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1. • msoares36
   • 15 maio 2012

    # 1

   Boa tarde,
   
   Em termos médios, é usual haver um desfasamento na ordem dos 55 a 65 % entre o valor real dum imovel e o valor patrimonial calculado pelas finanças em avaliação recente tipo 1 a 2 anos.
   
   Concretizo: Moro no distrito do Porto e confrontei-me com uma possivel compra em que o proprietario me mostrou a caderneta predial e o valor pelo qual vende o imovel situa-se cerca de 65% acima do valor patrimonial calculado em 2010.(tipo valor patrimonial 150k, valor de venda 250k
   O que na realidade queria ter uma ideia é se na conjuntura em que estamos e com o mercado mobiáliario em crise anémica, o negocio é ou não interessante em termos financeiros, (deixando de lado as vantagens secundárias sentimentalistas e geograficas, de proximidade de isto ou daquilo, se é que é possivel fazer tanta abstração... :-)))
   é claro que não estamos a falar na Foz nem junto á praia :-)) é num concelho periférico do porto.
   Agradeço informações e casos vividos/conhecidos com alguma urgencia.
   
   Obrigado
2. •  
     imbs
   • 15 maio 2012

    # 2

   Colocado por: msoares36o negocio é ou não interessante em termos financeiros

   
   Tem dinheiro para comprar? Acha barato, caro, razoável? Aí tem a resposta.
   
   O valor patrimonial e o real, diz-se por aí que agora tendem a encontrar-se um pouco mais. Nomeadamente das casas que estão à venda neste momento, nunca estiveram tão perto do seu valor patrimonial. Claro que se possível, o vendedor chegará sempre a brasa à sua sardinha.
   
   Na altura da compra, lembre-se que prevalece para escritura e valores a pagar o valor mais alto, portanto não sei que relevância terá o valor patrimonial...
   
   Isso se é um bom negócio, depende, para mim pode ser e para si pode não ser.
3. • costa3333
   • 15 maio 2012

    # 3

   Boa tarde
   
   cada caso é um caso.... e nas avaliações patrimoniais por parte das finanças, nem todas as variáveis são contabilizadas, pelo que pode haver diferenças para o valor real de mercado.
   
   A maneira mais segura de saber o valor real de mercado é efectuar uma avaliação imobiliária por um perito independente.
   
   Posso lhe dizer que já fizemos várias na zona do grande porto e existem diversos casos...
   
   avaliações superiores em 50% à avaliação das finanças, outros casos quase 500% acima.... mas também existe o outro lado, avaliação de imóveis em que o valor real e muito inferior ao valor atribuído pelas finanças.
   
   Caso queira um orçamento para a referia avaliação, basta nos contactar.
   
   cumps
   Nuno Costa
4. •  
     Picareta
   • 15 maio 2012

    # 4

   Já dia a minha avó...o que é que o **** tem a ver com as calças...
   
   O msoares36 está chateado por o valor que lhe estão a pedir ser muito acima do valor patrimonial. Vendi o mês passado um apartamento por cerca de 70% do valor patrimonial, e o comprador ficou chateado por ter que pagar IMT sobre o valor patrimonial e todos os anos vai pagar IMI sobre o valor patrimonial, por pouco não perdia o negócio.
5. • Jorge_Gonçalves
   • 15 maio 2012

    # 5

   Já experimentou pesquisar por imóveis equiparados nessa zona em imobiliárias?
6. • Maria Luísa
   • 15 maio 2012

    # 6

   Desculpem-me a minha ignorância. Então se comprarmos um imóvel por um valor mais baixo do que o valor patrimonial temos que pagar imt sobre o valor patrimonial que o imovel tem ?Mas após a compra o valor patrimonial é actualizado nas finanças, portanto como pode isso acontecer? Então e o vendedor, se vender por um valor mais baixo que o valor patrimonial não paga mais valias?
7. • dfserra
   • 15 maio 2012

    # 7

   ao se vender uma casa, para todos os efeitos fiscais, IMT, INI e mais valias o que conta é o valor mais elevado, da escritura ou do valor patrimonial. Caso a venda origine uma reavaliação, o valor que conta é o novo valor e não o antigo.
   
   Isto acontece para evitar o que acontecia antigamente de que se vendia uma casa por 100 e escriturava-se por 50. Claro que como em tudo na vida, há sempre os que saem prejudicados porque vendem realmente abaixo do valor patrimonial. O cálculo do valor patrimonial usa uma serie de variáveis, a maior parte objectivas para tentar obter um valor mais real, contudo claro que tal nunca produzirá um resultado perfeito, as variáveis que influenciam o valor de mercado são muitas mais, e algumas subjectivas. Segundo li não sei onde, a ideia é que o valor patrimonial fique próximo do valor de mercado, mas ligeiramente abaixo, 80% a 90% do valor de mercado, daí que o valor do metro quadrado e os índices de localização são ajustados periodicamente para tentar acompanhar o mercado.
   
   De todo o modo, com esta crise, acredito que seja relativamente frequente o valor de mercado ficar abaixo do patrimonial.

   Concordam com este comentário: Picareta
8. • jcbarbosa
   • 16 maio 2012

    # 8

   Colocado por: msoares36Em termos médios, é usual haver um desfasamento na ordem dos 55 a 65 %

   
   
   Vamos por partes, o que é o valor de mercado? O Valor pela qual se tenta vendar ou o valor pela qual se tenta comprar. Quem vende acha sempre pouco, quem compra acha sempre muito.
   
   Quanto a essa percentagem, penso estar correta mas obviamente depende de caso para caso. O valor de avaliação das casas parte de um valor por m2 de 603 €, ora como sabemos para se ter uma construção com alguma qualidade o custo real por m2 será consideravelmente superior. Basta que este custo seja de 900€ m2 para ter um custo real superior em 50% ao valor da avaliação.
   
   De qualquer modo é como referi, o valor das coisas depende da relação entre a procura e a oferta.
9. •  
     Picareta
   • 16 maio 2012

    # 9

   Colocado por: jcbarbosaO valor de avaliação das casas parte de um valor por m2 de 603 €, ora como sabemos para se ter uma construção com alguma qualidade o custo real por m2 será consideravelmente superior. Basta que este custo seja de 900€ m2 para ter um custo real superior em 50% ao valor da avaliação.

   
   Isto não é bem assim, não se pode comparar os 603€ com o custo real de construção. Uma habitação construída num local com o coeficiente de localização dois, esse valor passa logo para 1206€.

   Concordam com este comentário: jcbarbosa
10. • PBarata
    • 16 maio 2012

     # 10

    Colocado por: msoares36Boa tarde,
    
    Em termos médios, é usual haver um desfasamento na ordem dos 55 a 65 % entre o valor real dum imovel e o valor patrimonial calculado pelas finanças em avaliação recente tipo 1 a 2 anos.
    
    Concretizo: Moro no distrito do Porto e confrontei-me com uma possivel compra em que o proprietario me mostrou a caderneta predial e o valor pelo qual vende o imovel situa-se cerca de 65% acima do valor patrimonial calculado em 2010.(tipo valor patrimonial 150k, valor de venda 250k
    O que na realidade queria ter uma ideia é se na conjuntura em que estamos e com o mercado mobiáliario em crise anémica, o negocio é ou não interessante em termos financeiros, (deixando de lado as vantagens secundárias sentimentalistas e geograficas, de proximidade de isto ou daquilo, se é que é possivel fazer tanta abstração... :-)))
    é claro que não estamos a falar na Foz nem junto á praia :-)) é num concelho periférico do porto.
    Agradeço informações e casos vividos/conhecidos com alguma urgencia.
    Obrigado

    
    
    É caro.
    Se olharmos para os m2 verificamos que a área é muito pequena. Além disso a tipologia não é a mais adequada para a fruição proposta para o imóvel.
11. • Maria Luísa
    • 16 maio 2012

     # 11

    Penso que desde 2005 as avaliações feitas pelas finanças aproximam em muito o valor patrimonial do valor real, acontecendo até que o ultrapassam.
    Agora os imóveis mais antigos ainda têm valores perfeitamente desactualizados, mas agora com as avaliações de todos os imóveis mais antigos a situação alterar-se-á.
    De qualquer forma ninguém respondeu às minhas questões ?
    Até apresento uma situação concreta.
    Imaginemos que comprei um imóvel em 2005 por 220 mil euros. Depois da avaliação o valor patrimonial foi estabelecido em 250 mil. Se eu o conseguir vender hoje por 200 mil ( com sorte )o comprador irá pagar imt pelo valor da venda ou pelo valor patrimonial ? Julgo que será pelo valor da venda. E o vendedor ? Terá que declarar mais valias ? Julgo que não pois ainda terá perdido dinheiro com o negócio, mas neste país já nem sei.
12. •  
      imbs
    • 16 maio 2012

     # 12

    Maria Luísa, já responderam à sua questão, na venda o que conta para efeitos de impostos é o valor mais alto. Se comprar um imóvel por 80 com valor patrimonial de 50, paga sobre os 80. Se comprar um imóvel por 20 com valor patrimonial de 300, paga sobre os 300.
13. •  
      Picareta
    • 16 maio 2012

     # 13

    Colocado por: Maria LuísaDe qualquer forma ninguém respondeu às minhas questões ?

    
    Leia novamente o comentário do dfserra.
14. • costa3333
    • 16 maio 2012 ^editado

     # 14

    Colocado por: Maria LuísaMas após a compra o valor patrimonial é actualizado nas finanças, portanto como pode isso acontecer?

    
    
    o método de calculo do valor patrimonial nas finanças não e o mesmo do utilizado pelo mercado real.... ha varios factores que na maioria das avaliações das finanças não são considerados... pois nem são feitas visitas ao locais...
    
    dando-lhe um exemplo... um t2 por cima de uma discoteca que ninguém lhe pega pode ter o mesmo valor patrimonial que um t2 semelhante por cima de um banco.... mas em termos de mercado se calhar um vale o dobro do outro...
    
    mesmo que compre por metade do preço... o valor patrimonial após a venda vai ser o mesmo que estava no inicio...
15. •  
      imbs
    • 16 maio 2012

     # 15

    Hoje ouvi na rádio que algumas avaliações forem feitas através do google maps e street view. Vergonha.
16. • dfserra
    • 16 maio 2012

     # 16

    Cara Maria Luisa
    
    Como foi dito, o que conta é sempre o valor mais elevado.
    De todo o modo o valor patrimonial que conta é o calculado actualmente e não o de 2005. Se tudo se mantiver igual, o valor patrimonial é menos 5%, já que até aos 40 anos o valor patrimonial das casas reduz em 5% por cada 5 anos. O coeficiente de localização pode também ter sido revisto para cima ou para baixo.
    Assim no seu exemplo apenas paga maisvalias se o valor patrimonial actual for superior a 250 mil.
    
    De todo o modo, todas as situações tem aspectos negativos como positivos.
    Pegando no seu exemplo , em que comprou uma casa por 220 mil com valor patrimonial de 250 mil, se a vender por 240 mil mantendo-se o valor patrimonial, não paga mais valias, e se fosse tido apenas em conta o valor de escritura, pagava.
    
    Na compra o comprador quer sempre o valor patrimonial mais baixo possível para pagar menos IMT e IMI, esquece-se é que tal pode levar a pagar mais maisvalias na venda.
17. • jcbarbosa
    • 16 maio 2012 ^editado

     # 17

    Colocado por: PicaretaIsto não é bem assim, não se pode comparar os 603€ com o custo real de construção. Uma habitação construída num local com o coeficiente de localização dois, esse valor passa logo para 1206€.

    
    
    Correto, mas não queria entrar com os coeficientes senão fica mais complexo justificar diferenças de preço entre o real e o de avaliação. A mesma construção, isto é com o mesmo custo real pode ter valores de avaliação diferentes apenas pelo facto de um ter esgotos públicos e outra não... por isso o valor real de venda, a não ser que o proprietário esteja em dificuldades, creio que será sempre superior ao custo real da mesma.
18. • costa3333
    • 16 maio 2012

     # 18

    Colocado por: imbsHoje ouvi na rádio que algumas avaliações forem feitas através do google maps e street view. Vergonha.

    
    
    cada avaliação era paga pelas finanças entre os 0,90€ e os 5 euros.... sendo que demora nos cálculos e preenchimento de formulários algumas horas em alguns casos... acha que os técnicos iam ir ao local visitar as casa por esses valores....
    
    esta situação ja tinha sido alertada, muitos técnicos até se recusaram a fazer as avaliações... e claro que isto vai dar em reclamações atras de reclamações...
    
    cumps
19. •  
      Picareta
    • 16 maio 2012

     # 19

    Colocado por: jcbarbosapor isso o valor real de venda, a não ser que o proprietário esteja em dificuldades, creio que será sempre superior ao custo real da mesma.

    
    Não é, depende dos locais, conheço locais com um coef. de localização de 1.95 e com muito pouco valor comercial, onde é quase impossível vender por valores acima do valor patrimonial, principalmente com a crise actual.
    
    Alguns coeficientes de localização deveriam ser revistos, mas isso não lhes interessa.
    
    Comercialmente um R/C com as janelas viradas para um passeio, completamente exposto, tem muito menos valor que o 3º ou 4º andar, mas para os peritos das finanças valem o mesmo!!!

    Concordam com este comentário: jcbarbosa
20. • costa3333
    • 16 maio 2012

     # 20

    Colocado por: PicaretaComercialmente um R/C com as janelas viradas para um passeio, completamente exposto, tem muito menos valor que o 3º ou 4º andar, mas para os peritos das finanças valem o mesmo!!!

    
    
    e como essas a tantas outras variáveis que as avaliações tributárias não contabilizam...