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1. •  
     GF
   • 19 julho 2012 ^editado

    # 21

   Colocado por: yellow_submarineMas segundo entendo da alínea a), ponto 3 - "Nos casos de promessa de compra e venda ou de troca, presume-se que o ganho é obtido logo que verificada a tradição ou posse dos bens ou direitos objecto do contrato;" seria no final dos 5 anos, porque apesar de eu já ter ALGUNS direitos sobre a casa ela ainda não é minha e pertence ao dono. No fundo o que eu tenho é direito deusufrutoe não deposse, penso eu...
   

   
   
   Errado.
   Tradição existe quando ele lhe entrega a chave e você passa a habitar o imóvel... a chamada traditio que já vem do tempo dos romanos...
2. •  
     FD
   • 19 julho 2012

    # 22

   Colocado por: yellow_submarineTal como o IMT e IMI (ou pedido de isenção): penso que estes só se pagarão no final dos 5 anos quando celebrarmos a escritura, não?

   
   Não completamente.
   
   

   Artigo 2.º
   Incidência objectiva e territorial
   
   1 - O IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional.
   2 - Para efeitos do n.º 1, integram, ainda, o conceito de transmissão de bens imóveis:
   
   a) As promessas de aquisição e de alienação, logo que verificada a tradição para o promitente adquirente, ou quando este esteja usufruindo os bens, excepto se se tratar de aquisição de habitação para residência própria e permanente do adquirente ou do seu agregado familiar e não ocorra qualquer das situações previstas no n.º 3;

   
   http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/cimt2.htm
   
   Se for uma casa para habitação própria e permanente, não terá que pagar o IMT aquando da celebração do contrato de promessa mas, se por exemplo, estivermos a falar de uma segunda habitação, já tem que pagar...
3. • yellow_submarine
   • 19 julho 2012

    # 23

   Ok, obrigado.
   
   Estou a ver que na hipótese remota do dono aceitar esta solução "estrambólica" vou ter depois que consultar um advogado para tirar estas dúvidas todas e ficar preto no branco tudo direitinho.
4. •  
     Erga Omnes
   • 19 julho 2012

    # 24

   Colocado por: yellow_submarine No fundo o que eu tenho é direito deusufrutoe não deposse, penso eu...

   
   
   Nem uma coisa nem outra...você é um simples detentor, ou possuidor a título precário da coisa (cfr art. 1253.º CC). Cumps

   Estas pessoas agradeceram este comentário: yellow_submarine
5. •  
     Erga Omnes
   • 19 julho 2012

    # 25

   Porque é que não propõe antes ao proprietário um contrato de arrendamento com opção de compra, deduzindo p. ex. 20% do valor das rendas pagas ao preço final? Cumps
6. • yellow_submarine
   • 19 julho 2012

    # 26

   A renda com opção de compra foi o que pensei inicialmente. Mas andei a pesquisar melhor o assunto e para mim tem duas desvantagens: enquanto que no arrendamento o dono pode vender a casa durante o tempo que eu lá estou, com este cpcv a minha ideia era incluir uma clausula em que ele não pudesse vender casa durante estes 5 anos.
   
   Depois, no arrendamento apenas estou a abater à dívida uma parte, 20% ou 25% ou assim. Nesta opção de cpcv a proposta é pagar-lhe um valor mensal que abate totalmente à dívida. Senão com apenas 20% de abate como se usa no arrendamento, chego ao fim dos 5 anos e a casa continua quase toda por pagar, o abatimento é mínimo e corro sérios riscos de não amealhar a diferença para conseguir comprar a casa (e a julgar pelos bancos, não me parece que em 5 anos as coisas vão mudar muito em termos de empréstimos).
   
   No fundo é mais para ser um negócio mais firme e seguro para mim, claro, mas claro que também quero que seja conveniente ao dono.
7. •  
     Erga Omnes
   • 19 julho 2012

    # 27

   Colocado por: yellow_submarineA renda com opção de compra foi o que pensei inicialmente. Mas andei a pesquisar melhor o assunto e para mim tem duas desvantagens: enquanto que no arrendamento o dono pode vender a casa durante o tempo que eu lá estou, com este cpcv a minha ideia era incluir uma clausula em que ele não pudesse vender casa durante estes 5 anos.
   
   Depois, no arrendamento apenas estou a abater à dívida uma parte, 20% ou 25% ou assim. Nesta opção de cpcv a proposta é pagar-lhe um valor mensal que abate totalmente à dívida. Senão com apenas 20% de abate como se usa no arrendamento, chego ao fim dos 5 anos e a casa continua quase toda por pagar, o abatimento é mínimo e corro sérios riscos de não amealhar a diferença para conseguir comprar a casa (e a julgar pelos bancos, não me parece que em 5 anos as coisas vão mudar muito em termos de empréstimos).
   
   No fundo é mais para ser um negócio mais firme e seguro para mim, claro, mas claro que também quero que seja conveniente ao dono.
   

   
   
   Eu percebo a sua posição... mas coloque-se do lado do dono do imóvel... Se aceitar melhor para si claro, mas duvido!No fundo aquilo que o Sr. pretende é um contrato de locação financeira (leasing - DL n.º 149/95, de 24 de Junho)... Problema: o valor residual (a priori) deverá ser inferior a 50% do imóvel... Assim ou faz um contrato com uma duração razoável (20 anos p. ex) ou os valores mensais que vai pagar serão muito elevados...
8. • yellow_submarine
   • 19 julho 2012

    # 28

   Sim sim, claro que coloco na posição dele. E não estou a usar de ironia.
   
   A meu ver esta é a melhor maneira dele vender a casa porque as coisas estão tão más que com recurso a crédito penso que lhe vai ser difícil fazer negócio e em vez de ter um imóvel ao abandono e a degradar-se, está habitado, a ser mantido (e onde vou fazer algumas obras de recuperação) e com uma mensalidade sempre a cair no banco (trata-se de uma casa de herança pelo que o dono já da sua idade não está a precisar de a vender para se mudar ou assim, percebe?).
   
   Claro que não é impossível que ele a venda, nunca se sabe.
   
   O valor da casa é "pequeno" e em 5 anos conseguimos abater quase metade da casa. Conto amealhar mais algum e depois o restinho que fica rezo para o banco emprestar :s
   
   Mas pronto, isto são suposições. Confesso que nem eu tenho muita esperança que isto siga nestes moldes.
   
   
   
   

   Colocado por: Erga Omnesaquilo que o Sr. pretende é um contrato de locação financeira (leasing - DL n.º 149/95, de 24 de Junho)

   
   
   Pode so explicar-me melhor o que é isto?
9. •  
     Erga Omnes
   • 19 julho 2012

    # 29

   (Em termos genéricos e pouco rigorosos)
   
   Trata-se de um contrato que é muito habitual nos automóveis p. ex. (nunca ouviu falar em leasing num stand?) mas também se faz com frequência em imóveis (sobretudo empresas). é parecido com o arrendamento com opção de compra mas aqui você fica como "proprietário"... essa informação é averbada na certidão predial do imóvel e passa você a ser responsável pelo pagamento dos encargos da fracção (quotas p. ex.)... Se tiver você tiver uma dívida penhoram-lhe a fracção, etc..
   
   É fixado um preço, a duração e a mensalidade a pagar, bem como o preço residual (o valor que no final vai pagar). As mensalidades são integralmente deduzidas no preço... depois no final chega-se à frente com o que falte pagar...
10. •  
      GF
    • 19 julho 2012 ^editado

     # 30

    No leasing só se torna proprietário no final... até lá o bem continua em nome do locador, e se tiver uma dívida não podem penhorar a fracção porque não é dele sequer... pode quanto muito penhorar o direito do locatário. O locador, por sua parte, com o contrato de leasing, obriga-se a vender a coisa no termo do contrato e com o ultimo pagamento.
11. •  
      Erga Omnes
    • 20 julho 2012

     # 31

    Colocado por: gf2011No leasing só se torna proprietário no final... até lá o bem continua em nome do locador, e se tiver uma dívida não podem penhorar a fracção porque não é dele sequer... pode quanto muito penhorar o direito do locatário. O locador, por sua parte, com o contrato de leasing, obriga-se a vender a coisa no termo do contrato e com o ultimo pagamento.

    
    
    É o problema de escrever sem rigor, de molde a que os destinatários percebam...
    
    Se eu escrevo "proprietário", as aspas estarão lá por algum motivo...
    
    Aquilo que escrevi, e creio ser inteligível, foi no sentido de demarcar o contrato de locação financeira do (atípico) CPCV aventado pelo Yellow e do contrato de arrendamento com opção de compra...
    
    É claro que se se tratata de um contrato de locação financeira a propriedade não muda ab initio (se assim fosse seria um contrato de Compra e Venda), sendo que, não pagando nos termos acordados o proprietário tem naturalmente direito à restituição do imóvel...
    
    Reiterando, diferenças: na locação financeira encargos com a coisa passam a ser responsabilidade do locatário (ex vi leges) e SIM pode ser alvo de penhora (se me quiser € 10 por cada penhora que já efectivei nestas condições...) é a chamada penhora de direitos ou expectativas de aquisição (cfr art. 860.º A CPC)... Se o Yellow tiver uma dívida e procedermos à penhora nestes termos, quando (e se) tornar proprietário a mesma já está onerada... Claro que se o imóvel for restituído ao dono a mesma não fica onerada... Mas é uma diferença de monta relativamente ao "vulgar" contrato de arrendamento.
    
    Cumps
12. • yellow_submarine
    • 20 julho 2012

     # 32

    Obrigado pelos vossos esclarecimentos. Cá em casa vamos pensar no assunto, na próxima semana vamos ter reunião com os proprietários e depois logo vemos o que dali sai.
    Depois venho cá fazer o desfecho da situação.