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  1.  # 1

    Estive a ler a vossa informação sobre os cálculos das mais valias, mas como não posso fazer a simulação do IRS porque o comprador foi o meu irmão e não tenho acesso aos seus rendimentos, gostaria que por favor me ajudassem a fazer os cálculos:
    A casa foi comprada em 9/7/1996 por ESC. 4.000.000$ que corresponde a EUR 19.968,45. Foi vendida em 10/02/2010 por EUR 38.000,00. Teve um ganho de EUR 18.031,55.
    O que ganhou, foi para pagar uma hipoteca ao banco,feita sobre a casa, mas aí suponho que as finanças, não tomam em consideração essa situação?... (deviam).
    De acordo com uma discussão já existente sobre as mais valias, diz que o valor que é tributado, será 50% do lucro entre a compra e a venda o que neste caso seriam 50% dos EUR 18.031,55 ou seja EUR 9.015,80.
    Estes EUR 9.015,80 seriam taxados no IRS pela mesma taxa a que estariam sujeitos os seus rendimentos de trabalho referentes ao ano 2010, ou teriam que ser somados aos seus rendimentos, podendo por isso a taxa ser superior, caso essa soma o tenha feito subir de escalão do IRS???? Obrigada
  2.  # 2

    Olá,
    Calculou o coeficiente de desvalorização? É que esse valor (18.031,55) pode nem ser considerado mais-valia...
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  3.  # 3

    Já agora aqui fica a explicação para o cálculo das mais-valias:

    No seu caso concreto, o coeficiente de desvalorização é de 1,33, visto que adquiriu a casa em 1996 (estes coeficientes são actualizados anualmente, convém verificar se houve alguma alteração pois este é do quadro de 2007)

    Valor de venda - Valor de realização (valor da compra x coeficiente de desvalorização) - encargos com a valorização (obras nos últimos 5 anos) = Mais-valia ou Menos-valia

    Ou seja:
    38.000,00 - (19.968,45 x 1,33) - encargos que teve com a Compra/venda - encargos com a valorização da casa (obras)

    Ou seja:
    38.000,00 - 26558,0385 - encargos que teve com a Compra/venda - encargos com a valorização da casa (obras)

    Ou seja:
    11.441,9615 - encargos que teve com a Compra/venda - encargos com a valorização da casa (obras)

    Como vê, segundo estes cálculos, a sua mais-valia será no máximo de 11.441,9615, sendo que ainda lhe poderá deduzir as despesas acima indicadas. Entretanto, se a mais-valia apurada for re-investida na aquisição de uma nova habitação própria e permanente não será tributada. Se não for re-investida será tributada em apenas 50%.

    Estes rendimentos deverão ser declarados no anexo G.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Assun
  4.  # 4

    Olá Sofia Paula. Obrigada pela sua ajuda. Nos cálculos que meti na minha consulta, não considerei o coeficiente de desvalorização que de acordo com um site do Millenium Bcp, para as casas vendidas em 2010 e compradas em 1996, o coeficiente é de 1,39, o que reduz ainda mais o valor sobre o qual incide a mais valia:
    Millennium bcpwww.millenniumbcp.pt/site/conteudos/60/6015/.../article.jhtml?..
    ou seja:
    38.000,00 - (19.968,45 x 1,39) = 38.000,00 - 27.756,15 = 10.243,85
    ou seja:
    10.243,85 x 50% = 5.121,93 (valor a ser tributado por não existirem gastos a deduzir, e por valor da venda não ser reenvestido
    *
    penso que a estar correcto o coeficiente de desvalorização do Millenium, este seria o resultado. Concorda? obrigada pela ajuda!
  5.  # 5

    Só mais uma informação:
    o meu irmão apresentou estes valores da compra e venda da casa no anexo G do IRS, apresentado este ano 2011 e as Finanças mandaram-lhe uma carta onde falam de dez mil e tal euros de mais valias que propôem ser faseadas em vários anos e que tem 3 anos para reinvestir....... não tive ainda oportunidade de ver essa resposta, mas o meu irmão interpretou que ía pagar esse valor total. Creio que está equivocado e que não leu bem a mensagem, ou as finanças não foram muito claras.
  6.  # 6

    penso que a estar correcto o coeficiente de desvalorização do Millenium, este seria o resultado. Concorda? obrigada pela ajuda!


    Olá,
    Sim, é natural que assim seja pois eu usei os números de 2007. Daí ter referido que poderiam já ter sido actualizados o que ainda faria descer mais o valor a tributar =0)
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  7.  # 7

    Colocado por: AssunSó mais uma informação:
    o meu irmão apresentou estes valores da compra e venda da casa no anexo G do IRS, apresentado este ano 2011 e as Finanças mandaram-lhe uma carta onde falam de dez mil e tal euros de mais valias que propôem ser faseadas em vários anos e que tem 3 anos para reinvestir....... não tive ainda oportunidade de ver essa resposta, mas o meu irmão interpretou que ía pagar esse valor total. Creio que está equivocado e que não leu bem a mensagem, ou as finanças não foram muito claras.


    Pois... convém ler isso bem e depois diga qualquer coisa =0)
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  8.  # 8


    Codigo do Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares
    Artigo 10º
    Mais-valias

    1 - Constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e
    profissionais, de capitais ou prediais, resultem de:
    a) Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e afectação de quaisquer bens do património
    particular a actividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário;
    [...]

    4 - O ganho sujeito a IRS é constituído:
    a) Pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, líquidos da parte qualificada como
    rendimento de capitais, sendo caso disso, nos casos previstos nas alíneas a), b) e c) do nº 1;
    [...]

    5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados
    a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes
    condições:
    a) Se, no prazo de 36 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido da
    amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na
    aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção,
    ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em
    território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do espaço
    económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria
    fiscal;
    b) Se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a
    aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior desde
    que efectuada nos 24 meses anteriores;
    [...]
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Assun
  9.  # 9

    O valor a pagar depende muito se o seu irmão vai reinvestir (se puder) em alguma habitação ou não.
    Reinvestimento:
    - a casa antiga assim como a "nova" têm de ser habitação própria e permanente
    - a "nova" casa tem de ter sido adquirida menos de 24 meses antes da venda (através de amortização de empréstimo) ou a "nova" casa tem de ser adquirida até 36 meses após a venda.
    - para não pagar nada de mais valias o valor de reinvestimento tem de ser total (-despesas e -empréstimos). não é apenas o valor das mais valias.

    Pelo que entendo da lei, se não reinvestir, o que pagou ao banco não conta.

    Quanto ao valor das mais valias acho que tem um erro.
    A diferença é que 1 euro = 200,482 escudos. Ou seja, 4.000.000 são 19951,92 euros. Isto se não me enganei eu a fazer as contas. :)

    O que daria uma mais valia de 10266,83 euros.

    Supostamente o seu irmão podia ter abatido o valor da escritura de compra e SISA. O que fazia como que as mais valias fossem menores.
    Eventualmente pode justificar pagar para fazer uma correcção ao IRS submetido para evitar pagar essa parte das mais valias.

    Quanto a pagamentos:
    As mais valias são os tais 10.000 e tal euros como dito pelas finanças. Mas apenas 50% das mais valias estão sujeitas a imposto.
    O imposto é pago como se o seu irmão recebesse mais 5133,42 euros (50% de 10266,83) de salário nesse ano.
    Ou seja, provavelmente vai aumentar o escalão de IRS em 2010.

    Já agora, não se esqueçam que os rendimentos de 2010 vão adicionalmente ser taxados com mais 3,5% da taxa extra (os tais 50% do subsidio de natal).
    Por isso os 5133,42 estão sujeitos a mais esse valor de imposto.

    Mesmo que o seu irmão não reinvista pode sempre tentar optar por "fasear" o pagamento em 4 partes.
    Corrige o IRS de 2010 e dizer que vai reinvestir 3/4 nos próximos anos.
    Assim em 2010 apenas tem de pagar imposto sobre 1/4 não reinvestido...
    Volta a fazer o mesmo nos anos seguintes retirando um 1/4 cada ano. Ou seja, paga imposto sobre 1283,36 euros também nos anos seguintes.

    Pode ser que assim o escalão de IRS não suba tanto pagando menos impostos...
    É uma questão de fazer as contas tendo em conta o escalão de IRS do seu irmão.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Assun
  10.  # 10

    O valor da venda do imóvel já não existe porque foi todo para o pagamento da hipoteca, por isso não pode reinvestir, mas pode sempre ganhar tempo e se calhar dinheiro, entrando na proposta do tal faseamento que as próprias finanças propôem. Obrigada Piafinho por lembrar do imposto extraordinario.
    •  
      FD
    • 27 setembro 2011

     # 11

    Tudo o resto ficou bem explicado, vou só responder directamente para não haver dúvidas a quem futuramente possa ler isto.

    Colocado por: AssunEstes EUR 9.015,80 seriam taxados no IRS pela mesma taxa a que estariam sujeitos os seus rendimentos de trabalho referentes ao ano 2010, ou teriam que ser somados aos seus rendimentos, podendo por isso a taxa ser superior, caso essa soma o tenha feito subir de escalão do IRS?

    Essas mais valias são somadas a todos os rendimentos, tendo como possível consequência a subida de escalão da taxa de IRS.
  11.  # 12

    Colocado por: AssunO valor da venda do imóvel já não existe porque foi todo para o pagamento da hipoteca, por isso não pode reinvestir, mas pode sempre ganhar tempo e se calhar dinheiro, entrando na proposta do tal faseamento que as próprias finanças propôem. Obrigada Piafinho por lembrar do imposto extraordinario.


    Atenção...
    Se usou os 38.000 euros para pagar a hipoteca (da casa antiga ou de uma nova casa para habitação própria e permanente) então se calhar não existem mais valias de todo. Apenas uma declaração errada no IRS.

    Consegue descrever melhor:
    - Quanto é que foi efectivamente pago ao banco da hipoteca?
    - A hipoteca era sobre que casa?
    - Se for a casa nova é habitação própia e permanente? Quando foi adquirida?

    i
  12.  # 13

    O meu irmao tinha contraido um emprestimo junto do Banco e usou a sua casa de habitação como garantia. Ou seja a casa que tinha sido comprada em 1996, já estava paga. Teve que a vender porque tinha dívidas que não conseguia pagar e estava na iminência de lha penhorarem. Pagou o valor da hipoteca ao Banco que foram aproximadamente 32.000,00 e mais outras dividas, esgotando assim o valor da venda.
    As contas que Piafinho apresenta são correctas:
    (Pte 4.000.000 : 200,482 = Eur 19.951,92 x 1,39 = 27.733,16) (38.000,00 - 27.733,16 = 10.266,84) (10.266,84 x 50% = 5.133,42 valor tributável no IRS)
    Na declaração do IRS no anexo G, tem que se meter: valor e ano da compra; valor e ano de venda; valor das despesas/encargos
    As Finanças fazem depois os cálculos, que serão realizados como acima mencionado, e, informam o contribuinte. (penso que esta informação, responde à questão apresentada por "FD" e claro que os 50% do valor apurado como mais-valia, pode fazer subir o escalão do IRS)
  13.  # 14

    Olá,
    Volto a puxar este assunto, porque houve uma evolução aberrante sobre o assunto acima discutido:
    -foi com surpresa que o meu irmão recebeu há aproximadamente 1 mês, uma informação da Autoridade Tributária de que o valor da compra da casa que conforme escritura lavrada pelo Ministério das Finanças, foi realizada por 4.000.000,00 (quatro milhões de escudos), tem uma equivalência para a moeda actual de € 3.807,95 + coeficiente desvalorização 1,39 = € 5.293,05.
    Nesta base consideram que o valor apurado e sujeito a imposto é de € 16.353,47
    [(venda em 2010) € 38.000,00 - (compra 1996) € 5.293,05 = € 32.706,95 x 50 % = € 16.353,47]
    Vamos às Finanças na prox 2ª feira, mas gostava que alguém me pudesse ajudar, caso tenha alguma idéia do que pode levar a Finanças a chegar a esta conclusão, pois só encontro o valor de 1€=200,482Esc e queria estar mais segura na minha convicção de que eles estão errados.
    Obrigada a todos
  14.  # 15

    Está confirmado que Portugal vai sair do Euro.
    As finanças já estão a contar com isso e até já sabem qual vai ser a desvalorização da moeda.
    Em vez de 200,482 escudos para comprar um euro vamos todos passar a pagar 1050,433 ;)

    Sinceramente não estou a ver como é que alguém pode fazer essas contas.
    Cheira-me que se esqueceram de substituir parte dos valores do último "cliente" na folha de calculo :)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Assun
    • mog
    • 22 setembro 2012

     # 16

    Colocado por: AssunVamos às Finanças na prox 2ª feira, mas gostava que alguém me pudesse ajudar, caso tenha alguma idéia do que pode levar a Finanças a chegar a esta conclusão, pois só encontro o valor de 1€=200,482Esc e queria estar mais segura na minha convicção de que eles estão errados.
    Obrigada a todos


    olá, porque diz que estão errados? eu não vi nada de anormal na fórmula usada...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Assun
  15.  # 17

    A fórmula de calcular as mais valias está correcta. O que está incorrecto é que as Finanças não aceitaram o valor de compra do imóvel, colocado no Anexo G do IRS. O valor colocado foi de € 19.951,92 que é o contra-valor de €sc. 4.000.000,00 ao cambio de € 1 = €sc 200,482. E o valor de compra que as Finanças aplica é de € 3.807,95, o que altera automáticamente o resultado do valor sujeito a imposto.
    Como esta actuação vem na sequência de uma auditoria feita internamente,sem que o contribuiente tenha sido chamado a comprovar os valores mencionados, (apesar desses documentos terem sido enviados por via eletrónica no ano de apresentação da declaração do IRS, ou seja em 2011).
    Na próxima 2ª feira irei pessoalmente esclarecer este tema às Finanças, pois tudo indica, que eles extraviaram a cópia da escritura de compra do imóvel em 1996 e como tal atribuiram um valo "simbólico" que não tem razão de ser.
    Comentarei depois convosco os resultados. Obgda a todos
  16.  # 18

    Ola sigo esta discussao, e confesso um pouco confuso na maneira de atuar das Finançasn nao comento porque nao conheço esse modo de atuar, mas leio para aprender, se me encontrasse frente a um problema similar creio, que nao saberia por onde comecer, em todo o caso desejolhe ;boa sorte com esses tipos das Finanças
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Assun
    • mog
    • 24 setembro 2012

     # 19

    OK, já percebi o seu ponto (sorry, quando li a sua mensagem devia estar a dormir:)). De facto é muito estranho. Logo que possível dê notícias, pois estou muito curioso com a explicação que lhe vão dar. Boa sorte!
  17.  # 20

    Espero que me possam ajudar, necessitava de alguém que percebesse de mais valias, tendo em conta uma aquisição de uma casa em 1980, deu-se morte de um dos conjuges em 1994, e posterior venda em 2011, não sei calcular uma coisa destas, alguém sabe ?
 
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