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Comprar casas e imóveis

Arrendar casa em Portugal e emigrar para longe...

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  1.  # 1

    Olá a todos!

    Sou proprietário de 2 casas, a pagar ao banco em regime geral, e estou a ponderar emigrar para um país longínquo, arrendando os dois T2, mobilados e equipados.
    Tenho lido algumas discussões sobre arrendamento de imóveis e eu próprio já tive a experiência de arrendar uma casa, há cerca de 2 anos, tendo noção dos riscos inerentes.

    Tendo em conta as circunstancias actuais, seria ideal dar este passo de uma forma "à prova de malandros". Agradecia muito que me ajudassem a clarificar e encontrar soluções, para que possa partir para a aventura da emigração com a cabeça o mais livre possível de problemas. Deixo alguns tópicos de arranque:

    - Existirá empresas dedicadas à gestão de arrendamentos?
    - Poderei nomear uma pessoa de confiança para ser meu representante e poderá ele resolver qualquer tipo de problema relativo ao arrendamento?
    - Será um banal Contrato de Arrendamento o adequado, ou haverá algum outro tipo de Contrato mais ajustado para quem permanece longos períodos no estrangeiro?

    Enfim... não me lembro de mais perguntas. Qualquer informação relevante, chutem que será bem vinda!

    Muito Obrigado... em antecipação!
    •  
      MRui
    • 28 dezembro 2011

     # 2

    Colocado por: carvidal- Existirá empresas dedicadas à gestão de arrendamentos?

    Sim, as imobiliárias. Mas no caso, pode não ser a melhor solução.

    Colocado por: carvidal- Poderei nomear uma pessoa de confiança para ser meu representante e poderá ele resolver qualquer tipo de problema relativo ao arrendamento?

    Pode.

    Colocado por: carvidal- Será um banal Contrato de Arrendamento o adequado, ou haverá algum outro tipo de Contrato mais ajustado para quem permanece longos períodos no estrangeiro?

    No contrato de arrendamento é irrelevante se o proprietário vive na China ou na casa ao lado.

    Colocado por: carvidalQualquer informação relevante, chutem que será bem vinda!

    Certifique-se o mais possível sobre a pessoa a quem vai arrendar. Exija fiador, peça garantia bancária, veja o IRS do interessado ao arrendamento. Não facilite nem tenha pressa em arrendar.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: carvidal

  3.  # 3

    Não existe nenhum processo de arrendamento à prova de malandros, simplesmente porque a lei do arrendamento portuguesa protege o inquilino.

    Pode fazer contratos disto e daquilo, ainda q teoricamente a lei possa ficar do seu lado, leva vários anos a ganhar um processo desses em tribunal, e mesmo ganhando o processo, a execução da sentença levará ainda anos, ou mesmo ser impossível de se fazer.

    Se um malandro deixar de lhe pagar a renda e você avançar para tribunal (haja dinheiro) leva pelo menos 2 anos a ter uma sentença e durante esse tempo o inquilino faltoso está a morar à borla em sua casa.

    Empresas ou pessoas q tomam as casas para alugar. Isto existe mais no aluguer turístico (praia etç). No entanto algumas imobiliárias tb fazem, mas farão contratos consigo em q a responsabilidade de danos e falta de pagamento de rendas é do proprietário.

    Só para dar um exemplo um casal inglês com casa em Portugal, decidiu voltar a Inglaterra e entregaram a casa para alugar a uma imobiliária que "trataria de tudo". Resultado, um dia receberam um telefonema para q viessem c\ urgência ver a casa: os inquilinos (arranjados pela agência) tinham saido da casa com um ano de rendas em atraso, e levaram TUDO da casa inclusive arrancaram os radiadores de água quente, caldeira, fogão peças do WC. A imobiliária não se responsabilizou.
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  4.  # 4

    - Existirá empresas dedicadas à gestão de arrendamentos?

    Sim - empresas de gestão de imóveis (a maioria dedica-se aos condomínios, mas algumas acumulam) e instituições de utilidade pública como a Associação Lisbonense de Proprietários e a Associação de Inquilinos Lisbonenses.

    - Poderei nomear uma pessoa de confiança para ser meu representante e poderá ele resolver qualquer tipo de problema relativo ao arrendamento?

    Se o dotar do necessário instrumento de representação, sim.

    - Será um banal Contrato de Arrendamento o adequado, ou haverá algum outro tipo de Contrato mais ajustado para quem permanece longos períodos no estrangeiro?

    Não há outro..
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  5.  # 5

    Obrigado pelas prontas respostas! :)

    Como se procede para colocar alguém da minha confiança como meu representante, podendo este assinar documentos em meu nome? Não bastará uma declaração assinada por mim, ou basta isso?

    Colocado por: luisvvSim - empresas de gestão de imóveis (a maioria dedica-se aos condomínios, mas algumas acumulam) e instituições de utilidade pública como a Associação Lisbonense de Proprietários e a Associação de Inquilinos Lisbonenses.

    Imobiliárias sinceramente e baseado em experiências próprias, não acho que façam algo mais que eu próprio possa fazer até melhor. Mas este tipo de empresas/entidades que refere serão de confiança acrescida? Se alguém tiver experiências com estas, pf pronuncie-se.

  6.  # 6

    Aconselho-o e esperar mais uma semana ou duas - dado que a nova lei do arrendamento está prestes a sair- antes de arrendar. Seja cuidadoso na selecção do inquilino e exiga fiador, e se contratar a gestão do arrendamento com alguma imobiliária (o que eu acho boa ideia) ou outra empresa, seja tb. aqui cauteloso, procurando referências sobre a empresa e o histórico da empresa em casos passados de incumprimento.

    Investigue também se o banco não lhe altera o spread nalguma das casas, isto porque há pouco tempo tempo fui-me informar ao meu banco que caso quisesse arrendar a casa onde agora habito e que tem hipoteca bancária, o spread se alteraria, ipso facto, isto é só por passar de "emprestimo para habitação propria" para "emprestimo habitação para arrendamento", de 0.8 para ...o mínimo de 3.5 ( e depois, tal como já o disse noutro tópico, os bancos não são nadinha gulosos, pois não luisvv?).

    Colocado por: carvidalOlá a todos!

    Sou proprietário de 2 casas, a pagar ao banco em regime geral, e estou a ponderar emigrar para um país longínquo, arrendando os dois T2, mobilados e equipados.
    Tenho lido algumas discussões sobre arrendamento de imóveis e eu próprio já tive a experiência de arrendar uma casa, há cerca de 2 anos, tendo noção dos riscos inerentes.

    Tendo em conta as circunstancias actuais, seria ideal dar este passo de uma forma "à prova de malandros". Agradecia muito que me ajudassem a clarificar e encontrar soluções, para que possa partir para a aventura da emigração com a cabeça o mais livre possível de problemas. Deixo alguns tópicos de arranque:

    - Existirá empresas dedicadas à gestão de arrendamentos?
    - Poderei nomear uma pessoa de confiança para ser meu representante e poderá ele resolver qualquer tipo de problema relativo ao arrendamento?
    - Será um banal Contrato de Arrendamento o adequado, ou haverá algum outro tipo de Contrato mais ajustado para quem permanece longos períodos no estrangeiro?

    Enfim... não me lembro de mais perguntas. Qualquer informação relevante, chutem que será bem vinda!

    Muito Obrigado... em antecipação!
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  7.  # 7

    Como se procede para colocar alguém da minha confiança como meu representante, podendo este assinar documentos em meu nome? Não bastará uma declaração assinada por mim, ou basta isso?

    Para o representar perante terceiros (arrendatários ou entidades terceiras) é necessária uma procuração.

    Imobiliárias sinceramente e baseado em experiências próprias, não acho que façam algo mais que eu próprio possa fazer até melhor. Mas este tipo de empresas/entidades que refere serão de confiança acrescida? Se alguém tiver experiências com estas, pf pronuncie-se.


    Não me referia a imobiliárias. Refiro-me a empresas de gestão de imóveis/condomínios. Quanto à confiança, cada caso é um caso. A ALP e a AIL, por outro lado, são entidades com longa vida e reputações escrutináveis.
    Naturalmente, tudo depende das suas expectativas. Conheço pior a AIL, e melhor a ALP, que tem os defeitos e virtudes inerentes a uma estrutura grande - procedimentos standardizados, rotinas definidas, escala, etc.
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  8.  # 8

    Colocado por: carvidalSe alguém tiver experiências com estas, pf pronuncie-se.

    Para avançar para uma solução destas só para empresas recomendadas por alguém que as conhece bem. Se for em Coimbra tenho uma empresa que posso recomendar.

    Colocado por: carlosj39Investigue também se o banco não lhe altera o spread nalguma das casas, isto porque há pouco tempo tempo fui-me informar ao meu banco que caso quisesse arrendar a casa onde agora habito e que tem hipoteca bancária, o spread se alteraria, ipso facto, isto é só por passar de "emprestimo para habitação propria" para "emprestimo habitação para arrendamento", de 0.8 para ...o mínimo de 3.5

    Se o empréstimo que obteve foi para habitação própria e permanente o melhor é não dizer nada ao banco, senão sobem-lhe o spread.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: carvidal

  9.  # 9

    Investigue também se o banco não lhe altera o spread nalguma das casas, isto porque há pouco tempo tempo fui-me informar ao meu banco que caso quisesse arrendar a casa onde agora habito e que tem hipoteca bancária, o spread se alteraria, ipso facto, isto é só por passar de "emprestimo para habitação propria" para "emprestimo habitação para arrendamento", de 0.8 para ...o mínimo de 3.5 ( e depois, tal como já o disse noutro tópico,os bancos não são nadinha gulosos, pois não lvv?).


    O Carlos não leu o contrato que assinou quando pediu o crédito? Não sabe que se for ao banco pedir crédito para outro fim que não habitação própria e permanente, as condições são diferentes? Certamente compreende que um imóvel arrendado comporta um risco para o credor hipotecário superior ao de um imóvel para Hpp ?

  10.  # 10

    Ola boas
    Por experiençia propria encontro-me num Pais da UE..por motivos de herança estou confrontado a essa situaçao..a melhor soluçao ai nesse Pais é um avogado que receba as rendas..se vai para essas empresas ou Associaçao de proprietarios isso nao vale nada..infelizmente foi o que me sucedeu..ao passo se contrata um bom advogado para receber as rendas e obviamente se ocupar do restante..ai ja é muito mais fiche ..saiba tambe que pode mudar a sua redisencia fiscal para o Pais onde se vai deslocar..e obviamente obter uma senha electronica para efeitos de consultar os serviços fiscais..pagamentos declaraçoes etc..isso é muito importante se voçe tem alguem ai que diz que se ocupa e depois nao o faz( foi o que me sucedeu) entao ai vai encontrar grandes complicaçoes
    Boa sorte
    Cumprimentos
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  11.  # 11

    Li bem e no contrato nenhum item relativo ao spread se alteraria pelo facto de mudar de HPP para HArrendamento. Quanto ao risco aumentar, discordo, um bom contrato de arrendamento, sob o NRAU, com um bom fiador, significa obviamente uma capacidade financeira de pagamento acrescida do mutuario, pelo que o spread, numa analise de risco objectiva, deveria era baixar. De qquer forma, se fosse pelo seu raciocício, sempre lhe digo que quando perguntei no banco se arrendasse esta casa (minha actual HPP), e fosse morar para outra (onde tenho tb. emprestimo para arrendamento, do mesmo banco, esta com spread de quase 3%)em que a tenho quase disponível (pois tenho-a arrendada a estudantes), o spread neste caso tb, subiria para - pelo menos - os mesmos 3.5...

    Colocado por: luisvv

    O Carlos não leu o contrato que assinou quando pediu o crédito? Não sabe que se for ao banco pedir crédito para outro fim que não habitação própria e permanente, as condições são diferentes? Certamente compreende que um imóvel arrendado comporta um risco para o credor hipotecário superior ao de um imóvel para Hpp ?


    Colocado por: luisvv

    O Carlos não leu o contrato que assinou quando pediu o crédito? Não sabe que se for ao banco pedir crédito para outro fim que não habitação própria e permanente, as condições são diferentes? Certamente compreende que um imóvel arrendado comporta um risco para o credor hipotecário superior ao de um imóvel para Hpp ?


    Colocado por: luisvv

    O Carlos não leu o contrato que assinou quando pediu o crédito? Não sabe que se for ao banco pedir crédito para outro fim que não habitação própria e permanente, as condições são diferentes? Certamente compreende que um imóvel arrendado comporta um risco para o credor hipotecário superior ao de um imóvel para Hpp ?

  12.  # 12

    Obrigado a todos!!! :)

    Colocado por: carlosj39Aconselho-o e esperar mais uma semana ou duas - dado que a nova lei do arrendamento está prestes a sair- antes de arrendar.

    Já se sabe em que aspectos poderá melhorar para o lado do senhorio?
    Qt ao spread, não me preocupa assim tanto. De um dos arrendamentos eu já os informei aquando da compra da nova casa e foi pacífico. Desta nova casa, acho que mais vale fazer "boca de siri" e esperar q não aumentem os 2,9%, q já me chegam...

    Colocado por: luisvvPara o representar perante terceiros (arrendatários ou entidades terceiras) é necessária uma procuração.

    Nessa procuração estará descriminado os poderes do procurador e limites destes, certo?

    Colocado por: PicaretaPara avançar para uma solução destas só para empresas recomendadas por alguém que as conhece bem. Se for em Coimbra tenho uma empresa que posso recomendar.

    No meu caso, tenho as 2 habitações situadas no Montijo. Se alguém souber de uma destas empresas de gestão de imóveis ou associações de proprietários, agradeço uma apitadela.

    Colocado por: de jesus mendesa melhor soluçao ai nesse Pais é um avogado que receba as rendas..se vai para essas empresas ou Associaçao de proprietarios isso nao vale nada.

    Não percebi essa das rendas irem para o advogado... troque-me isso por miúdos, que pretendo ser eu a receber as rendas. Depois posso é pagar um montante para uma gestão dos arrendamentos. E sinceramente, não desfazendo bons e honestos advogados que há com toda a certeza, eu prefiro não por a minha mão no fogo por eles...

  13.  # 13

    Colocado por: carvidalComo se procede para colocar alguém da minha confiança como meu representante, podendo este assinar documentos em meu nome? Não bastará uma declaração assinada por mim, ou basta isso?

    Vai ao Notário e passa uma procuração com os poderes que entender.
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  14.  # 14

    HA Associacao dos Proprietarios em Setubal .. onde o meu faleçido pai tinha toda a cobrança das rendas..posso lhe dizer que tirei de la tudo porque aquilo nao vale nada..quanto as rendas num advogado.ele vai-lhe cobrar a mesma percentagem que praticamente outro gestor de cobrança de esse produto.. tem duas vantagens
    1- o arrendatario pagando a renda num advogado sabe se falha que toma o risco de ter um processo pelo mesmo advogado
    2- Nao havera intermediarios como é o caso da Associaçao dos Proprietarios..evidentemente tem advogados proprios ..mas quando é preciso a resposta é: isso o nosso advogado nao o faz porque nao faz parte dos estatutos da Associaçao.. detesto os advogados mas foi a melhor soluçao que encontrei..obviamente se residiçe em Portugal nao faria apelo a esta formula
    Cumprimentos
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  15.  # 15

    Colocado por: carvidalQualquer informação relevante, chutem que será bem vinda

    1. Escreva no contrato que o pagamento deve de ser feito, tal dia, por transferência bancária.
    2. Utilize o "home banking"
    3. A partir do princípio do mês até ao dia 8, vá controlando se as rendas já chegaram. Se não chegaram, já sabe que não pagaram e tome as devidas providências
    4. Precisa duma pessoa que o represente perante as Finanças. Vá à repartição de finanças da sua zona e leve o seu representante para o inscreverem como tal. Os impostos e tudo o que lhe diz respeito é enviado pelas finanças para si, para casa do seu representante legal.
    5. Pode pedir a uma imobiliária que lhe trate do arrendamento, mas questão finanças e tudo o resto, faça o possível por estar sempre completamente ao corrente.
    Não é muito fácil, porque para alguns, quem vive fora do país é sinónimo de emigrante “bronco”, mas enganam-se. Quem vive foram do país está perfeitamente ao corrente do que se passa e normalmente têm muitos mais conhecimentos do que eles.
    6. Infelizmente, vai certamente precisar de recorrer algumas vezes aos serviços dum advogado.
    Também vivo fora de Portugal e também tenho casas arrendadas.
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  16.  # 16

    Eu sugeria passar uma procuração a alguém de confiança, e pagar-lhe uma percentagem por cada renda recebida efectivamente, a titulo de "comissão".

    Esta comissão para além de ser para compensar a pessoa pelas eventuais chatisses de "aturar" o inquilino - afinal de contas é a ele que este vai recorrer sempre
    que tiver um problema. - também serve de motivador para que essa pessoa, embora de confiança, zele pelos seus (e dele) interesses. Ou seja, o inqulino não paga, também não recebe a "comissão".
    Estas pessoas agradeceram este comentário: carvidal

  17.  # 17

    Por acaso estou agora a lembrar-me que a Sra. a quem comprei uma das casas tinha uma advogada que lhe tratava de tudo. Era uma espécie de braço direito. E como ela tinha uma dezena ou mais de casas arrendadas, era bem capaz de usar essa técnica. Portanto, só para ver se entendi o esquema, o inquilino faz a transferência do valor total da renda para o advogado, que por sua vez faz a transferência do valor remanescente (tirando o pagamento pelos serviços do advogado) para o senhorio. É isso?...
    E sim, concordo que no aspecto do "respeitinho que é advogado", é capaz de fazer diferença o inquilino fazer os pagamentos das rendas para o senhorio ou para um advogado, que se falhar, sabe que o tem à perna na hora!
    Obrigado pela dica!
    Tem ideia de quanto é costume cobrarem? Será à percentagem ou valor fixo por habitação?

  18.  # 18

    Obrigado, pessoal! ;)

    Colocado por: DianeNão é muito fácil, porque para alguns, quem vive fora do país é sinónimo de emigrante “bronco”, mas enganam-se.

    Acho que essa mentalidade sobre os emigrantes portugueses tenderá a tornar-se mais positiva, já que actualmente não são só os "broncos" (que existem muitos, é verdade) que emigram. E em 2012 é muito provável que a massa emigratória seja bem superior ao que foi em 2011!...

    Colocado por: DianeInfelizmente, vai certamente precisar de recorrer algumas vezes aos serviços dum advogado.

    Pois, eu até tenho uma amiga que é advogada e que era capaz de agradecer uma comissãozita mensal, mas apesar de amiga já sabemos como são estas coisas de puxar a brasa à sardinha de cada um... quanto é suposto pagar-se a um advogado para tratar destes assuntos chatos de casas arrendadas? Não faço a mínima ideia dos valores em questão e não quero ser embarretado...

  19.  # 19

    Li bem e no contrato nenhum item relativo ao spread se alteraria pelo facto de mudar de HPP para HArrendamento.

    Provavelmente passou por cima daquela parte em que se compromete a usar o imóvel "exclusivamente para HPP". Ou, dependendo do banco, aqueloutra que vai mais longe e proíbe expressamente o arrendamento. Qualquer uma das duas significa que outro destino para o imóvel implica uma alteração significativa do contrato...

    Quanto ao risco aumentar, discordo, um bom contrato de arrendamento, sob o NRAU, com um bom fiador, significa obviamente uma capacidade financeira de pagamento acrescida do mutuario, pelo que o spread, numa analise de risco objectiva, deveria era baixar.

    Um arrendamento é sempre um risco. O ónus de não poder dispor da casa desvaloriza objectivamente o imóvel.
    E bons fiadores hoje não são bons fiadores amanhã. Chatices da legislação do arrendamento.

    De qquer forma, se fosse pelo seu raciocício, sempre lhe digo que quando perguntei no banco se arrendasse esta casa (minha actual HPP), e fosse morar para outra (onde tenho tb. emprestimo para arrendamento, do mesmo banco, esta com spread de quase 3%)em que a tenho quase disponível (pois tenho-a arrendada a estudantes), o spread neste caso tb, subiria para - pelo menos - os mesmos 3.5...


    Obviamente: continuaria a ser um arrendamento, e a manter um ónus sobre o imóvel. Estudantes ou não...

    (mas nem todo o aumento do spread é atribuível a esse factor ..)

  20.  # 20

    Por acaso estou agora a lembrar-me que a Sra. a quem comprei uma das casas tinha uma advogada que lhe tratava de tudo. Era uma espécie de braço direito. E como ela tinha uma dezena ou mais de casas arrendadas, era bem capaz de usar essa técnica. Portanto, só para ver se entendi o esquema, o inquilino faz a transferência do valor total da renda para o advogado, que por sua vez faz a transferência do valor remanescente (tirando o pagamento pelos serviços do advogado) para o senhorio. É isso?...
    E sim, concordo que no aspecto do "respeitinho que é advogado", é capaz de fazer diferença o inquilino fazer os pagamentos das rendas para o senhorio ou para um advogado, que se falhar, sabe que o tem à perna na hora!
    Obrigado pela dica!
    Tem ideia de quanto é costume cobrarem? Será à percentagem ou valor fixo por habitação?


    Não recomendo envolver amigos ou familiares em negócios, sejam quais forem.

    A ALP, por exemplo, cobrava cerca de 5% da renda, com um mínimo (que não me recordo qual era), o que me serve de referência.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: carvidal

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