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1. • bustelo
   • 20 junho 2012 ^editado

    # 1

   Boa tarde
   Este ano sou administradora e tenho uma duvida:
   Tenho um apartamento no ultimo andar que no ano 2008 e 2010 teve inundacoes proveniente de resultantes do telhado, pois os algerozes não dão escoamento necessário quando chove muito. das duas vezes o seguro assumiu o prejuízo mas em 2010 foi-me dito que o seguro não assumiria mais nenhuma indenização se não fosse corregido o problema .
   Como este ano sou administradora tenho que resolver essa questão dado que me afecta directamente a mim.
   Convoquei uma assembleia de condóminos extraordinaria para dar conhecimento aos condóminos que vou efectuar as obras , a minha pergunta é a seguinte não preciso da votação dos 2/3?
   È assim ou estarei enganada.
   Obrigada
2. • pom
   • 20 junho 2012 ^editado

    # 2

   Vai efectuar obras...com autorização da AC.
   Maioria simples.
   E orçamentos para discutir leva para a AC ?

   Concordam com este comentário: J.C
3. • J.C
   • 20 junho 2012

    # 3

   Como a Pom disse e muito bem!
   Convinha era levar varios orçamentos para serem discutidos.
   Senão terá que convocar a AC duas vezes.
4. • bustelo
   • 20 junho 2012

    # 4

   boa tarde
   A minha ideia era dar conhecimento a AC que por ser obras urgentes e inadiáveis iria efectuar as referidas obras , até porque não será preciso nenhuma verba adicional dos condóminos , dado haver em caixa dinheiro para as referidas obras.
   Os orçamentos reúno novamente, até que para o acesso ao telhado tera de ser feito pelo condomínio do 3º esq.e este tem de dar permissão para tal.
   Maioria simples num prédio de 8 condóminos é preciso aprovação de 4.certo?
   Obrigada
5. • pom
   • 20 junho 2012

    # 5

   Dois anos depois do que o seguro lhe disse vir dizer que "são urgentes e inadiáveis"...
   Os votos correspondem a permilagem e não a pessoas.
6. •  
     Luis K. W.
   • 20 junho 2012

    # 6

   Isso de ir informar a Assembleia que "vai fazer obras" não é assim! Se não levar valores pode acontecer que a Assembleia não a autorize ... Até porque vamos entrar no Verão - dando-lhe tempo para tratar do assunto como deve ser.
   
   O facto de "haver dinheiro" não lhe permite, senhora administradora, dispor dele a seu bel-prazer!!
   A Assembleia de Condóminos É SOBERANA, e a Sra Administradora teve 2 ANOS para pedir os orçamentos... (não precisava de ser administradora para pedir orçamentos para resolver um problema que a afectava!).
   
   Sempre que um Administrador gasta dinheiro do Condomínio sem ter o PRÉVIO e o DEVIDO suporte legal/orçamental, DÁ **** (desculpe o termo).
   
   Resposta:
   A soma das permilagens terá de ser de 50% + 1 (MAIS UM) do capital representado na Assembleia.
   SE todas as fracções tiverem a mesma permilagem (125/1000) e SE estiverem presentes os 8 condóminos, precisará de - pelo menos - 501/1000, isto é, que CINCO condóminos lhe aprovem o ORÇAMENTO.

   Concordam com este comentário: Picareta
7. •  
     Picareta
   • 20 junho 2012

    # 7

   Colocado por: busteloTenho um apartamento no ultimo andar que no ano 2008 e 2010 teve inundacoes proveniente de resultantes do telhado

   
   
   

   Colocado por: busteloA minha ideia era dar conhecimento a AC que por ser obras urgentes e inadiáveis iria efectuar as referidas obras

   
   Fiquei baralhado!!!!!!!
8. • bitobito
   • 20 junho 2012

    # 8

   Os tipo "administradores" : supostos ! : aqui presentes , travestidos de pilha condóminos e arrebenta Fundo Comum de Reserva para auto/pagamento de seus honorários e criadores de conflitos a condóminos , deviam na minha modesta e humilde opinião serem espetados de cabeça para baixo até escorrer última gota de sangue .
   
   Tenham vergonha na cara seus patifes !
   
   68/2005-JP Relator: FILOMENA MATOS Descritores: CONDOMÍNIO - OBRAS URGENTES NAS PARTES COMUNS Data da sentença: 21-02-2006 Julgado de Paz de : MIRANDA DO CORVO Decisão Texto Integral: SENTENÇA (arts. 26.º, n.º 1 e 57.º da Lei n.º 78/2001, de 13-07 – LJP) 1. - RELATÓRIO Identificação das partes Demandantes: - A..., casado com B..., ambos residentes em Miranda do Corvo. Demandada: - A Administração do Condomínio, sito em Miranda do Corvo Objecto da acção Resolução de conflitos entre condóminos e a administração (art. 9.º, n.º 1, alínea c) da Lei n.º 78 /2001, de 13 de Julho - LJP). Valor: € 3.630,00 (três mil seiscentos e trinta euros ). Requerimento inicial Os Demandantes vieram intentar a presente acção Alegando para o efeito, em síntese, que: São proprietários da fracção autónoma designada pela letra “U”, correspondente ao terceiro andar esquerdo, lado sul, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito no concelho de Miranda do Corvo, inscrito na matriz predial urbana sob o art. X, e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º Y A fracção referida veio à posse dos demandantes por escritura de compra e venda, em 24 de Abril de 1996. O prédio, já tem cerca de 20 anos, encontrando-se com o telhado em mau estado de conservação, nomeadamente a tela que está na cobertura e nas caleiras do telhado encontra-se num tal estado de degradação, que cada vez que chove, a fracção propriedade dos demandantes fica cheia de humidade, entrando mesmo água, provocando enormes prejuízos na mesma.
   Em Agosto de 2004, os demandantes alertaram verbalmente o representante da demandada, da necessidade de serem realizadas obras de reparação no referido prédio, tendo-lhes sido solicitado pelo mesmo, que tal pedido fosse reduzido a escrito, com a junção de fotografias. Ao que os demandantes anuíram, sendo o assunto discutido na assembleia ordinária de 03/02/2005, na qual não houve consenso nem quórum para a aprovação das referidas obras. A realização de tais obras são em espaços comuns do prédio, pelo que compete à Administração do condomínio, velar pela sua realização. Até à presente data nada foi feito pela administração do condomínio, tornando-se tal situação insustentável. Os demandantes solicitaram à Empresa de Construções “M. Lda.”, orçamento para as obras que são necessárias realizar, importando aquele no valor de € 3.630,00. Pedindo a procedência da acção, condenando-se a demandada: -ou à realização das obras necessárias; -ou no pagamento da referida reparação, no montante de €3.630,00, de a forma a proporcionar a conservação do referido prédio e de modo a evitar a fracção dos demandantes seja prejudicada com humidades. Documentos APRESENTADOS: ---Os Demandantes juntaram vinte documentos. Tramitação e Saneamento: ---A presente acção foi intentada com fundamento em “Resolução de conflitos entre condóminos e a administração, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 9.º da LJP. ---A demandada foi regularmente citada e contestou. CONTESTAÇÃO: ---Para tanto, alegou em síntese, que aceita o alegado pelos Demandantes nos arts. 1.º a 5.º e parcialmente o referido no ponto, 6.º, do requerimento inicial, impugnando expressamente a
   matéria factual vertida no ponto 7.º, bem como o valor do orçamento agora apresentado por considerar o seu valor excessivo. Concluindo que o pedido deduzido, no requerimento inicial devem ser julgado parcialmente improcedentes, quanto ao valor peticionado para a realização das obras por ser manifestamente elevado. ---Juntaram 16 documentos. ---Foi marcada uma sessão de Pré-Mediação, à qual o representante legal da demandada não compareceu nem justificou, pelo que se agendou a audiência de julgamento. --- No dia e hora marcados, procedeu-se a audiência de julgamento com observância das formalidades legais, conforme da acta que antecede se alcança. ---O Julgado de Paz de Miranda do Corvo é competente para julgar a presente causa (cfr. art. 9.º, n.º 1, c) e art. 11.º, n.º 1, ambos da LJP). ---O processo encontra-se isento de nulidades que o invalidem na totalidade. ---As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas. ---Não se verificam excepções dilatórias e peremptórias, nulidades ou incidentes processuais que impeçam o conhecimento do mérito da causa. 2. - FUNDAMENTAÇÃO 2.1. - OS FACTOS 2.1.1. Factos Provados: ---Com base e fundamento nos autos, julgam-se provados os seguintes factos, com interesse para o exame e decisão da causa: ---Os demandantes são proprietários da fracção autónoma designada pela letra “U”, correspondente ao terceiro andar esquerdo, lado sul, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito no concelho de Miranda do Corvo, inscrito na matriz predial urbana sob o art. X, e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º Y. ---A fracção referida veio à posse dos demandantes
   por escritura de compra e venda, outorgada em 24 de Abril de 1996. ---O prédio, tem cerca de 20 anos, encontrando-se com o telhado em mau estado de conservação, nomeadamente a tela que está na cobertura e as caleiras do telhado, que se encontram degradadas. ---Cada vez que chove, a fracção propriedade dos demandantes fica cheia de humidade, escorrendo água, provocando enormes prejuízos. ---Em Agosto de 2004, os demandantes alertaram verbalmente o representante da demandada, da necessidade de serem realizadas obras de reparação nas partes comuns do referido prédio. ---Pelo administrador foi então solicitado, que o pedido fosse reduzido a escrito, com a junção de fotografias. ---Ao que os demandantes anuíram, sendo o assunto discutido na assembleia ordinária de 03/02/2005, na qual não houve consenso nem quórum para a aprovação das referidas obras. ---Até à presente data nada foi feito pela assembleia bem como pela administração do condomínio. ---Os demandantes solicitaram à Empresa de Construções “ M. Lda.”, orçamento para a realização das obras necessárias, este no valor de € 3.630,00. Fundamentação: ---Para a convicção formada conducente aos factos julgados provados concorreram especialmente os documentos apresentados, e o depoimento do representante legal da demandada que admitiu por acordo, confessando todos os factos alegados pelos demandantes, à excepção do valor reclamado no orçamento apresentado. Bem como, o depoimento dos demandantes e testemunhas, que demonstraram um conhecimento directo dos factos. 2.1.2. Factos não provados: não se provaram os factos que não se consignaram. 2.2. - O DIREITO ---Dispõe o art. 63.º da LJP, salvo as excepções previstas, que as disposições do Código de
   Processo Civil (CPC) são subsidiariamente aplicáveis aos processos que correm nos julgados de paz, no que não seja incompatível com o disposto naquela lei. ---A factualidade emergente dos presentes autos, remete-nos para a questão de saber quem é responsável pela realização de obras, nos espaços comuns do prédio, de forma a evitar infiltrações na fracção dos demandantes. ---Em cada prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (arts. 1420º, nº1 e 1421º C. Civil) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as fracções autónomas). ---As fracções serão individualizadas no respectivo título de constituição da propriedade horizontal, aí se especificando as partes do edifício pertencentes a cada uma delas - art. 1418º C. Civil. E o que aí não esteja especificado como pertencentes a cada fracção, será, em princípio, havida como parte comum, a não ser que esteja afectada ao uso exclusivo de um dos condóminos. ---Dispõe o art. 1424º do C. Civil “Salvo disposição em contrário as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento, de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.” ---A Obrigação do condomínio de proceder ás reparações indispensáveis e urgentes é uma obrigação propter rem cujo incumprimento está sujeito ao regime geral das obrigações. --- Diferente será a responsabilidade que, por inércia da assembleia de condóminos, na decisão de reparar as partes comuns do prédio, venham as mesmas, provocar danos na fracção dos demandantes. ---Podendo estes, demandar todos os condóminos, com o objectivo de obterem a sua condenação no pagamento de uma indemnização pelos prejuízos sofridos na sua fracção, o que no caso em apreço não está em discussão. ---Contudo é importante, que todos os condóminos
   saibam que a omissão na prática de determinados actos, poderá ter como consequência o pagamento de uma indemnização, resultado da falta de obras de conservação e restauro nas partes comuns do prédio, que prejudique qualquer condómino. ---Ora a cobertura do telhado e as caleiras são, claramente, partes comuns do prédio quer, nos termos do disposto no art. 1421º do C. Civil, quer como se infere da escritura de constituição da propriedade horizontal do prédio aqui em apreço, de fls 66 a 85. ---A responsabilidade dos condóminos pelas despesas de conservação e fruição é uma responsabilidade “ex lege” não se tornando necessário o recurso aos mecanismos da responsabilidade civil. ---A administração das coisas comuns na propriedade horizontal compete ao administrador e a assembleia dos condóminos, art.1430 a 1438 A do C.C. ---O Administrador é na essência um executor das decisões da assembleia - “A propriedade Horizontal” pág. 214 de Rui Miller. ---“Quer o administrador, quer a assembleia são órgãos da colectividade, com carácter obrigatório e necessário, cujas funções estão ligadas à sua função como expressão do grupo condominial. ---Os condóminos formam uma vontade e o administrador executa essa vontade. Os órgãos são a expressão de um interesse colectivo, sendo-lhes atribuídos ex lege poderes representativos, na medida em que sejam instrumentos necessários para realizar tal interesse. ---Na vontade manifestada pelos titulares dos órgãos, dentro dos limites da sua competência, é vinculante para todos os membros do grupo. ---Na propriedade horizontal, a assembleia é o órgão deliberativo, o administrador é o órgão executivo e representativo. ---Ou seja, são estes órgãos os representantes institucionais da pessoa colectiva e através dos quais esta tem capacidade de exercício. São eles que formam a vontade da pessoa jurídica perante terceiros, permitindo suprir as deficiências do conceito de mandato e de representação. Se o acto
   é praticado por um órgão, ele é imputado juridicamente à pessoa jurídica. Se foi antes realizado por um representante, só são imputados à pessoa jurídica as consequências do acto (cfr. Soveral Martins, Os poderes de representação dos administradores de sociedades anónimas, BFDUC, Studia Jurídica, 34, Coimbra Editora, 1998, págs. 48 e 49, e Manuel de Andrade, Teoria geral da relação jurídica, 2 vols., Almedina, Coimbra, 1983, I, pág. 118). ---O administrador é, simultaneamente, gestor e representante do condomínio. Estas funções estão interligadas, e não lhe podem ser retiradas pela assembleia. ---Portanto, o administrador representa a comunidade como grupo organizado (é a figura da representação orgânica) - ver Ac. Rel. De Lisboa, de 27.11.97, Col. Jur., V, 102 E Revista Forense, vol. 193, ano 58º, Jan.-Mar. 1961, pág. 465. ---É certo, que se pode dizer que o administrador se move no mesmo terreno que se move a assembleia de condóminos: na administração das partes comuns do edifício. Mas é irreal hipnotizar uma predisposição generalizada, minuciosa e contínua pela assembleia dos actos que devam ser realizados pelo administrador. ---As funções do administrador têm um carácter marcadamente executivo e prático que se não coaduna com o funcionamento colegial da assembleia de condóminos. “ Se não há qualquer actividade decisória da assembleia, e a regulação da coisa comum se torna necessária, o administrador pode, legitimamente, providenciá-la” (In “A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal”, Sandra Passinhas, Almedina, 2ª ed., a pág. 306). ---Acrescenta-se nesta mesma obra (loc. cit.): “ Se é verdade, por um lado, que a actividade da assembleia e do administrador tendem à prossecução do interesse colectivo, por outro lado, é óbvio que, se devesse sempre recorrer ao procedimento necessário para a formação e tomada de uma deliberação, tornar-se-ia impossível concretizar tal interesse. [……]
   ---A complexidade da actividade de administração do edifício e o crescente desinteresse dos condóminos pela vida do condomínio levaram à atribuição de mais poderes ao administrador. A substituição do princípio democrático e a centralização de poderes na pessoa de administrador justificam-se pela necessidade de assegurar a gestão funcional e eficaz do condomínio, ligado a um premente interesse de ordem e paz pública”. ---Assim deve ser, de facto, tendo sempre presente que os interesses dos condóminos continuam sempre assegurados, na medida em que dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode mesmo ser convocada apenas pelo condomínio recorrente (da mesma forma que o administrador se pode dirigir à assembleia condominial para provocar uma deliberação que confirme a disciplina por ele adoptada para o uso das coisas comuns, a fim de vencer a resistência de um dos condóminos - ainda ob. Cit., pág.310).” in Acórdão da Relação do Porto, de 23/06/2005 ---É certo que, no caso objecto dos presentes autos, não há regulamento do condomínio aprovado, o fundo comum de reserva é de valor tão diminuto, que não permite ao administrador usa-lo para custear as despesas ora reclamadas pelos demandantes, na reparação dos espaços comuns ---Contudo, é necessário que o administrador exerça a função para o qual foi eleito, e pela qual recebe uma retribuição, não devendo tomar uma posição de inércia, perante igual inércia dos condóminos. ---No código civil, existem disposições legais para gerir o impasse da ausência e falta de quórum para a tomada de deliberações, que exigem a unanimidade ou a maioria dos condóminos, e se for o caso, deve recorrer-se ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade, relativamente à administração da coisa. ---Por outro lado, os demandantes podiam eles próprios realizar as obras, depois de preenchidos determinados requisitos, ver art. 1427 do C.C., que escusamos de aqui reproduzir, mas como refere Francisco Pardal e Dias da Fonseca, Coimbra
   Editora, 3ª edição, pág.196 “ a prudência aconselha a efectivar a obra - reparação necessária - através da assembleia de condóminos ou do administrador, para evitar possíveis discussões sobre a qualificação de urgente e sobre a eventualidade de não poder exigir dos outros condóminos a parte respectiva, sem ser através da acção de enriquecimento sem causa” mas para tanto, “ não carece esse condómino de se munir de autorização prévia dos restantes, do mesmo modo que dela também não precisaria o administrador, até porque a urgência de que elas se revistam pode não ser compatível com essa autorização” Rui Vieira Miller, A Propriedade Horizontal no Código Civil, Almedina, 1998, pág.230. ---Assim sendo, porque as obras reclamadas pelos demandantes, são em bens comuns e no interesse comum, e a lei obriga todos os condóminos a custear as despesas com a sua realização na proporção do valor das suas fracções, cabe ao administrador zelar pelo cumprimento das mesmas, art.1436º-f) do C.C., pelo que, 3. - Decisão ---Face ao que antecede e às disposições legais aplicáveis, julgo a presente acção totalmente procedente por provada e, em consequência, condeno a Administração do Condomínio, - Na realização das obras nas partes comuns do prédio, substituindo a tela da cobertura e caleiras do telhado por uma mais resistente, bem como proceder à colocação de uma descarga nova, de modo a evitar que a fracção dos demandantes seja prejudicada com infiltrações e humidades. - No prazo de 30 dias. CUSTAS: ---Custas pela Demanda, como parte vencida, com o subsequente reembolso aos demandantes nos termos da portaria nº 1456/2001 de 28 de Dezembro. ---A Demandada deve pagar as custas, no Julgado de Paz, no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento
   de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação (n.os 8 e 10 da Port. n.º 1456/2001, de 28-12; o n.º 10 com a redacção dada pelo art. único da Port. n.º 209/2005, de 24-02). Esta sentença foi ditada na presença de todos os presentes, considerando-se dela pessoalmente notificados. Notifique, os ausentes. Processado por meios informáticos e revisto pela signatária. Verso em branco. (Art. 138.º, n.º 5 do CPC) Miranda do Corvo, 21 de Fevereiro de 2006 A Juíza de Paz, (Filomena Matos)
9. • bustelo
   • 21 junho 2012

    # 9

   Bom dia
   Quando da primeira infiltração em 2008 e dado que esta ocorreu em Novembro não houve tempo para ser efectuada a reparação , depois sucederam-se novas administrações e em 2010 a minha propriedade foi novamente afectada , apesar de eu na reunião de condóminos na passagem de mais um administradora reforçar a ideia que as obras teriam de ser efectuadas e isso ter ficado em acta o condómino que mora no 2º andar e que não é afectado nada fez.
   Como este ano sou administradora e o assunto me toca directamente quero resolver esse problema, quero deixar aqui claro que não recebo nada por ser administradora , nem quero rebentar com o dinheiro do fundo do condomínio , quero sim resolver um problema real de infiltração da minha habitação e do qual é proveniente de partes comuns.
   Essa de serem espetados de cabeça para baixo não gostei.
   Sei que o tempo não está para gastos supérfluos mas a gastos que são urgentes e inadiáveis pois acho que ninguém gostaria de em anos alternados ver agua a escorrer pelo tecto sendo preciso baldes para aparar a agua .