Tenho um projeto para o qual preciso da vossa experiência e conhecimento. Trata-se de um prédio com 3 pisos, com uma área de 100m2 por piso. Está dividido em 3 apartamentos por piso, com excepção do último que apenas tem 1. Tem uma área de 100m2 à frente que faz de terraço/entrada. Aquilo que necessita é uma reviravolta completa, picar as paredes todas, interiores e exteriores, rebocar/estucar (nesta área já não sei os materiais a utilizar nas paredes), instalações elétricas, canalizações, gás. Precisa de levar um muro à volta e de nivelar o terraço à altura da estrada, porque está muito alto. Aquilo que vos peço, é um orçamento para isto tudo. Já me deram um valor por alto, que por acaso era bastante alto.
Pelo tipo de intervenções que quer fazer, deverá procurar primeiro orçamentos para os projectos para entregar na câmara. Porque se não o fizer, poderá vir a ter umas cartas provenientes da câmara desagradáveis no seu correio. Isto se não lhe embargarem a obra. Procure fazer as coisas com rigor, começando por procurar quem execute os projectos com rigor.
Obrigado pelo comentário, coloquei aqui a questão, pois ainda não sei se quero avançar ou não. Pretendo primeiro saber os valores que terei de investir, e a partir daí fazer as coisas como deve de ser.
Terá que ter uma noção das realidades económicas que tem para investir. Consoante essa informação, o projectista trabalha o projecto para esse grau de investimento, só assim consegue controlar o que pretende investir.
Pretendo que o prédio fique habitável, o que neste momento não é possível. Queria mais uma noção de valores para as obras que são necessárias fazer, para saber se vale a pena avançar.
Está bastante degradado, tem que se descascar praticamente as paredes todas, interiores e exteriores, e chão. Levar instalações novas, elétrica, canalizações e gás. A fachada tem que ser toda picada e janelas novas. Isto para 7 apartamentos com 7 casas de banho e 7 cozinhas.
Coloque algumas fotos Miguel. E pelo menos os dados que forneceu para obter esse primeiro orçamento, para poder comparar. Decerto ajuda qualquer coisa.
Considere um investimento na ordem dos 225000 euros. E mesmo assim tem que ser bem controlado. OU seja, com a descrição dos materiais a executar, porque se isso for definido só em obra, considere que o valor poderá subir.
O orçamento que me foi dado foi de 100 000€, agora fiquei chocado, não leve a mal, o orçamento foi feito no local. O que está a incluir nesse preço, apenas as obras, ou já o recheio também?
100 000€, que o empreiteiro lhe deu ao visitar o local certo? E descreveu o que contemplava esses 100 000€??
È que a meio da obra o empreiteiro vai dizer que afinal são mais 100 000€ e o Miguel não vai querer dar, e depois a obra pára a meio (é o que mais se vê por ai).... Percebe onde quero chegar?
Por isso é que no primeiro post que efectuei nesta discussão disse para trabalhar com rigor. E isso implica trabalho e dedicação. Digo isto por experiência. O valor não é com o recheio, mas já contempla o mobiliário fixo. (rouperios, bancadas, loiças sanitárias, torneiras, etc...)
O empreiteiro é da minha confiança, mas compreendo aquilo que está a dizer. Sim, falou-me nas instalações elétricas, canalizações, picar as paredes todas, rebocar, pintar, casas de banho, cozinhas. Nivelar o terraço à casa e á estrada, muro á volta, etc.
são tudo orçamentos "por alto" Miguel. Calculo que aqui ninguém saiba como está a estrutura, impermeabilizações (se é que existem), etc. Mas das fotos que se vê terá que descascar tudo pelo menos e fazer infra-estruturas todas novas. E 100 000€ é claramente insuficiente para tudo isso. Mas seria bom colocar algumas questões: - É preciso refazer a cobertura ? - Está a considerar a aplicação de sistema de isolamento térmico ?
Compreendo também o que está a dizer, mas um conselho. Salvaguarde-se, porque quando vier os problemas, deixará de haver amizade. Procure controlar os custos desde inicio e saber que materiais são aplicados.
Dou-lhe um exemplo. No caso das instalações sanitárias, se a tinta não for hidrofuga, irá ter problemas. O empreiteiro contabilizou essa tinta para as zonas húmidas? Que tipo de torneiras? e ilumiação? e loiças sanitárias? e que tipo de pavimento irá aplicar? Compreende o que quero dizer?
Eu quando disse 225 000, é no sentido de o salvaguardar, pois com a execução dos projectos, irá claramente ajustar os valores, quer seja para os 225 000 ou menos.
A cobertura está num estado razoável, não tem infiltrações. Relativamente à segunda questão, penso que não. Fazer infra-estruturas novas, como assim? Sou um bocado leigo nisto ainda...
Uma coisa não tem necessariamente que ver com a outra. É complicado que 3 pisos de 100 mts possam ter 7 apartamentos. E prédios com 300 m2 por 225 000€...também não serão assim tão comuns. Mas das fotos que se vêm, para se fazer algo em condições não fica muito do que lá está e para recuperar em condições dificilmente o fará pelos 100 000€. Dar um banho de tinta, não irá resolver nada a médio/longo prazo.