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Comprar casas e imóveis

IMI de ruínas e caducidade de contrato de promessa compra e venda (CPCV)

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde Ilustres internautas,
    Precisava da vossa ajuda para 2 ordens de questões:
    Questão 1:
    -Tenho uns barracões com + de 70 anos e em ruínas que foram avaliados com um IMI superior ao preço de mercado. Estava a ponderar contestar o valor nas Finanças com base no argumento de que estão em ruínas. O que poderia perder se o meu pedido não fosse aceite ?
    A questão 2 é:
    -Se um contrato promessa de compra e venda de uma casa em construção for omisso quanto ao prazo para assinatura da escritura, apenas indicando que esta será assinada assim que o imóvel estiver pronto e estiverem reunidas as condições para tal, significa que o comprador terá que esperar o tempo que for necessário até que o vendedor tenha tudo pronto para ser possível assinar esse documento? Não existe nenhum prazo de caducidade?
    abraços

  2.  # 2

    Colocado por: jorgeSB-Tenho uns barracões com + de 70 anos e em ruínas que foram avaliados com um IMI superior ao preço de mercado. Estava a ponderar contestar o valor nas Finanças com base no argumento de que estão em ruínas. O que poderia perder se o meu pedido não fosse aceite ?
    Isso assim é vago. Meta aqui TODOS os valores da avaliação que fizeram.
    Se pedir uma correcção da avaliação não perde nada.

    Colocado por: jorgeSB-Se um contrato promessa de compra e venda de uma casa em construção for omisso quanto ao prazo para assinatura da escritura, apenas indicando que esta será assinada assim que o imóvel estiver pronto e estiverem reunidas as condições para tal, significa que o comprador terá que esperar o tempo que for necessário até que o vendedor tenha tudo pronto para ser possível assinar esse documento? Não existe nenhum prazo de caducidade?
    O prazo está lá escrito: «Até ao dia de S. Nunca à tarde». Isto é, até quando as condições estiverem reunidas...

    Quem foi o advogado que o autorizou a assinar um Contrato SEM PRAZO limite ?!?!
    •  
      GF
    • 26 novembro 2012 editado

     # 3

    Colocado por: Luis K. W.
    1. Quem foi o advogado que o autorizou a assinar um Contrato SEM PRAZO limite ?!?!


    Ele é o vendedor, tem pouco a perder.
    A pergunta certa é: quem é o comprador que vai nisso?

  4.  # 4

    Colocado por: jorgeSB-Se um contrato promessa de compra e venda de uma casa em construção for omisso quanto ao prazo para assinatura da escritura, apenas indicando que esta será assinada assim que o imóvel estiver pronto e estiverem reunidas as condições para tal, significa que o comprador terá que esperar o tempo que for necessário até que o vendedor tenha tudo pronto para ser possível assinar esse documento? Não existe nenhum prazo de caducidade?


    Isso são cheques em branco...

    De qualquer forma, você pode perder o interesse em cumprir o CPCV... não está vinculado para o resto da vida como é natural...

    1.º Passo: Mandar carta registada com AR (notificação judicial avulsa era melhora ainda mas tem um custo superior) a dar um prazo (6 meses parece-me razoável) para celebrar a escritura.

    2.º Findo esse prazo... mande nova carta a dar conta de que perdeu o interesse em contratar, pelo que o contrato se considera resolvido.

    Cumps
    Concordam com este comentário: Dj_C, GF

  5.  # 5

    Obrigado pela ajuda.

    IMI: Os cálculos da avaliação na notificação são: Vt (30210) =Vc (603)*A(156,53)*Ca (1)Ccl (0,8)*Cq(1)*Cv (0,40).
    O coeficiente de vetustez está valorizadao em 0,4. Isto é considerado adequado a uma casa muito degradada quase em ruínas, ou está sobrevalorizado?
    Quanto à reavaliação não é necessário pagar uma caução (250€?) sendo que este valor só é devolvido caso as Finanças reajustem o valor?

    CPCV: Quer dizer que um comprador imprudente corre o risco de perder o sinal pago no CPCV se o vendedor nunca mais o convocar para a escritura...

  6.  # 6

    Colocado por: jorgeSBCPCV: Quer dizer que um comprador imprudente corre o risco de perder o sinal pago no CPCV se o vendedor nunca mais o convocar para a escritura...


    Sim e não... Se você enviar a tal carta (interpelação) e der um prazo de 6 meses, e passados 3 anos ainda não tiver havido fumo branco, então a mora do vendedor converte-se em incumprimento definitivo e você fica com direito ao sinal em dobro.

    Por outro lado o vendedor depois vem dizer "ah e tal mas eu ainda não terminei o imóvel e por isso, tal como consta no CPCV, ainda não estou em mora"...

    Só analisando caso a caso... você para ter direito ao sinal em dobro teria que conseguir provar que celebrou o CPCV naqueles termos porque o vendedor lhe disse verbalmente (passe o plenasmo) que aquilo em 2 ou 3 meses estava pronto... ou que a fracção estava quase pronta pelo que não se justifica tanto atraso... ou que aquele construtor em média demorava 6 meses a acabar as casas... etc...

    O melhor mesmo é não assinar CPCV nesses termos... De resto, hoje em dia, muita cautela com os CPCV e sinais que se dão...

    Cumps
    • LVM
    • 27 novembro 2012

     # 7

    Colocado por: jorgeSBse o vendedor nunca mais o convocar para a escritura...


    Mas a casa está pronta ou não?

  8.  # 8

    Relativamente às ruínas: sabem quais são as condições para poder ser classificada como tal? Podem ter telhado?
    E existe alguma penalização fiscal ou o índice de vetustez baixa?

  9.  # 9

    Artigo 46.º
    Valor patrimonial tributário dos prédios da espécie «Outros»
    1 - No caso de edifícios, o valor patrimonial tributário é determinado nos termos do artigo 38.º, com as adaptações necessárias.
    2 - No caso de não ser possível utilizar as regras do artigo 38.º, o perito deve utilizar o método do custo adicionado do valor do terreno.
    3 - No caso de terrenos, o seu valor unitário corresponde ao que resulta da aplicação do coeficiente de 0,005, referido no n.º 4 do artigo 40.º, ao produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização.
    4 - O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos em ruínas é determinado como se de terreno para construção se tratasse, de acordo com deliberação da câmara municipal.
    (Redacção dada pelo artigo 93.º da Lei 64-A/2008, de 31 de Dezembro)

  10.  # 10

    O Índice de vetustez baixa sempre (eles é que se esquecem de actualizar). Mas barracões não são casas
    Se não estiver em ruínas veja se encaixa numa destas

    Artigo 41.º
    Coeficiente de afectação

    O coeficiente de afectação (Ca) depende do tipo de utilização dos prédios edificados, de acordo com o seguinte quadro:
    (Redacção dada pela Lei nº 53-A/2006, de 29/12)
    Utilização
    Coeficientes
    Comércio 1,20
    Serviços 1,10
    Habitação 1,00
    Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados 0,70
    Armazéns e actividade industrial 0,60
    Comércio e serviços em construção tipo industrial 0,80
    Estacionamento coberto e fechado 0,40
    Estacionamento coberto e não fechado 0,15
    Estacionamento não coberto 0,08
    Prédios não licienciados, em condições muito deficientes de habitabilidade 0,45
    Arrecadações e arrumos 0,35

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