Em Abril de 2008 comprei um apartamento(usado) juntamente com a minha namorada,os antigos donos tinham as quotas do condomínio todas em ordem. Nessa mesma altura houve uma mudança de empresa que geria o condomínio e com esta nova empresa veio-se a saber que existia uma divida de cerca de 8000 euros dos elevadores(manutenções). A antiga empresa do condomínio desapareceu e agora a nova gerência do condomínio numa das reuniões disse que temos que ser nós(condóminos) a pagar essa divida.
É claro que essa divida tem de ser paga, mas o que eu gostava de saber é se tenho que contribuir para pagar essa divida uma vez que só tenho o apartamento desde Abril e a divida já é de muito antes dessa data.
Agradecendo antecipadamente a vossa atenção, apresento os meus melhores cumprimentos,
Anónimo disse: Essa divida à EMA acontece porque há condóminos que não pagam as suas quotas? Avancem com cobrança coersiva Existe porque a anterior empresa de gestão de condomínio efectuou uma gestão fraudulenta? Avancem com processo sobre a mesma Ou os orçamento dos anos anteriores não previram todas as despesas do condomínio?
Independentemente destas questões a EMA tem de receber e o condomínio é o responsável pela divida, mesmo que mais tarde efectue o regresso do valor aos condóminos que agora efectuem o pagamento de uma quota suplementar para sanar o problema no imediato.
No seu caso queira consultar os seguintes Acórdãos, em principio não é responsável pelo pagamento de despesas efectuadas anteriormente à data da sua escritura, no entanto se a decisão da Assembleia de efectuar o pagamento à EMA for posterior, poderá colocar-se a seguinte questão "Sumário: A questão suscitada no recurso prende-se com a definição de quem deve arcar com o pagamento da prestação decidida em assembleia geral de condóminos para a realização de obras de recuperação não deve ficar a cargo do proprietário na altura da decisão da assembleia e da decisão de cobrança, mas sim daquele que o era na altura da adjudicação da obra e da sua realização.":
Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 0753550
Nº do Documento: RP200707090753550 Data do Acordão: 09-07-2007 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO. Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA. Indicações Eventuais: LIVRO 307 - FLS 188. Área Temática: .
Sumário: Não deve ser imputada ao actual proprietário de determinada fracção autónoma a responsabilidade pelas despesas de condomínio relativas a um período de tempo anterior à sua aquisição, as quais continuam a ser da responsabilidade do anterior proprietário.
Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 0636159
Nº Convencional: JTRP00039802 Relator: TELES DE MENEZES Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL OBRAS PAGAMENTO
Nº do Documento: RP200611290636159 Data do Acordão: 29-11-2006 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO. Decisão: REVOGADA A SENTENÇA. Indicações Eventuais: LIVRO 696 - FLS. 113. Área Temática: .
Sumário: A questão suscitada no recurso prende-se com a definição de quem deve arcar com o pagamento da prestação decidida em assembleia geral de condóminos para a realização de obras de recuperação não deve ficar a cargo do proprietário na altura da decisão da assembleia e da decisão de cobrança, mas sim daquele que o era na altura da adjudicação da obra e da sua realização.
Nº do Documento: RP200604060631840 Data do Acordão: 06-04-2006 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO. Decisão: REVOGADA A SENTENÇA. Indicações Eventuais: LIVRO 665 - FLS 36. Área Temática: .
Sumário: Em princípio, um condómino não é responsável pela quota parte das despesas do condomínio relativas a período de tempo anterior a sua aquisição da propriedade da fracção.
Reclamações:
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
Em 05.09.15, no Tribunal Judicial da Comarca de Vila Nova de Gaia – .º Juízo Cível – a B………. intentou contra a C………. os presentes embargos de executado alegando em resumo, que
- na execução em que é executada, é-lhe exigido o pagamento uma quota de condomínio respeitante a período de tempo em que não era proprietária da fracção; - a dívida é da responsabilidade do anterior proprietário.
pedindo a extinção da execução
contestando o embargado, também em resumo, alegou que a dívida, apesar de ser relativa a encargos do condomínio relativos a período anterior à arguição da propriedade por parte da embargante, é da responsabilidade desta, por se tratar de uma obrigação “propter rem”.
Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.
Em 05.09.15, foi proferida sentença que julgou os embargos improcedentes.
Inconformada, a embargante deduziu a presente apelação, apresentando as respectivas alegações e conclusões.
O embargado contra alegou, pugnando pela manutenção da sentença recorrida.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
As questões
Tendo em conta que - o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil; - nos recursos se apreciam questões e não razões; - os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido a única questão proposta para resolução consiste em determinar se um condómino é responsável pela quota parte das despesas do condomínio relativas a período de tempo anterior à sua aquisição da propriedade da fracção.
Os factos
São os seguintes os factos a ter em conta: - a embargante adquiriu em 03.03.28 a fracção B do prédio constituído em propriedade horizontal sito da R. ………., n.º… (Edifício .), ………., Vila Nova de Gaia; - a embargante deu conhecimento destes factos à embargada em 03.07.01, através de carta; - estão em dívida os montantes relativos à quota parte nas despesas do condomínio referentes àquela fracção correspondentes ao 4º trimestre de 2001, fundo de reserva de 2002, quatro trimestres de 2002 e 1º trimestre de 2003, cujo pagamento é objecto da execução de que estes embargos são um apenso.
Os factos, o direito e o recurso
Vejamos, então, como resolver a questão.
Na sentença recorrida entendeu-se que a responsabilidade pelo pagamento da quota parte das despesas do condomínio era da embargante, actual proprietária adquirente da fracção.
A apelante entende que essa responsabilidade pertence ao anterior proprietário.
Cremos que tem razão.
A obrigação de um condómino de contribuir para as despesas com os encargos do condomínio, estabelecida no n.º1 do artigo 1424º do Código Civil, é uma típica de obrigação “propter rem”, não de uma relação creditória autónoma, mas do estatuto do condomínio – neste sentido, ver Pires de Lima e Antunes Varela “in” Código Civil Anotado, em anotação ao citado artigo 1424º.
Conforme nos dá conta Henrique Mesquita “in” Obrigações Reais e Ónus Reais, 1990, página 316,” existe uma “communis opinio” no sentido de que a obrigação “propter rem” se transmite sempre para o sub adquirente do direito real a cujo estatuto se entre geneticamente ligado”
Mas o dito autor, na mesma obra, na mesma página e páginas seguintes, põe em crise esta ideia, pois considera que esta ambulatoriedade não é uma característica de todas as obrigações “propter rem”.
Entende que se há obrigações em que a ambulatoriedade se impõe, outras existem, pelo contrário, que devem considerar-se intransmissíveis, por ser essa a solução que melhor se harmoniza com os vários interesses a que importa conferir tutela adequada.
Um dos casos que considera ser a obrigação intransmissível ou não ambulatória é precisamente o do alienante de uma fracção autónoma de um prédio deixar várias prestações relativas a despesas do condomínio em atraso.
Diz o referido mestre que tratando-se de prestações destinadas a custear despesas habituais originadas pela utilização de serviços ou pelo consumo de bens necessários a assegurar a funcionalidade normal do condomínio, seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção.
Por um lado, este não disporia, de qualquer elementos objectivos que revelassem ou indiciassem a existência das dívidas.
Por outro lado, tais prestações representam, em regra, na economia do instituto, a contrapartida de um uso ou fruição (das partes comuns do edifício) que couberam ao alienante e, por conseguinte, só a este deve competir o respectivo pagamento
Concordamos plenamente com tão judiciosas palavras, pelo que nada mais há a dizer sobre a questão.
Apenas dizer que a mesma solução foi seguida por Aragão Seia “in” Propriedade Horizontal, 2ª edição, página 125 e pelo acórdão da Relação de Lisboa de 04.12.14 “in” Colectânea de Jurisprudência 2004, V, 118.
Voltando ao caso concreto em apreço e aplicando o que acima ficou dito, concluímos que sendo a quantia exequenda referente a quotas do condomínio relativas a período anterior à aquisição do direito de propriedade por parte da embargante, não é esta a responsável pelo seu pagamento.
Devem, assim, os embargos proceder.
A decisão
Nesta conformidade, acorda-se em julgar procedente a presente apelação e assim, julgar os embargos procedentes e, em consequência, extinta a execução. Custas pelo apelado.
Porto, 6 de Abril de 2006 Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos Gonçalo Xavier Silvano Fernando Manuel Pinto de Almeida -------------------------------------------------------------------------------------------- JSTJ000 FERREIRA GIRÃO TRANSMISSÃO DE DÍVIDA
SJ200505190005242 19-05-2005 UNANIMIDADE T REL PORTO 3926/04 06-10-2004 S 1
REVISTA. CONCEDIDA A REVISTA.
I - A transmissão singular de dívidas pode ocorrer por contrato entre o antigo e o novo devedor ou por contrato entre o novo devedor e o credor. II - Em ambos os casos tem de haver ratificação do titular activo da obrigação, que, sendo de exoneração do primitivo devedor, carece de consentimento expresso, sem o que haverá uma assunção cumulativa da dívida entre o antigo e o novo devedor.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: A "A", Srª da Hora, Matosinhos, pede que a "B", CRL, condómina do prédio de que a autora é administradora, seja condenada a pagar-lhe, a título de despesas de condomínio relacionadas com a conservação e fruição das partes comuns, as seguintes quantias: -- 3.737,99 euros de despesas de condomínio; -- 12.968,99 euros de penalidades; -- 230,44 euros de seguros; -- 16.390,08 euros relativa a obras e considerando já a redução do pedido operada na réplica; -- juros de mora, à taxa legal, importando os vencidos em 4.790,38 euros; -- 1.500 euros, com IVA à taxa legal, de honorários forenses. Na contestação, a ré, para além de excepcionar a prescrição de algumas das verbas peticionadas, alega que entre ela, a autora e os restantes condóminos foi acordado, aquando da entrega das fracções, que a contestante ficava responsável apenas pelo pagamento das despesas inerentes às fracções comerciais, sendo certo ainda que a fracção «AW» foi vendida em 1996, pelo que não lhe compete pagar obras, relativas a essa fracção, aprovadas em 1998.
Alega ainda a contestante que a autora nunca a notificou para proceder ao pagamento de qualquer quantia relativa às fracções entregues aos cooperantes. Realizado o julgamento, foi proferida sentença, que, julgando parcialmente procedente a acção, condenou a ré a pagar à autora o montante total de 5.815,08euros, acrescido de juros de mora legais, desde a citação até integral pagamento. A autora apelou desta sentença e a Relação do Porto, em parcial provimento da apelação, alterou-a no sentido de a ré ser condenada também a pagar à autora os 1.500euros, com IVA à taxa legal, de honorários forenses e de os juros serem contabilizados desde 22/9/98 e não desde a citação. É deste acórdão que a autora, continuando inconformada, nos traz o presente recurso de revista, com as seguintes conclusões: 1. Vem o presente recurso interposto do douto acórdão que julgou o recurso interposto parcialmente improcedente, tendo, em consequência, confirmado a absolvição da recorrida do pagamento à recorrente de: a) - duodécimos das despesas do condomínio imputáveis às fracções «AS» e «AJ»; b) - penalidades referentes ao não pagamento pontual das despesas mencionadas na alínea anterior; c) - custo das obras realizadas nas partes comuns imputável às fracções «AS», «AJ», «D» e «I» por via da sua repartição proporcional por todas as fracções; d) - juros de mora referentes ao atraso no pagamento do custo das obras que cabia às fracções habitacionais «AS», «AJ», «D» e «I».
2. A recorrida foi titular da propriedade e condómina das fracções autónomas designadas pelas letras «AS» até 12/09/2000, «AJ» até 31/08/1999, «D» até ao presente, «I» até 1/06/2000. 3. A recorrente pretende a condenação da recorrida no pagamento dos duodécimos das despesas de condomínio e valor de obras deliberadas e executadas dentro do período temporal no qual a recorrida foi a proprietária/condómina das fracções, a saber: a) - despesas não pagas correspondentes à fracção «AS», desde Outubro de 1997 a Agosto de 2000 (facto assente sob o nº4); b) - despesas não pagas correspondentes à fracção «AJ», desde Outubro de 1997 a Agosto de 1999 (facto assente sob o nº6); c) - obras deliberadas em Julho de 1998 (factos assentes sob os nºs 8e 9); d) - obras deliberadas em Setembro de 1998 (factos assentes sob o nº13);
4. E bem assim das penalidades regulamentares em que incorreu por falta de pagamento das despesas mencionadas sob as alíneas a) e b) e juros de mora pelo atraso do pagamento dos montantes das obras mencionadas nas alíneas c) e d), todas do anterior número 3. 5. Enquanto proprietária/condómino, impõe-se à recorrida a responsabilidade pelo pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, na proporção do valor das suas fracções - artigo 1424 do Código Civil. 6. O acordo firmado entre a recorrida, a recorrente e os referidos moradores, aquando da entrega das fracções, no sentido de que estes passavam a ser responsáveis pelo pagamento de todas as taxas, despesas inerentes aos uso e fruição da fracção, consubstancia uma transmissão a título singular de uma dívida, por contrato entre antigo e novo devedor, ratificado pelo credor, subsumível na norma consignada no artigo 595, nº1 do CC. 7. Não tendo havido declaração expressa do credor no sentido de que exonerava a recorrida - antiga devedora - ocorre uma assunção cumulativa da dívida, respondendo, antigo e novo devedor, solidariamente, perante o credor - artigo 595, nº2 do CC. 8. Pode assim a recorrente dirigir o seu pedido, indistintamente, contra um ou outro dos devedores e como tal, deverá a recorrida ser condenada no pagamento dos montantes assentes, penalidades e juros.
9. Em face do exposto, entende a recorrente que o douto acórdão recorrido interpretou e aplicou incorrectamente os artigos 406, nº1, 519, nº1, 595, nº1, 781, 787, 804, 1420 e 1424, todos do Código Civil
A recorrida não contra-alegou. Corridos os vistos, cumpre decidir.
Dos factos provados relevam para a solução do recurso os seguintes: 1º A ré foi proprietária: da fracção «AS», T3, até 12/9/2000; da fracção «AJ», T3, até 31/8/1999; da fracção «D», T2, até ao presente; da fracção «I» até 1/6/2000; 2º Não foram pagos os duodécimos das despesas de condomínio relativos à fracção «AS», desde Outubro de 1997 até Agosto de 2000 e à fracção «AJ», desde Outubro de 1997 até Agosto de 1999; 3º Em 13 e 17 de Julho de 1998 foi deliberada a execução de obras de reparação e conservação das partes comuns dos prédios que integram o empreendimento, cabendo pagar, por via da repartição proporcional do custo da obra: a) às fracções T3 («AS» e «AJ») a quantia de 497.769$00; às fracções T2 («D» e «I») a quantia de 374.676$00; 4º O pagamento deveria ter sido efectuado através de uma entrada inicial, correspondente a 30%, com vencimento em 22/9/98 e de mais 5 prestações mensais com vencimento em 22/9/98 e de mais 5 prestações com vencimento na terceira 3ª feira dos meses subsequentes; 5º Em 18 de Setembro de 1998 foi deliberada a execução da obra de substituição das canalizações degradadas e dos intercomunicadores nos prédios que integram o empreendimento, cabendo às fracções «AS» e «AJ» (T3) o pagamento do montante de 61.528$00; 6º Em 8 de Julho de 1994 foram aprovados os regulamentos de condomínio nos termos dos quais a comparticipação de cada condomínio nas despesas de conservação deverá ser efectuada em duodécimos, que se vencem nos primeiros dez dias de cada mês, a pagar ao administrador (cláusula 30ª,2 desse regulamento), bem como que «a mora no pagamento das comparticipações nas despesas referidas no citado regulamento ou outras obrigações pecuniárias, darão lugar a uma penalidade mensalmente fixada em 10% do somatório das prestações em mora» (cláusula 32ª, 1); 7º Foi a ré que construiu o empreendimento da Barranha, o qual ficou pronto a habitar em 1984, tendo, desde logo, sido as fracções entregues aos respectivos cooperantes, antes de outorgada a respectiva escritura de compra e venda com cada um; 8º Entre a ré e a autora e os referidos moradores foi acordado, aquando da entrega das fracções, que os mesmos passavam a ser responsáveis pelo pagamento de todas as taxas, despesas inerentes aos usos e fruição da fracção, sendo a Cooperativa apenas responsável pelo pagamento das inerentes às fracções comerciais; 9º Os administradores emitiam os respectivos recibos em nome daqueles e estes procediam ao seu pagamento, ou seja, os administradores da B, até à formação da Associação de ..., e depois o A, emitiam os recibos em nome dos moradores das fracções e estes procediam ao seu pagamento das taxas e despesas; 10º A autora nunca notificou a ré para proceder ao pagamento de qualquer quantia relativa às fracções entregues àqueles cooperantes.
A questão - única - a solucionar é a de saber se o acordo supra referido em 9º tipifica uma assunção cumulativa de dívida entre a recorrida e os condóminos das fracções supra identificadas («AS», «AJ», «D» e «I») por forma a concluir-se que a acção tem que proceder também quanto aos montantes penalidades e juros assentes, acima discriminados, e de cujo pagamento a recorrida foi absolvida pelas instâncias.
Sobre o instituto da transmissão singular de dívidas, regulado nos artigos 595 e seguintes do Código Civil, vale a pena transcrever o seguinte trecho do acórdão do STJ, de 21 de Setembro de 1995, CJSTJ, ano III, tomo III, página 19: «"os artºs 595 e sgs. do C. Civil admitem a transmissão a título singular de uma dívida em dois casos: por contrato entre o antigo e o novo devedor ou por contrato entre o novo devedor e o credor. Nestes dois casos, há um factor comum: o consentimento do titular activo da obrigação, dado sob a forma de ratificação, como sucede no tipo de contrato a que se refere a al. a) ou manifestado pela participação directa no contrato, como outorgante, nos termos das hipóteses compreendidas na al. b) (Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, 4ª ed., 360). Aos casos em que o compromisso assumido pelo devedor envolve a exoneração do primitivo obrigado dá-se o nome de assunção liberatória. Àqueles em que o terceiro faz sua a obrigação do primitivo devedor, mas este continua vinculado ao lado deste, dão os autores a designação de assunção cumulativa. O novo Código Português adoptou um sistema especial de defesa dos interesses do credor perante o fenómeno da transmissão da dívida, conforme ensina Antunes Varela ao escrever: «A assunção cumulativa constitui, em princípio, sem nenhuma espécie de dúvida, um benefício para o titular do crédito. Como, porém, a ninguém pode, em princípio, ser imposto um benefício (contra sua vontade), em coerência com o chamado princípio do contrato, a própria assunção cumulativa não será eficaz enquanto o credor não lhe der a sua anuência (artº595º, 1º, al. a)). Quanto à assunção liberatória, a lei não se contenta mesmo com o consentimento do credor; no próprio interesse dele e da segurança das relações jurídicas, exige o consentimento expresso (art. 595, 2). Não havendo declaração expressa do credor no sentido da liberação do devedor, haverá uma assunção cumulativa; quanto a esta, bastará a simples ratificação tácita do credor, no caso a que se refere a al. a) do nº1 do art. 595» (Das Obrigações em Geral, Vol II, 4ª ed., págs.361 e 362).».
Ora, face ao exposto, parece-nos claro assistir razão à recorrente quando defende que o acordo firmado entre a recorrente, a recorrida e os condóminos das fracções acima discriminadas configura uma assunção cumulativa, pois que estes últimos fizeram sua a obrigação da recorrida no pagamento dos montantes em causa, que só a esta competia, nos termos do artigo 1424 do Código Civil, sem que, contudo, esta tenha ficado liberta da sua obrigação, uma vez que o credor/recorrente não emitiu declaração expressa nesse sentido.
No entender do acórdão recorrido, não estamos perante uma situação típica de transmissão de dívida do artigo 595 do Código Civil, «mas antes na assunção de responsabilidades após aquisição de uma fracção, como determina o artigo 1424 do CC», pois que «a partir do momento em que se adquire a fracção autónoma, o adquirente passa a ser considerado condómino, ficando sujeito às suas obrigações com tais e, designadamente, o pagamento de todas as taxas e pagamento de despesa inerentes à sua fracção.».
Acontece, porém, que os montantes que a recorrente persiste em reclamar dizem respeito a despesas de condomínio anteriores à aquisição -- formalizada pelas competentes escrituras públicas - das fracções em causa pelos respectivos condóminos.
Parece-nos que a argumentação do acórdão assentou num equívoco, pois que partiu do pressuposto (errado) de que o acordo supra referido teve lugar aquando da aquisição das fracções, quando é certo que ele foi realizado em momento anterior, ou seja, aquando da entrega das mesmas fracções.
Por conseguinte, até à aquisição dessas fracções pelos respectivos condóminos, a recorrida, como construtora e dona do empreendimento, continuou a ser a proprietária das mesmas fracções, cabendo-lhe, por isso e face ao disposto no artigo 1424 do Código Civil, a obrigação de pagar à administradora do condomínio, a recorrente, os montantes em causa.
Obrigação esta que persiste, solidariamente com a dos condóminos das fracções em apreço, em assunção cumulativa, pois que a credora/recorrente, embora tenha consentido na transmissão da dívida, por participação directa no respectivo acordo, não emitiu a necessária declaração expressa no sentido da liberação da recorrida (2ª parte do nº2 do artigo 595 do Código Civil).
DECISÃO Pelo exposto concede-se a revista e altera-se o acórdão recorrido no sentido de se condenar a recorrida a pagar à recorrente também os montantes e juros acima discriminados, que acrescerão aos demais montantes e juros que a recorrida já se encontra condenada a pagar, por decisão das instâncias. Custas por ambas as partes, em todas as instâncias, na proporção do respectivo decaimento.
Lisboa, 19 de Maio de 2005 Ferreira Girão, Luís Fonseca, Lucas Coelho. -------------------------------------------------------------------------------
Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 9720870
Nº do Documento: RP199712169720870 Data do Acordão: 16-12-97 Votação: UNANIMIDADE Tribunal Recorrido: T J BRAGA 1J Processo no Tribunal Recorrido: 4523/96 Data Dec. Recorrida: 22-09-97 Texto Integral: N Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO. Decisão: REVOGADA A DECISÃO. Área Temática: DIR CIV - DIR REAIS. Legislação Nacional: CCIV66 ART1424 ART2065 ART2068 ART2069.
Sumário:
I - As obrigações impostas aos condóminos pelo artigo 1424 do Código Civil, derivadas directamente da lei, revestem a natureza de obrigações " propter rem ". II - Essas obrigações não surgem pelo simples facto de alguém ter a posição de condómino, mas exigem que o seja quando as despesas são efectuadas. III - Assim, os adquirentes de fracções autónomas por cujos condóminos eram devidas essas despesas antes do cumprimento da obrigação de pagamento, não são responsáveis por tal pagamento, que continua a incumbir aos alienantes.