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Comprar casas e imóveis

Compra de casa - caderneta predial

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  1.  # 1

    Olá a todos.

    Gostaria que me esclarecessem sobre uma questão para a qual já ouvi várias coisas. Trata-se de saber se uma determinada obrigação declarativa (fiscal) foi ou não cumprida.

    Estou interessado num imóvel (casa). Na caderneta predial consta apenas que esta casa possui como titulare(s):

    - Identificação fiscal: 700 xxx xxx
    - ``Nome´´ - Cabeça de casal da herança de
    - Tipo de titular: Propriedade plena

    Este documento foi actualizado em 2004 (criação do novo sujeito passivo).

    Daqui deduzi que a casa estava na mão dos herdeiros do falecido (``Nome´´) e que possivelmente algumas das formalidades/obrigações declarativas tinham sido cumpridas, pois já estava criado o numero fiscal da herança.
    Em conversa com um dos herdeiros (esposa do falecido), soube que para além dela existem ainda 2 filhos e respectivos conjugues que são também herdeiros (por estarem casados em regime de comunhão de adquiridos).
    A minha questão é: Nas finanças deveriam ou não constar os nomes dos proprietários do imóvel? Esta caderneta, tal como referi, está actualizada à data de hoje?
    No registo predial ainda não está (consta apenas o averbamento da compra por parte do falecido).

    Grato pela atenção que possam dispensar a este assunto.

    Cumprimentos,

    Pedro
    •  
      GF
    • 22 junho 2012 editado

     # 2

    Caro Pedro,

    O que sucede após o falecimento do titular do bem imóvel, segue uma tramitação, em que os vários passos podem ou não ser dados todos de seguida.
    O primeiro passo é a habilitação de herdeiros, que já foi feita. A partir daí, é necessário fazer a comunicação às finanças, pagar os respectivos impostos se os houver e obter o NIF da herança indivisa (é esse o caso, NIF's 700...). A partir daqui o imóvel já pode ser vendido se qualquer outra obrigação declarativa.
    Na conservatória, pode ser feita a transmissão para si, no mesmo acto (ou no momento imediatamente seguinte) em que fazem o averbamento da titularidade dos herdeiros. É portanto normal, na CRP, ainda constar o anterior titular já falecido (poupa-se uns euros).

    Apenas teria de constar na caderneta o nome dos herdeiros, e tambem na CRP, se decidissem efectuar partilhas. O que significa que o património está indiviso, nesta altura, e daí o titular que consta na caderneta ser o cabeça-de-casal da herança do (falecido), pois é quem administra a herança.

    Apenas tem de se certificar que: todos os documentos são assinados por TODOS os herdeiros (contratos promessa especialmente) e solicitar uma copia da respectiva habilitação (o notário encarregar-se-á disso).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: noiteclara
    •  
      FD
    • 22 junho 2012

     # 3

    Colocado por: gf2011todos os documentos são assinados por TODOS os herdeiros (contratos promessa especialmente)

    E se essas assinaturas puderem ser reconhecidas por um notário, a segurança é maior.

    Colocado por: noiteclaraEste documento foi actualizado em 2004 (criação do novo sujeito passivo).

    Mas, a data da impressão no fim do mesmo é actual, certo?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: noiteclara

  4.  # 4

    Bom dia, gf2011.

    Sim, esse parece-me ser o procedimento mais simples e mais rápido. A questão é que não está escrito em lado nenhum quem são os proprietários do imóvel. A certidão de teor não está actualizada e a escritura de habilitação de herdeiros é uma obrigação declarativa com data de 2004 que pode não reflectir a realidade do momento actual. Explico porquê. Um dos casais (o filho) separou-se. Eu não faço idéia qual é a situação da ex-mulher do filho em relação à casa. Ela era herdeira porque estava casada com um dos filhos do proprietário, em regime de comunhão de adquiridos. Como é que esta situação ficou resolvida? O nome dela não consta em lado nenhum.
    Numa situação destas, como é que analisa os factos? Com base em k é que vai tomar a sua decisão?

    Melhores cumprimentos,

    Pedro
    •  
      imbs
    • 22 junho 2012

     # 5

    Mas as heranças, mesmo com casamento com comunhão de bens, passam para os conjugues, que não são herdeiros, vá de família? Pensava que não.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: noiteclara

  6.  # 6

    Bom dia, FD.

    A escritura de habilitação de herdeiros, no meu entender, é apenas uma obrigação fiscal. Ela é importante mas...é um documento actualizável? É que me parece que os dados que dela constam remontam apenas à data em que foi realizada.
    Sobre questão que levantei na resposta ao gf2011 a propósito da separação de um dos filhos; eu não sei se a ex-mulher ainda é proprietária de uma parte da casa ou não. É este documento que me diz isso...que comprova isso? Não deveria ser a certidão de teor (registo predial) que deveria estar actualizada?

    Grato pela sua atenção.

    Melhores cumprimentos,

    Pedro

  7.  # 7

    Bom dia, imbs.

    Eu creio que sim, mas isso pode ser o meu erro e clarificar muita coisa.

    Grato pela atenção.

    Melhores cumprimentos,

    Pedro
    •  
      imbs
    • 22 junho 2012

     # 8

    Vamos ver se o nosso caro gf nos elucida.
    •  
      GF
    • 22 junho 2012 editado

     # 9

    Vamos lá ver se não baralhamos as coisas.

    Em primeiro lugar descanse, pois quando for ao notário ele vai certificar-se que estão todos para assinar e que os documentos estão em ordem. Do ponto de vista documental, essa casa parece-me estar pronta para escriturar.
    Alias, pode gratuitamente pedir ajuda num notário, leva os documentos que tem e diz que está interessado em marcar lá a escritura mas que precisa saber o que falta. Eles fazem-lhe o trabalho e ajudam-no. Alternativa, consulta um advogado e pede aconselhamento. O forum não serve para substituir uma informação correcta e concisa de um profissional, mas sim para dar dicas do caminho a seguir.

    Já se discutiu amplamente a questão das habilitações de herdeiros, e contrariamente ao que diz, nada tem de declaração fiscal!
    Habilitação de herdeiros é uma escritura publica, feita num notário, em que, por declaração, os herdeiros se vão habilitar ao acervo patrimonial do falecido.
    Sim é verdade que uma habilitação pode ser forjada: eu posso dizer que sou o único filho do meu pai, e ele ter mais 50. Faço a habilitação e vendo a casa. Os outros 50 depois que reclamem mas eu já pedi asilo político ao equador e já ninguém me apanha, além de já ter gasto o dinheiro todo.

    E é errado dizer-se que o cônjuge do herdeiro é também herdeiro: ERRADO. Não é herdeiro nenhum. O que acontece é que, primeiro o filho herda, e depois o regime de casamento determina se o bem é comum ou não, e se for, o cônjuge terá direito à sua quota-parte.
    O regime de casamento (no que respeita aos filhos herdeiros) releva apenas para, depois das partilhas, haver ou não um bem comum a ambos. Neste momento existe apenas um património indiviso, e portanto, na descrição que faz, há uma quota ideal desse conjuge.

    Sem ver documentos não me quero adiantar nem especular.
    Nesse caso, além dos documentos que referi em cima, pediria igualmente uma certidão do registo civil de todos os intervenientes, para verificar alterações ao estado civil de cada um.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: noiteclara
    •  
      imbs
    • 22 junho 2012

     # 10

    Colocado por: gf2011E é errado dizer-se que o cônjuge do herdeiro é também herdeiro: ERRADO. Não é herdeiro nenhum. O que acontece é que, primeiro o filho herda, e depois o regime de casamento determina se o bem é comum ou não, e se for, o cônjuge terá direito à sua quota-parte.


    Ou seja se eu herdar 50, meu marido - em regime de comunhão de bens, terá direito a 25. É isso?
    A bem dizer, ele herda os 50 comigo.
    Ou não é nada disto?
    •  
      GF
    • 22 junho 2012

     # 11

    Colocado por: imbs

    Ou seja se eu herdar 50, meu marido - em regime de comunhão de bens, terá direito a 25. É isso?
    A bem dizer, ele herda os 50 comigo.
    Ou não é nada disto?


    Ele não herda nada, quem herda é o herdeiro (filho) o que acontece é que o património passar a ser comum.
    Já agora uma nota que muita gente não sabe:



    ARTIGO 1682º-A
    (Alienação ou oneração de imóveis
    e de estabelecimento comercial)
    1. Carece do consentimento de ambos
    os cônjuges, salvo se entre eles
    vigorar o regime de separação de
    bens:
    a) A alienação, oneração,
    arrendamento ou constituição de
    outros direitos pessoais de gozo sobre
    imóveis próprios ou comuns;
    b) A alienação, oneração ou locação de
    estabelecimento comercial, próprio ou
    comum.
    2. A alienação, oneração,
    arrendamento ou constituição de
    outros direitos pessoais de gozo sobre
    a casa de morada da família carece
    sempre do consentimento de ambos os
    cônjuges.


    Mesmo casando no regime de comunhão de adquiridos, se eu tiver um imovel apenas meu e adquirido antes do casamento, a minha mulher tem de consentir a venda ou o arrendamento. Também, no caso da morada de família, e independentemente do regime de casamento (posso ter um imovel apenas meu e ser casado em regime de separação de bens) a minha mulher tem sempre de consentir o arrendamento ou a venda.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: noiteclara
    •  
      imbs
    • 22 junho 2012

     # 12

    Sou cada vez mais uma pessoa iluminada, graças a este fórum.

  13.  # 13

    Pelo que percebo, o conjugue do herdeiro não é herdeiro, mas poderá ser legitimo proprietário caso sejam efectuadas as partilhas. Nesse caso, como é que eu sei se as partilhas foram ou não feitas? Saberia se o nome dos proprietários estivesse na certidão de teor (registo predial), certo?
    Não quero bater na mesma tecla, mas o problema reside em perceber quem tem ou não direito à casa (quem é ou não proprietário).

    Grato pela vossa atenção,

    Pedro
    •  
      GF
    • 22 junho 2012

     # 14

    Colocado por: noiteclaraPelo que percebo, o conjugue do herdeiro não é herdeiro, mas poderá ser legitimo proprietário caso sejam efectuadas as partilhas. Nesse caso, como é que eu sei se as partilhas foram ou não feitas? Saberia se o nome dos proprietários estivesse na certidão de teor (registo predial), certo?
    Não quero bater na mesma tecla, mas o problema reside em perceber quem tem ou não direito à casa (quem é ou não proprietário).

    Grato pela vossa atenção,

    Pedro


    O proprietário desse imóvel são os herdeiros legais do falecido.
    O património está indiviso, não há partilhas. Se já tivessem feito partilhas, já não haveria herança indivisa e o bem já estaria em nome dos herdeiros e nas respectivas certidões.
    Todos eles são proprietários de uma quota ideal nesse património.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: noiteclara

  15.  # 15

    Uma questão final gf2011,

    O patrimonio é dos herdeiros. Um dos filhos separou-se sem que tivesse havido partilha de bens. Neste caso a ex-mulher já não tem qualquer direito sobre o imóvel?

    Grato pela atenção,

    Pedro
    •  
      GF
    • 22 junho 2012

     # 16

    Colocado por: noiteclaraUma questão final gf2011,

    O patrimonio é dos herdeiros. Um dos filhos separou-se sem que tivesse havido partilha de bens. Neste caso a ex-mulher já não tem qualquer direito sobre o imóvel?

    Grato pela atenção,

    Pedro


    Não é linear. Pode ter ou não.

    Vejamos o que diz o Código Civil, nos seus artigos 1732 e seguintes:


    ARTIGO 1732.º
    (Estipulação do regime)
    Se o regime de bens adoptado pelos cônjuges for o da comunhão geral, o património comum é constituido
    por todos os bens presentes e futuros dos cônjuges, que não sejam exceptuados por lei.

    ARTIGO 1733.º
    (Bens incomunicáveis)
    1. São exceptuados da comunhão:
    a) Os bens doados ou deixados, ainda que por conta da legítima, com a cláusula de incomunicabilidade;
    b) Os bens doados ou deixados com a cláusula de reversão ou fideicomissária, a não ser que a cláusula
    tenha caducado;
    c) o usufruto, o uso ou habitação, e demais direitos estritamente pessoais;
    d) As indemnizações devidas por factos verificados contra a pessoa de cada um dos cônjuges ou contra os
    seus bens próprios;
    e) Os seguros vencidos em favor da pessoa de cada um dos cônjuges ou para cobertura de riscos sofridos
    por bens próprios;
    f) Os vestidos, roupas e outros objectos de uso pessoal e exclusivo de cada um dos cônjuges, bem como os
    seus diplomas e a sua correspondência;
    g) As recordações de família de diminuto valor económico.
    2. A incomunicabilidade dos bens não abrange os respectivos frutos nem o valor das benfeitorias úteis.


    Assim, estando casados no regime da comunhão geral, o património de ambos é constituído por todos os bens presentes e futuros do cônjuge, onde se inclui os bens recebidos por sucessão, de acordo com o disposto nos artigos 1732º e 1733º, nº 1, ambos do Cód. Civil.

    Pode ler para se entreter:
    http://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/c3fb530030ea1c61802568d9005cd5bb/3f464a97593c2ac18025795000390dc7?OpenDocument
    http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/238a5184db44e3de80256fcd00480ab8?OpenDocument

    Agora quando existe uma acção dessas, é feito o registo da acção na CRP do imovel, para evitar que no futuro o imovel seja vendido. Portanto se tal não existe, não se deve preocupar. Até porque tambem houve alterações da lei em 2008, com a Lei nº 61/08, e sem conhecer o caso em concreto com todos os elementos não dá para criar multiplas sub-hipoteses.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: noiteclara

  17.  # 17

    Mas eles estavam casados em comunhão de adquiridos e não em comunhão geral. Neste caso, a ex-mulher já não tem qualquer direito sobre o imóvel?

    Obrigado,


    Pedro

    (Desculpe lá isto. Foi a sua boa acção hoje :))
    •  
      GF
    • 22 junho 2012

     # 18

    Na comunhão geral, aquilo que já levam para o casamento passar a ser dos dois. Na comunhão de adquiridos, aquilo que adquirem depois do casamento é que é comum, tudo o resto mantem-se como bens proprios.

    O regime da comunhão de bens, caracteriza-se por, em regra, todos os bens serem comuns, mesmo os levados para o casamento ou adquiridos a título gratuito (arts.1732º a 1734º).

    No regime de comunhão de adquiridos (arts.1721º e 1722º), são bens próprios dos cônjuges aqueles que cada um tiver ao tempo do casamento ou adquirir posteriormente a título gratuito, ou seja, por sucessão ou doacção, ou então por virtude de direito próprio anterior; são bens comuns todos os outros.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: noiteclara

  19.  # 19

    Parece-me então claro que não há direito à casa por parte da ex-mulher.

    Não entendo então o porquê de em situações em que o casal está casado em regime de comunhão de adquiridos, para a venda de um imóvel, ser necessário um dos conjugues assinar a escritura, ou seja, ter de dar o seu consentimento para algo que afinal não é seu por herança nem é considerado bem comum do casal.

    Obrigado,

    Pedro
    •  
      GF
    • 22 junho 2012

     # 20

    Colocado por: noiteclaraNão entendo então o porquê de em situações em que o casal está casado em regime de comunhão de adquiridos, para a venda de um imóvel, ser necessário um dos conjugues assinar a escritura, ou seja, ter de dar o seu consentimento para algo que afinal não é seu por herança nem é considerado bem comum do casal.


    Ja expliquei em cima: https://forumdacasa.com/?CommentID=436621
    Não necessita de estar presente, mas necessita prestar consentimento para a venda, excepto se vigorar separação de bens, independentemente de saber se o bem é comum ou próprio, em qualquer que seja a comunhão (geral ou adquiridos).
    No caso da separação, é apenas obrigatório se for a casa de morada de família.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: noiteclara

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