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Garantia de prédio no prazo legal de 5 anos - enquadramento legal da pintura e vistoria técnica

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  1.  

  1.  # 1

    Boa Tarde,

    Actualmente resido num prédio com quatro anos e onze meses, com cinco pisos (quatro andares habitacionais e o piso da arrecadação), sendo eu detentor da fracção do 1º andar.
    Em 2007 (data de construção do edifício) a fracção de que sou proprietário foi vendida a um casal, e em 2010, através de uma venda entre particulares foi-me vendida a mim.
    Ao adquirir a fracção foi-me informado pelos antigos proprietários que o prédio estava ao abrigo de uma garantia de cinco anos. A minha questão está relacionada com o que está abrangido por essa mesma garantia no que diz respeito ao edificio, ou seja, há obrigatoriedade legal em o construtor realizar uma pintura a todo o exterior do prédio antes do término da garantia? Qual o enquadramento legal?
    Para além disso, não deveria ser também feita pelo mesmo uma vistoria técnica a toda a estrutura do edificio, nomeadamente, à zona do telhado, visto as fracções do lado esquerdo do mesmo apresentarem diversas queixas respeitantes a humidades em diversas divisões? Qual o enquadramento legal?

    Obrigado.

  2.  # 2

    Colocado por: pedromscostahá obrigatoriedade legal em o construtor realizar uma pintura a todo o exterior do prédio antes do término da garantia? Qual o enquadramento legal?
    Para além disso, não deveria ser também feita pelo mesmo uma vistoria técnica a toda a estrutura do edificio, nomeadamente, à zona do telhado, visto as fracções do lado esquerdo do mesmo apresentarem diversas queixas respeitantes a humidades em diversas divisões? Qual o enquadramento legal?


    Boa tarde...

    Se houver um construtor que faça isso... dou-lhe os meus parabéns pela honestidade....

    Normalmente a situação funciona assim...:

    - o edificio encontra-se dentro dos 5 anos da garantia... ( cuidado com a contagem desta data... normalmente é pela data da licença de utilização)

    - neste prazo aparecem patologias nas fracções e partes comuns.

    - o constructor deve ser avisado verbalmente dos problemas ( há que ter esperança que alguns ainda resolvam as coisas).

    - se o construtor não agir rapidamente para reparar, enviar carta com aviso de recepção descrevendo os problemas, a assembleia de condóminos as partes comuns e os particulares as zonas privadas.

    - a partir daqui tem 6 meses ( penso eu) para reparar ou caso ele não faça a reparação para vocês colocarem acção em tribunal...

    cuidado que é tudo dentro dos 5 anos....

    cumps

  3.  # 3

    - o edificio encontra-se dentro dos 5 anos da garantia... ( cuidado com a contagem desta data... normalmente é pela data da licença de utilização)


    Term a certeza disto?

  4.  # 4

    Colocado por: j cardoso

    Term a certeza disto?


    Existe uma grande discussão sobre este assunto, no caso das habitações em propriedade total, a questão é simples pois é partir da data da compra... no entanto no casos de prédios com várias fracções, a questão das patologias nas zonas comuns já não funciona bem igual, pelo menos é o que me apercebo de alguns caso que conheço e opinião de alguns advogado.

    em alguns casos, já passados 5 anos da emissão da licença de utilização e com a empresa ainda com apartamentos por vender e outros vendidos há um ou dois anos, todas as patologias apresentadas nas zonas comuns que na maioria são sempre ai, a tribunal nã deu razão à assembleia de condomínios pelo que o prazo de 5 anso já tinha passado, apesar de haver vendas há pouco tempo.

    cumps

  5.  # 5

    Acórdãos TRP
    Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
    Processo:4854/03.0TBGDM.P1


    Nº Convencional:JTRP00042986
    Relator:MÁRIO FERNANDES
    Descritores:
    PROPRIEDADE HORIZONTAL
    PARTE COMUM
    ELIMINAÇÃO DOS DEFEITOS


    Nº do Documento:
    RP200910014854/03.0TBGDM.P1
    Data do Acordão:01-10-2009
    Votação:UNANIMIDADE


    Meio Processual:APELAÇÃO.
    Decisão:CONFIRMADA.


    Sumário:
    I – Estando em causa as partes comuns do prédio, o início do decurso do prazo de garantia previsto no art. 1225º, nº4, do CC não pode ter como referência o momento da escrituração das diferentes fracções, antes aquele em que é eleita uma administração conjunta dos condóminos.
    II – Para esse efeito, não estará impedido o construtor/vendedor, enquanto dono e administrador de um prédio no qual instituiu o regime de propriedade horizontal e após a conclusão da sua construção, mas existindo já uma maioria do valor do prédio em poder dos novos condóminos, de desencadear processo para que seja efectivada a nomeação duma nova administração, até lá devendo manter-se a sua correspondente responsabilidade.


    NO entanto também há acórdãos em sentido contrário.... resumindo.... é a nossa justiça a funcionar...

    cumps
    •  
      GF
    • 10 fevereiro 2012

     # 6

    E viva o direito, cada caso é um caso e tudo depende do juiz, por isso mesmo o direito é uma ciência muito pouco exacta e bastante subjectiva, o que o fazer ser uma mt interessante ! :)

  7.  # 7

    Boa tarde...

    uns defendem que é a partir da licença de utilização ou da primeira venda, outros a partir da criação da assembleia de condóminos, outros a partir da ultima venda... outros a partir da venda de 50% de imóveis.... mas no final quem de lixa sempre o mesmo.... ainda por cima era recorrente a criação de uma empresa para cada prédio construído... e por norma a maioria ia à falência no final da construção e fracções vendidas.....

    cumps

  8.  # 8

    Se tem garantia é obrigado a reparar tudo que seja necessário, mas por exemplo, se quiserem fazer uma vistoria às estruturas estas serão suportadas pelo condomínio, caso haja alguma patologia, aí já é o construtor a tratar da resolução.

    Por exemplo, adquiri uma habitação nova em 2009, em 2010 tive uma infiltração que originou à substituição de todo o pavimento da casa, essa substituição originou algumas mazelas nas paredes, ao retirar rodapés e alguma sujidade nas paredes, como iam pintar as paredes estragadas, fiz ver ao construtor que tinha algumas fissuras pela casa (pequenas fissuras) e foi toda pintada sem problema.

    Agora pergunto:
    tive sorte no construtor? talvez.
    cumpre os seus deveres? até à data tudo ok, desde problemas individuais (frações) aos comuns (infiltrações nas garagens).

    É tudo uma questão de sorte, há os cumpridores e os outros...

  9.  # 9

    Colocado por: costa3333Boa tarde...

    uns defendem que é a partir da licença de utilização ou da primeira venda, outros a partir da criação da assembleia de condóminos, outros a partir da ultima venda... outros a partir da venda de 50% de imóveis.... mas no final quem de lixa sempre o mesmo.... ainda por cima era recorrente a criação de uma empresa para cada prédio construído... e por norma a maioria ia à falência no final da construção e fracções vendidas.....

    cumps


    O edifício onde habito, a garantia iniciou em dezembro de 2009, mês em que foi "entregue" a uma empresa de administração de condomínios.

  10.  # 10

    Não sou versado em direito, apenas posso falar de casos que conheci nos tribunais enquanto perito. A ideia com que fiquei é que nas partes comuns a garantia inicia-se com a venda da 1ª fracção enquanto que nas diversas fracções o prazo inicia-se com a venda de cada uma. Mas posso estar enganado.

  11.  # 11

    boa tarde

    enquanto perito também... já vi de tudo... o ultimo foi contado a partir da data da licença de utilização..... cada juiz sua sentença... e normalmente nestes casos, as pessoas não avançam para recursos nem tribunais superiores...

    cumps

  12.  # 12

    Colocado por: j cardosoNão sou versado em direito, apenas posso falar de casos que conheci nos tribunais enquanto perito. A ideia com que fiquei é que nas partes comuns a garantia inicia-se com a venda da 1ª fracção enquanto que nas diversas fracções o prazo inicia-se com a venda de cada uma. Mas posso estar enganado.


    Tenho acompanhado diversas decisões noutro sentido: veja a página 3, por favor.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: j cardoso

  13.  # 13

    Tenho acompanhado diversas decisões noutro sentido: veja a página 3, por favor.

    Se bem percebi no que aos espaços comuns diz respeito o prazo inicia-se com a formação do condomínio. E as fracções individuais?

  14.  # 14

    Isso mesmo , tenho aqui um acordão para si relatando situação na sua similitude :

    666/1999.L1-1

    Relator: JOÃO AVEIRO PEREIRA
    Descritores: EMPREITADA
    COMPRA E VENDA
    PRÉDIO DESTINADO A LONGA DURAÇÃO
    DEFEITOS
    CADUCIDADE

    Nº do Documento: RL
    Data do Acordão: 09-11-2010
    Votação: UNANIMIDADE
    Texto Integral: S

    Meio Processual: APELAÇÃO
    Decisão: IMPROCEDENTE

    Sumário: I – O termo inicial do prazo de caducidade para reclamar dos defeitos verifica-se com a entrega material da fracção autónoma, data a partir da qual o adquirente tem oportunidade de, começando a usá-la, se aperceber dos eventuais defeitos.
    II – Na falta de outra data concreta, tem-se por data de entrega aquela em que se realiza a escritura de compra e venda de cada fracção autónoma, momento em que se produzem os efeitos do contrato translativo da propriedade, através da entrega da coisa contra a entrega do preço.
    III – No tocante às partes comuns, a entrega considera-se feita com a constituição da administração do condomínio, ou seja, quando a assembleia de condóminos eleger um administrador.
    IV – Detectadas humidades nas fracções autónomas e fendas nas paredes, bem como nas partes comuns, originadas pela deficiente impermeabilização das paredes exteriores do prédio, pela má qualidade da construção e por obras posteriores de correcção, a subsequente intervenção do empreiteiro pintando paredes exteriores configura o reconhecimento do direito dos lesados à reparação de todos os defeitos, impeditivo do decurso do prazo de caducidade.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: j cardoso

  15.  # 15

    Colocado por: j cardosoSe bem percebi no que aos espaços comuns diz respeito o prazo inicia-se com a formação do condomínio. E as fracções individuais?


    Genericamente, a data da escritura. Há uns anos estive quase a testar a interpretação da formulação da lei (algo como "entrega do bem"), num prédio cujas fracções foram habitadas 2 ou 3 anos antes das escrituras. Infelizmente não se proporcionou o litígio, pelo que não consegui perceber se o tribunal consideraria como entrega da fracção a escritura ou a celebração do CPCV.


    Quanto à questão das partes comuns, creio (mera ideia, pois não conheço caso em que tenha sido alegado) que é razoável supor que a situação será diferente caso tenha havido má-fé dos condóminos no eventual protelar da eleição de administração.
    Concordam com este comentário: costa3333
    Estas pessoas agradeceram este comentário: j cardoso

  16.  # 16

    até que ponto isto não acontece naturalmente com a cobertura por lei dos cinco anos de garantia assumido pelas fabricas ?

    se a culpa é da tinta a garantia deve ser accionada , é a lei

    se a culpa é de factores extras ás tintas , deve ser apurado o problema e ficar por conta da garantia deste mesmo problema .

    supostamente uma tinta de má qualidade que não dure 5 anos deve ser imputada a garantia ás fabricas de tinta , mas se um problema que se manifesta na tinta for proveniente de um erro técnico então paga quem o cometeu e se for de arquitectura paga o arquitecto lol

    pra lem do mais, uma nova repintura tem direito a ser abrangida por lei com mais 5 anos de garantia .

  17.  # 17

    Ainda recentemente elaborei um parecer a pedido de uma empresa de administração, pelo que o edificio tinha 10 anos mas ainda fracções por vender... e umas ainda tinham sido vendidas há dois ou três anos.

    A Advogada com experiência do ramo, ao analisar a situação disse logo que nem valia a pena, pois não havia a mínima hipótese de ganhar.

    as decisões tem de baseado muito na constituição da assembleia de condóminos, e em alguns casos que não houve assembleias ( ainda há muito prédio sem assembleia regularizado), tem se baseado na licença de utilização, pelo menos os casos que conheço....

    cumps

  18.  # 18

    Colocado por: rafaelisidoroaté que ponto isto não acontece naturalmente com a cobertura por lei dos cinco anos de garantia assumido pelas fabricas ?

    se a culpa é da tinta a garantia deve ser accionada , é a lei

    se a culpa é de factores extras ás tintas , deve ser apurado o problema e ficar por conta da garantia deste mesmo problema .

    supostamente uma tinta de má qualidade que não dure 5 anos deve ser imputada a garantia ás fabricas de tinta , mas se um problema que se manifesta na tinta for proveniente de um erro técnico então paga quem o cometeu e se for de arquitectura paga o arquitecto lol

    pra lem do mais, uma nova repintura tem direito a ser abrangida por lei com mais 5 anos de garantia .


    Em 99% dos casos os defeitos de construção são originados por má execução em obra, e nos casos em que o defeito está unicamente no material, na maioria das vezes o problema é igualmente de má execução, pois é aplicado material que não se adapta aquela situação.

    A reabilitação da fachada, tem igualmente 5 anos de garantia, mas atenção que podem aparecer patologias originas por causas que não podem ser imputadas a quem fez a reabilitação.

    é comum pintar os prédios, em que não reabilitam as platibandas dos terraços, e depois aparecem bolhas nas fachadas.....

    cumps

  19.  # 19

    é comum pintar os prédios, em que não reabilitam as platibandas dos terraços, e depois aparecem bolhas nas fachadas.....

    pois é isso mesmo , mas pode também acontecer coisas diferentes , algo do tipo a tinta ser de Tao má qualidade e começar a descolorar homogeniamente , começar a gizar sem haver humidade nas paredes e isso é coberto 100% pelas garantias

    o que você disse no seu exemplo de facto é também uma realidade mas tem que ser imputada a que faz o erro .

  20.  # 20

    Bom dia...

    os casos de aplicação de tinta não adequada, em casos já vi usarem tinta dentro de latas da CIN, que na prática era tinta de 20 euros a lata de 20 litros......

    Há alguns cuidados quando se adjudica uma obra de reabilitação de fachada.... sendo que a mais fácil é pedir garantia por escrito do fabricante da tinta. Mas atenção que esta garantia não dá certeza que a obra vai ter problemas, apenas vai garantir que o pintor vai usar aquela determinada marca. outra situação pode ser exigir a factura da tinta comprada...



    Colocado por: rafaelisidoroo que você disse no seu exemplo de facto é também uma realidade mas tem que ser imputada a que faz o erro .


    o erro aqui e quase sempre do dono de obra, na maioria do casos assembleias de condóminos... pois mandam pintar a fachada e não reabilita terraços e platibandas.... por vezes o mesmo até é sugerido pelos empreiteiros, mas como o dinheiro anda caro.... não se faz.. os empreiteiro por vezes também sabem que aquilo vai dar problemas, mas se eles não querem... para eles é melhor... pois depois vão ter um escape para fugir...

    cumps

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