegar a acordo com ela, diplomaticamente, sugira levar o caso a um Julgado de Paz para ver quem tem eventualmente razão.
    O custo total é 70€ e dessa forma tem a certeza de que não é "enganada" (legalmente, pelo menos).

    Penso que não disse nenhuma barbaridade, isto é o que tenho apanhado em casos anteriores...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Isa C.

  8.  # 8

    Obrigada! Então quer dizer neste caso, que mesmo que os tais revestimentos e pladur, mesmo tendo sido adicionados há 20 anos pelos pais dela e por conta deles (na altura era uma obra de inovação), agora com este sinistro e tendo esses materiais ficado estragados, logo passam a ser obras de reparação e eu ter de arcar com parte dessas despesas também? É que, se formos a ver, eu moro aqui há apenas um ano e ela assumiu-me hoje que não tem feito há anos a manutenção periódica do telhado, primeiro porque disse-me que não sabia que era necessário fazer (claro que sabia, mas não queria era estar a arcar com a despesa sozinha!), logo, parto do princípio que isso é um mau comportamento como comproprietária do prédio, pois eu primeiro de tudo, não sou eu que moro lá e não tenho acesso ao sótão, por isso é dever dela zelar pela conservação daquela parte, pois é a ela que lhe competia, mesmo quando não morava ninguém na minha casa. Segundo, eu morando aqui há um ano, como posso ter tanto peso e tanta responsabilidade para com uma coisa que ela deixou deliberadamente chegar ao ponto em que chegou? Eu até já lhe disse para, após as obras do telhado, futuramente ter mais atenção e chamar-me mal detecte alguma anomalia, ou mesmo antes, nem que seja de dois em dois anos chamarmos alguém e pagarmos a meias para ver se é preciso alguma coisa. Acho que deveria ser assim, no meu ponto de vista, penso não estar a ser incorrecta... Não quero que pensem que me quero descartar, mas também não quero pagar por coisas que acho que moralmente não deveria pagar...

  9.  # 9

    Encontrei isto, parece que de certa forma me está a dar razão, mas não quero parecer presunçosa ao dizer isto!

    "ACSTJ de 08-02-2000
    Propriedade horizontal Sótão Parte comum Presunção
    I - A enumeração das partes comuns do edifício, feita no n.º 1, do art.º 1421 do CC é imperativa, no sentido de que os elementos nela incluídos são necessariamente comuns a todos os condóminos.
    II - A presunção contida no n.º 2 do art.º 1421 do CC pode ser ilidida, desde que se prove que os referidos elementos foram atribuídos pelo título constitutivo da propriedade horizontal a um ou algum dos condóminos, ou adquiridos por estes através de actos possessórios.
    III - O sótão ou vão do telhado de um edifício em propriedade horizontal é um espaço que não é elemento vital da construção e não integra a estrutura do edifício, sendo antes uma área resultante de paredes mestras, colunas, pilares, telhado, estes sim, parte integrante da armadura do imóvel.
    IV - Se o legislador tivesse querido que o sótão ou vão do telhado tivesse o mesmo regime e a mesma natureza do telhado, não teria deixado de o dizer expressamente.
    V - O sótão ou vão do telhado não deve ser considerado imperativamente comum do prédio, tratando-se antes de coisa que o legislador presume comum desde que o título constitutivo da propriedade horizontal não conste que o mesmo pertence a alguma fracção autónoma.
    VI - Verificando-se uma afectação material do sótão do prédio, desde o início da construção deste, a certa fracção do edifício, afastada está a presunção prevista no n.º 2 do art.º 1421 do CC.V.G.
    Revista n.º 1115/99 - 1.ª Secção Garcia Marques ( Relator) Ferreira Ramos Pinto Monteiro

    ACSTJ de 28-09-1999
    Propriedade horizontal Partes comuns Sótão
    I - Os espaços compreendidos entre o tecto do último andar de um edifício e as telhas (vão, sótão ou águas furtadas), não sendo telhado ou terraço de cobertura, não têm de ser considerados obrigatoriamente coisa comum, nos termos do art.º 1421, n.º 1, al. b), do CC. I - Não se trata de parte do edifício que, pela função que desempenha, careça de ficar afecta a todos os condóminos, como sucede com todas aquelas que se enumeram no citado n.º 1.
    II - Deixam de ser comuns as coisas que estejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos, para tal bastando uma afectação material, uma destinação objectiva, mas já existente à data da constituição do condomínio, não se exigindo que ela conste do respectivo título constitutivo."

    O que acha, FD?
    • Isa C.
    • 30 abril 2011 editado

     # 10

    Ah! Outra situação: A minha vizinha tem na área do sótão dois quartos, um "closet" e um wc... E há pouco encontrei esta informação noutro tópico deste site:

    "Tózé 6 Janeiro 2010 Carla Junqueiro, o último andar e como está descrito no registo tem direito ao uso do sótão mas como arrumos ou solário não pode fazer dele outro diferente tipo de uso, pois isso altera o IMI. A utilização do sótão como aumento do nº de quartos ou WC´s não é permitido por lei e a qualquer momento a Administração de Condominio pode proíbir esta utilização assim desejem os condóminos. A reparação do telhado e terraços é de quem os utiliza e neste caso os utimos andares porque fazem uso dos mesmos. Já fui Administrador de Condóminos durante 10 anos e garanto-lhe que é muito complicado. As pessoas são egoístas e só pensam nelas, na maior parte das vezes é necessário recorrer á denúncia e sempre c/carta registada."

    Se a minha vizinha se puser com mau estar para o meu lado, acha que com estas informações teria hipótese de enfrentá-la com sucesso, mesmo que fosse em tribunal? Eu sou muito paciente, já lhe mostrei algumas destas referências legais acima (não a deste meu comentário, mas do anterior) e mesmo assim ela mostrou-se irredutível... Se eu vir que ela está a arranjar forma de me prejudicar, devo fazer queixa desta situação das divisões ilegais? Não queria estar a ir por estas vias, pois penso que poderia ser resolvido de forma pacífica, mas se tiver de ser será...

  11.  # 11

    Peço desculpa estar a ser muito chata, mas se alguém souber mais alguma coisa, gostaria muito que me ajudasse, pois estou mesmo desesperada...
    •  
      FD
    • 2 maio 2011

     # 12

    Colocado por: Isa C.O que acha, FD?

    Neste momento, já não lhe consigo dizer muito mais.
    Mas, se a sua vizinha se mostra irredutível, faça como eu disse, recorra a um Julgado de Paz. Tenha é a certeza de se munir da melhor argumentação.

  13.  # 13

    Boa tarde,

    Venho só dizer que o meu problema está RESOLVIDO!

    Realmente era como eu pensava. A minha vizinha ligou para a nossa perita e ela deu-lhe a informação de que o dinheiro que eu recebi era mesmo só referente aos materiais afectos ao telhado propriamente dito, ou seja, nada de pladur, nada de revestimentos... Aliás, por essa mesma razão é que ela recebeu bem mais do que eu, para poder custear esses materiais na totalidade. A partir do momento que a infiltração passa do telhado para uma parede dela (as paredes e tectos interiores do sótão não são áreas comuns), o seguro dela é que tem de lhe pagar e não o meu. O caso seria diferente se o sótão fosse uma zona comum, o que tal não se verifica, pois quem usufrui dele é a minha vizinha e eu não tenho acesso ao mesmo, pois trata-se de uma moradia fraccionada e não de blocos de apartamentos, daí o meu caso ser mais específico...

    Agradeço a disponibilidade a quem me respondeu e espero que estas informações sejam úteis para quem um dia esteja na mesma situação que eu.

    Com os melhores cumprimentos,

    Isa Castiajo

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