O mercado é de oferta e procura, essas questões nada têm a ver com o preço de arrendamento. Se quiser explicar melhor a situação talvez se possa ajudar melhor.
Estas pessoas agradeceram este comentário: joquinha
A questão é a seguinte:existem 2 apartamentos (em prédio com a idade de 60 anos) iguais para fazer partilhas só que um está devoluto e o outro não, havendo assim necessidade de proceder a acerto de valores
O valor do devoluto é sempre superior, devendo reger-se pela média do mercado. O valor do arrendado deverá, na maioria dos casos, ser inferior ao do devoluto, dependendo muito do valor da renda, da idade do inquilino e se este vive com alguém que possa "prolongar" o arrendamento quando falecer. Claro que daqui excluem-se aquelas coisas básicas como o estado de conservação, etc.
joquinha (e FD) Tendo em conta o estado do «mercado», estou tentado a fazer o raciocínio exactamente contrário.
Dou-lhe um exemplo recente: Morreram no ano passado, sucessivamente, o pai e a tia da minha companheira. Como a minha companheira era herdeira universal da tia, tornou-se proprietária de um pequeno imóvel na Venda Nova, em que uma das fracções está arrendada. Como ela não vê hipótese de rentabilizar o edifício (arrendar o que falta ou vender), e a posse do prédio envolve uma série de despesas (taxas municipais, IMI, conservação,..), ela está farta de dizer mal da «sorte» por ter herdado um monte de encargos. Felizmente que uma das fracções está arrendada, porque a renda dá para pagar uma boa parte das despesas.
Assim... partindo do princípio que nos próximos tempos será complicado fazer qualquer negócio, entre ter uma casa (de que não necessito) vazia, a dar despesa, se calhar a degradar-se, OU ter uma casa absolutamente igual a render (arrendada), eu preferiria a segunda hipótese.
Se, por um lado, o facto de uma delas estar arrendada a torna impossível de ser ocupada ou de ser vendida (enquanto o contrato de arrendamento não terminar), a verdade é que: - nenhum contrato de arrendamento é eterno, portanto, mais ou tarde ou mais cedo, a casa arrendada também estará livre; - enquanto não está disponível, ao menos está a render. - em circunstâncias normais, o valor «actualizado» de venda de uma casa hoje é idêntico/semelhante ao de daqui a uns anos (isto é, assumi que a valorização do imobiliário é idêntico à inflação).
Tendo isso em conta, eu diria que as casas têm um "valor intrínseco" (área x valor/m2) exactamente igual, mas a que está arrendada vale MAIS.
Eu faria as contas assim: valor da casa = valor intrínseco + rendimento. O rendimento = valor da renda líquida anual/taxa de juro. OU, rendimento = o valor que se espera receber durante a vingência do contrato de arrendamento (se, por exemplo, o inquilino tiver 70 anos, pode contar com 25 anos de renda). (não entrei em rigorosismos de cálculo do "valor actual líquido" porque assumi que o factor de actualização é igual ao de aumento anual das rendas)
Por exemplo: casas de 100m2, absolutamente idênticas, a valerem (hipótese!) 2.000eur/m2=200.000euros. Uma delas está arrendada por exemplo, a 150euros/mês= 1.800eur/ano. A este valor, em bom rigor, dever-se-à abater o valor dos Impostos sobre o Rendimento e despesas de manutenção acrescidas. Suponhamos -50%. A renda líquida será de 900eur/ano. (Parto do princípio que ambas as casas pagam o mesmo valor em taxas e despesas de conservação do edifício) A uma taxa de juro (como se fôsse um depósito a prazo) de 4%/ano (ou 25 anos), estes 900euros/ano representariam um acréscimo de 22.500euros.
Concordo na generalidade consigo. Mas a casa está arrendada há 40 anos! A renda de certeza absoluta que foi daquelas que o estado resolveu congelar (e passar a responsabilidade de oferecer habitação condigna instituida na Constituição aos senhorios privados - fica mais barato).
O que é que na realidade se passa? É um palpite, mas a casa em questão não deve render mais do que 25€/50€ por mês, se tanto... Basta morar lá alguém com 60 anos (arrendada há 40 anos + idade 20 anos quando arrendou) com um filho de 30 anos para ficar com a casa empatada durante mais uns 50 anos (80 anos esperança vida - 30 anos do filho) com esta renda quase absurda, que (muito dificilmente) até pode ser actualizada mas não sem antes ter que fazer obras, e nunca para valores próximos dos de mercado. E se está arrendada há 40 anos começa a pedir intervenções, assim como o edifício. E normalmente são intervenções dispendiosas, que uma renda de 25€/50€ muito dificilmente cobrirá a médio/longo prazo - em 10 anos receberia líquidos sem contar com impostos, contribuições, taxas e gestão do condomínio 6.000€ (50€ mensais), o que a contar com todas essas despesas baixaria para 4.000€ reais se tanto. Basta mudar as canalizações para esse dinheiro ir todo... sendo que ainda teria que pagar a reparação primeiro para receber depois.
Para mim, esta questão das rendas congeladas é uma das maiores injustiças no nosso país. Além de distorcer completamente o mercado, com trespasses milionários (que deixaram praticamente de existir) e arrendatários podres de ricos que pagam misérias e ainda exigem mundos e fundos...