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1. • google
   • 28 setembro 2008 ^editado

    # 1

   Boa tarde amigos do Forum...
   
   A minha moradia está em construção, na fase de Estrutura.
   
   Optei por construí-la por fases e neste momento está preparada a laje da cave para receber o betão.
   
   No entanto o meu empreiteiro surprendeu-me com a informação que o orçamento que me apresentou não contempla o isolamento das paredes exteriores da cave.
   
   De facto está omisso no orçamento e no contrato que celebrei com ele. No entanto o contrato diz que a construção será efectuada respeitando rigorosamente o projecto apresentado (onde está especificado esse isolamento) no que se refere aos materiais e dimensões tendo em conta as boas tecnicas e regras de construção.
   
   Para além disso esse foi um assunto abordado nas conversas anteriores à celebração do contrato e nessa altura não me disse que não tensionava assumir esse custo.
   
   Se em dois dos orçamentos que recebi consta esse isolamento, noutros também não consta mas nenhum dos empreiteiros com quem falei me disse que esse é um item "à parte" da Estrutura.
   
   Conclusão...não acham que deveria ser ele a assumir o isolamento dessas paredes exteriores?
2. •  
     Pedro Azevedo78
   • 29 setembro 2008

    # 2

   Colocado por: googleNo entanto o contrato diz que a construção será efectuada respeitando rigorosamente o projecto apresentado (onde está especificado esse isolamento)

   
   
   Não percebo qual a dúvida que ele e você têm!! Se tem de cumprir o projecto (como me parece óbvio), e se no projecto aparece esse isolamento, não entendo o que ele quer... Não viu e não orçamentou isso?! Azar o dele...
   
   Cump
3. • Paulo Correia
   • 29 setembro 2008 ^editado

    # 3

   Não é tão directo assim. Depende de quem fez o mapa de quantidades. Se foi feito pelo dono de obra, ele tem todo o direito de o pedir, se o empreiteiro apenas recebeu os desenhos e fez orçamento sobre eles, já não têm direito. É um caso clássico de erros e omissões.
   
   Mas se for o caso, parece-me também um caso clássico de má fé, por foram omitidos itens, baixando dessa forma o orçamento e ganhando a obra, para agora vir pedir trabalhos a mais durante a execução. Mas da sua parte, também existiu alguma ingenuidade, porque ao comparar os orçamentos, reparou que as propostas não eram iguais e deveria ter esclarecido isso em tempo próprio, ou imaginou que isso estaria incluido?
   
   São erros que se pagam caro e se isso já está assim logo ao inicio, tem alguma ideia do que outras situações idênticas vão aparecer durante a execução da empreitada?
4. •  
     marco1
   • 29 setembro 2008

    # 4

   Bem Paulo Correia, de certeza que "algures" nos projectos se referencia os isolamentos ( num pormenor, no projecto de térmica,...) dai que embora não possa estar referenciado no mapa de quantidades, penso que se o contrato referir que se executa conforme os projectos aprovados, o empreiteiro deveria comtemplar esses trabalhos.
   Ora se um projecto de térmica é aprovado seguramente que pressupoe o isolamento quer térmico quer hidrófugo ( por complementaridade com o sistema) e como tal deveriam estes trabalhos estar automáticamente adjudicados á obra.
   Não estou a fazer a apologia do fazer em cima do joelho mas um empreiteiro não executar estes trabalhos porque não foram contratados, não me parece bem pois contratou executar de acordo com os projectos aprovados.
5. •  
     Pedro Azevedo78
   • 29 setembro 2008

    # 5

   Boas,
   
   Não tenho muita experiência disto é certo, mas não consigo entender como alguém assina um contracto que diz que "a construção será efectuada respeitando rigorosamente o projecto apresentado", e nesse projecto CONSTA o isolamento e depois se quer esquivar...
   Não entendo... mas será de mim.
   
   Cump
6. • Diogo Martins
   • 29 setembro 2008

    # 6

   Diz que optou por executar por fases. Se adjudicou a estrutura (Projecto de Betão Armado) de facto não consta ai os isolamentos.
   Vai-me desculpar, mas fico na duvida, Se houve ignorância da Sua parte, ou má fé de AMBAS as partes.
   Em todo o caso, gostaria de salientar algo. O custo das Impermeabilizações e Isolamentos térmicos ou acústicos, representam 8-10% do total da Obra, no entanto são dos principais responsáveis pelo conforto/Qualidade/Manutenção da Habitação no futuro.
7. • google
   • 29 setembro 2008 ^editado

    # 7

   De facto a adjudicação foi efectuada apenas para a estrutura pelo que, à semelhança dos trabalhos de pihelaria que já paguei naturalmente do meu bolso, parece-me que agora acontecerá o mesmo... existiu aqui "alguma" ingenuidade da minha parte na análise do orçamento e do contrato pois tardiamente me apercebi dessa omissão, mas nunca má fé. Basei-me nas conversas prévias que tive com ele e fui desleixado na análise do contrato pelo que agora só me resta assumir o custo do isolamento... Servir-me-á certamente de lição para o futuro. ;)
   No entanto de alguma coisa serviu a execução por fases... pois este empreiteiro enganou-me pela primeira e ultima vez!!!!!
   
   Já agora para que me sirva de referência qual será o custo por m2 da impermeabilização tipo flicoute e tela plástica (fondaline) das paredes exteriores + Drenagem cm tubo de PVC vasado de 120mm com manta geotextil e cobertura de brita.
   
   Obrigado!
8. • Paulo Correia
   • 29 setembro 2008 ^editado

    # 8

   Colocado por: googleJá agora para que me sirva de referência qual será o custo por m2 da impermeabilização tipo flicoute e tela plástica (fondaline) das paredes exteriores + Drenagem cm tubo de PVC vasado de 120mm com manta geotextil e cobertura de brita.

   
   Pintura a Flintkote: 1,50€/m2
   Fondaline + geotêxtil: 8.50€/ml
   Tubo drenagem com envolvimento em brita: 22€/ml
   + IVA
   
   
   Pedro e Marco
   
   Vamos ver se consigo explicar melhor.
   
   Como disse no principio, a responsabilidade é de quem executou oo mapa de quantidades que deu origem ao orçamento. Vamos considerar duas situações.
   
   Cliente entrega o mapa de quantidades
   Neste caso, o empreiteiro só tem de responder aos artigos que estão no mapa de quantidades e após adjudicação, poderá e deverá rever o projecto á procura de erros (quantidades mal medidas) e omissões (trabalhos omissos no mapa de quantidades). Era assim nas obras públicas, situação que o novo decreto lei alterou.
   
   Vamos imaginar uma situação:
   durante a execução do orçamento, detecto trabalhos não incluindo no orçamento, se colocar esse valor no orçamento, deico de estar em igualdade com os meus concorrentes, porque terei um preço mais alto e dessa forma vou perder a obra. Isto é um suicidio comercial e muita obra perdi, até aprender
   
   Empreiteiro executa o mapa de quantidades
   Neste caso, é da responsabilidade do empreiteiro todos os trabalhos que estejam defenidos no projecto, não podendo pedir qualquer adicional.
   
   Mas existe aqui um ratoeira enorme. Como os diversos orçamento são de dificil comparação, porque lhes falta uma base comum, os donos de obra não sabem o que está omisso, Como ainda por cima os projectos são geralmente de licenciamento com poucas ou nenhumas definições, existem sempre muitos trabalhos que não aparecem e a qualidade dos acabamentos não está definida. Desse modo,vai ganhar a obra aquele que apresentar o orçamento mais baixo, conseguido através da exclusão de trabalhos e/ou de acabamentos muito baratos. Durante a execução da obra, este pinga pinga de trabalhos não considerados torna-se uma constante, leva a um aumento do custo final da obra muito significativo.
   
   Isto é um aproveitamento por parte dos empreiteiros dos erros cometidos para trás
9. •  
     marco1
   • 30 setembro 2008

    # 9

   ...."Vamos imaginar uma situação:
   durante a execução do orçamento, detecto trabalhos não incluindo no orçamento, se colocar esse valor no orçamento, deico de estar em igualdade com os meus concorrentes, porque terei um preço mais alto e dessa forma vou perder a obra. Isto é um suicidio comercial e muita obra perdi, até aprender"...
   
   Pois eu preferia que "o meu empreiteiro" embora eu não lhe tivesse indicado determinado trabalho (quer por esquecimento quer por omissão no projecto), me alerta-se em tempo devido para o mesmo e me pusesse a opção logo á partida.
   ou seja ele podia ter feito o tal orçamento competitivo sem esse tal trabalho mas tinha ganho em credibilidade se me alerta-se desde logo para essa omissão. Embora eu perceba a estratégia pois continuo a afirmar que embora possa estar omisso no projecto, o isolamento exterior de uma cave será sempre um trabalho inerente ás boas práticas do construir, e não "aparecer" durante o processo tipo: ah afinal tem que pagar pois eu não estou a fazer porque não me foi indicado.
10. • Diogo Martins
    • 30 setembro 2008

     # 10

    Concordo plenamente com o Sr.Paulo Correia. Ou seja, a situação que mais favoreçe o Cliente é: 1º-Definir com o Arquitecto os materiais a aplicar, serralharias, aluminos, revestimentos, etc (e não é dizer que é aluminio cinza, é definir mesmo a marca, perfil, ral, etc); 2º- Encomendar um Mapa de Trabalhos exaustivo e Calendarização; 3º- Com Base nesse Mapa de Trabalhos, solicitar vários orçamentos. 4º- Na decisão final, acordar com Empreiteiro para este assumir erros/omissões/trabalhos a mais ou então que apresente respectiva proposta de aditamento.
    Os meus amigos estarão a dizer "OOhhh...mas isso nunca se faz...assim vou gastar uma data de dinheiro e ainda nem decidi quem vai fazer a obra!!"
    Vejamos então: 1º-O Cliente deve colaborar (não vou pôr exigir, pk é mt forte) com o Autor do Projecto Arquitectónico de forma que este seja o mais exaustivo possivel (Sim eu sei...o Arquitecto dirá "Mas uma coisa é o proj. de Lincenciamento e outro o de Execução"). 2º-Com o Medidor/Orçamentista para o Mapa de trabalhos, este irá ter duvidas a nivel de acabamentos, pormenores de execução, etc, e ai o Cliente aproveita e esclarece o que é ou o que quer.
    Meus amigos, já me estou a alongar, vamos ao que interessa.
    De Empreiteiro para Empreiteiro pode haver diferenças abismais de preço final, desde 20mil a 50mil euros.
    Não é melhor gastar no principio para poupar no fim?
11. • Paulo Correia
    • 30 setembro 2008

     # 11

    Colocado por: marco1Pois eu preferia que "o meu empreiteiro" embora eu não lhe tivesse indicado determinado trabalho (quer por esquecimento quer por omissão no projecto), me alerta-se em tempo devido para o mesmo e me pusesse a opção logo á partida.
    ou seja ele podia ter feito o tal orçamento competitivo sem esse tal trabalho mas tinha ganho em credibilidade se me alerta-se desde logo para essa omissão.

    
    
    Eu faço isso, mas depende dos clientes com que estou a lidar. Especialmente quando mete clientes mais institucionais com advogados espertos, mesmo que eu alerte, não me serve de nada, porque eles ficam a saber que aquele trabalho existe, mas arrajam um contracto que obriga o empreiteiro a assumir os erros e omissões. Aquele que não viu recebe a obra e entala-se.
    
    Recentemente tive um orçamento que andaou para cá e para lá durante 4 meses e recebi 4 mapas de quantidades diferentes. No dia anterior á adjudicação recebi um email a pedir que confirmasse pela mesma via, que assumiamos a obra com erros e omissões. Ora, duarnte 4 meses nunca tal tinha sido falado e não havia tempo útil para se verificar as quantidades. Se eu estivesse desesperado por trabalho teria aceitado com os riscos inerentes. Isto é pura má fé e acontece mais do que se possa imaginar.
    
    No caso das vivendas, já avisei clientes que uma proposta não era comparável porque lhe faltava trabalhos e mesmo assim, o cliente não quis saber, dizendo que o outro lhe afirmava que lhe fazia a moradia completa. Ganhou a obra. Sobrevivência comercial
    
    Cumps