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1. • cccardoso
   • 27 outubro 2008

    # 1

   Vou iniciar a recuperação de um apartamento (electricidade, canalização, pavimento, pinturas, etc) para o qual tenho um orçamento de um empreiteiro no valor de 16000€.
   Eu não conheço este empreiteiro: descobri-o através do portal do "obras em casa", e ele está-me a pedir uma adjudicação de 50% para começar a obra.
   O que pergunto é se será normal pagar este valor de avanço, ou se será demasiado arriscado. que tipo de salvaguarda poderei ter para que as coisas corram bem.
   Obrigada
2. • Paulo Correia
   • 27 outubro 2008

    # 2

   Colocado por: cccardosoO que pergunto é se será normal pagar este valor de avanço,

   
   Não, mesmo nos tempo áureos, o normal era 30%
   
   

   Colocado por: cccardosoou se será demasiado arriscado. que tipo de salvaguarda poderei ter para que as coisas corram bem.

   
   Se lhe der esse dinheiro, não têm garantia nenhuma, é simples
3. • afsantos
   • 27 outubro 2008

    # 3

   50% logo assim sem mais nem menos?
   
   Eu não aceitava, que ele queira uma entrada é normal, agora que ele queira metade do valor e ainda não ter mexido uma palha... amigo não entre nessa onda!
   
   http://montedochafariz.blogspot.com/
4. • Paulo Correia
   • 27 outubro 2008

    # 4

   Colocado por: afsantosque ele queira uma entrada é normal,

   
   Isso está a acabar. Muito melhor é a opção das garantias bancárias. O dono de obra dá uma garantia bancária de bom pagamento e o empreiterio dá uma garantia bancária de boa execução. Fica-se logo a saber quem têm capacidade financeira.
   
   As garantias são caras? Já tive cliente que vinham com essa, e nós oferecemo-nos para suportar os custos. Nunca nos adjudicam as obras, parece que o nosso preço não é bom (ou eles não conseguem a garantia do banco). Mas é valido para ambos, se quisesse fazer uma obra de valor razoável era o que fazia, corria logo com os empreiteiros da treta. Se o banco não têm confiança nele, porque hei-de eu ter?
5. • afsantos
   • 27 outubro 2008 ^editado

    # 5

   Colocado por: PauloCorreia

   Colocado por: afsantosque ele queira uma entrada é normal,

   
   
   Isso está a acabar. Muito melhor é a opção das garantias bancárias. O dono de obra dá uma garantia bancária de bom pagamento e o empreiterio dá uma garantia bancária de boa execução. Fica-se logo a saber quem têm capacidade financeira.
   
   

   
   
   Garantia bancária de boa execução? Nunca tinha ouvido falar... Paulo é como é que isso funciona por parte do empreiteiro?
   
   um abraço
6. • Paulo Correia
   • 27 outubro 2008

    # 6

   Colocado por: afsantosPaulo é como é que isso funciona por parte do empreiteiro

   
   E do dono de obra, já agora. quando toca a enganar, poucos têm a fama e muitos o proveito :)
   
   Há várias modalidades, mas o principio é o seguinte:
   
   Enquanto dono de obra, pretendo ter a garantia que o empreiteiro executa um trabalho com qualidade e que em caso de se detectarem deficiências, ele irá corrigi-las durante o período de garantia, assim de como terminará a obra. Para isso, o dono de obra, retêm 5 ou 10% do dinheiro de cada factura que o empreiteiro deveria receber, valor esse que lhe será pago, no final do prazo de garantia de 5 anos, aquando da recepção definitiva da obra.
   
   O problema é que estas condições são leoninas e muito penalizantes para o empreiteiro, porque implica que o lucro dele, fica retido durante 5 anos, o que na prática significava que o preço iria subir estes 10%. Para evitar isso, estas retenções podem ser substituídas por uma garantia bancária, em que o banco serve de fiador, e caso o empreiteiro não acabe a obra ou não corrija deficiências durante a garantia, o dono de obra manda corrigi-las e vai ao banco pedir o valor, até ao limite do 10%.
   
   É uma garantia em que o fiador é o banco. isto em teoria, porque na prática, não está a ver o banco a largar dinheiro facilmente, pois não?
   
   Mas a verdadeira utilidade destas garantias, é outra. Par o banco, estas garantias são uma mina de dinheiro, porque são caras e em principio e no fim, só as passam a quem sabem que não vai dar problemas e isto é a grande utilidade, porque é uma forma de sabermos a "real" situação do empreiteiro. e caso o empreiteiro não seja capaz de apresentar uma garantia bancária, é mau sinal, porque o banco é o segundo a saber das desgraças. Simplificando é uma forma de se seleccionar empreiteiros com capacidade financeira.
   
   Agora vamos aos truques:
   O empreiteiro que não consegue apresentar uma, diz que aquilo é muito caro, bla, bla etc. Nós (dono de obra) respondemos que não há problema.que assumimos esse custo e que o pagamos mensalmente e até directamente ao banco. Deixa-o sem argumentos e ou é capaz de a apresentar ou não. No final, até podemos prescindir dela, porque a ideia é avaliar a capacidade dele. Despista muito artista.
   
   Voltando a falar como empreiteiro, nós aceitamos sem probema, mas em contrapartida exigimos uma garantia de bom pagamento, que é a mesma coisa, mas ao contrário. Se o dono de obra, não pagar, vamos ao banco pedir o dinheiro.
   
   Quanto custa uma coisa destas? Só na quarta consigo saber, nunca me preocupei com isso
7. • afsantos
   • 27 outubro 2008 ^editado

    # 7

   Hum tou a ver a questão.
   
   No meu caso a unica coisa que eu "exigi" foi que o mesmo valor que me fosse exigido de "entrada" seria exactamente o mesmo que eu pagaria no fim só após a licença de habitalibilidade emitida pela camara, ou seja no fim das burocracias todas.
   
   E agora que penso nisso, não me lembro de ter dado qualquer garantia ao empreiteiro.....só a minha honestidade lol lol
   
   A ver se fiz bem ou mal!
8. • Paulo Correia
   • 27 outubro 2008

    # 8

   Colocado por: afsantos
   No meu caso a unica coisa que eu "exigi" foi que o mesmo valor que me fosse exigido de "entrada" seria exactamente o mesmo que eu pagaria no fim só após a licença de habitalibilidade emitida pela camara, ou seja no fim das burocracias todas.

   
   à partida, parece uma boa politica, mas têm um defeito
   
   Funciona bem, caso você não pague mais do que o que está produzido em obra e que nos pagamentos mensais vá descontando o adiantamento que deu, ou que o tenha descontado logo de inicio.
   
   Quando estou a ensinar alguém a fazer os autos de medição, a regra é sempre a mesma. Imagine que o empreiteiro abandona a obra hoje e responda á seguinte questão:
   
   

   O dinheiro que me resta ( o meu saldo) é suficiente para contratar outro e ele terminar?

   
   
   A resposta não é simples, se fosse era fácil, porque é muito fácil dizer que uma determinada actividade está "quase" pronta ou está a 95% executada. o que todos se esquecem é que esses 5% representam, representam 20% das horas, porque são os remates e que além dessas horas ainda tenho de pagar um adicional para que alguém me pegue nas tretas dos outros e geralmente só o consigo, se pagar à hora. imagina o que isto significa (€€€€).
   
   Naquela questão, está o segredo do controle de obra e dos controle dos pagamentos, quer ao empreiteiro, quer deste aos subempreiteiros e isto é tão importante, que se alguém for apanhado a pagar mais, fica numa situação muito complicado, porque ou é incompetente ou está feito com o subempreiteiro. Ambos os casos podem e devem significar despedimento do responsável.
   
   A minha mulher tinha uma obra com 300 apartamentos e garanto-lhe que muitos dos subempreiteiros só terminaram, porque ela os foi enganando ao longo da obra e quando eles quiseram abandonar, ela tinha imenso dinheiro retido, e eles, ou acabavam ou não recebiam. Eles sabiam quanto tinham para receber no final, mas iam recebendo sempre menos um pouco em cada mês. Quando perceberam, era tarde. Compreende agora o teor de muitos dos meus posts? Confiança em empreiteiros e subempreiteiros? pois ...