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Comprar casas e imóveis

Preço de comprar por m2 em Santa Iria da Azóia

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  1.  # 1

    Colocado por: Ferraz OliveiraSeguramente que você, nisso, sabe mais que eu...

    Nem mais, desculpe desiludi-lo mas nem todos os construtores são ricos. Qualquer prediozeco implica investimentos superiores a 1 milhão de euros, e muito poucos construtores tem esse capital para investir.

  2.  # 2

    Eu conheço bem essa zona.
    Em Santa Iria da Azóia, na zona de Via Rara, só existem 2 empreendimentos em construção:
    - 1 empreendimento junto ao Intermaché
    - 1 empreendimento junto à ponte que passa por cima do IC2, e que liga Santa Iria a Via Rara, e junto às piscinas e parque urbano.

    Qual dos 2 empreendimentos se trata?
    •  
      imbs
    • 6 março 2012

     # 3

    Só o 'perto do intermarché' ainda está em construção.
    O outro está acabado, mas todos à venda.

    Diga, prédios claros, ou escuros?

  4.  # 4

    Colocado por: PicaretaQualquer prediozeco implica investimentos superiores a 1 milhão de euros, e muito poucos construtores tem esse capital para investir.

    O meu prédio, de certeza, que não custou um milhão de euros...
    •  
      imbs
    • 6 março 2012

     # 5

    Ferraz, não implique, foi maneira de falar!

  6.  # 6

    Desculpem-me os 2 - imbs e Picareta - tenho a mania de ver as coisas de modo literal e preto e branco. Por isso é que quando opino sobre algumas questões legais que colocam aqui no forum, às vezes, sai-me o tiro pela culatra da barret...

  7.  # 7

    Colocado por: imbsSó o 'perto do intermarché' ainda está em construção.
    O outro está acabado, mas todos à venda.

    Diga, prédios claros, ou escuros?


    Tem razão. A urbanização está concluída mas existem muitos prédios à venda.

    Em todo o caso, e respondendo ao autor do tópico, nenhum dos T2 em qualquer das urbanizações vale os 190.000€.
    Se procurar um pouco na zona, existem boas moradias recentes, e penso que não fogem muito desses preços.
    E cuidado quando os construtores dizem que têm financiamento a 100%. Dificilmente isso é verdade. É uma maneira de tentarem arranjar um sinal para reservar a casa.
    •  
      FD
    • 7 março 2012 editado

     # 8

    Colocado por: sica_40Reparei que o preço médio de construção para 2012 na zona da Santa Iria da Azoia é de cerca de 743€ por m2.

    Ok. A construção fica em média por esse valor.
    O custo do terreno também conta para formar o preço.
    O custo do financiamento, também.
    O custo dos projectos, licenças e demais impostos e burocracias, também.
    O custo da venda, também.

    Ou seja, quem vê essa parcela e faz uma conta simples pode pensar que é muito caro e tal e coisa mas, há muitos custos que têm que ser tidos em conta - não é só o custo da construção.

    Aliás, o maior custo nestas urbanizações é, quanto a mim, o terreno, quase sempre.
    Veja-se este exemplo: http://aeiou.bpiexpressoimobiliario.pt/Terreno/Loures/Santa-Iria-de-Azoia/a4868701
    O terreno custa 1.650.000€ e dá para 29 fogos (apartamentos) + 3 lojas.
    Fazendo uma conta muito simples, dá quase 52.000€ por cada apartamento/loja.
    Ora, imaginando os tais 743€/m2 para um T2 com 100m2, já estamos a falar de um valor mínimo de 126.300€.
    Imaginando que o construtor pede dinheiro ao banco para comprar o terreno e construir vá, imaginemos, 29 apartamentos de 100m2, vai pedir:
    743€/m2 * 29 * 100 = 2.154.700€ para construir + 1.650.000€ para o terreno = 3.804.700€
    Um prédio deve demorar um ou dois anos a construir - somemos um juro simpático a 5%/ano.
    Em dois anos, já são 4.194.681€.
    Como o prédio não se vai vender todo no primeiro ano, façamos de conta que fica 2 anos à venda: 4.624.636€.
    Vamos dividir este valor por 32 fracções (29+3) = 144.519€
    Neste caso sem lucro, o apartamento T2 de 100m2 teria que custar no mínimo 144.000€...
    Basta que ponha uns equipamentos e uns materiais mais caros, que o terreno tenha sido mais caro, que queira dar mais alguma qualidade e dê áreas comuns maiores e o valor sobe por aí acima.
    E não estou a contabilizar os diversos custos acessórios (elevadores, licenciamentos, inspecções, certificados, blá, blá, blá).

    Por aqui se vê que às vezes (muitas vezes) o que parece, não é...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sica_40

  9.  # 9

    Caro FD,

    Pelos seus cálculos, facilmente verificamos que construir imóveis habitacionais deixou de ser rentável para os construtores.
    A economia portuguesa estagnou há uma década, com taxas de crescimentos anuais muito baixas, e foi suportada por acesso ao crédito fácil.

    A oferta de imóveis para habitação é demasiada para o poder de compra dos portugueses, e os imóveis novos estão colocados a preços muito elevados. Atenção que até podemos dizer que as margens entre custo de construção e preços de venda são reduzidas, mas simplesmente não existe poder de compra. Dizem que a bolha imobiliária não rebentou, mas eu acho que rebentou a partir do momento que o acesso ao crédito se tornou mais difícil.

    Neste caso específico, quando eu digo que o apartamento não vale os 190.000€, o construtor até pode ter uma margem reduzida, ou até prejuízo. Mas comparando com a oferta que existe nas proximidades, facilmente se consegue arranjar outros imóveis (usados recentes com menos de 5 anos), a preços bem mais baixos, em que uma pequena remodelação faria maravilhas pelos apartamentos.

  10.  # 10

    Colocado por: MLopes_Neste caso específico, quando eu digo que o apartamento não vale os 190.000€, o construtor até pode ter uma margem reduzida, ou até prejuízo. Mas comparando com a oferta que existe nas proximidades, facilmente se consegue arranjar outros imóveis (usados recentes com menos de 5 anos), a preços bem mais baixos, em que uma pequena remodelação faria maravilhas pelos apartamentos.


    Da experiência e informação que vou adquirindo apercebi-me que não dá para fazer comparações directas entre os valores das casas. E de todas as casas que fui ver com intenção de comprar, sei hoje que de facto não vi nada.

    Uma casa pode estar melhor projectada e construída que outra e infelizmente a maioria de nós, como não entende nada do assunto, só vê "X quartos e Y metros por Z". Mas não sabemos a composição das paredes, não sabemos ver se os vidros são bons, não sabemos nada de nada... Assim podemos não saber equacionar a diferença de valor, que pode ou não ser justificada.

    Se andasse hoje a ver de casa para comprar a primeira coisa que pedia seria os projectos todos para verificar o que estava a comprar, e quando estivesse para comprar primeiro levava-os a alguém que entendesse do assunto para ter a sua opinião.

    Adicionalmente no contrato promessa compra e venda teriam de ser incluídos projectos/documentos detalhados ao ponto de estar explícito o que realmente se estava a comprar.

    Colocado por: MLopes_A oferta de imóveis para habitação é demasiada para o poder de compra dos portugueses


    Isto seria talvez uma contradição. Na teoria quanto mais oferta menor será o valor. Talvez os valores ainda não tenham descido... No entanto prevê-se que vá haver muitos leilões de casas num futuro próximo.
    •  
      FD
    • 7 março 2012

     # 11

    Colocado por: MLopes_Mas comparando com a oferta que existe nas proximidades, facilmente se consegue arranjar outros imóveis (usados recentes com menos de 5 anos), a preços bem mais baixos, em que uma pequena remodelação faria maravilhas pelos apartamentos.

    O problema está no custo dos terrenos. Por um lado, há muita gente que pensa que um terreno vale aquilo que querem pedir.
    Como já não se faz mais terreno, é um recurso finito, toca de inflacionar o preço - é a reforma milionária.
    Por outro lado, o custo directo e indirecto (que é cobrado pela câmara ao urbanizador) das infraestruturas (arruamentos, águas limpas, águas sujas, electricidade, comunicações, etc.) contribui sobremaneira para a formação de um preço elevado.

  12.  # 12

    Colocado por: danobrega



    Isto seria talvez uma contradição. Na teoria quanto mais oferta menor será o valor. Talvez os valores ainda não tenham descido... No entanto prevê-se que vá haver muitos leilões de casas num futuro próximo.


    Na teoria, quanto maior a oferta, menor será o valor. Na prática, isso já sucede. Os construtores não conseguem escoar as suas casas, e só têm 2 saídas: baixar os preços ou entregar as casas aos bancos (nos casos em que exista hipoteca sobre o imóvel). Dizer que os preços não baixam, e que não existe bolha imobiliária é completamente mentira.
    E os leilões de casas vão aumentar cada vez mais...

  13.  # 13

    Ontem lá fui falar com o construtor que não baixa o preço, mas no entanto reservou-me a casa por uma semana.

    Fiz-lhe a observação que 1 semana para sondar vários bancos é uma missão quase impossível.....no entanto vou ver o que consigo.

    Caro leitores, saibam de algum banco que esteja a oferecer spreads "atractivos"? Sou cliente da CGD há muitos anos, mas um spread de 4,85 é impossível para mim.

    obrigada a todos pelos vosso comentários e observações!!! :-)

  14.  # 14

    Sabendo como o mercado está hoje em dia, bem que o construtor pode reservar a casa durante uma semana ou mês ou 6 meses, que não vão aparecer outros compradores de um momento para o outro para ficar com a casa.
    Vá com calma, pesquise bem os bancos, faça as contas todas, alerto-o para o facto de a taxa de juro estar em mínimos históricos ou perto disso.
    Faça uma simulação considerando o aumento da taxa de juro em 2% ou 3%. Se achar que consegue sustentar a prestação, avance.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sica_40

  15.  # 15

    De 200 mil preço inicial e que supostamente já tinha outras pessoas interessadas, o construtor diz agora 180.000 sem electrodomésticos......
    •  
      imbs
    • 20 março 2012

     # 16

    Faça o seu preço final e não ande aí indecisa, isto se realmente quer a casa e se tem acesso ao crédito. Eu chegava e dizia-lhe 160, pegar ou largar. Andar aí a negociar assim só vai fazer com que você desconfie dele (se baixa o preço depois ser ser intransigente... estranho!) e ele de si (esta/e tem dinheiro, vou mandar o barro à parede).
    Concordam com este comentário: MLopes_
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sica_40

  17.  # 17

    Colocado por: sica_40De 200 mil preço inicial e que supostamente já tinha outras pessoas interessadas, o construtor diz agora 180.000 sem electrodomésticos......


    Volto a dizer que o construtor vai continuar a ter muita dificuldade em vender a casa.
    Então baixou 20 mil euros em 2 semanas, com tanta "gente interessada"?
    O mercado imobiliário está de rastos. Só não vê quem não quer.

    Concordo com imbs. Se realmente quer comprar, defina o seu preço.
    Repito o conselho do meu post anterior:
    " Vá com calma, pesquise bem os bancos, faça as contas todas, alerto-o para o facto de a taxa de juro estar em mínimos históricos ou perto disso.
    Faça uma simulação considerando o aumento da taxa de juro em 2% ou 3%. Se achar que consegue sustentar a prestação, avance."

    Vou dar-lhe um exemplo:
    Emprestimo de 180.000 Euros. Prazo 40 anos. Taxa de Juro 1% + Spread de 3,5%.
    Prestação actual: Aprox. 810€ + Seguros

    Aumento de taxa de Juro em 1%: Aprox. 925€ + Seguros (Acréscimo de 115€ mensais)
    Aumento de taxa de Juro em 2%: Aprox. 1050€ + Seguros (Acréscimo de 240€ mensais)

    Acha que consegue manter as prestações? Então avance. Caso contrário, será melhor pensar em imóveis de outros valores...
    Concordam com este comentário: sica_40

  18.  # 18

    Para ficarem com uma ideia das casas que não se vendem, vejam este anúncio, tem estado no custo justo à venda por 160mil, agora estão para arrendamento... por 700€, t3 com garagem.
    http://www.custojusto.pt/Lisboa/Apartamentos/T+3+Povoa+de+Santa+Iria-4636864.htm?xtcr=5&

  19.  # 19

    Obrigada pelos vossos comentarios!

  20.  # 20

    A Póvoa de Santa Iria é cara,pois pensam que estão no centro de Lisboa, agora é como aqui já disseram, o que puder pagar ofereça, mas faça bem as contas...
    Também existem aqueles que se for barato não vendem...logo mete-se um preço alto...

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