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1. • miguelg
   • 6 janeiro 2009

    # 1

   No passado dia 31 de dezembro foi publicado em DR a portaria que define mais algumas regras dos Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento habitacional.
   
   Gostaria de saber a vossa opinião? Acham que isto é solução para alguém?
   Será solução para quem já não consegue pagar a prestação ao banco? Será solução para quem está desesperado para vender a casa?
   Será bom para os bancos? Será bom para quem já tem imóveis arrendados?
   
   Deixo-vos o conteudo da referida portaria:
   
   MINISTÉRIO DAS FINANÇAS E DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA
   Portaria n.º 1553-A/2008 de 31 de Dezembro
   A Lei do Orçamento do Estado para 2009 veio introduzir a figura dos fundos de investimento imobiliário especificamente vocacionados para o investimento em imóveis destinados ao arrendamento habitacional, tendo
   em vista, por um lado, contribuir para o desagravamento dos encargos das famílias no actual contexto dos mercados financeiros e, por outro, criar um estímulo adicional ao mercado do arrendamento urbano em Portugal. No
   essencial, veio prever -se a criação de fundos de investimento imobiliário cujo activo total é constituído, numa percentagem não inferior a 75 %, por imóveis situados em Portugal destinados ao arrendamento para habitação
   permanente, sendo -lhes consagrado um regime tributário especialmente favorável. Deste modo, pretende criar -se as condições necessárias à colocação dos imóveis no mercado de arrendamento e permitir, ainda, às famílias oneradas com as prestações dos empréstimos à habitação, alienar o respectivo imóvel ao fundo, com redução dos respectivos encargos, substituindo -os por uma renda de valor inferior àquela prestação e mantendo uma opção de compra sobre o imóvel alienado.
   Deste modo, é criado um regime que permite às famílias oneradas com as prestações dos empréstimos à habitação fazer face a situações transitórias de dificuldades, com garantia de todos os seus direitos adquiridos.
   A presente portaria vem concretizar os termos e critérios a que estão sujeitos a transmissão dos imóveis ao fundo, a determinação do valor da renda, a actualização do preço do imóvel e o direito de opção de compra.
   A determinação do valor da renda resultará do acordo das partes, podendo estas convencionar qualquer das modalidades previstas na lei, incluindo, nomeadamente, a renda fixa.
   O direito de opção de compra deve, nos termos da lei, assegurar o direito do alienante à recompra do imóvel ao fundo por referência ao valor actualizado da alienação, ou, no caso de não exercício do direito de opção, o direito
   a receber a diferença entre o valor da alienação futura do imóvel e o valor actualizado da aquisição desse mesmo imóvel pelo fundo.
   O regime constante da presente portaria aplica -se, igualmente, às sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional que venham a ser constituídas nos termos legais a definir.
   Assim:
   Manda o Governo, pelo Ministro de Estado e das Finanças, em cumprimento do disposto nos n.os 6 e 7 do artigo 5.º do regime jurídico aplicável aos fundos e sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional,
   constante do artigo 87.º da Lei n.º 64 -A/2008, de 31 de Dezembro, que aprovou o Orçamento do Estado para 2009, o seguinte:
   
   Artigo 1.º
   Preço de aquisição do imóvel
   A aquisição de imóveis por um fundo de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH) é realizada pelo preço acordado entre a entidade gestora e o respectivo proprietário, não podendo sê -lo por valor superior ao resultante da avaliação realizada por peritos avaliadores nos termos do artigo 29.º do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, com alterações introduzidas
   pelos Decretos -Leis n.os 252/2003, de 17 de Outubro, 13/2005, de 7 de Janeiro, e 357 -A/2007, de 31 de Outubro.
   
   Artigo 2.º
   Valor da renda e coeficiente de actualização
   O valor da renda, no âmbito dos contratos de arrendamento que sejam celebrados pelos FIIAH, é fixado por acordo entre as partes, sendo susceptível de actualização anual de acordo com os coeficientes de actualização previstos
   na lei.
   
   Artigo 3.º
   Exercício da opção de compra
   1 — O arrendatário que, nos termos da lei, seja titular de uma opção de compra sobre um imóvel que integre a carteira de um FIIAH pode, a qualquer momento, exercer essa opção, mediante comunicação, por escrito, à respectiva
   entidade gestora com uma antecedência mínima de 90 dias.
   2 — O exercício da opção de compra é realizado com base no valor, susceptível de actualização, da alienação do imóvel ao FIIAH.
   3 — A actualização referida no número anterior é efectuada de acordo com a variação do índice harmonizado de preços no consumidor mensalmente publicado pelo Instituto Nacional de Estatística, não podendo ser superior
   ao valor resultante da variação mensal do índice.
   4 — O valor referido no n.º 2 é acrescido dos encargos suportados pelo FIIAH, nomeadamente os custos de avaliação, de transmissão e de registo do imóvel, caso a opção de compra seja exercida nos dois anos imediatamente
   subsequentes à alienação do imóvel ao FIIAH.
   
   Artigo 4.º
   Não exercício da opção de compra
   1 — O arrendatário que, no termo do prazo do contrato de arrendamento ou na data de uma eventual cessação antecipada do contrato, não pretenda exercer a opção de compra sobre o imóvel, tem direito a receber o valor correspondente à diferença entre o valor da alienação futura do imóvel a terceiros e o valor actualizado, nos termos do n.º 3 do artigo anterior, da aquisição desse mesmo imóvel
   pelo FIIAH.
   2 — O arrendatário deve comunicar, por escrito, à entidade gestora do FIIAH a sua intenção de não exercer o direito de opção, com uma antecedência mínima de 90 dias relativamente às datas referidas no número anterior.
   3 — Ao valor apurado de acordo com o critério definido no n.º 1 são deduzidas as importâncias relativas aos custos de colocação do imóvel no mercado em condições normais de utilização e a eventuais rendas vencidas e não pagas.
   4 — Quando o arrendatário manifeste a sua intenção de não exercer a opção de compra no âmbito da cessação antecipada do contrato de arrendamento, é, igualmente, deduzida ao valor apurado nos termos do n.º 1 a importância
   correspondente às rendas relativas ao período entre o momento da cessação antecipada do contrato e o momento da alienação do imóvel a terceiro, tendo como limite as rendas devidas até ao termo do contrato de arrendamento
   que havia sido acordado pelas partes.
   5 — O valor que seja apurado por aplicação do disposto no presente artigo é devido ao arrendatário no momento em que o imóvel em causa seja alienado pela entidade gestora do FIIAH a terceiro.
   6 — Em caso de dificuldade ou impossibilidade de alienação do imóvel por causa não imputável à entidade gestora do fundo, o pagamento devido ao arrendatário tem lugar no prazo máximo de dois anos após a cessação
   
   Artigo 5.º
   Entrada em vigor
   A presente portaria entra em vigor no dia 1 de Janeiro de 2009.
   O Ministro de Estado e das Finanças, Fernando Teixeira
   dos Santos, em 23 de Dezembro de 2008.
2. • lixotuga
   • 13 janeiro 2009

    # 2

   Boa noite,
   
   Pelo que tenho lido, quem pretender apenas alienar o imóvel ao FIIAH terá que suportar os custos associados à venda do imóvel.
   A minha pergunta é:
   Que tipo de custos estamos a falar?
   
   Obrigado
3. •  
     FD
   • 13 janeiro 2009

    # 3

   Escritura, registos, comissão da imobiliária, comissão do fundo para tratar do processo?
4. • el_zeus
   • 23 janeiro 2009 ^editado

    # 4

   Últimamente tenho tido umas ideias que não são se serão correctas, contudo decido aqui partilhar e pedir opinião.
   
   Neste momento resido num T1 meu e não tenho problemas nenhuns em pagar as prestações do crédito á habitação que detenho.
   
   Contudo como a familia estás prestes a crescer preciso de uma casa maior(sou comedido e pretendo apenas um T2), como tenho tido dificuldade em vender o meu T1 será que o posso vender a um FIIAH pelo capital em divida ? É que assim não tenho mais valias e não pago IMT(<87000€) e etc. Pretendo vender e comprar outra casa, não pretendo sequer continuar a viver no meu T1 ...
   
   Será viável esta opção ?
   
   Grato pelos comentários.
5. • luisvv
   • 23 janeiro 2009

    # 5

   Colocado por: el_zeusÚltimamente tenho tido umas ideias que não são se serão correctas, contudo decido aqui partilhar e pedir opinião. Neste momento resido num T1 meu e não tenho problemas nenhuns em pagar as prestações do crédito á habitação que detenho. Contudo como a familia estás prestes a crescer preciso de uma casa maior(sou comedido e pretendo apenas um T2), como tenho tido dificuldade em vender o meu T1 será que o posso vender a um FIIAH pelo capital em divida ? É que assim não tenho mais valias e não pago IMT(<87000€) e etc. Pretendo vender e comprar outra casa, não pretendo sequer continuar a viver no meu T1 ...
   

   
   
   Não me parece que o banco tenha interesse nisso.
6. • miguelg
   • 24 janeiro 2009

    # 6

   Para que a venda ao FIIAH se concretize tem de o banco estar também interessado, com a dificuldade em vender e a quantidade de imoveis que eles têm para vender para reaver o dinheiro emprestado (para quem não aguentou a prestação antes dos FIIAH), não é muito provavel que queiram a sua casa, considerando ainda que não deu sinais de dificuldade em pagar as prestações.
   
   Também é verdade que a legislação protege os bancos para este tipo de situações, já que no caso de vender a sua ao ao FIIAH terá de pagar uma renda e se quebrar o contrato tem de pagar renda na mesma até o imovel ser vendido pelo fundo, mais os custos associados á promoção dessa venda...o que lhe ficará a si bastante caro, por isso, na minha opinião deve continuar a tentar vender a casa e baixar um pouco o preço.
7. • el_zeus
   • 24 janeiro 2009

    # 7

   Sei perfeitamente que um negócio para ser bom tem de interessar a ambas as partes, no meu entender acho que o banco não perederia nada uma vez que poderia arrendar o apartamento e mais tarde vender.
   
   Devo ao banco cerca de 70000€ neste momento tenho a casa á venda por 60000€, ou seja, já perco 10000€ que sei que tereide encaixar numa casa que pretenda comprar... portanto nem que tivesse de desembolçar mais tarde esses 10000€ ao banco não me importava. Compreendo o que me dizem, no entanto não me tinha apercebido que teria de pagar a renda enquanto o imóvel não fosse vendido ... assim pode realmente sair mais caro que os 10000€ ... Tenho de ir sondar os bancos (neste momento só a CGD) para ver esta situação...