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1. • Ramiro Costa
   • 2 novembro 2012

    # 1

   Caros amigos,
   
   Gostaria de saber a vossa opinião "técnica" sobre uma situação por que estou a passar e vou expôr:
   
   Tenho uma casa, em co-propriedade com um irmão, que se encontra devoluta e em (muito) mau estado de conservação (ameaça ruína).
   
   Neste momento, temos 2 possibilidades:
   ou vendemos a casa - é um edifício pequeno em Lisboa (perto do Largo da Graça), com rés-do-chão (onde funcionava um pequeno restaurante que fechou há mais de 5 anos) e um andar por cima (com cozinha, sala e 2 quartos), portanto uma área pequena;
   ou avançamos para a sua recuperação (a casa terá que ser demolida, colocada "placa" (não tem pois é muito antiga) e, dentro do possível, reformulada em termos dos espaços.
   
   Só que a minha dúvida (e do meu irmão) é a seguinte: na hipótese de avançarmos para a "recuperação" do imóvel, será que por sermos "particulares" não vamos prejudicados financeiramente, em termos das despesas e, fundamentalmente, em termos fiscais (impostos)?
   
   É que alguém disse ao meu irmão que se nos "transformássemos" em empresa (Lda ou SA) teríamos muitas mais vantagens na reconstrução da casa, do que se o fizermos em nome individual, como proprietários. Será assim?
   
   
   Aliás, como tenho mais 3 imóveis em co-propriedade (propriedade conjunta - 50% cada) com este meu irmão, ele até sugeriu que "puséssemos" nessa empresa a constituir TODOS os bens imobiliários que temos em conjunto, já que assim, segundo ele, iríamos beneficiar bastante em termos fiscais. A empresa faria a gestão dos imóveis e seria através dela que se procederia à re-construção da casa da Graça.
   
   Confesso, eu não tenho muito experiência nestes meandros "das empresas" e gostava de conhecer a vossa opinião sobre o assunto, já que são "experts" na matéria.
   
   Valerá a pena constituirmos uma empresa só com este fim? Será que isso trará efetivamente benefícios para mim? Ou é preferível continuar tudo como está, individualmente?
   
   Já agora, se optarmos por NÃO fazermos a tal empresa, qual será a melhor forma (com menos custos, menos impostos) de nós, em termos "individuais", procedermos à reconstrução da casa?
   
   Podem dar-me, por favor, uma luz sobre este assunto? É que, muito sinceramente, não sei qual a direção a tomar... se fica tudo como está ou se avanço para a formação da tal empresa com o meu irmão...
   
   Aguardo os vossos conselhos. Muito obrigado.
   
   
   P.S. Nem eu nem o meu irmão dispomos de grandes conhecimentos "empresariais" nem de tempo, portanto teríamos de "sub-contratar" a gestão/contabilidade a alguém e começar do início, pelo mais básico e depois ... irmos aprendendo.
2. • costa3333
   • 2 novembro 2012

    # 2

   Colocado por: Ramiro CostaÉ que alguém disse ao meu irmão que se nos "transformássemos" em empresa (Lda ou SA) teríamos muitas mais vantagens na reconstrução da casa, do que se o fizermos em nome individual, como proprietários. Será assim?
   

   
   
   A constituição da empresa não lhe vai trazer poupanças... antes pelo contrario... vai lhe trazer uma quantidade enorme de despesas....
   
   o que tem de fazer é todos os trabalhos facturados, para depois não ter mais valias associadas,,,, e manter as coisas como estão....
3. • costa3333
   • 2 novembro 2012

    # 3

   Colocado por: Ramiro CostaNem eu nem o meu irmão dispomos de grandes conhecimentos "empresariais" nem de tempo, portanto teríamos de "sub-contratar" a gestão/contabilidade

   
   
   só em despesas com essa pessoa, contabilista etc.... não chega o lucro que vão retirar da casa... nem de perto nem de longe...
4. •  
     Picareta
   • 2 novembro 2012

    # 4

   Tem que calcular os custos que vai ter com essas obras, e estimar os proveitos para ver se compensa, e para saber se o dinheiro que tem não acaba a meio da obra, mas você não está habilitado para isso. No tempo das vacas gordas, nem era preciso fazer contas, mas agora esse investimento tem que ser bem ponderado.
5. • Ramiro Costa
   • 2 novembro 2012

    # 5

   Colocado por: PicaretaTem que calcular os custos que vai ter com essas obras, e estimar os proveitos para ver se compensa, e para saber se o dinheiro que tem não acaba a meio da obra, mas você não está habilitado para isso. No tempo das vacas gordas, nem era preciso fazer contas, mas agora esse investimento tem que ser bem ponderado.

   
   
   Tem razão, mas sabe... custa-me ver a casa a cair!... Mais, o estado de ruína é tal que ameaça as casas do lado... Já fomos avisados pelos vizinhos. É que a casa nem seguro tem...
   
   Ainda há coisa de um mês recebemos uma proposta de compra, através de uma agência (nem cheguei a saber se era "firme" ou se pretendiam apenas "sondar"...). Ofereceram 110 mil euros pela casa...
   Eu não quis ouvir mais conversa porque acho que não estamos em período de vendas - os preços do imobiliário andam muito por baixo e só vende quem está "esganado/desesperado" a precisar de liquidez como de "pão para a boca", o que, felizmente, não é o meu caso. Vender uma casa num momentos destes, a preços "da uva mijona" (desculpem a expressão), só mesmo para quem está "com a corda na garganta", sem alternativas. Graças a Deus, nem eu nem o meu irmão estamos nessa situação.
   
   O certo é que temos de fazer alguma coisa... ou vender a casa (não me agrada muito... os preços estão baixos) ou reconstrui-la, são as nossas 2 únicas opções. Se me dizem que não é correto formarmos uma sociedade/empresa para ser ela, empresa, a tratar da obra de reconstrução, então, a seguirmos essa via, teremos que ser nós próprios, individualmente, como proprietários da casa, a ter que tratar do assunto com os empreiteiros e... a pagar com o dinheiro dos nossos bolsos!
   
   Não sei bem como se procede nesses casos, mas primeiro teremos que pedir orçamentos, primeiro a arquitetos e depois, com o projeto aprovado pela Câmara, pedir cotações a construtores civis, correto?
   
   Vou ter então que "meter as mãos na massa". É que só com números (com o valor preciso dos orçamentos) poderei saber quanto hipoteticamente irei/iremos gastar com a reconstrução da casa. Sem termos uma "visão dos números" envolvidos, não é fácil tecer comentários ou tomar decisões.
6. • tape
   • 27 maio 2021

    # 6

   Sr Ramiro Costa, viva!
   Sem querer entrar em muitos detalhes e passados mais de 8 anos, você e o seu irmão sempre conseguiram vender o vosso imóvel?
   Se sim, fizeram a remodelação e compensou?
   Coloco a questão pois encontro-me em situação similar.
   No meu caso trata-se de um apartamento em Coimbra com cerca de 30anos situado numa zona limítrofe da cidade mas com bons acessos para toda a cidade (o centro fica a cerca de 20min a pé).
   Para o vender (por um preço mais ajustado) estava a pensar colocar-lhe janelas de vidro duplo, remodelar cozinha e casa de banho e talvez fazer pré-instalação de aquecimento ou talvez ar condicionado.
   Gostava de ler a sua opinião, relativamente ao seu caso concreto e também gostaria de ler outras opiniões.
   Bem hajam!
7. • Dan
   • 27 maio 2021

    # 7

   Eu penso que para vender um imóvel antigo existem 3 opções:
   
   A - Vende o imóvel como está utilizando como trunfos a localização e o potencial de remodelação pelo novo proprietário que pode escolher o que muda (e em que termos, cores, materiais, qualidades) e o que deixa ficar. O investimento em obras é 0 mas o preço de venda reflectirá isso.
   
   B - Efectua obras cirúrgicas no que está degradado/estragado. Essas obras seriam mais de reparação do que de remodelação ao nosso gosto (pode ser pintar, substituir telhas, colar os tacos do chão descolados, etc) e incidiriam sobre defeitos que saltariam logo à vista de qualquer comprador e que os utilizaria como argumento para baixar o preço uma vez que se comprasse o imóvel com esses defeitos teria de ser ele a arcar com as despesas dessas reparações. O investimento é baixo a moderado tal como a possibilidade de influenciar o preço de venda para cima.
   
   C - Remodelação drástica/profunda. Modernizar o imóvel e apetrechar o mesmo dentro do possível com o estilo e conforto que uma construção nova de raiz teria. Quem comprasse era chave na mão porque gostou de como ficou a casa e ia para lá viver logo a seguir pois a casa estava pronta a ser habitada sem necessidade de mais obras. O investimento em obras é muito elevado tal como o acréscimo de preço quando comparado com a venda do imóvel em bruto.
   
   
   O que eu não faria era um meio termo entre B e C. Remodelar a meio (colocava umas coisas novas e deixava outras por remodelar). É uma solução que já tem custos consideráveis e que afasta grande parte do mercado: os que querem comprar em bruto porque querem remodelar/personalizar ao seu gosto e os que querem comprar uma casa pronta a ser habitada sem necessidade de terem a chatice de fazerem obras.

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