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Avaliação de terreno para crédito habitação

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  1.  

  1.  # 1

    Ola,

    neste momento ando em negociações com o meu banco (Crédito Agrícola) para o crédito à habitação. Estava tudo a correr muito bem até eu esbarrar com um pormenor.

    Passo a explicar: O terreno vai ficar como garantia para o banco e assim sendo eles enviaram um Eng. funcionário do mesmo banco ao terreno para fazer avaliação. Ninguém "chamou" por nós. O senhor chegou lá viu o que quis e fez o relatório dele mas "de fora" ou seja, é um terreno que está totalmente vedado, com pouca visibilidade para o interior e já tem um anexo (lgaragem para 2 viaturas) construído e em projecto. O terreno tem cerca de 890 m2 e fica situado numa aldeia de Barcelos a 5 min da cidade em zona de construção.

    Ora, qual não é o meu espanto quando peço para ver o relatório que o senhor apresentou ao banco. Constava uma foto de fora ao terreno e uma avaliação de.... 25€/m2 que eu discordo totalmente porque o terreno vale bem mais e foi bem mais caro. Expressei esse desagardo ao meu gestor de processo ao que o mesmo se mostrou despreocupado e atirou com uma resposta do tipo "ah isso também só vos vai pesar no spread". Bem fiquei furiosa. Já sei que as avaliações andam por baixo e há até bancos que nem ponderam emprestar mais € para habitação mas é irrisorio.

    O que eu pedia era uma ajuda para saber onde posso verificar os valores base das avaliações dos terrenos na minha zona e já agora se posso reclamar desta situação?

    Sou um pouco leiga no assunto e até posso estar a fazer um bicho de 7 cabeças mas o terreno custou-me bem mais e não posso concordar com a avaliação, tanto que me limita o limite de crédito a pedir ao banco.

    Agradecida

  2.  # 2

    Há vários métodos para fazer a avaliação imobiliária. No caso de um terreno, pode dar para semear batatas ou para construir um edifício de 25 andares. O terreno tem o seu valor relacionado com o potencial de construção, com a localização, o relevo, a proximidade a infra-estruturas.

    Converse calmamente com o gestor do processo. Se a avaliação vai interessar para o spread, vale a pena insistir no assunto. O valor que você pagou não interessa, interessa o que ele realmente vale. No site das finanças pode fazer uma avaliação simulada. Pode ser mais um dado para apresentar no banco.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AnaPrincess

  3.  # 3

    Colocado por: AnaPrincessNinguém "chamou" por nós.
    A mim também não me chamaram... deveriam?
    Colocado por: AnaPrincessO senhor chegou lá viu o que quis e fez o relatório dele mas "de fora"
    Para a avaliação do terreno creio ser mais do que o suficiente...
    Colocado por: Inovworkuma avaliação de.... 25€/m2
    O meu ficou a ~30€/m2 (mas também é bem maior)
    Colocado por: AnaPrincesso terreno vale bem mais e foi bem mais caro
    Tem a certeza que vale? O valor que pagou pode não ser o valor "real" dele. Sabe se a avaliação inclui por exemplo o anexo?
    Colocado por: AnaPrincess"ah isso também só vos vai pesar no spread"
    Mudava de banco ou de agência desse mesmo banco.
    Colocado por: AnaPrincessO que eu pedia era uma ajuda para saber onde posso verificar os valores base das avaliações dos terrenos na minha zona
    Tente ver nas imobiliárias ou terrenos à venda nas imediações (freguesia/lugar) com as mesmas características (área, construções existentes e relevo).
    Colocado por: AnaPrincesse já agora se posso reclamar desta situação?
    Que reclamação? Que o terreno para o banco vale apenas 22.250€ e que pagou mais por ele? Pode é tentar saber se a avaliação inclui também o anexo (vai mante-lo ou deitar abaixo)
    Colocado por: AnaPrincesso terreno custou-me bem mais e não posso concordar com a avaliação
    Já pensou se não pagou demasiado caro pelo terreno?
    Se não concorda, pode sempre pedir uma nova avaliação, no limite, num outro banco.

    Já agora, a avaliação que fizeram para o custo da construção da casa é bom?

    No meu caso, avaliaram o terreno por um valor ligeiramente superior ao que paguei... mas avaliaram a construção ligeiramente abaixo.
    O resultado, tendo em conta que o máximo a emprestar é inferior a 100% da construção+terreno, o valor máximo a emprestar é quase o valor da construção.

    Mas, sim, de facto o crédito fácil, barato e rápido acabou há uns anos atrás...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AnaPrincess

  4.  # 4

    Obrigada pelas respostas.

    Só algumas questões:

    relativamente a não terem chamado por mim quando foram avaliar o terreno, só queria acrescentar que eu penso que devem ver as coisas mais claras. Como se avalia um terreno de fora? sem ver o seu verdadeiro comprimento, sem sequer ver que tem uma garagem já construida e isso valoriza o terreno???É que está mesmo vedado com portões altos, não se vê de fora para dentro... ok posso ser leiga no assunto e estar a dramatizar demais o assunto mas como disse não percebo muito disto já que é a primeira vez que vou construir.

    Eu penso que os bancos tem a faca e o queijo na mão e aproveitam-se de isso mesmo.

    Cumprimentos

  5.  # 5

    Ah o anexo é para manter... a casa tem 180 m2 e foi avaliada em 91000.00 €. Será muito ou pouco? há uns apartamentos ao pé (500m) inseridos num loteamento e estão a ser vendidos por 90000.00 são T2 e a minha é T3 terrea...

    Estou um pouco confusa...

  6.  # 6

    Bom dia,

    Em resposta às sua última questão, você tem toda a razão, pois uma correcta avaliação não pode ser feita assim.
    Só que para estes casos o que interessa é os metros de terreno urbano, o índice de construção e a envolvente. Esses dados retiram-se na Câmara e fazendo uma visita ao local.
    O facto de ter lá garagem pouco irrelevante pois o que interessa é o que se pode construir...
    Desses 890m2 qual a área que pode ocupar com construção?

    Cumpts

    Santos
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AnaPrincess

  7.  # 7

    Colocado por: Eng.º SantosBom dia,

    Em resposta às sua última questão, você tem toda a razão, pois uma correcta avaliação não pode ser feita assim.
    Só que para estes casos o que interessa é os metros de terreno urbano, o índice de construção e a envolvente. Esses dados retiram-se na Câmara e fazendo uma visita ao local.
    O facto de ter lá garagem pouco irrelevante pois o que interessa é o que se pode construir...
    Desses 890m2 qual a área que pode ocupar com construção?

    Cumpts

    Santos


    Não tenho certeza porque foi um assunto que passou pelas mão do meu marido mas penso que posso construir até 40% da area do terreno.

  8.  # 8

    Colocado por: AnaPrincessAh o anexo é para manter... a casa tem 180 m2 e foi avaliada em 91000.00 €. Será muito ou pouco? há uns apartamentos ao pé (500m) inseridos num loteamento e estão a ser vendidos por 90000.00 são T2 e a minha é T3 terrea...

    Estou um pouco confusa...


    Não esteja confusa :) o dinheiro está caro e os bancos cada vez mais se precavêm de correr riscos. Se você não quiser o empréstimo há logo outra pessoa que quer e por isso eles fazem avaliaçoes baixas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AnaPrincess

  9.  # 9

    Cara Ana,

    Pelo facto de eu ser seu conterrâneo e ter passado por esse processo recentemente posso-lhe indicar que, no nosso caso, o terreno foi avaliado em 55 €/m2. Estou a falar de um terreno numa freguesia a 4/5 km da cidade com 1500 m2 de área. A percentagem de implantação a partir de 1 ou 2 km do centro da cidade normalmente é de 40%..

    Já teve acesso ao relatório de avaliação??

    Cumps
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AnaPrincess

  10.  # 10

    Bom dia...

    o seu caso é como muitos que agora se vêem nesta situação... as avaliações imobiliárias são em pontos bastantes subjectivas... e neste caso ou o banco tem interesse em que seja cliente ou não....

    para todos os efeitos você pode concordar ou não com o valor atribuído, que para ao banco é igual... no seu caso especifico, o banco acha que como garantia para ele aquele terreno só vale 25€ m2... agora você aceita ou não... se não aceitar vai bater a outra porta... o banco pode por vezes ceder, mas só se ver que você é uma boa cliente para eles... isto é muito raro acontecer.. e por norma eles não mexem nas avaliações.

    quanto à questão de entrar no terreno.. por vezes já fez avaliações sem entrar nos terrenos, e não é por isso que são mal feitas... quantos ao limites, os metros que estão na caderneta predial é o que conta por norma nas avaliações.. por isso não e preciso medir se as áreas estiverem correctas... se não estiverem correctas é culpa do proprietario que as devia ter actualizadas.

    quanto a garagem a pergunta que deixo é está legalizada??? não é se está no projecto mas sim se se encontra legalizada na câmara... mesmo que se não houvesse projecto ela estaria legal???? é que na maioria dos casos não estão legalizadas, e não s epoderem contabilizar, acabando ainda por desvalorizar o terreno, pois trata-se de uma obra ilegal.

    exemplo: imagina que o banco faz-lhe o empréstimo, fica com o terreno penhorado lá com a dita garagem ilegal, você tem o projecto de licenciamento na câmara com inclusão da tal garagem e prepara-se para construir... por algum azar.. imagine na pior das hipóteses que voçes ficam desempregado e deixam d ecumprir as obrigações perante o banco ( não lhe desejo isto como é obvio), a obra para e o banco, fica com o terreno penhorado.. como o processo não avançou a garagem encontra-se ilegal, a câmara obriga o banco a demolir a dita garagem... o banco acarreta essa despesa para repor a legalidade.

    como verifica, obras não licenciadas em termos de avaliação não são contabilizadas, e ainda desvalorizam os terrenos pois tem de se contar com essa despesa... ....

    cumps
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sylviebarros

  11.  # 11

    Boas AnaPrincess,

    Sou perito avaliador e espero ajudar.

    1º A sua comparência não é essencial, mas é de todo aconselhável. Eu pelo menos assim trabalho. Quanto mais não seja para que estas questões (viu, não viu, percebeu...) não se levantem. Por outro lado há sempre alguma questão a colocar, o que sem cliente não se coloca...

    2º O empréstimo é para Construção? Se sim, o projecto já foi definido e/ou aprovado?
    Considerando que já existe projecto definido e aprovado e que o empréstimo é para a construção, como é que facultou indicações ao avaliador de como seria a construção? Acabamentos, equipamentos, características da construção, etc...
    Este sim, pode ser um factor de reclamação. O valor só por que lhe parece baixo é irrelevante... mesmo que o seja.

    Verifique o seguinte:
    Qual o valor da casa totalmente pronta? O valor do terreno situa-se entre os 20% e os 30% do valor final?
    Não é que isto seja uma regra de ouro, mas para zonas urbanas e suburbanas serve de referência, é claro que quanto maior for a consolidação maior é a escassez de terrenos, logo aumenta a % e vice versa....

    3º A inclusão da garagem depende da sua legalidade, mas também da agilização do processo. Em si uma garagem tem baixo relevo, mas sempre são uns pozinhos...

    4º É verdade que os bancos actualmente NÃO ESTÃO A EMPRESTAR DINHEIRO, e por isso tudo serve para inviabilizar o empréstimo. Contudo, converse serenamente com o seu gestor de conta e/ou gerente, exponha o caso e verifiquem se por ventura não ouve inclusive um erro qualquer na avaliação. Também acontece....

    5º Por último, para analisar a eventual mudança de banco, e de forma a não perder tempo e dinheiro de balcão em balcão, chame um avaliador independente e contrate os seus serviços para uma avaliação isenta e rigorosa da sua situação específica. Até se pode chegar a conclusão que neste momento o valor do terreno é muito baixo e que não lhe permite avançar para o tão ambicionado sonho...

    Cumprimentos,
    FP
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AnaPrincess

  12.  # 12

    Olá

    Não me diga que esse terreno é em Gilmonde.

    Boa Sorte

  13.  # 13

    Colocado por: Med. OrçamentistaOlá

    Não me diga que esse terreno é em Gilmonde.

    Boa Sorte


    Não por acaso não :D é na estrada de ponte de lima em Carapeços.

    mas não me diga que lá tb existe algum caso como o meu?

  14.  # 14

    FP arquitectoo e Costa 3333 e Rui AB amanhã ja responderei com mais calma.

    Obrigada

  15.  # 15

    Colocado por: Rui A. B.Cara Ana,

    Pelo facto de eu ser seu conterrâneo e ter passado por esse processo recentemente posso-lhe indicar que, no nosso caso, o terreno foi avaliado em 55 €/m2. Estou a falar de um terreno numa freguesia a 4/5 km da cidade com 1500 m2 de área. A percentagem de implantação a partir de 1 ou 2 km do centro da cidade normalmente é de 40%..

    Já teve acesso ao relatório de avaliação??

    Cumps
    Estas pessoas agradeceram este comentário:AnaPrincess


    Pois eu bem me parece que tenho alguma razão. É que terrenos como o meu a 25€/m2????... vou perguntar ao banco se tem alguns porque eu compro a esse preço. O meu tb fica a 5 km mais ou menos da cidade em zona de bastantes casas com comercio perto/ bancos, etc...

    O meu terreno é um pouco mais pequeno (perto de 1000 m2) mas está em zona priveligiada, de construção com bastantes habitações ao pé. Vários loteamentos próximos....


    Penso que o banco avaliou como lhe deu jeito. Neste momento decidimos pedir outras avaliações a outros bancos. Sexta feira eu e o meu marido vamos tirar a manhã para isso.

  16.  # 16

    Costa 3333

    a garagem está totalmente legalizada na câmara.
    Na altura da compra já havia lá um anexo que foi remodelado e legalizado. Temos projecto disso! Por isso não é problema para o banco

  17.  # 17

    Colocado por: FParquitectoBoas AnaPrincess,

    Sou perito avaliador e espero ajudar.

    1º A sua comparência não é essencial, mas é de todo aconselhável. Eu pelo menos assim trabalho. Quanto mais não seja para que estas questões (viu, não viu, percebeu...) não se levantem. Por outro lado há sempre alguma questão a colocar, o que sem cliente não se coloca...

    AnaPrincess


    Exactamente.... Acho que um bom profissional trabalha assim!

    Colocado por: FParquitecto2º O empréstimo é para Construção? Se sim, o projecto já foi definido e/ou aprovado?
    Considerando que já existe projecto definido e aprovado e que o empréstimo é para a construção, como é que facultou indicações ao avaliador de como seria a construção? Acabamentos, equipamentos, características da construção, etc...
    Este sim, pode ser um factor de reclamação. O valor só por que lhe parece baixo é irrelevante... mesmo que o seja.

    AnaPrincess

    Sim está aprovado, ainda não levantei a licença por questões meramente borocráticas (ainda estou pendente de orçamentos e o empreiteiro responsável já está escolhido para depois levantar a licença... Apresentei ao banco o projecto, o orçamento do empreiteiro. De notar que é orçamento chave na mão.

    Colocado por: FParquitecto
    Verifique o seguinte:
    Qual o valor da casa totalmente pronta? O valor do terreno situa-se entre os 20% e os 30% do valor final?
    Não é que isto seja uma regra de ouro, mas para zonas urbanas e suburbanas serve de referência, é claro que quanto maior for a consolidação maior é a escassez de terrenos, logo aumenta a % e vice versa....

    AnaPrincess


    O empreiteiro deu orçamento para 110.000.00€
    Colocado por: FParquitecto
    3º A inclusão da garagem depende da sua legalidade, mas também da agilização do processo. Em si uma garagem tem baixo relevo, mas sempre são uns pozinhos...

    4º É verdade que os bancos actualmente NÃO ESTÃO A EMPRESTAR DINHEIRO, e por isso tudo serve para inviabilizar o empréstimo. Contudo, converse serenamente com o seu gestor de conta e/ou gerente, exponha o caso e verifiquem se por ventura não ouve inclusive um erro qualquer na avaliação. Também acontece....

    5º Por último, para analisar a eventual mudança de banco, e de forma a não perder tempo e dinheiro de balcão em balcão, chame um avaliador independente e contrate os seus serviços para uma avaliação isenta e rigorosa da sua situação específica. Até se pode chegar a conclusão que neste momento o valor do terreno é muito baixo e que não lhe permite avançar para o tão ambicionado sonho...

    Cumprimentos,
    AnaPrincess


    O relatório desse avaliador será valido para o banco?

  18.  # 18

    Colocado por: AnaPrincess

    Não por acaso não :D é na estrada de ponte de lima em Carapeços.

    mas não me diga que lá tb existe algum caso como o meu?
    Discordam deste comentário:Med. Orçamentista



    Carapeços... conheço bem, a minha namorada é da Silva.

    Por acaso não fica a beira da linha do comboio? isso deve influenciar muito no valor do mesmo.

    Eventualmente, se conhecer ai alguma casa velha para restaurar apite, com + - 600m2 até 1000m2

    Boa Sorte com o banco.

  19.  # 19

    Colocado por: Med. Orçamentista


    Carapeços... conheço bem, a minha namorada é da Silva.

    Por acaso não fica a beira da linha do comboio? isso deve influenciar muito no valor do mesmo.

    Eventualmente, se conhecer ai alguma casa velha para restaurar apite, com + - 600m2 até 1000m2

    Boa Sorte com o banco.



    Bom dia!

    Muita gente destes lados que aqui anda! =) Sou de Barcelos e a minha namorada é de Carapeços! E por sinal os pais dela tem uma casa antiga que penso que esta para venda em Carapeços. Alguma coisa é so dizer.

    Cumprimentos

  20.  # 20

    Quanto à questão da Avaliação independente, ela não é aceite pelo banco, pois cada banco (infelizmente) faz a sua própria avaliação, trabalhando com empresas avaliadoras contratualizadas.
    Contudo este documento servirá para argumentar com a avaliação do banco, mas mais do que isso, servirá para que fique consciente do que lhe espera.
    Admita que poderá existir divergências entre 5%/7%, mais começa a ser estranho, mais de 10% alguma está errada.

    Procure também alguém que esteja habituado a fazer avaliações para crédito à construção e com conhecimento do local.

    Só por curiosidade, diga-me onde fica o terreno (foto google) e quanto considera que vale a casa depois de pronta, caso a quisesse vender.

    Cumprimentos,
    FP

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