Cada vez há mais casas para venda, mas ninguém quer falar em crise
IMOBILIÁRIO Os preços das casas usadas para venda começam a baixar e cada vez demoram mais tempo a encontrar novo dono
Lucília Coelho está há cinco meses a tentar vender o seu apartamento em Chelas sem resultado
”Está a ver ali ao fundo? É o Tejo. E se olhar para a sua direita ainda vê mais rio e até a serra da Arrábida lá ao longe”.
Lucília Coelho, 62 anos, não compreende porque é que, cinco meses depois de ter colocado à venda o seu apartamento de Chelas, em Lisboa, ele ainda continue no mercado à espera de comprador. “É que não é fácil conseguir uma casa com uma vista de rio assim como esta”, enfatiza.
“Sabe o que é que eu acho? As pessoas começam a sentir o que é a precariedade do emprego e a falta de segurança financeira para se meterem em certas aventuras como a compra de casa. Penso que essa é capaz de ser a principal razão para a demora da venda do meu apartamento e de muitos outros que há por aí na mesma situação”, explica, enquanto volta a olhar para o Tejo através da janela da cozinha, “totalmente equipada”, como faz questão de sublinhar.
Rafael Ascenso, mediador imobiliário, está a vender as casas mais caras do país, ainda em fase de projecto
O apartamento T2 que lançou no mercado há vários meses, em circunstâncias normais seria vendido em um ou dois meses no máximo. Quem o garante é a responsável da mediadora imobiliária Remax Capital, que tem a seu cargo a alienação deste imóvel.
O caso de Chelas espelha bem, segundo a mesma fonte, o que se passa no mercado habitacional a nível nacional. “Tudo o que sai fora do centro urbano da cidade - desta ou de outras -, custa muito mais a vender. Além disso, a instabilidade laboral que afecta cada vez mais as famílias portuguesas e a dificuldade das instituições de crédito em lidarem com essa nova realidade, também está a criar obstáculos ao funcionamento do mercado de habitação em Portugal”, sublinha a mediadora, que pede para não ser identificada. “O emprego para toda a vida acabou, mas os bancos que emprestam o dinheiro às pessoas ainda não conseguiram digerir esta nova realidade socioeconómica”, acrescenta.
Paulo Sousa, director de financiamento imobiliário da Caixa Geral de Depósitos (CGD), rejeita esta acusação e garante que, no caso do banco onde trabalha, “mantemos hoje o mesmo nível de rigor e os mesmos critérios de análise que tínhamos no passado”. E acrescenta ainda que, na CGD, “sempre tivemos em conta a precariedade laboral”. O que se passa, segundo Paulo Sousa, é que actualmente há uma maior mobilidade laboral, que era algo que dantes não existia.
O responsável do crédito imobiliário da CGD nota que “há é mais procura de soluções de protecção da taxa de juro: ou contratando uma taxa fixa, ou recorrendo a um novo produto (T Fixo) que permite ‘esticar’ o prazo do empréstimo, mantendo a taxa fixa”.
Tal como Lucília Coelho, em Lisboa, Isabel Carvalho, em Coimbra, debate-se com o problema de venda do seu T3 na cidade dos estudantes, onde por norma até é fácil vender ou arrendar casas. “A espera dura há seis meses e até já tive que baixar um pouco o preço”, explica. Isabel Carvalho sabe que não vai ser fácil vender a sua casa pois, só na sua rua, há perto de dez apartamentos à procura de novo dono. “Como não estou com muita urgência posso esperar, mas se estivesse mesmo a precisar de vender teria que baixar ainda mais o preço”, conclui.
Miguel Azeredo Perdigão, secretário-geral da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APII), confirma que o mercado habitacional, sobretudo no segmento de casas usadas, está a conhecer algum abrandamento. “Hoje demora-se muito mais tempo a vender e, consequentemente, as pessoas estão mais abertas à negociação, ou seja, baixa-se mais facilmente o preço. Portanto, se quisermos ver as coisas numa outra óptica, o momento está bom para quem quer comprar”.
Está na altura de investir
O comprador tem claramente o mercado a seu favor, nota Nelson Rêgo, director-geral da empresa de consultoria imobiliária Prime Yield. Explica que no conjunto do país há mais de 125 mil casas à venda, das quais 70% são imóveis usados e que metade se situa na Área Metropolitana de Lisboa. Recusa-se a falar em crise e, tal como Azeredo Perdigão, prefere aplicar aqui a palavra ‘abrandamento’.
Nelson Rêgo destaca ainda o facto de se estar a agudizar o fosso entre o mercado do retalho, indiferenciado, e o segmento de topo, onde não há oscilação de mercado que faça mossa.
Isso mesmo pode ser comprovado por Rafael Ascenso, director da Porta da Frente, empresa que está a comercializar o empreendimento habitacional Estoril Sol Residence. Este projecto, da autoria do arquitecto Gonçalo Byrne, ainda não existe, pois no local onde vai nascer ainda se retiram os últimos destroços do antigo hotel Estoril Sol. No entanto, 65% dos 110 apartamentos de luxo já estão vendidos. Quanto a preços: 8500 euros por cada metro quadrado, o que faz deste projecto o mais caro do país. Os apartamentos que ainda não foram vendidos podem ser adquiridos por valores que oscilam entre os 1,1 milhões de euros, se a opção for T2, e os 3,8 milhões de euros, no caso dos T6.
“As pessoas estão cada vez mais exigentes e das duas uma: ou se produz para esse nível de exigência ou então não vale a pena”, sublinha Rafael Ascenso.
Os próprios promotores imobiliários e construtores já se aperceberam de que o mercado habitacional está muito menos dinâmico e, por isso, estão a construir menos. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística passou-se de 114 mil fogos, construídos em 2000, para 64 mil, em 2006.
Ricardo Guimarães, director do Confidencial Imobiliário, explica que, apesar do clima de abrandamento, os dados relativos a Setembro deste ano indicam que o mercado da habitação se tem valorizado a uma taxa média anual de 1,1%. No entanto, no segmento das casas usadas, a valorização não vai além dos 0,8%. Considera que estamos perante baixos níveis de valorização e que, pelo menos, o cenário deverá manter-se por mais um a dois anos.
Nelson Rêgo, por seu lado, diz que uma pequena variação para baixo nas taxas de juro pode gerar um efeito imediato de ânimo do mercado. E isso, refere, é esperado já em 2008.
Textos Vítor Andrade
CASAS...
64 mil foi o número de casas construídas em Portugal durante o ano de 2006; um número substancialmente mais baixo do que o registado há seis anos, quando ultrapassou as 114 mil
125 mil é o número de casas à venda em Portugal; os dados, apurados pela Prime Yield e pela Imométrica/ Lardocelar, referem ainda que 70% das casas são usadas e que metade do «stock» se localiza na zona da Grande Lisboa
... E PREÇOS
8500 euros por metro quadrado é quanto se está a pagar nas casas do Estoril Sol Residence, o empreendimento mais caro do país; em Lisboa, os preços mais elevados em 2007 rondaram os 7000 euros por metro quadrado
2400 euros por metro quadrado é quanto se paga, em média, por uma casa em Lisboa; em Mafra, os valores rondam os 1300 euros, em Almada os 1500 euros e no Barreiro os 1000 euros por metro quadrado
P&R
Esta é uma boa altura para comprar casa?
Sem dúvida. A oferta de habitação é superior à procura e isso dá uma clara vantagem a quem quer comprar. Ou seja, o leque de opções é maior. Isso permite, por seu turno, uma maior flexibilidade na negociação, o que, normalmente, conduz a preços mais baixos que os pedidos inicialmente. Quando for confrontado com um dado preço não se sinta constrangido em fazer uma contraproposta substancialmente mais baixa. Regateie o preço e mesmo que o valor final não seja tão baixo como o que propôs, certamente que acabará por não ser tão elevado como o pretendido pelo vendedor. Na negociação do empréstimo com o banco esforce-se por conseguir o melhor «spread» do mercado, mesmo que isso leve mais tempo a obter.
Há vantagens em recorrer a uma mediadora imobiliária para concretizar o negócio?
Se tiver tempo e paciência para burocracias, os serviços da mediadora são dispensáveis. Mas tenha em conta que, regra geral, as mediadoras imobiliárias estão dotadas de agentes profissionais que conhecem bem o sector e que o podem ajudar a encontrar a melhor opção com mais facilidade e segurança. Claro que, como em todas as áreas de actividade, há os bons e os maus profissionais. Por isso, certifique-se da idoneidade da agência que seleccionar - o que pode fazer recorrendo à APEMIP, que congrega as principais empresas mediadoras. Normalmente, a taxa cobrada pelas mediadoras pelos serviços prestados varia entre os 3 e os 5% do valor do negócio.
O que é que deve mesmo ter em conta no momento da comprada casa?
Desde logo a sua localização. Quanto mais central melhor. Afira a eficácia dos acessos rodoviários em diferentes horas do dia. Averigúe se a zona está bem servida de transportes públicos, e com que regularidade. Certifique-se da qualidade do espaço público envolvente e procure saber se há escolas e espaços desportivos por perto. Vá à junta de freguesia local ou à câmara municipal e tente saber o que ainda prevê para a zona o Plano Director Municipal. Quanto menos construção for autorizada para a zona em causa mais valorizará a sua futura casa. Por fim, mas não menos importante - antes pelo contrário -, avalie a qualidade da construção, a eficiência energética do edifício, o seu isolamento térmico e acústico e a forma como está distribuído o espaço interior.
Está prevista para breve alguma alteração das taxas de jurono crédito à habitação?
Por muito que no seu banco lhe digam que talvez possa vir a haver novidades, nenhum especialista pode garantir o que quer que seja nesta matéria. Os mais optimistas admitem, porém, que no início de 2008 o Banco Central Europeu pode trazer boas notícias.
O LADO RENTÁVEL DO MERCADO
ESCRITÓRIOS Enquanto o segmento habitacional treme, o mercado de escritórios está mais forte que nunca. Segundo o último levantamento do sector feito pela multinacional de consultoria imobiliária Cushman & Wakefield, os primeiros seis meses de 2007 fazem adivinhar um ano recorde neste domínio. O crescimento em relação ao ano anterior foi de 32%. Os analistas daquela consultora estimam que possam ser ocupados perto de 200 mil metros quadrados, número nunca atingido num único ano. A procura, segundo os mesmos responsáveis, tem sido fortemente impulsionada por companhias multinacionais, não apenas devido a aumentos dos respectivos volumes de negócios como também à abertura de novas linhas de produção. Também se tem registado, segundo a C&W, a instalação de vários «call centers» e serviços de «back office» em vários parques de escritórios nos arredores da cidade de Lisboa. O sector financeiro tem-se revelado um dos mais dinâmicos ao nível da ocupação de novos espaços. A zona mais apetecida continua a ser a do eixo Avenida da Liberdade, Marquês de Pombal, Avenida Fontes Pereira de Melo e Saldanha. A escassez de espaços de qualidade nesta zona já é de tal ordem que, segundo a C&W, algumas empresas começam a instalar-se em áreas de qualidade inferior só para não saírem do centro da cidade.
ESPAÇOS COMERCIAIS Outro segmento do imobiliário que atravessa agora uma fase de forte dinamismo é o comercial. Os primeiros seis meses do ano foram marcados sobretudo pela criação de novos «retail parks», em várias zonas do país, mas até ao fim de 2007 a nota de destaque será dada pelos centros comerciais, pois prevê-se a abertura de seis novas unidades. De acordo com as estimativas da C&W até 2010, porém, Portugal assistirá à duplicação da área comercial que agora possui, e que se situa nos 2,6 milhões de metros quadrados. A conhecer alguma animação está também aquele que é mais conhecido por comércio de rua, com algumas marcas de renome internacional a procurarem uma boa localização sobretudo no eixo central de Lisboa.
ESPAÇOS INDUSTRIAIS O segmento da logística está a marcar pontos neste subsector do mercado imobiliário. O anúncio recente do Governo do projecto Portugal Logístico, que prevê a criação de 11 plataformas logísticas de norte a sul do país, está a dar uma nova vida a um nicho de mercado que estava algo adormecido. Na primeira metade deste ano a margem sul do Tejo foi o palco dos grandes negócios neste domínio, com empresas como a Mestre Maco e a Siemens a ocuparem áreas de 5500 e 5000 metros quadrados, em Palmela e no Seixal, respectivamente. O eixo Montijo/Alcochete também registou algumas movimentações, nomeadamente com a tomada de 3700 metros quadrados pela Rangel, no Logispark do Montijo.
Colocado por: anitaqueria lhe agradecer o comentário, mas ainda não aprendi como faze-lo. Fica a tentativa,
Colocado por: amsr69Tenho uma casa T2 + 2 com cerca de 300m2 de area bruta implantada num terreno com cerca de 1000m2 na ilha Terceira Açoresa casa tem 11 anos e está em optimo estado de conservação. Tive uma proposta de 100.000€ a qual aceitei pois atendendo ás circunstancias de mercado isto não está nada fácil para vender.
Agora temo que o banco não lhe atribua valor suficiente para que a quer comprar a poder efectivamente, comprar.Caso isto aconteça o que poderei fazer?
Agradeço antecipadamente toda e qualquer ajuda que me possam dar.