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Cooperativas e direito de preferência

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1 a 19 de 19   

  1.  
    • P3dro
    • 27 janeiro 2009 editado

     # 1

    Boa noite a todos!
    Como é o meu primeiro post, gostaria antes de mais de felicitar todos os que colaboram no forum, e em particular os bons samaritanos que vão encontrando tempo para nos socorrer com conhecimento de causa - de que destaco o FD, pela quantidade e qualidade dos comentários.

    A dúvida: pretendo vender a minha fracção de um empreendimento cooperativo. Sei que a cooperativa tem direito de preferência durante 30 anos. Quando devo convidá-los a accioná-lo? Antes de ter um comprador (o valor não depende da oferta mas sim de um cálculo baseado na fórmula existente na legislação)? Antes de a colocar no mercado?
    E, já agora, qual o prazo em que me devem resposta? No Regime Jurídico das Cooperativas não encontro resposta para estas dúvidas.

    Obrigado!
    •  
      FD
    • 28 janeiro 2009

     # 2

    Obrigado. :)

    Houve apoios do estado na construção?

  3.  # 3

    Não sei responder a essa questão, mas o empreendimento fez agora 5 anos, pelo que penso que cessa o direito de preferência em favor do estado.
    •  
      FD
    • 30 janeiro 2009

     # 4

    É que se não houve apoio financeiro do estado e nos estatutos da cooperativa não existe menção ao direito de preferência, esse mesmo direito não existe. :)

  5.  # 5

    Olá a todos.
    É a primeira vez que faço um comentário e porque descobri este site por acaso ao fazer pesquisa sobre cooperativas e direito de preferência. Gostava de partilhar a minha experiência já que estou a passar por um processo litigioso com a cooperativa por causa da venda da minha casa. O que foi comentado aqui é verdade, mas devo chamar a atenção para um bom aconselhamento jurídico. De acordo com o que o meu advogado me disse, e assim fiz, depois de terem uma proposta de compra e assinarem um conrato de promessa e venda (no qual deve constar cláusula do direito de preferência da cooperativa), então deverão remeter uma carta registada com AR à cooperativa informando da intenção da venda e nas condições tais, sendo que a cooperativa tem 10 dias para responder explicitamente («sim, queremos exercer oo direito» ou «não queremos», ou ainda se nada disserem ou não for explícito, caduca automaticamente o direito de preferência. Se a cooperativa exercer o direito de preferencia, acho que terá que fazê-lo pelo menos pelo preço igual ao do negócio prometido. Se da escritura constar qualquer outro tipo de negociação (exemplo: o não exercício do direito de preferência implica o pagamento de uma taxa de 10% do valor da avaliação da casa), essa clásula é ilegal. Aconselho mesmo a que se informem bem junto de um advogado.
    Espero ter ajudado.
    Concordam com este comentário: Pedro Ric 83
    • jpd
    • 6 setembro 2009

     # 6

    Vou também dar a minha contribuição:

    - Em relação à questão inicial o/a Bebecas já respondeu.
    Em relação às cooperativas digo-vos por experiência própria nunca se metam nisso.
    A única excepção é de facto constituirem uma cooperativa, para um projecto, e terem confiança total nas pessoas que fazem parte da direcção.
    - Cooperativas "profissionais" daquelas que dizem que a casa fica mais barata, que existe economia de escala, que demora x tempo, mas, muitas vezes custa muito mais, demora muito mais, se não acontecerem outros problemas como a cooperativa falir ou o dinheiro "desaparecer", simplesmente esqueçam.
    - Nestas cooperativas o lucro não vai para o constructor, vai para a cooperativa. Vão ficar fartos de ouvir falar em taxas administrativas, em fundo de construção. O problema maior é a regulação do sector (INSCOOP) que do meu ponto de vista não funciona.

    Portanto, em particular, na fase actual e futuro do sector imobiliário, pensem não duas mas muitas muitas vezes, antes de se meterem numa cooperativa.

  7.  # 7

    Olá!

    Andava à procura de post´s sobre este assunto e aqui o descobri. :)

    Possuiu uma moradia comprada numa cooperativa e à algum tempo coloquei-a à venda. Apareceu agora um potencial comprador e deparo-me com o problema do direito de superfície. Com o que aqui foi dito já fiquei de algum modo esclarecida.

    Disseram-me que na altura da escritura teria de levar uma carta da cooperativa dizendo que prescindia do seu direito de preferência. Agora a minha questão é a seguinte: mando para lá a carta registada com AR informando da intenção da venda e das respectivas condições e se entretanto eles não responderem basta levar o comprovativo de envio da carta para a escritura? E como é que o notário sabe se eles me responderam ou não?

    Desde já obrigado pela ajuda!

  8.  # 8

    Não tendo nada a ver, mas tendo tudo a ver :) também queria contar a minha experiência com cooperativas de habitação.

    Inscrevi-me há 8 anos numa cooperativa que me disse que iria iniciar a construção de um empreendimento em Lisboa dentro em breve (há 8 anos!!!)
    O tempo foi passando (4 anos passaram) e nada de inicio de obra...

    Decidi então apresentar uma carta de desistência do empreendimento e de sócia da cooperativa.

    Nos estatutos da cooperativa diziam que tinham 1 ano para restituir o dinheiro (se bem que pessoalmente, quando me inscrevi eram tudo facilidades e disseram-me que existindo a necessidade de desistir nunca ultrapassariam os 6 meses para devolução do dinheiro).

    Mais tempo foi passando (1 ano) e nem se dignaram a responder à minha carta.

    Resumindo e baralhando ando há 3 anos a tentar reaver o meu dinheiro, a ouvir coisas do género "não temos dinheiro para lhe pagar, por isso não pagamos"; "vá para tribunal vá, isso demora uma eternidade e só vai ter despesas" (situação corroborada por um advogado que contactei...); "olhe vá para a Câmara de Lisboa fazer uma manifestação para eles desbloquearem os processos para que lhe possamos pagar, ou então peça-lhes o dinheiro a eles".

    Tenho perdido anos de vida com esta situação...

    Por isso, o Dr. Marinho Pinto diz para fugirmos da justiça, eu digo para fugirmos das cooperativas :)

    Pimpolha

  9.  # 9

    Colocado por: Bebecas(...) Se a cooperativa exercer o direito de preferencia, acho que terá que fazê-lo pelo menos pelo preço igual ao do negócio prometido


    Pode não ser assim, inclusive algumas escrituras indicam que a cooperativa é que define o preço do imóvel de acordo com legislação nacional em vigor e se o proprietário não aceitar o valor indicado pela cooperativa, pode vender como bem entender, mas com uma condição, pagar uma percentagem à cooperativa do valor anteriormente encontrado por esta, em muitos casos é 10 %.

    O melhor é verificarem todas as cláusulas da escritura.

    Colocado por: P3droBoa noite a todos!
    Como é o meu primeiro post, gostaria antes de mais de felicitar todos os que colaboram no forum, e em particular os bons samaritanos que vão encontrando tempo para nos socorrer com conhecimento de causa - de que destaco o FD, pela quantidade e qualidade dos comentários.

    A dúvida: pretendo vender a minha fracção de um empreendimento cooperativo. Sei que a cooperativa tem direito de preferência durante 30 anos. Quando devo convidá-los a accioná-lo? Antes de ter um comprador (o valor não depende da oferta mas sim de um cálculo baseado na fórmula existente na legislação)? Antes de a colocar no mercado?
    E, já agora, qual o prazo em que me devem resposta? No Regime Jurídico das Cooperativas não encontro resposta para estas dúvidas.

    Obrigado!


    Aconselho a entrar em contacto com:

    IHRU - Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana
    Av. Columbano Bordalo Pinheiro, n.º 5
    1099-019 Lisboa
    Telefone: 21 723 15 00
    Fax: 21 726 07 29
    Correio electrónico: [email protected]

  10.  # 10

    Colocado por: aperes
    Colocado por: Bebecas(...) Se a cooperativa exercer o direito de preferencia, acho que terá que fazê-lo pelo menos pelo preço igual ao do negócio prometido


    Pode não ser assim, inclusive algumas escrituras indicam que a cooperativa é que define o preço do imóvel de acordo com legislação nacional em vigor e se o proprietário não aceitar o valor indicado pela cooperativa, pode vender como bem entender, mas com uma condição, pagar uma percentagem à cooperativa do valor anteriormente encontrado por esta, em muitos casos é 10 %.

    O melhor é verificarem todas as cláusulas da escritura.


    No meu caso diz assim nos estatutos da cooperativa:

    "No regime de propriedade individual dos fogos , o direito de propriedade é transmitido aos cooperadores pela Cooperativa mediante um contrato de compra e venda .

    Artigo Sexagésimo Sétimo
    - Contrato de compra e venda
    A Cooperativa celebrará com os cooperadores adquirentes um contrato de compra e venda , quando da atribuição do fogo :
    a) O preço pelo qual o fogo é adquirido , correspondente ao seu valor de custo total e a sua forma de amortização em prestações mensais a fixar pela Cooperativa ;
    b) Que a Cooperativa terá direito de preferencia na alienação do fogo pelo prazo de trinta anos contados a partir da data da primeira entrega de fogo ;
    c) Que a preferência se exercerá pelo preço que corresponder ao valor do fogo calculado com base no artigo quinquagésimo sétimo corrigido em função de um coeficiente a fixar anualmente por portaria do MHOPT ;
    d) A obrigação do adquirente se responsabilizar por quaisquer encargos relativos , directa ou indirectamente , à utilização do fogo , nomeadamente referentes ao terreno em que esteja implantado ainda que se desvincule da qualidade de sócio .    "

    Agora, no contrato de compra e venda que foi realizado, ou seja, na escritura, não diz rigorosamente nada!!!

    Não era suposto estas condições constarem do contrato?

    E já agora, se não for pedir muito, alguém sabe em que legislação se apoia a questão de as cooperativas se terem de pronunciar no prazo de 10 dias acerca do direito de preferência.
    •  
      FD
    • 24 março 2010

     # 11

    Colocado por: RutePatno artigo quinquagésimo sétimo

    Pode transcrever este artigo?

    Já agora, para referência:

    Artigo 28.o
    Direito de preferência
    1 — Os cooperadores poderão alienar os fogos da sua propriedade após o integral pagamento do respectivo preço.
    2 — No caso da alienação inter vivos de fogos construídos ou adquiridos com apoios financeiros do Estado, a cooperativa terá direito de preferência por 30 anos, contados a partir da data da primeira entrega do fogo, podendo exercê-lo com base no valor encontrado pela
    aplicação da seguinte fórmula:
    V=Cc×(Ab×Pci+Cbi) × (1 – 0,85×Vt)
    sendo:
    V — valor actualizado do fogo;
    Cc— coeficiente de conservação, a determinar nos termos do artigo 6.o do Decreto-Lei n.o 13/86, de 23 de Janeiro, por uma comissão de avaliação;
    Ab— área bruta do fogo;
    Pci— preço inicial da habitação por metro quadrado, actualizado pelo índice i, em que i é o índice médio anual de revisão de preços de mão-de-obra para empreitadas de obras públicas;
    Cbi — custo de beneficiação actualizado pelo índice i;
    Vt — coeficiente de vetustez, de acordo com a tabela anexa ao Decreto-Lei n.o 13/86, de 23 de Janeiro.
    3 — A comissão a que se refere o número anterior será composta por três elementos, sendo designados um pela direcção da cooperativa, um pelo cooperador alienante e o terceiro, que presidirá, por acordo das partes.
    4 — Os estatutos poderão ainda prever que a cooperativa tenha direito de preferência em caso de alienação de fogos para cuja construção ou aquisição não tenha havido apoios financeiros do Estado.
    5 — No caso de a cooperativa não exercer o direito de preferência a que se refere o n.o 2 no prazo fixado, caberá ao Instituto Nacional de Habitação exercer esse direito nos mesmos termos.

    http://dre.pt/pdf1sdip/1999/11/270A00/82338237.pdf

  12.  # 12

    Colocado por: FD
    Colocado por: RutePatno artigo quinquagésimo sétimo

    Pode transcrever este artigo?


    "Artigo Quinquagésimo Sétimo
    - Valor total do custo dos fogos
    Na primeira atribuição , as habitações são cedidas aos membros pelo valor correspondente ao seu custo total , o qual corresponde à soma das seguintes parcelas :
    a) Custo do terreno e infraestruturas ;
    b) Custo dos estudos e projectos ;
    c) Custo de construção ;
    d) Encargos administrativos com execução da obra ;
    e) Encargos financeiros com a execução da obra ;
    f) Montante das licenças e taxas até à entrega do fogo em condições de ser habitado ;
    g) Reserva para construção fixada nos termos do artigo Décimo sétimo .    "

    Antes de mais obrigado pela resposta.

    Tudo isto porque estive tanto tempo para conseguir vender a casa e agora que surge uma oportunidade tenho receio que a cooperativa me levante problemas... isto porque desde o início que sempre tive problemas com eles e sempre existiram muitas divergências. Em termos de desabafo não entendo porque as cooperativas parecem sempre defender os interesses do empreiteiro e não dos sócios, pelo menos esta... mas enfim, espero que esta saga termine bem.
    •  
      FD
    • 24 março 2010

     # 13

    Na falta da documentação que indique o custo da casa, é melhor falar com eles e perguntar qual o valor actualmente atribuído à casa.
    Não sei é a que portaria se referem com:

    Colocado por: RutePatcorrigido em função de um coeficiente a fixar anualmente por portaria do MHOPT

    Será a da actualização das rendas?

  14.  # 14

    Colocado por: FDNa falta da documentação que indique o custo da casa, é melhor falar com eles e perguntar qual o valor actualmente atribuído à casa.
    Não sei é a que portaria se referem com:

    Colocado por: RutePatcorrigido em função de um coeficiente a fixar anualmente por portaria do MHOPT

    Será a da actualização das rendas?


    Também já andei à procura mas ainda não percebi bem.

    Entretanto já pedi para falarem com um notário e ele confirmou a questão de aguardar os 10 dias pela resposta da cooperativa e depois partir para o negócio. Só ainda não sei onde está legislada esta questão dos dez dias...
    •  
      FD
    • 24 março 2010

     # 15

    Colocado por: RutePatEntretanto já pedi para falarem com um notário e ele confirmou a questão de aguardar os 10 dias pela resposta da cooperativa e depois partir para o negócio. Só ainda não sei onde está legislada esta questão dos dez dias...

    No Código Civil?

    Artigo 416.º
    (Conhecimento do preferente)
    1. Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
    2. Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.

    http://www.pgdlisboa.pt/pgdl/leis/lei_mostra_articulado.php?artigo_id=775A0416&nid=775&tabela=leis&pagina=1&ficha=1&nversao=#artigo

    Mas, aí só vejo 8 dias e não 10...

  16.  # 16

    Colocado por: FD
    Colocado por: RutePatEntretanto já pedi para falarem com um notário e ele confirmou a questão de aguardar os 10 dias pela resposta da cooperativa e depois partir para o negócio. Só ainda não sei onde está legislada esta questão dos dez dias...

    No Código Civil?

    Artigo 416.º
    (Conhecimento do preferente)
    1. Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
    2. Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direitodentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.

    http://www.pgdlisboa.pt/pgdl/leis/lei_mostra_articulado.php?artigo_id=775A0416&nid=775&tabela=leis&pagina=1&ficha=1&nversao=#artigo

    Mas, aí só vejo 8 dias e não 10...


    Pois, mas realmente só pode ser isso!

    Obrigado!!!! :)

  17.  # 17

    Boas


    Colocado por: FD
    Na falta da documentação que indique o custo da casa, é melhor falar com eles e perguntar qual o valor actualmente atribuído à casa.
    Não sei é a que portaria se referem com:

    Colocado por: RutePat
    corrigido em função de um coeficiente a fixar anualmente por portaria do MHOPT
    Será a da actualização das rendas?

    Também já andei à procura mas ainda não percebi bem.


    Não será isto?


    cumps
    José Cardoso

  18.  # 18

    Boa tarde,
    Depois de ver tantos posts negativos venho colocar um meio positivo, meio negativo.
    Estive inscrito numa cooperativa durante 4 anos para adquirir um imóvel em Lisboa, consegui adquirir se bem que em certas alturas era um bocado chato pois deram nos uma data em que iriam acabar as casas mas demoraram mais alguns meses (disseram que a demora era por causa da licença de habitação), esta demora fez com que ficasse com um spread mais alto, este foi o ponto mais negativo. Em relação ao preço/qualidade não me posso queixar(T3 em Lisboa- 155.000 euros) e aquilo que tenho visto a nivel de valores é de meter medo ao susto, é tudo à volta dos 230.000/250.000 para cima, acho que fiz uma boa aquisição.
    Em relação ao direito de preferência, eles entregaram-me logo, embora eu não vá vender assim tão depressa.
    Cumprimentos e boas compras.lol

  19.  # 19

    Boa tarde. já agora uma dúvida.

    Estava para adquirir um imovel numa Cooperativa que tinha umdireito de superficie por 70 anos.
    Imaginemos que passam os 30 anos de preferencia dada à Cooperativa(que se falou aqui no forum).

    Li algures num outro caso tambem de uma coopertiva, que o preço foi fixado pelo art. 23º (que remete para o 17º) do DL 502/99 de 19/11.
    Neste caso vou vender o imovel. A CML que é quem é titular do terreno exerce o direito de superfície. A CML tem de igualar a oferta ou pode, com base no DL 502/99 exercer o direito por valor inferior?

    Já agora e a título de opinião, no final do direito de superfície que é de 70 anos (faltam 53) tem de haver acordo entre as partes para a renovação por outros 70 anos e nesse casao, sem acordo parece-me um negócio pouco viável...que acham?

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