Olá a todos e parabéns aos utilizadores e sobretudo aos administradores por este excelente fórum que muito me tem ajudado a defazer tantas e tantas dúvidas ao longo dos últimos anos, apenas lendo as discussões alheias.
Desta vez tenho uma dúvida para a qual ainda não consegui obter resposta. É a seguinte:
Estou a construir um imóvel composto por cave ampla (130 m2) só com acesso por escada, r/c composto por 2 estabelecimentos comerciais, 1.º e 2.º andares com 4 apartamentos. Uma vez que pretendo abrir um negócio próprio num dos estabelecimentos comerciais (com 100 m2), pretendo que a cave sirva para arrecadação exclusiva desse estabelecimento. Em termos de IMI a cave contará como área dependente do estabelecimento comercial? Essa opção não vai ser mais penalizadora em termos de IMI do que se a cave ficar na dependência de um dos apartamentos que também ficará na minha posse?
Após consultar o SIGIMI (http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/default.jsp#) constatei que para a localização em questão a habitação e o comércio têm o mesmo coeficiente (1,2). Isto quer dizer que é indiferente a cave ficar afeta ao estabelecimento comercial ou ao apartamento?
E quais os requisitos para a cave ficar como área bruta dependente (a que se aplica um coeficiente de 0,3) e não como área bruta privativa (aque se aplica um coeficiente de 1,0)?
o requisito para a cave (ou qualquer outro espaço) ser interpretada como área dependente é o seu uso. Se usar a cave como depósito do estabelecimento esta é uma área dependente, se for como espaço de venda (por exemplo), então já pode ser considerada como parte integrante da área privativa do estabelecimento comercial. O mesmo critério pode ser usado em relação a um apartamento, se a cave for usada, por exemplo, como sala ou quarto (independentemente de ser legal ou não) esta será contabilizada como área privativa mas se servir como arrumos deverá ser contabilizada como área dependente.
Não se esqueça que os coeficientes de localização mudam não só com a localização mas também consoante a afectação (habitação, comércio, serviços, garagem, indústria, etc.) do prédio urbano.
Cumprimentos,
Rodrigo
Estas pessoas agradeceram este comentário: jorgejogral
O coeficiente de localização não é o apresentado no SIGIMI, após escolhida a localização e o tipo de utilização? No SIGMI, a localização do imóvel apresenta um coeficiente de localização de 1,2 para habitação e de 1,2 para comércio. O SIGIMI permite ainda consultar os coeficientes de localização para serviços, indústria e terrenos.
Agora tenho o sistema elétrico da cave ligado ao estabelecimento comercial e a certiel já aprovou as instalações elétricas dos estabelecimentos e da cave. Só faltam os pisos superiores. Se tiver a cave dependente de um apartamento, com o sisteme elétrico dependente do estabelecimento comercial, será que as vistorias da câmara para a constituição da propriedade horizontal ou para emissão da licença de utilização são minucuosas ao ponto de verificarem esses promenores?
Trata-se de uma única cave, ampla, com acesso pela entrada do prédio, e com possibilidade de ter acesso pelo estabelecimento comercial que pretendo explorar. A propriedade horizontal que pretendo fazer ainda não está totalmente definida, mas a cave deverá pertencer a esse estabelecimento comercial ou ao apartamento que também não pretendo vender, em função da situação que me for mais favorável em termos de IMI.
Ou seja, eu quero ficar com o estabelecimento comercial, um apartamento e a cave como arrumos do estabelecimento, mesmo que tenha que colocar a cave como dependência do apartamento e não do estabelecimento e mais tarde abrir um acesso da loja para as escadas que dão acesso à cave.
A melhor solução em termos de imi é considerar a cave como espaço comum, mas depois qualquer condómino pode querer utilizar a cave. Se pretende afectar a cave a uma fracção, o mais económico em termos de imi é afectar a cave ao seu apartamento, conforme justificação já dada pelo Silver Wolf. Se fosse eu considerava metade da área para uma loja e outra metade para o apartamento.
Estas pessoas agradeceram este comentário: jorgejogral
E a questão que coloquei anteriormente, sabem responder?
«Se tiver a cave dependente de um apartamento, com o sistema elétrico dessa cave ligado ao quadro do estabelecimento comercial, será que as vistorias da câmara para a constituição da propriedade horizontal ou para emissão da licença de utilização são minucuosas ao ponto de verificarem esses promenores?»
Pois...a certiel já certificou a instalação elétrica ligada ao quadro da loja porque quando lá foi o único acesso à cave era pelo interior da loja. Quando lá for certificar os apartamentos essa situação irá manter-se, pelo que não antecipo que possa haver problemas.
Depois o que pretendo fazer é o seguinte:
Quando for altura da vistoria de constituição de propriedade horizontal e licença de utilização, fecho o acesso à cave pela loja e abro o acesso à cave pelo hall do prédio (uma vez que em termos de propriedade horizontal e de IMI a cave será uma dependêbcia de um apartamento - embora a instalação elétrica esteja ligada ao quadro da loja). Por fim, após todas as vistorias, abro ambos os acessos à cave, para poder entrar na cave através da loja e através do hall do prédio.
Parece-me que tem que definir primeiro o que pretende, ajustar a arquitectura e depois os outros projectos.
Fico com a sensação que está a andar com o carro à frente dos bois. Se tudo não for feito com cabeça, arrisca-se que para poupar umas dezenas de euros com o IMI gaste uns milhares em projectos e alterações em obra.
O edifício em questão está em acabamentos e as alterações de que estamos aqui a falar são muito pequenas (abrir/fechar uma ou duas portas). Mas são alterações pequenas que podem ter uma influência significativa no IMI e na Classe de Risco de Incêndio do edifício, conforme tenho estado a discutir aqui: https://forumdacasa.com/discussion/26961/seguranca-contra-incendios-em-edificios
Já tem água e eletricidade. A instalação elétrica já foi vistoriada e aprovada pela Certiel. Ambas as instalações encontram-se ligadas aos contadores do estabelecimento comercial e podem manter-se assim, mesmo que a porta que liga os dois espaços venha a ser fechada.