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Remodelar apartamento com 240 m2 no Porto

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  1.  # 1

    Possuo um apartamento no centro do Porto, que ficou recentemente vago.

    Esteve alugado a uma Clínica durante larguíssimos anos (mais de 25). Ao longo deste tempo, as sucessivas gerências foram adaptando o espaço às suas necessidades (removeram a cozinha, criaram gabinetes, etc.), descaracterizando o apartamento da sua função original: a habitação.
    Finalmente, há dois ou três meses, entregaram-me a chaves. Disseram-me que foram obrigados a encerrar portas, precisamente porque, as novas leis, impedem que clínicas de reabilitação funcionem em prédios altos. Mudaram-se para uma loja/área térrea, não muito longe do local onde estavam. Mas isso, para aqui, pouco importa...

    O importante é que fiquei com o andar vazio, inabitável (não tem cozinha) e num estado muito depreciado. Para além dos anos (creio que o prédio é de 1973/74), como disse, a clínica descaracterizou-o da planta original, não podendo ser habitado no estado em que está.

    Agora estou com um problema: o que fazer com o andar?...

    Embora tenha excelentes dimensões (é um T4 com mais de 240m2 de área) e possua umas vistas muito bonitas sobre a cidade do Porto (é um piso alto), está num estado degradado, inabitável, a precisar de uma intervenção.
    Por outro lado, o prédio em si também não está nada famoso. Como o nº de condóminos é muito elevado (o edifício é muito grande) e a maioria é composta por proprietários ausentes - como é o meu caso -, muitos deixaram de pagar o condomínio. Daí o prédio apresentar já nítidos sinais de usura e envelhecimento.

    Assim, pergunto-me: o que devo fazer como o andar?

    Para o pôr "operacional", certamente, precisarei de gastar uma boa maquia (ainda não pedi orçamentos, mas talvez uns 30 a 40 mil euros, se não mais).

    Mas mesmo aqui, tenho dúvidas. Como não está conforme com a planta original, deverei reverter o andar à sua antiga configuração (o que equivale a derrubar gabinetes, casas de banho, as paredes que restam da cozinha, etc... tudo está "fora" do que está na planta) ou deverei apenas "lavar a cara" do andar, colocar-lhe uma cozinha barata e deixar as dependências tal como estão?
    Claro, há uma terceira hipótese... derrubar tudo e fazer tudo de novo, segundo os ditames da moderna arquitetura de interiores. Isso é muito bonito mas é caro, suponho, e como não é para eu ir para lá morar... acho que nem devo colocar essa hipótese.

    Mas mesmo admitindo que eu faço lá uma obra, seja ela qual for, o que devo fazer a seguir? Naturalmente, vou gastar com a reparação muito dinheiro... A seguir faço o quê:
    - Alugo-o? --- Mas será que alguém - de confiança - consegue pagar a renda de um T4 no centro do Porto com 240m2 ? Para recuperar o capital gasto na obra, terei que pedir uma renda "que se veja"...
    - Devo vendê-lo? --- O estado geral do prédio, como já disse aqui, não é nada atrativo. Depois, como não tem garagem, isso deve fazer reduzir (ainda mais) o nº de interessados e dificultar a venda... Se é que, presentemente, há gente a comprar andares (usados)...

    Enfim...

    Como devem ter reparado, estou com muitas dúvidas e sem saber que destino dar a este meu andar no Porto. Por essa razão venho aqui a este fórum pedir-vos uma luz, uma orientação...

    O que devo fazer???

    Desde já agradeço as sugestões que tenham a amabilidade de me transmitir.
    • dato
    • 17 agosto 2012

     # 2

    se puder, deite td abaixo e fale com um arquitecto

  3.  # 3

    melhor falar com alguem perceba de remodelações e reabilitações que o possa aconselhar antes de fazer alguma coisa.

  4.  # 4

    Colocado por: Ramiro CostaPossuo um apartamento no centro do Porto, que ficou recentemente vago.
    Embora tenha excelentes dimensões (é um T4 com mais de 240m2 de área) e possua umas vistas muito bonitas sobre a cidade do Porto (é um piso alto), está num estado degradado, inabitável, a precisar de uma intervenção.
    (...)

    Assim, pergunto-me: o que devo fazer como o andar?

    Para o pôr "operacional", certamente, precisarei de gastar uma boa maquia (ainda não pedi orçamentos, mas talvez uns 30 a 40 mil euros, se não mais).

    Mas mesmo aqui, tenho dúvidas. Como não está conforme com a planta original, deverei reverter o andar à sua antiga configuração (o que equivale a derrubar gabinetes, casas de banho, as paredes que restam da cozinha, etc... tudo está "fora" do que está na planta) ou deverei apenas "lavar a cara" do andar, colocar-lhe uma cozinha barata e deixar as dependências tal como estão?
    Claro, há uma terceira hipótese... derrubar tudo e fazer tudo de novo, segundo os ditames da moderna arquitetura de interiores. Isso é muito bonito mas é caro, suponho, e como não é para eu ir para lá morar... acho que nem devo colocar essa hipótese.

    Mas mesmo admitindo que eu faço lá uma obra, seja ela qual for, o que devo fazer a seguir? Naturalmente, vou gastar com a reparação muito dinheiro... A seguir faço o quê:
    - Alugo-o? --- Mas será que alguém - de confiança - consegue pagar a renda de um T4 no centro do Porto com 240m2 ? Para recuperar o capital gasto na obra, terei que pedir uma renda "que se veja"...
    - Devo vendê-lo? --- O estado geral do prédio, como já disse aqui, não é nada atrativo. Depois, como não tem garagem, isso deve fazer reduzir (ainda mais) o nº de interessados e dificultar a venda... Se é que, presentemente, há gente a comprar andares (usados)...
    .


    Ramiro Costa,

    Tendo um apartamento com excelentes áreas não o deve deixar abandonado, pelo contrário. Sendo um apartamento com tamanhas qualidades geograficas, vistas sobre o Porto... com algumas obras de melhoramento é provavel que o consiga arrendar/vender.

    Olhe ao seu redor e pense que amigos/familiares o podem ajudar a planear a reconstrução do apartamento, mesmo algum arquitecto que lhe faça um bom preço sobre esse projecto. Depois siga para orçamentos sobre quanto vai custar fazer a remodelação. Isso por norma é definido com o arquitecto quanto pretende gastar em média por metro quadrado. Dessa forma, já sabe quanto vai ficar a obra e até onde é que pode ir no gasto de materiais, porque depois acrescenta mão-de-obra, gastos de deslocação, telemóvel, tempo.... :)

    Só um conselho: Quando pensar em fazer, faça-o com pés e cabeça ou então deixe-se estar. Vêem-se muitas casas/apartamentos a dizer "Remodelado" que significa "Remodelei só a cozinha" ou "Remodelei só a casa de banho"... não o faça porque ninguém gosta de chegar a uma casa remodelada e passar do ano 2012 para 1950.

    P.S. Marque uma reunião de condóminos ou sugira a gestão do prédio por uma agência. A conservação exterior do prédio é logo o primeiro impacto, inter-comunicadores, escadas e paredes internas do prédio. Se calhar é altura de os condóminos começarem a criar um fundo para manter o prédio em bom estado. Pense que na sua situação poderão estar outros vizinhos que gostariam de fazer obras mas estando o prédio assim também preferem não o fazer.

    Depois diga-nos o que decidiu e como ficou todo o processo.
    Boa sorte
    •  
      FD
    • 17 agosto 2012

     # 5

    Qual é o contexto do prédio? É uma zona habitacional, de serviços, de comércio?
    Que tipo de vizinhos é que tem no prédio? Habitação? Escritórios?

    E que tipo de expectativa é que tem? Sentia-se melhor se o vendesse? Ou, está preparado para ter possíveis chatices e continuar o arrendamento?

    Mais que as condicionantes físicas do apartamento em si, penso que tem que gerir o contexto onde o mesmo se insere com os seus desejos e a realidade.

    Posso ter uma excelente ideia mas, se não tiver paciência ou vontade de a concretizar, sei que vou andar chateado e enervado porque tenho na mão uma excelente ideia mas não tenho vontade...

    Por outro lado, acho que no imobiliário o que mais conta é sempre a localização. Daí que acho que é a parte fulcral para decidir o que fazer com esse imóvel.
    Sendo no centro do Porto, tem sempre algum potencial mas, depende muito de muita coisa.
    E capitais próprios, tem? Ou teria que se endividar muito para fazer disso alguma coisa?
    Quem é que faz a gestão do condomínio? Já pensou que se se tornar pro-activo nesse aspecto pode valorizar bastante o seu activo?

    Sem mais dados é difícil dizer alguma coisa de concreto. Se fosse em Lisboa ainda lhe perguntava onde era para perceber se havia potencial ou não, como é no Porto não posso ajudar...
    •  
      imbs
    • 17 agosto 2012

     # 6

    Se é assim tão central e grande, porque não arranja um licença de alojamento local e aluga quartos?
    Claro que para isso é preciso que os vizinhos concordem :)

  7.  # 7

    Ramiro,

    A questão do FD é muito pertinente, além disso tente averiguar o quanto fácil seria arrendar ou vender esse apartamento e porque preço. Pode fazer esse estudo junto das imobiliárias mais próximas, assim já fica com uma noção do que poderá ganhar, depois é contactar um gabinte ede projetos e ver quanto vai gastar, finalmente é fazer as contas custo/benefício.

    Boa sorte
    nuno costa
    www.doisarquitectos.com

  8.  # 8

    Antes de mais, agradeço as respostas até agora dadas.

    Vou tentar ser objetivo nas respostas às perguntas formuladas.

    Qual é o contexto do prédio? É uma zona habitacional, de serviços, de comércio? Que tipo de vizinhos é que tem no prédio? Habitação? Escritórios?

    O prédio é um... "mega-prédio". Tem, salvo erro, 15 ou 16 andares e uma miríade de frações. Foi o primeiro edifício construído no Porto com preocupações antissísmicas ...
    Já teve vários escritórios, consultórios e clínicas (como era o caso so meu arrendamento), mas presentemente, e até talvez devido às atuais disposições legais, creio que a grande maioria dos andares/apartamentos se destina a habitação. Alguns estarão vazios como o meu... A necessidade de obras e a baixíssima procura (quer para arrendamento quer para venda), deve colocar os proprietários exatamente na mesma situação que eu estou: sem saber o que fazer...

    E que tipo de expectativa é que tem? Sentia-se melhor se o vendesse? Ou, está preparado para ter possíveis chatices e continuar o arrendamento?

    Relativamente ao apartamento não tenho "estados de alma". Farei o que for racionalmente mais adequado e benéfico ao meu interesse.
    Sei é que estou a pagar cerca de 210€ por trimestre de condomínio, mais seguro, despesa extraordinárias (com elevadores, revestimento do prédio, etc.), seguro e IMI. Portanto, só de "custos fixos" estou a pagar um balúrdio! E o prédio, estando num depauperado estado de conservação (aliás, visível), as despesas futuras serem ainda (bem) superiores, por certo...

    E capitais próprios, tem? Ou teria que se endividar muito para fazer disso alguma coisa? Quem é que faz a gestão do condomínio? Já pensou que se se tornar pro-ativo nesse aspecto pode valorizar bastante o seu activo?

    Sim, tenho "capitais próprios" para fazer uma intervenção. Mas a questão que eu coloco é se não irei "atirar dinheiro pela janela fora"!... Essa é que é a questão. Como vou rentabilizar um investimento (em obras) de 30 ou 40 mil euros (não faço ideia do número, mas deve andar nesta grandeza)?

    A gestão do condomínio é feita por uma empresa (unipessoal). O administrador do condomínio sempre foi uma pessoa impecável. Deu-me sempre todos os esclarecimentos e até acompanhou-me bastante neste processo de "saída" do inquilino. Sempre se lamentou que os condóminos não pagam, que tem muitos milhares de euros de "atrasados" (e que o condomínio não tem dinheiro para os colocar em tribunal) e que assim é impossível manter a conservação do edifício. Eu nunca fui às reuniões de condomínio (eu não moro no Porto), mas recebo as atas. São muito descritivas e dão pra ver a situação em que se encontra o condomínio.
    Curiosamente, nestes 2/3 meses não tenho conseguido chegar à fala com o administrador do condomínio. Não sei exatamente o que se passa - não atende o telemóvel, não responde aos emails e até lhe escrevi uma carta que não obteve resposta. Espero tratar-se de uma situação pontual. Até nem paguei a última prestação do condomínio, porque tenho o hábito de telefonar-lhe antes de pagar (como disse, não moro no Porto) e como ainda não falei com o senhor, suspendi o pagamento. Espero que nada de especial se tenha passado.

    Quanto à questão de me tornar "pró-ativo"... eu habitualmente sou uma pessoa dinâmica, quando... sei o que fazer. Neste caso, muito sinceramente, não sei! Daí vir aqui pedir a vossa opinião. Tenho estado parado - até para não fazer asneiras - mais à espera que a conjuntura económica melhore. Só que isto, na economia, vai de mal a pior...
    Também eu, não morando no Porto, isso dificulta um pouco a minha "agilidade". Mas claro, apesar do transtorno e dos inconvenientes no trabalho, posso lá ir quando for preciso.


    Se é assim tão central e grande, porque não arranja um licença de alojamento local e aluga quartos?

    Curiosa esta pergunta... Há uns tempos atrás, tive o contacto de uma senhora para alugar o andar - tal como está - como o objetivo de o alugar a turistas (é uma atividade que, parece, prolifera na internet, a senhora explicou-me). Aliás, disse-me que já tinha experiência no ramo. Só que, quando viu as obras que são/serão necessárias efetuar no andar para o colocar "próprio para turistas", torceu o nariz. Notei que não tinha dinheiro para fazer as obras - e seria apenas um "lavar a cara" e colocar-lhe móveis baratuchos - e estava também muito incerta quanto ao futuro.
    Claro, depois de falar com esta senhora, também fui para casa a pensar: "e se fosse EU a remodelar o apartamento e a alugá-lo a turistas?". Mas rapidamente cheguei à conclusão que tal atividade obriga a uma "presença" que eu não posso garantir. Teria que ser alguém que morasse perto e que tivesse tempo livre para orientar/supervisionar devidamente o negócio. Ora eu não posso essa proximidade e, muito menos, tenho tempo livre para me embrenhar nesse tipo de atividade.

    Penso que respondi às perguntas que me colocaram.

    Que acham que eu deva fazer?
    •  
      imbs
    • 17 agosto 2012

     # 9

    Dar-me emprego que eu trato-lhe disso :P ehehe

    Já pensou em colocar o imóvel à venda, com a desvalorização devida por se encontrar 'nesse' estado?

  10.  # 10

    Colocado por: datose puder, deite td abaixo e fale com um arquitecto


    Mandar um apartamento todo abaixo?
    A construção não é só matematica, é logica tambem. E por isso a ordem dos factores alteram o produto.

    Portanto o melhor a fazer é falar com um arquiteto e seguir as indicaçoes já dadas por outros foristas.
    Concordam com este comentário: Rodrigo Cruz

  11.  # 11

    podia meter aqui a planta de como está agora... certamente iriam aparecer algumas sugestões
    •  
      FD
    • 17 agosto 2012 editado

     # 12

    Colocado por: Ramiro CostaQue acham que eu deva fazer?

    Parece que está tudo contra si. :)

    Eu tentaria arrendar no estado em que está, por um prazo relativamente curto (1~2 anos), a um preço que cobrisse as despesas e que, desse para acumular dinheiro para um futuro investimento, com a certeza de que a renda seria mais barata que a da concorrência.
    Ao arrendar mais barato, reduza o risco ao mínimo, jogue com essa vantagem e obrigue à prestação de garantias mais rígidas - peça mais meses de "entrada", exija o pagamento da renda antecipada de 3 em 3 meses ou de 6 em 6, só isso demonstraria algum arcaboiço financeiro que, teoricamente, representa um risco menor.
    Daria 6 meses para isto acontecer, se não acontecesse, ponderava tudo novamente nessa altura, tendo então a certeza de que esta estratégia não resultou.

    Isto impede-o de gastar dinheiro, perdendo liquidez, e dá-lhe mais algum tempo para analisar melhor a situação e perceber o que se vai passar tanto com o edifício como com Portugal.
    A partir deste momento, sugeria que se interessasse mais pelo estado do edifício e pelo que se passa com o mesmo. Seja activo e mexa-se, tente perceber quais são os riscos para que, daqui a 1~2 anos, saiba exactamente o que o espera no futuro e qual a decisão mais acertada a tomar nessa altura. Investigue o mercado concorrente, veja o que se passa à volta, analise indicadores económicos (desemprego na região, criação de novas empresas, fecho de existentes, etc.) para perceber se vai haver ou não procura para o que está a oferecer.
    Informação é poder, procure-a e antecipe-se ao futuro.
    • dato
    • 17 agosto 2012

     # 13

    Colocado por: nielsky

    Mandar um apartamento todo abaixo?
    A construção não é só matematica, é logica tambem. E por isso a ordem dos factores alteram o produto.

    Portanto o melhor a fazer é falar com um arquiteto e seguir as indicaçoes já dadas por outros foristas.


    se disser fale com um arquitecto e depois deite td abaixo fica melhor?

  14.  # 14

    Fica, pode não ser necessário deitar tudo abaixo
    Concordam com este comentário: nielsky, Rodrigo Cruz
    • dato
    • 17 agosto 2012

     # 15

    Colocado por: j cardosoFica, pode não ser necessário deitar tudo abaixo


    tendo em conta que foi transformado numa clínica nos últimos 25 anos...deve ser td menos um apartamento
    por isso disse logo para deitar td abaixo

  16.  # 16

    Uma vez que não se sabe o que existe nem o que se pretende, parece-me lógico recolher primeiro informação sobre o existente, definir a pretensão e aí sim, demolir o que for para demolir. Proceder ao contrário parece-me contraproducente e susceptível de conduzir a gastos que podem verificar-se desnecessários.
    Por isso a minha opinião só pode ser esta: consultar um arquitecto.
    • dato
    • 17 agosto 2012

     # 17

    vc tb está a implicar... axo q ninguém ia deitar abaixo sem antes saber o q vai fazer depois

  18.  # 18

    Colocado por: datoaxo q ninguém ia deitar abaixo sem antes saber o q vai fazer depois


    Colocado por: datose puder, deite td abaixo e fale com um arquitecto

  19.  # 19

    Não, não estou a implicar, estou a explicar o porque da ordem dos factores não ser arbitrária - é mesmo conveniente consultar um arquitecto no início do processo.
    PS: não sou arquitecto nem gosto muito deles
    :-)
    • dato
    • 17 agosto 2012

     # 20

    Colocado por: Italiano



    tá visto q é preciso escrever as palavras todas...ninguém quer entender ou então são todos do contra

    se puder naquela frase, está implícito se tiver euros e os quiser gastar

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