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1. • AnaT
   • 11 setembro 2011

    # 1

   Boa noite a todos.
   
   Preciso da vossa ajuda em relação a uma questão sobre as lojas e o logradouro do prédio onde vivo.
   
   Para que melhor percebam a situação, o prédio é constituído por r/c e 3 andares com dtº e esqº.
   Originalmente, o r/c estava dividido em dtº e esqº, este com acesso ao logradouro, mais 2 lojas mas, quando foi vendido, transformaram os andares em lojas (esqº = 1 loja e o dtº = 2 lojas), num total de 11 fracções.
   Tudo isto consta da Certidão do Registo Predial.
   Numa cópia antiga da certidão, existe uma folha, suponho que de averbamento, que faz referencia a "RES DO CHÃO ESQUERDO- habitação, e logradouro com 6,52m2. V.V. 350.000$00" (sic) mas esta referencia não aparece na folha referente à mesma fracção numa certidão pedida esta semana.
   
   Em relação a esta situação, tenho algumas questões:
   1ª Pode o logradouro ter sido atribuido/vendido com uma fracção?
   2ª Em caso afirmativo, a permilagem altera?
   3ª Quais os direitos e deveres do respectivo proprietário?
   
   Como devem imaginar, estas questões surgem por haver um "conflito" de interesses que passo a explicar.
   Há dois anos foram feitas obras de recuperação do prédio que incluiram reconstrução total do telhado e onde estava previsto que o escoamento das águas da chuva seria dividido entre a frente do prédio e as traseiras. O escoamento nas traseiras do prédio seria feito directamente para uma caixa de esgoto existente no logradouro.
   Acontece que, na altura, o empreiteiro contactou directamente o proprietário em questão que não autorizou essa descarga por alegar o perigo de inundação.
   Os restantes condóminos não foram informados desta situação a não ser há cerca de um mês quando se reuniram com o dito empreiteiro para resolver problemas de infiltrações no prédio, precisamente por causa do escoamento deficiente.
   Como devem imaginar, ficou tudo preplexo e pretendemos resolver a situação.
   Contactado o proprietário em questão pela Administração, ele continua a dizer que não autoriza a descarga na caixa de esgoto do logradouro.
   Entretanto, no dito logradouro existe um grande arbusto que chega ao primeiro andar e impede que se use o estendal da roupa na totalidade. Também existe um toldo que foi colocado sem autorização do condomínio. O logradouro está infestado de ratazanas que trepam pelo arbusto e pela vara de abertura do toldo até ao 1º andar, tendo já entrado nas casas.
   Pretende-se que o arbusto seja aparado para um tamanho que não incomode e que os ratos sejam exterminados mas não há qualquer resposta a estes pedidos.
   
   O que aconselham o condomínio a fazer?
   Que organismo se pode contactar para confirmar se o logradouro foi ou não "vendido" com a fracção?
   
   Em relação ao ratos, é fácil. Contacta-se a camara municipal. Mas... E o resto?
   
   Mil obrigados pela ajuda que possam dar
2. •  
     Luis K. W.
   • 12 setembro 2011

    # 2

   Colocado por: AnaTEm relação a esta situação, tenho algumas questões:
   1ª Pode o logradouro ter sido atribuido/vendido com uma fracção?

   Peça uma certidão completa, com a descrição de todas as fracções do prédio na conservatória do registo predial.
   Se houver uma fracção de «logradouro» estará lá descrita, o seu valor / permilagem e proprietário.
   
   Mas o mais frequente é o logradouro ser uma zona comum com acesso apenas de um ou dois condóminos.
3. • AnaT
   • 12 setembro 2011

    # 3

   Boa tarde Luis K.W.
   
   Obrigada pela sugestão.
   Isso foi exactamente o que já fizémos.
   Na certidão antiga havia uma folha com a indicação que escrevi textualmente no 1º post, ou seja, "rés do chão esquerdo - habitação e logradouro com 6,52m2. V.V. 350.000$00" mas na nova certidão a descrição da fracçao não faz qualquer referencia ao logradouro.
   Aparece na descrição do prédio com a respectiva permilagem, aparece a alteração de Propriedade Horizontal de habitação para comércio (indica que é REPRODUÇÃO DA INSCRIÇÃO F-4), o acto de compra com os sujeitos activo e passivo, e mais nada...
   Daí a minha dúvida. Onde é que poderemos esclarecer esta diferença?
   Sabemos que o mais comum é o logradouro ser parte comum mas com esta trapalhada... E o único acesso é por essa fracção.
   Precisamos de ter a certeza antes de avançar com mais conversas (=cartinha com aviso de recepção)
4. • AnaT
   • 12 setembro 2011

    # 4

   Desculpem a insistência mas foi só para "puxar" o tópico...
   
   Mais alguma ideia?
   
   Desde já, obrigada
5. • domusnostrum
   • 13 setembro 2011

    # 5

   Bom dia.
   Pela descrição até agora feita deduzo que se trata de um logradouro, parte comum de uso exclusivo da fracção pela qual a ele se acede.
   Com a alteração da PH, recomendo que seja perante esta, ou seja a escritura de PH, que deve analisar a situação. Por aquilo que referiu até agora, o averbamento feita ca CRP não parece ser suficientemente esclarecedor. Suponho que na escritura haverá referência ao destino dado ao logradouro, o que não é referido no averbamento, dando até a entender que o logradouro nem existe, contrariando o primeiro averbamento que até indica a área desse logradouro. Se existe deve ser explicitado por que agora não é sequer mencionado. Cumptos, [email protected]
6. •  
     Luis K. W.
   • 13 setembro 2011

    # 6

   Colocado por: domusnostrumPela descrição até agora feita deduzo que se trata de um logradouro, parte comum de uso exclusivo da fracção pela qual a ele se acede .

   Se nada estiver escrito em contrário, creio que esta será a interpretação correcta.
   
   Aliás, a caixa de esgoto também é «zona comum» e o proprietário do r/ch que tem acesso ao logradouro tem de permitir o acesso a essa caixa.
   A não ser que ele se comprometa a pagar todas as despesas futuras ( com entupimentos, ruturas, etc., nos esgotos ) que ocorrerem (e VÃO ocorrer... basta os outros condóminos quererem), e a pagar os prejuízos daí resultantes. ;-)
7. • AnaT
   • 13 setembro 2011

    # 7

   Domusnostrum e Luis K.W., muito obrigada pelos comentários.
   
   Já me ajudaram muito com simples indicação "a caixa de esgoto é zona comum".
   Neste caso, mesmo que o logradouro faça parte da fracção, a caixa de esgoto não. (Ai, ai... quem não sabe é omo quem não vê... nunca nos ocorreu esta situação)
   
   Muito e muito obrigada :))
8. • AnaT
   • 13 setembro 2011

    # 8

   De qualquer modo, Domusnostrum, em relação à diferença, onde é que nos devemos dirigir para explicitar essa situação? À CRP?
   Como estivémos a analisar tudo, encontrámos alguns erros, nomeadamente em relação à permilagem registada.
   Na certidão original, aparecem assim:
   Constituição de propriedade horizontal: fracções autónomas: A-7%, B-C-E-G-I-10% cada, D-7%, F-H-J-123 cada
   Alteração de constituição de propriedade horizontal: Fracções "D" e "L" - 3,5% cada uma, resultante da divisão da fracção "D"
   Na nova certidão:
   FRACÇÃO A - 70
   FRACÇÃO B, C, E, G, I - 100
   FRACÇÃO D, L - 35
   FRACÇÃO F, H, J - 123
   
   Onde é que nos podemos dirigir para corrigir este erro derivado de uma gralha nunca corrigida na certidão original?
   
   Não querendo abusar, como é definida a permilagem? Pela área da fracção? O ser um espaço comercial altera esse valor? Esse valor pode ser alterado após a constituição da propriedade horizontal?
   
   Obrigada uma vez mais
9. • domusnostrum
   • 13 setembro 2011

    # 9

   Boa tarde, cara Ana T.
   A forma como explicita a questão confere alguma perturbação de compreenção porquanto refere permilagem, apresenta números em percentagem e depois indica os mesmos números, como se fossem permilagens.
   Comecemos por "definir" o valor relativo da fracção, conforme refere o Código Civil, no comando nº 1 do seu artº 1418º e que reza assim "No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio."
   Daqui se depreende que alguém, muito provàvelmente o construtor ou alguém por ele incumbido, vai avaliar a percentagem ou permilagem de cada fracção, através do valor pecuniário que foi atribuído às fracções de acordo com o seu próprio critério, por exemplo, depois dividindo o V.V. (valor venal - soma do valor de todas as fracções) do prédio inteiro, pelo valor que atribuiu à fracção em apreço. Daqui se deduz que a soma da percentagem ou permilagem de todas as fracções deverá somar cem (percentagem) ou mil (permilagem). Se assim não fôr o cálculo está mal formatado.
   Cara Ana, agora repare nos números que expôs, que de forma nenhuma configura o que referi, ou seja os números que apresenta totalizam 1009, logo há algo errado.
   Pelo que recomendo que reveja a escritura de PH pois estas situações passam por critérios muito apertados e difìcilmente costumam ser aceites.
   Mas se de facto fôr assim como descreve, deverá expôr esta situação aos restantes condóminos para que seja revista a escritura e elaborada outra, para correcção, o que só pode acontecer com o apoio de todos os condóminos (unanimidade). Claro que o condómino que ficar com a correcção da sua permilagem diferente e para mais, se assim fôr, poderá não concordar, o que obrigará a recurso a contencioso sempre de evitar pelos desagravos financeiros e morosos que causa a todos.
   Cara Ana é esta minha resposta à questão que colocou e com os elementos que dispôs.
   Aproveito o ensejo para lhe apresentar os meus mais cordiais respeitos e recorra sempre que lhe aprouver.
   [email protected]
10. •  
      Luis K. W.
    • 13 setembro 2011

     # 10

    A Ana assinalou e repetiu o número 123...
    

    Colocado por: AnaTNa nova certidão:
    FRACÇÃO A - 70
    FRACÇÃO B, C, E, G, I - 100
    FRACÇÃO D, L - 35
    FRACÇÃO F, H, J - 123

    
    70 x 1 = 70
    5 x 100 = 500
    2 x 35 = 70
    3 x 123 = 369
    TOTAL: 1009
    Aparentemente o erro é que as 3 fracções com a permilagem de 123 deviam lá ter 120 por mil. (para a soma ser 1000).
    
    Se se tratar de uma gralha NA CONSERVATÓRIA (que transcreveram mal o número que estava na primeira escritura de propriedade horizontal), deverá apresentar uma reclamação na Conservatória.
    Se se tratar de um erro na Escritura de Constituição da Propriedade Horizontal, terá de seguir os trâmites para alterar essas permilagens (Assembleia de Condóminos convocada para esse efeito, patati, patatá...).
11. • AnaT
    • 13 setembro 2011 ^editado

     # 11

    Fiz um scan das páginas das várias certidões para perceberem melhor o que quero dizer mas não consigo carregar as fotos.
    
    Grrrrrrrrrrrr..........