Os portugueses têm recorrido cada vez mais a empréstimos a longo prazo para a compra de casa. Essa escolha, porém, pode trazer consequências graves. Na prática, um crédito de 100 mil euros para comprar uma habitação de 112 mil euros, com um spread de 0,8 por cento e a Euribor a seis meses no valor actual (4,57 por cento) quase que duplica o custo do imóvel ao fim de 25 anos. São mais de 84,7 mil euros pagos ao banco apenas em juros.
Esta situação agrava-se se alargarmos o prazo do empréstimo para 40 anos. Neste caso, o montante pago em juros ao banco ultrapassa mesmo o valor da casa: quase 173 mil euros, sem contabilizar possíveis aumentos de taxas.
É esta a realidade de Inês e Carlos Matos, um jovem casal com um rendimento de 1500 euros por mês.
Inês e Carlos acabaram por optar pelo empréstimo a 40 anos por “ter a mensalidade mais baixa”. Com uma taxa de juro de 5,528 por cento (spread 0,8 por cento), este casal vai pagar 580 euros todos os meses, menos 35,76 euros do que num empréstimo a 25 anos, de acordo com várias simulações realizadas na internet.
“Mas queremos ir amortizando ao longo do tempo”, adverte Carlos Matos, 30 anos, engenheiro do Ambiente.
“Quando escolhemos o banco para o crédito à habitação tivemos isso em conta: o facto de a instituição em causa não cobrar qualquer comissão pelas amortizações antecipadas”, explica Inês Matos, 30 anos, bióloga. Desta forma, o casal vai tentar evitar o pagamento de cerca de 272,9 mil euros, por um empréstimo de 100 mil.
Segundo uma fonte bancária contactada pelo CM, a escolha de Inês e Carlos foi “compreensível, pois assim a prestação mensal desce”. “As pessoas tendem cada vez mais a pedir empréstimos com prazos alargados ou a renegociar esse prazo ao longo do empréstimo”, conclui.
Porém, para João Fernandes, da DECO, essa opção não é vantajosa. “O alargamento do prazo do empréstimo é uma alternativa que deve ser tomada só mesmo em caso de necessidade”, diz. “Quanto mais alargado for o prazo, mais juros se paga e, portanto, mais caro fica o empréstimo”, explica o responsável desta associação de defesa dos consumidores.
Actualmente, todos os bancos têm pacotes de crédito que atenuam o peso da mensalidade, como o pagamento inicial apenas de juros ou a introdução de valor residual entre 10 e 30 por cento do financiamento, pago nos últimos anos do empréstimo.
Além disso, as instituições bancárias oferecem condições especiais para jovens até os 30 anos. É o caso da promoção ‘spread zero’, nos primeiros 12 meses do empréstimo.
Após a aprovação do crédito, os clientes de qualquer instituição bancária podem ainda optar pela domiciliação automática dos ordenados, a compra de mais seguros ou outros produtos, no sentido de suavizar as condições do empréstimo.
“No caso dos seguros obrigatórios para a concessão do empréstimo, é aconselhável analisar as condições das outras seguradoras, pois nem sempre os seguros dos bancos são vantajoso”, diz Elsa Cordeiro, promotora imobiliária de uma multinacional.
“É importante que as pessoas tenham a noção de que nenhum banco pode obrigar os seus clientes do crédito à habitação a aderir aos seguros de vida e multi-riscos que oferecem”, adverte a responsável.
Todas as condições são importantes na hora de realizar um crédito à habitação: a idade dos proponentes, se já são clientes da instituição, os rendimentos, a existência ou não de fiadores e a taxa de esforço para a aquisição do empréstimo.
BUROCRACIA PESA NO CUSTO FINAL
“O que é realmente caro nos custos associados para comprar uma casa são os impostos. Estes são o maior encargo”. Quem o diz é Barata Lopes, bastonário da Ordem dos Notários. Na compra de uma habitação no valor de 112 mil euros, o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) atinge os 490 euros, enquanto que o Imposto de Selo é de 905 euros. Este último imposto repete-se no momento da escritura, que, neste caso concreto, custa 600 euros.
Além disso, quem estiver interessado em adquirir uma casa por 112 mil euros tem ainda de pagar a certidão, cujo preço varia entre os 30 a 40 euros mediante o banco, e o registo que custa 125 euros, no mínimo. Para tratar de todos estes documentos, os notários cobram cerca de 160 euros.
Mas os custos não ficam por aqui. No momento da realização do empréstimo, no caso de 100 mil euros, será necessário desembolsar cerca de 1385 euros para a escritura, 135 para o registo da hipoteca e 107 euros de honorários do notário.
Todos estes custos são fixados pelo Estado e, portanto, não podem ser negociados durante a concessão do crédito.
Quando se pensa em comprar uma casa é preciso ter em conta também os valores da próprio imóvel. Aqui existem algumas soluções alternativas, como as casas em execução fiscal e os leilões das habitações hipotecadas pelos bancos.
“O banco quer pôr fim à dívida e também quer fazer um bom negócio. Por isso, os preços nesses leilões são muito mais interessantes do que aqueles praticados no mercado”, explica João Fernandes, da DECO.
Além disso, os interessados na compra de uma casa podem recorrer às mediadoras, que conhecem o mercado e dão sempre conselhos sobre os créditos.
OPORTUNIDADES PARA COMPRAR CASA A PREÇOS BAIXOS
1. LEILÕES DE IMÓVEIS
Os leilões de casas por pagar são uma excelente oportunidade para comprar imóveis a preço de saldo. Periodicamente as empresas Luso Roux e Euro Estates realizam vendas, presenciais ou on-line. Um apartamento de quatro assoalhadas por 60 mil euros, em Lisboa, foi um dos bons negócios conseguidos através dos leilões.
2. VENDAS JUDICIAIS
As vendas judiciais de imóveis (sejam andares, moradias ou terrenos rústicos) por negociação particular, ou proposta em carta fechada, constituem uma excelente ocasião para comprar habitação. É preciso certificar que o prédio está livre de ónus ou encargos.
3. HASTAS PÚBLICAS
Ultimamente, a Administração Fiscal tem penhorado centenas de imóveis que deverá colocar em hastas públicas, caso os contribuintes não paguem as suas dívidas fiscais. A realização efectiva destas vendas permite adquirir prédios por valores muito abaixo dos valores de mercado, com localizações privilegiadas.
CONCELHOS PRÁTICOS PARA POUPAR
BANCOS
Antes de escolher onde vai fazer o seu empréstimo, analise com atenção as propostas de todos os bancos.
PROMOÇÕES
Veja os planos promocionais, como o spread mais baixo no início do crédito. Atenção à mensalidade depois.
SPREAD
Comece desde o início do empréstimo a renegociar o spread, apresentando no seu banco outras simulações.
PRODUTOS
Adquire produtos bancários sem valor acrescido, como a domiciliação do ordenado ou débito directo na conta.
SEGUROS
Antes de escolher o banco, compare o preço dos seguros Vida e Multi-riscos do banco e das seguradoras.
CRÉDITOS
Em caso de vários créditos acumulados e dificuldades de pagamento, tente a consolidação num único.
TRANSFIRA
Transfira o seu crédito para um banco que lhe ofereça melhores condições. Pode reduzir o seu spread.
AMORTIZE
Amortize o crédito sempre que possível. Atenção às comissões que alguns bancos impõem para esse efeito.
COMO APLICAR
1. CINCO MIL EUROS
2. CINQUENTA MIL EUROS
(Luís Saraiva Martins, Administrador da Caixa Gestão de Activos)
1. Para qualquer um dos casos em questão o potencial investidor deverá sempre construir uma carteira de investimentos que seja adequada ao horizonte temporal desejado, ao nível de perda máxima que está disposto a suportar e o objectivo de rendibilidade que busca. Poderemos construir uma carteira ‘Todo-o-terreno’, preparada para os vários ciclos de mercado e adequada aos objectivos do investidor. Para montantes maiores poderão ser feitos investimentos directos pelo cliente ou por um gestor que lhe preste esse serviço, enquanto que para montantes mais pequenos é forçoso investir através de Fundos de Investimento que lhe permitem aceder às classes de activos desejadas.
SUJESTÕES
PRIMEIROS ANOS COM JUROS
Pagar apenas juros nos primeiros anos do empréstimo ou deixar para o final o pagamento de até 30 por cento do montante do empréstimo pode solucionar problemas a curto prazo mas encarece o valor total do empréstimo.
JOVENS TÊM REDUÇÕES
Os produtos orientados para os jovens podem permitir uma redução do spread. Porém, “é uma redução pequena e atingível por outros clientes através de negociação do crédito”, defende João Fernandes, da DECO.
PAIS AJUDAM NO CRÉDITO
Ter bons pais pode mesmo ajudar a obter um spread mais baixo. A antiguidade na instituição bancária, ser cliente preferencial ou ser um bom fiador ajuda na obtenção do crédito e na negociação das condições no futuro.
NOTÁRIOS TRATAM PAPÉIS
A Ordem dos Notários criou o programa ‘Casa Simples, Casa Segura’ onde os responsáveis tratam de toda a documentação relativa ao empréstimo à habitação de forma gratuita. Assim, poupa-se tempo e dinheiro.
NOTAS
EURIBOR A SEIS MESES DESCE
A euribor a seis meses, o maior indexante dos créditos à habitação, recuou na passada segunda-feira para o mínimo de três meses, para os 4,572 por cento.
CRÉDITO MAIS APERTADO
Com a crise no mercado imobiliário nos EUA, os bancos vão apertar as condições de concessão dos créditos. Ao mesmo tempo, os spreads subiram .
EXISTEM PRAZOS DE 50 ANOS
Na última década, os prazos dos créditos foram alargados para permitir mensalidades mais baixas. Hoje, há bancos que esticam os créditos até 50 anos.
SIMULAÇÕES NA INTERNET
Todos os bancos permitem fazer simulações de crédito pela internet. Porém, os juros podem ser superiores aos praticados pelo banco e podem ser negociados.
ÚLTIMA REVISÃO DOS JUROS
Desde Junho até agora, o Banco Central Europeu (BCE) tem mantido a taxa de juro de referência da Zona Euro nos quatro por cento.
MAIS EMPRÉSTIMOS
Os empréstimos à habitação subiram 8,9 por cento em Agosto último, de acordo com os dados mais recentes do Banco de Portugal.
Ana Rita Estrompa