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1. •  
     Pedro Azevedo78
   • 2 novembro 2008 ^editado

    # 1

   Boas,
   
   Em conversa com um amigo meu também nestas andanças de construção, falou-se dos pagamentos aos empreiteiros e ele pediu uma opinião sobre como fazer com o caso dele.
   Ele está a construir por fases, não tendo para já adjudicado toda a construção ao mesmo empreiteiro.
   
   O projecto consta de cave c\ garagem + duas divisões (sem utilização programada para já) com cerca de 150 m2 e piso térreo com cerca de 250m2 + aproveitamento de r\c de de edifício existente. Tem um bom projecto de execução desta fase e correcto caderno de encargos.
   O orçamento é de 73.000€ (sem IVA).
   
   Vai começar agora com a fase de estrutura e levantamento de paredes exteriores e interiores, incluindo isto o isolamento térmico (XPS 6cm) e impermeabilização das paredes da cave. Inclui também a demolição de um 1º piso da casa antiga existente com cerca de 80m2, da qual irá ser aproveitado apenas o R\C + execução de nova laje aligeirada nesse edifício. Inclui ainda os muros envolvendo o terreno.
   
   O que ele quer saber é qual o faseamento e em que percentagens deverá ser feito o pagamento para ser justo e seguro para ambas as partes?
   Sr. Paulo Correia, se puder dar umas dicas... ;)
   
   Cump
2. • Paulo Correia
   • 2 novembro 2008

    # 2

   Colocado por: Pedro Azevedo78Sr. Paulo Correia, se puder dar umas dicas... ;)

   
   Acha que num tópico destes não ia responder?
   
   

   Colocado por: Pedro Azevedo78O projecto consta de cave c\ garagem + duas divisões (sem utilização programada para já) com cerca de 150 m2 e piso térreo com cerca de 250m2 + aproveitamento de r\c de de edifício existente. Tem um bom projecto de execução desta fase e correcto caderno de encargos.
   O orçamento é de 73.000€ (sem IVA).

   
   Estes 73000€ são só para os trabalhos descritos? pelo valor julgo que sim
   
   

   Colocado por: Pedro Azevedo78O que ele quer saber é qual o faseamento e em que percentagens deverá ser feito o pagamento para ser justo e seguro para ambas as partes?

   
   Se tiver mapa de quantidade ou um orçamento descriminado, é relativamente simples, utiliza-se um mapa de controle de empreitada . Se for o caso, depois explico como preencher
   
   Se o orçamento tiver sido dado globalmente, terá de ser a olhómetro ou por sensibilidade, e sem acesso aos desenhos é-me impossível de dar indicações de como pagar. São demasiadas variáveis.
   
   Se for este o caso e ele estiver com receio (e se não tiver receio, devia ter), manda executar um um mapa de quantidades e um orçamento estimativo, que no fundo, irá colocar em cada trabalho, uma percentagem do valor final, e a partir dai, usa o mapa de controle de empreitada. Dado não requerer uma medição afinada, será coisa para lhe custar 150/200€. Vale a pena gastar este dinheiro? Depende da confiança que tiver no empreiteiro e como já reparou, pessoalmente, não confio em ninguém em questões de dinheiro e nestes tempos de crise, ainda pior. em caso de aperto, a tentação de enganar pode ser demasiado alta
   
   Quando tiver mais elementos, diga, para podermos aconselhar melhor
   
   Cumps
   
   PS: Tenho de arranjar um tópico "como pagar ao empreiteiro", começam a aparecer muitos tópicos sobre isto

   Concordam com este comentário: Daniel

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3. •  
     Pedro Azevedo78
   • 2 novembro 2008 ^editado

    # 3

   Colocado por: PauloCorreiaEstes 73000€ são só para os trabalhos descritos? pelo valor julgo que sim

   
   Sim, são para os trabalhos que descrevi e passo a repetir: estrutura e levantamento de paredes exteriores e interiores, incluindo isto o isolamento térmico (XPS 6cm) e impermeabilização das paredes da cave. Inclui também a demolição de um 1º piso da casa antiga existente com cerca de 80m2, da qual irá ser aproveitado apenas o R\C + execução de nova laje aligeirada nesse edifício. Inclui ainda os muros envolvendo o terreno.
   Para tentar ajudar, é uma casa de arquitectura moderna, térrea com cave enterrada, telhado plano.
   
   

   Colocado por: PauloCorreiaSe tiver mapa de quantidade ou um orçamento descriminado, é relativamente simples, utiliza-se ummapa de controle de empreitada. Se for o caso, depois explico como preencher

   
   Não tem mapa de quantidades nem orçamento descriminado. Apenas o valor total da empreitada. Essa é a dificuldade...
   Apenas um caderno de encargos, que parece-me que bem feito e completo, mas a resposta ao mesmo foi apenas um valor total.
   
   A ideia seria dividir o pagamento em 4 ou 5 (ou mais, ou menos...), balizar essas prestações (género fundações X%, 1ª laje Y%, estrutura total Z%, levantamento de paredes...) de forma bem definida, para combinar isso com o empreiteiro, para não surgirem aquelas situações de o empreiteiro ir pedindo conforme lhe dá jeito...
   Ou seja, sei que nunca será algo muito "rigoroso", mas apenas definir uma série de "balizas" justas para ambas as partes, para evitar problemas.
   
   Cump.
4. • Paulo Correia
   • 2 novembro 2008 ^editado

    # 4

   Pedro
   
   Não consigo, porque ainda por cima tem uma demolição e novas lages. Sem área e perímetros teria de ser adivinho. Pode-se dizer que uma estrutura de vivenda custa 250€/m2, que um muro de uma cave custa 70€/m2, que a escavação custa 15€/m3, a impermeabilização da muros da cave, custa 12€/m2, as paredes alvenaria exteriores 35€/m2, um muro exterior custa 75€/ml
   
   Mas sem quantidade é impossível, ele pode é pegar numa régua, calcular umas áreas e multiplicar pelos preços que dei. No fim mete um coeficiente para acertar o valor.
5. •  
     Pedro Azevedo78
   • 2 novembro 2008

    # 5

   Colocado por: PauloCorreiaNão consigo, porque ainda por cima tem uma demolição e novas lages. Sem área e perímetros teria de ser adivinho.

   
   A demolição é a do piso superior da vivenda (antiga, em pedra, com telhado). Essa vivenda tem +\- 80m2 de área por piso. Depois da demolição, construção de nova laje aligeirada (uns 85m2) para ficar com cobertura plana.
   A cave tem os tais 150m2 (cerca de 52m lineares de parede enterrada), o R/C 250m2 e a laje aligeirada superior da casa cerca de 310m2. De muros são cerca de 140m lineares.
   A escavação e terraplanagens não fazem parte, pois o pai dele tem uma empresa da área.
   
   Mesmo não conseguindo adiantar valores rigorosos, em quantos pagamentos o Sr. Paulo aconselhava em dividir? Do género que eu falei no outro post: fundações X%, 1ª laje Y%, estrutura total Z%, levantamento de paredes...
   Isto porque não me acredito que o empreiteiro aceite só receber quando tiver toda a estrutura feita...
6. •  
     Pedro Azevedo78
   • 3 novembro 2008

    # 6

   Se alguém quiser "meter a foice" para além do Sr. Paulo, esteja à vontade... ;)
7. • Paulo Correia
   • 3 novembro 2008

    # 7

   Colocado por: Pedro Azevedo78Se alguém quiser "meter a foice" para além do Sr. Paulo, esteja à vontade... ;)

   
   Calma companheiro
   
   Para lhe dar percentagens tenho de fazer muitas contas e estou muito apertado de tempo :)
8. •  
     Pedro Azevedo78
   • 3 novembro 2008

    # 8

   Colocado por: PauloCorreia

   Colocado por: Pedro Azevedo78Se alguém quiser "meter a foice" para além do Sr. Paulo, esteja à vontade... ;)

   
   Calma companheiro
   
   Para lhe dar percentagens tenho de fazer muitas contas e estou muito apertado de tempo :)

   
   Imaginei isso... Era apenas para deixar a vontade de outras pessoas participarem! ;)
   De resto tenho tempo Sr. Paulo. Por conselhos de qualidade e ainda por cima de borla espera-se de boa vontade! ;)
   Agradeço desde já.
9. •  
     Pedro Azevedo78
   • 4 novembro 2008

    # 9

   upa ;)
10. • Paulo Correia
    • 4 novembro 2008

     # 10

    Colocado por: Pedro Azevedo78upa ;)

    
    
    Pedro, estou com imensa falta de tempo e passar por aqui numa rapidinha é uma coisa, parar 2 horas para fazer contas, é-me mais complicado. Tenho de entregar um trabalho e enquanto não o fizer, não faço mais nada, senão entalo-me. Até ao final da semana dou-lhe uma resposta. Já está nas tarefas a executar :)

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11. •  
      Pedro Azevedo78
    • 4 novembro 2008

     # 11

    ;)
    
    Não se distraia comigo... E sei que não se esquece.
    
    Cump.
12. • ns03
    • 4 novembro 2008

     # 12

    No meu caso os pagamentos foram faseados com o enchimento de cada placa... ou seja, foi muito mais fácil definir quando deveria ser efectuado cada pagamento!
    Mas penso que o mais importante é mesmo confiar no empreiteiro, felizmente tive essa sorte!
    Apesar de não conhecer o empreiteiro, foi-me recomendado, ele trabalha muito bem e é de confiança, pelo menos até agora :)
    Boa sorte
    
    http://new-life-inn.blogspot.com
13. •  
      Pedro Azevedo78
    • 4 novembro 2008

     # 13

    Colocado por: ns03No meu caso os pagamentos foram faseados com o enchimento de cada placa... ou seja, foi muito mais fácil definir quando deveria ser efectuado cada pagamento!

    
    Podia especificar mais ou menos como foi? Com as percentagens?
    
    Obrigado
14. • afsantos
    • 5 novembro 2008

     # 14

    Colocado por: Pedro Azevedo78

    Colocado por: ns03No meu caso os pagamentos foram faseados com o enchimento de cada placa... ou seja, foi muito mais fácil definir quando deveria ser efectuado cada pagamento!

    
    Podia especificar mais ou menos como foi? Com as percentagens?
    
    Obrigado

    
    
    http://www.mediafire.com/?sharekey=b2bd61c8fc19719bd2db6fb9a8902bda
    
    Vê o exemplo do pagamento da minha construção.
    
    http://montedochafariz.blogspot.com/
15. •  
      Pedro Azevedo78
    • 5 novembro 2008

     # 15

    afsantos, obrigado.
    O seu plano é da totalidade da obra, dá para muita gente que por aqui anda. ;)
    
    Cump.
16. • Paulo Correia
    • 6 novembro 2008

     # 16

    Uma forma de pagamento poderia ser esta, mas relembro que não tenho elementos para fazer um plano de pagamentos correcto, pelo que.....
    
    Demolição piso antigo - 80m2x40€= 3200€ (4,38%)
    Massame da cave - 150m2x40€= 6000€ (8,22%)
    Muros da cave - 156m2x50€= 7800€ (10,68%)
    Lage tecto cave - 150m2x45€= 6750€ (9,25%)
    Massame da piso 0 - 100m2x40€= 4000€ (5,48%)
    Lage tecto piso 0 - 250m2x100€= 25000€ (34,25%)
    Lage casa antiga - 80m2x80€= 6400€ (8,77%)
    Muros exteriores - 140mlx50€= 7000€ (9,59%)
    Alvenarias - 450m2x15,22€= 6850€ (9,38%)
    Total = 73000€ (100%)
    
    Note que os valores foram algo aldrabados, para poder dar o valor final e que a ideia era calcular percentagens, pelo que ninguém use aqueles valores para quaisquer outros fim.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Pedro Azevedo78
17. •  
      Pedro Azevedo78
    • 7 novembro 2008

     # 17

    Sr. Paulo, mais uma vez muito obrigado pela sua ajuda.
    
    Bem haja! ;)
18. • afsantos
    • 7 novembro 2008

     # 18

    Colocado por: Pedro Azevedo78afsantos, obrigado.
    O seu plano é da totalidade da obra, dá para muita gente que por aqui anda. ;)
    
    Cump.

    
    
    ... tudo menos as pinturas, que serão executadas por mim e pelo meu irmão e por mais uns quantos que eu vou conseguir "convencer".
    
    um abraço