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Direito de preferência

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  1.  # 21

    Para a "pequena história".
    Conheço um senhor que enriqueceu a comprar prédios «de rendimento» em Lisboa, aos idosos proprietários - numa altura em que os inquilinos, com medo das alterações à lei do arrendamento, ansiavam por adquirir os apartamentos em que viviam.

    Assim, este senhor comprava os prédios por DEZ, mas fazia a escritura por TRINTA ou CINQUENTA.
    Creio que, como a empresa dele era de "compra para venda", nem chegava a pagar o imposto de Sisa (!).

    DEPOIS notificava os inquilinos que era o novo proprietário, mas que se eles quisessem exercer o direito de preferência, bastar-lhes-ia faze-lo nos proximos (6?) meses.
    E a verdade é que ele revendia quase todos os apartamentos aos inquilinos TRES a CINCO vezes mais caro que os tinha comprado...
    • amf
    • 26 julho 2009

     # 22

    Pois, há pessoas que enriquecem assim...
    Relativamente ao meu problema, disseram-me há pouco que o único documento que prova que o terreno vai ser para construção é o projecto de arquictetura aprovado na camara, condição que eu nao vou ter na data da escritura do terreno. Alguém me pode confirmar se é mesmo assim?

  3.  # 23

    Olá a todos. Foi vendido um terreno rústico no qual sou confinante. Não fui notificado da venda por via nenhuma. Posso exercer o meu direito de preferência até quando? Ou seja, uma vez que o negócio foi feito às "escondidas" gostaria de saber até quando posso reclamar (se assim entender) o meu direito de preferência.
    Obrigado

  4.  # 24

    Colocado por: Daniel LuísOu seja, uma vez que o negócio foi feito às "escondidas" gostaria de saber até quando posso reclamar (se assim entender) o meu direito de preferência.

    Não tendo sido avisado suspeito que o prazo apenas começa a contar a partir do momento em que teve conhecimento (e sempre que disso haja prova).
    Se quiser saber mais, recomendo este tópico e outros que estão lá referenciados (https://forumdacasa.com/discussion/45934/1/direito-de-preferencia-terrenos-rusticos/)

    Exerça os seus direitos, tem todo o meu apoio, mas pense bem na embrulhada em que se vai meter.
    • cmst
    • 13 julho 2017

     # 25

    Na carta a enviar aos confinantes a informar da venda de um terreno rustico e obrigatorio informar o nome de quem vai comprar ??

  6.  # 26

    Colocado por: cmstNa carta a enviar aos confinantes a informar da venda de um terreno rustico e obrigatorio informar o nome de quem vai comprar ??


    Meu estimado, sou de confessar que não li tudo quanto foi anteriormente lavrado neste tópico, mas em face da sua questão ora suscitada, sou pois de presumir que ninguém se debruçou sobre esse pormenor. Atente às regras básicas deste instituto:

    Primeiramente importa ressalvar que, do ponto de vista formal, o pacto de preferência, em princípio, é válido independentemente de quaisquer formalidades (cfr. art. 219° CC). Vale isto por dizer que a comunicação pode ter-se até verbal. No entanto, em face da obrigação de comunicação que impende sobre o alienante, sobre este impende igualmente o ónus de provar que efectuou tal comunicação (cfr. artº 342º CC), pelo que, se se tiver a comunicação verbal, importa fazer-se acompanhar por duas testemunhas idóneas (familiares não servem). Se optar pelo correio, tem-se por bastante o registo simples (não carece portanto do aviso de recepção).

    Quanto à comunicação propriamente dita se refere, não basta dizer que se vai vender, esta deve conter os elementos essenciais do contrato projectado e tudo o mais que integra o respectivo conteúdo, e não apenas — como se tem entendido — aquilo que se julgue poder influenciar a decisão do titular do direito de preferência no sentido de o exercer ou não. Aliás, mesmo em relação a elementos que objectivamente pareçam marginais, pode acontecer que, em concreto, em relação ao titular do direito de preferência, tenham significativa relevância na perspectiva da posição a tomar.

    Assim, não cabe ao vinculado à preferência — e pode ser juridicamente arriscado — fazer distinções no conteúdo da comunicação, permitindo-se antecipar juízos sobre o que pode relevar, ou não, na decisão do titular do direito de preferência quanto a exercê--lo, ou não. De todo o modo, a lei determina — sem restrições — que sejam comunicadas ao titular do direito de preferência “as claúsulas do respectivo contrato”.

    Sublinha-se, por vezes, que na comunicação prevista no art. 416.°, no caso de compropriedade, deve ser identificado o terceiro previsto como adquirente, dado que aos demais comproprietários não será indiferente saber com quem passarão a ter de conviver. O mesmo deve suceder, acrescenta-se, nos casos de preferência do arrendatário, ao qual também não será indiferente a pessoa do senhorio, no quadro de uma relação jurídica tendencialmente duradoura (cfr. também artº 418º CC).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar

  7.  # 27

    Retomando este tópico:

    Vou vender um terreno rústico (composição mato e lenha)
    O comprador já pediu um parecer de viabilidade de construção e foi aprovado.
    Agora ele tem medo que alguém compre o terreno (direito de preferência) e pediu-me para mudar para urbano.

    1- Os proprietários de terrenos confinantes são aqueles que têm terrenos confinantes rústicos ou urbanos?
    2- As áreas dos terrenos confinantes têm de ser maiores ou menores do que aquela do terreno que eu quero vender?
    3- Posso na altura da escritura informar qual o fim do terreno (para construção) e assim os proprietários perderem o direito (dado que os terrenos deles estão registados como mato e lenha ou vinha e oliveiras)?
    4- Posso passar o terreno para urbano com a viabilidade de construção em nome do potencial comprador?
    5- Em termos de IMT, o comprador paga mais se for rústico ou urbano?

  8.  # 28

    acho que isto respondo a algumas das suas questões:
    https://www.pra.pt/pt/communication/news/as-obrigacoes-dos-proprietarios/

    De resto, estou longe de ser entendido mas vou dizer aquilo que é a minha perceção sobre o assunto.
    1 - Tá no artigo do link
    2 - Idem
    3 - Tenho quase a certeza que isso não funciona assim, mas posso estar enganado.
    4 - É preciso dizer quem é que vai construir?
    5 - Paga mais se for urbano.

  9.  # 29

    Colocado por: jfsmoreiraRetomando este tópico:

    Vou vender um terreno rústico (composição mato e lenha)
    O comprador já pediu um parecer de viabilidade de construção e foi aprovado.
    Agora ele tem medo que alguém compre o terreno (direito de preferência) e pediu-me para mudar para urbano.



    Meu estimado, atendendo ao fim diverso que o promitente comprador pretende dar ao terreno rústico, não há lugar ao direito de preferência por parte dos confinantes.

    O art. 1380º do CC estabelece que: "Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.". Desta sortes, para o exercício com êxito de tal direito é necessário que tenha sido vendido um prédio com área inferior à unidade de cultura; que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio vendido; que o prédio daquele que prefere tenha área inferior à unidade de cultura; e que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.

    Mas o fim que releva tem-se lavrado do preceito subsequente:

    ARTIGO 1381º
    (Casos em que não existe o direito de preferência)
    Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:
    a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;
    b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar.

    Como ensinam Pires de Lima Antunes Varela no Código Civil Anotado Vol. III, na pág. 276, e nota 3 ao art. 1381º do CC «O fim que releva, para efeito de aplicação do disposto na al. a), não é aquele a que o terreno esteja afectado à datada alienação, mas antes o que o adquirente lhe pretende dar. Este fim não tem necessariamente de constar da escritura da alienação, podendo provar-se por outros meios (…)».

    Resulta pois pacífico o enquadramento da matéria suscitada, que não lhe carecerá de maiores cuidados.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: jfsmoreira, mhpinto, reginamar, creoula

  10.  # 30

    Colocado por: happy hippya) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;

    Quer isso dizer que andaram a maçar os meus "vizinhos" à toa. Tss, tss. :)

    Colocado por: happy hippypodendo provar-se por outros meios

    Já agora, se lhe for possível, poderia dar-nos uma ideia de que "outros meios" poderão ser esses? Não estou a ver no meu caso como é que eu poderia ter provado isso, tirando a minha palavra, mas isso da palavra de honra infelizmente é coisa que hoje em dia não é tida como garantia de nada.

  11.  # 31

    Como referido do excerto que replicou, o fim que releva, para efeitos de aplicação da mencionada excepção da al. a) do art. 1381º do CC, não é aquele a que o terreno esteja afectado à data da alienação (cultivo), mas antes o que o adquirente pretenda dar-lhe (edificar imóvel), sendo que este fim não tem de constar necessariamente da escritura de alienação (ficando ao critérios das partes se procedem ou não ao lavramento dessa alteração), podendo contudo este ter-se demonstrado por qualquer meio de prova, incumbindo o ónus dela a quem pretenda aproveitar-se da excepção (o promitente comprador). Assim, o destino do terreno há-de constar de um propósito imediato e revelar-se por elementos objectivos, sendo irrelevante o que a esse respeito se mencione na escritura de alienação.

    Importa pois ressalvar que o fim relevante, para a aplicação da referida excepção, é aquele que o promitente comprador pretenda dar ao terreno, mesmo quando essa intenção não conste da respectiva escritura, devendo, todavia, esse elemento subjectivo ter concretização na factualidade que vier a ser apurada. E porque também não basta a mera intenção de afectação do prédio a fim diferente do da cultura para afastar o direito de preferência, é ainda necessário que essa mudança de destino seja legalmente possível, sob pena de se poder dar relevo jurídico a simples manifestações subjectivas de vontade, porventura ficcionadas para se lograr o negócio pretendido, com a promessa de um fim que não o legitimo.

    Destarte, poderá não se ter por bastante uma promessa verbal da possibilidade de se poder alterar o fim do prédio, que poderá não passar disso mesmo, se a mesma não se tiver exequível, pelo que, um parecer da aprovação da viabilidade de construção ter-se-à de per si, por bastante para a feitura da requerida possibilidade.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: jfsmoreira, mhpinto, reginamar, creoula

  12.  # 32

    Boa tarde,

    Tenho um caso semelhante aos relatados aqui: Acrescento que dei preferencia aos vizinhos e estes decidiram exercer esse direito. Entretanto fui contactado por um terceiro (nao vizinho) que ofereceu um valor superior. Posso comunicar novamente aos vizinhos confinantes a transacção fazendo referencia ao novo valor a vender (valor superior ao inicialmente comunicado)?

    Obrigado pela ajuda!
    Concordam com este comentário: Sr.io

  13.  # 33

    Meu (minha) estimado (a), do artigo 416º, nº1 do C.Civil, impõe-se tão somente que o obrigado à preferência dê conhecimento ao ou aos titulares do direito de todos os elementos que, face ao interesse objectivo e objectivamente cognoscível, sejam necessários para uma correcta formulação da decisão de exercer ou não o direito.

    Em tese, nestes elementos hão-de incluir-se desde logo a identificação do objecto do contrato, o preço a pagar pelo titular do direito de preferência, as condições de pagamento, a data prevista para a celebração do contrato e a identificação do terceiro de quem o obrigado à preferência tenha recebido a proposta contratual, sempre e quando quando o nome de terceiro constitua dado essencial para uma correcta formação da vontade do preferente.

    Destarte, pese embora se esteja na presença de um primeiro interessado na alienação, com um valor de venda fixado e com a feitura de uma posterior comunicação aos potenciais preferentes, nada obsta ao obrigado à preferência que possa este considerar e subsequentemente aceitar nova ou até mesmo novas propostas de outro ou outros possíveis interessados, ou inclusive que pudesse efectuar um leilão entre aqueles, ou no limite que desistisse simplesmente do seu desiderato e opte por não vender.

    O preço devido, como elemento e condição para o competente exercício do direito de preferência, será assim aquele que constará do teor da escritura pública. Vale isto por dizer que, em face dos elementos objectivos existentes, valerá aquele que se revele como sendo o preço real fixado para a concretização do negócio.
    Concordam com este comentário: Sr.io
    Estas pessoas agradeceram este comentário: creoula

  14.  # 34

    Caro "happy hippy",

    Muito obrigado pelo esclarecimento!

    Cumprimentos

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