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Outras questões sobre casas ou imóveis

2 Anos exigidos por o banco para concluir a obra.

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  1.  # 21

    Colocado por: PicaretaComo já foi dito, se não dinheiro para iniciar a obra, não construa. Tal como quem quer comprar tem que ter algum capital.

    Os bancos já não emprestam a totalidade dos custos para construção ou aquisição....e muito bem. (contra mim falo, que tenho imóveis para vender)


    Quem constrói pode ter investido dinheiro próprio no terreno e projectos, que é uma percentagem significativa do valor total daquilo que vai ficar hipotecado. Diria que não é preciso ter ainda mais para começar a construir...

    No meu caso, apesar de não ir iniciar a construção num futuro imediato por causa dos spreads, se o fosse fazer o valor do terreno + projectos representa um valor estimado entre 30 a 40% do valor total investido. Penso devia ser suficiente para o banco ter garantias.

  2.  # 22

    Colocado por: Ana BrásMog,

    Consegue perceber porque tem que ficar tanto dinheiro retido até entrega de licença de utilização? No meu caso 5% do valor do crédito. Há alguma forma de o banco libertar algum antes da entrega da licença? compreendo que o banco retenha mas não tanto pois é nesta fase que preciso e não depois para da casa pronta.
    Obg
    Ana


    No meu caso são 20%.
    • Bruno
    • 3 abril 2012 editado

     # 23

    Fogo que confusão tenho mesmo que ir ver com calma no banco em que vou pedir que a partida é no Montepio. alguém tem conhecimento de como este banco funciona?

    A partida vai ser este banco por ter conhecimento no próprio.

    Alguém sabe como é que ele funciona?


    Abraços Bruno
    •  
      GF
    • 3 abril 2012

     # 24

    Pelo que ouvi dizer, o financiamento para auto-construção estava quase totalmente parado, mas se calhar ouvi mal....

  5.  # 25

    O meu crédito já tem 1 ano, fez este mês.
    Neste momento penso que está mais parado de facto.

  6.  # 26

    No meu caso, apesar de não ir iniciar a construção num futuro imediato por causa dos spreads, se o fosse fazer o valor do terreno + projectos representa um valor estimado entre 30 a 40% do valor total investido. Penso devia ser suficiente para o banco ter garantias.


    Pois é como eu. Tenho o valor do terreno e o projecto que ainda não esta concluído nem a provado mas estamos andar com isso.
    Quanto aos spreads realmente estão altos. No meu caso no banco tenho conhecimento e é garantido o empréstimo, mas isso não me diz nada se o prazo realmente for curto para concluir a obra.
    Como já disse tenho ajuda da parte do meu sogro que não vou pagar de mão de obra, o contra é que ele vai andar sozinho sem os empregados e o prazo dos 2 anos se assim for ira ser curto, tenho a certeza.
    E é o que me preocupa.

    A minha dúvida mantem-se o que é que acontece se não concluir a obra no prazo estipulado?
    Não estou a par do assunto expliquem.

  7.  # 27

    Se não concluir a casa nos dois anos o banco retêm-lhe o montante que ainda não tenha sido disponibilizado e, em caso de carência de capital de 24 meses , começa a pagar a prestação na totalidade, referente ao montante libertado. No meu caso seria assim que se passaria.

    Exemplo:

    Pede 150 000€, só levanta 120 000 até ao 24 mês, deixa de receber os 30 000€ e paga prestação de 120 000€. De forma simplificada é assim que se processa.
    • mog
    • 4 abril 2012

     # 28

    Colocado por: Ana BrásMog,

    Consegue perceber porque tem que ficar tanto dinheiro retido até entrega de licença de utilização? No meu caso 5% do valor do crédito. Há alguma forma de o banco libertar algum antes da entrega da licença? compreendo que o banco retenha mas não tanto pois é nesta fase que preciso e não depois para da casa pronta.
    Obg
    Ana


    Olá Ana,

    Também acho normal que o banco retenha uma determinada parte do empréstimo até que lhe seja apresentada a licença de utilização. No meu caso tal não aconteceu, mas fiquei surpreendido pois era disso que estava à espera.
    Esta prática dos bancos acontece porque em teoria, se não houver licença de utilização é como se a casa não estivesse pronta, ou melhor, o banco não tem garantia de que a obra está/estará "nos conformes". E se isso acontecer, em caso de incumprimento o banco terá um problema. Assim, ao exigir a licença de utilização para entregar o resto do dinheiro está apenas a tentar salvaguardar a sua (dele) posição.
    Quanto ao montante (neste caso 5%) é um valor que considero residual, embora compreenda que tal possa ser um empecilho. Sugestão: combinar com o empreiteiro o pagamento de uma última tranche apenas depois de emitida a licença de utilização (a sua emissão não é tão demorada quanto isso).
    Só uma coisa que não percebi na sua mensagem: estando a falar de apenas 5%, porque é que precisa desse montante agora e não apenas no final da obra?
    cumps.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Ana Brás

  9.  # 29

    Colocado por: Rui A. B.Se não concluir a casa nos dois anos o banco retêm-lhe o montante que ainda não tenha sido disponibilizado e, em caso de carência de capital de 24 meses , começa a pagar a prestação na totalidade, referente ao montante libertado. No meu caso seria assim que se passaria.

    Exemplo:

    Pede 150 000€, só levanta 120 000 até ao 24 mês, deixa de receber os 30 000€ e paga prestação de 120 000€. De forma simplificada é assim que se processa.


    Eu ia colocar que podíamos contornar esse problema, mas não dá.
    Era o seguinte eu para meter a casa pronta tinha que ter 150mil mas sabendo que o banco no fim fica com uma parte os tais 5% por exmpl. nós em vez de pedir 150 pedíamos +. Mas de certa forma isso não da e depois hoje em dia e na situação em que o país esta na interessa pedir a mais.
    Obrigado agora sim percebi. E já sei com o que posso contar.

    Abraços
    Bruno
    • neluz
    • 4 abril 2012 editado

     # 30

    Colocado por: BrunoFogo que confusão tenho mesmo que ir ver com calma no banco em que vou pedir que a partida é no Montepio. alguém tem conhecimento de como este banco funciona?

    A partida vai ser este banco por ter conhecimento no próprio.

    Alguém sabe como é que ele funciona?



    Abraços Bruno



    O meu tambem é o montepio, e ele está a emprestar, mas.... se tiver dinheiro melhor ainda

  11.  # 31

    Colocado por: neluz


    O meu tambem é o montepio, e ele está a emprestar, mas.... se tiver dinheiro melhor ainda


    No meu caso eu sei que tenho o € garantido. Em primeiro na situação em que estou com o terreno pago e uma área agradável depois o projecto quando eu for ao banco já estará acabado e aprovado (ainda falta um bocado), tenho algum € não é nenhuma fortuna mas também não é mau não tenho filhos (infelizmente a opção de ter filhos esta em espera, em Portugal é assim mesmo ou filhos ou casa ou carro etc, tem que ser uma coisa de cada vez) os 2 carros estão pagos, estou +/- orientado.
    E para além de isto tudo o engenheiro do banco é conhecido a partida ele ira orientar tudo, digo a partida porque não sei até que ponto é que pode contornar algumas coisas do género o prazo de acabamento da casa ou coisas assim.

  12.  # 32

    tudo depende um pouco do seu gestor de conta, se olhar pelo cliente e nao pelo ordenado dele, arranja-lhe boas condiçoes...(falo isto porque ja sofri na pele, com um gestor de contas incompetente)

  13.  # 33

    Mog,

    Preciso agora porque não justei "chave na mão"
    Obg

  14.  # 34

    boas
    o eng conhecido só lhe poderá ajudar em elevar o valor da construção nas vistorias, mas não muito porque no final tem que dar o orçamento estipulado.
    quando falei em obra feita é o que acontece em todos os bancos e em alguns depois da vistoria ainda lhe tiram o montante de ltv.
    ou seja você vai fazer uma casa avaliada em 300000€ e vai pedir 150000€ portanto LTV de 50%(rácio financiamento garantia)
    vai lá o eng e avalia a obra feita em 100000€ o que os bancos fazem é dessa avaliação tiram o LTV ou seja fica 50000€ e deste a garantia final até apresentação da licença de habitabilidade(de 5% a 20% de banco para banco)o que quer disser que se o empréstimo fosse feito na caixa nestes moldes teria com vistoria de 100.000€ - 47.000€.
    antes da crise este percalço de contas bancárias eram atenuadas com o levantamento do LTV por exemplo de 50% no caso exemplificado para 40%, ou menos.
    agora com o subir das condições(SPREAD) nos empréstimos fica difícil aumentar o capital pedido para fazer face ás contas. este capital pedido a mais depois não era utilizado e o empréstimo fechava por baixo.
    um abraço

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