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1. • EscarameiaJ
   • 18 julho 2013 ^editado

    # 1

   exmos senhores,
   
   a ver se eu consigo explicar bem a minha situação.
   
   a minha namorada comprou em 2008 um apartamento com o ex-namorado que ficou em nome dos 2 (sónia e pedro).
   
   em 2010 separaram-se, ficando ela a viver no apartamento.
   
   em 2011 eu juntei-me com ela nesse mesmo apartamento.
   
   agora fizemos um negócio de uma permuta por outro apartamento maior, visto que a família cresceu.
   
   o que acontece é que, como dá para perceber, não podemos fazer uma permuta dando um apartamento que é de sónia e pedro, para receber o outro apartamento que fica de sónia e joão.
   
   a nível bancário está tudo tratado. não houve problema nenhum. o Pedro saiu da conta e do crédito e eu já entrei e nesse aspeto já é só sónia e joão. a nível de escrituras e registo predial ainda está a sónia e o pedro e a parte dele terá de passar ou para a sónia ou para mim para podermos fazer a permuta.
   
   qual é a melhor forma de o fazermos a nível de eficiência fiscal? qual a forma de termos de pagar o mínimo de impostos possível? de referir que o pedro não quer receber nada, antes pelo contrário, quer é limpar o nome dele de todo o processo.
   
   ele pode vender a parte dele à sónia? ou diretamente a mim? como se processa? como se calcula o valor? penso que a possibilidade de transmissão gratuita deverá estar posta de parte.
   
   com os melhores cumprimentos,
   
   joão escarameia.
2. •  
     FD
   • 18 julho 2013

    # 2

   Colocado por: EscarameiaJele pode vender a parte dele à sónia? ou diretamente a mim? como se processa? como se calcula o valor? penso que a possibilidade de transmissão gratuita deverá estar posta de parte.
   

   
   Podem fazer como quiserem, vender ou doar.
   
   Na doação, pagarão: IS 10,8% sobre o valor declarado ou o valor patrimonial (o maior).
   Na venda, pagarão: IMT (depende do valor do imóvel) + 0,8% sobre o valor declarado ou o valor patrimonial (o maior).
   Como é lógico, devem escolher fazer a transação sempre pelo valor patrimonial.
   
   O cálculo do IMT é um pouco estranho de se fazer: http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/cimt17.htm
   
   Agora, é fazer as contas tendo em conta o valor patrimonial e ver qual compensa mais.
   Em termos de registos, acho que o valor é mais ou menos a mesma coisa.

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3. • EscarameiaJ
   • 18 julho 2013

    # 3

   Antes de mais agradeço a Sua resposta.
   
   Eu agora não sei bem qual o valor patrimonial do apartamento. Mas vamos supor que é 120.000€ (não andará muito longe).
   
   Se ele doar a parte dele será aplicado o imposto sobre 60.000€? Aí ficaria 60.000€*10,8% = 6.480€?
   Se ele vender a parte dele será aplicado o imposto sobre 60.000€? Aí ficaria isento visto estar abaixo do limite mínimo e pagaria apenas 0,8%*60.000€ = 480€? Ou neste caso o imposto seria aplicado ao valor patrimonial total?
   
   Peço desculpa pelas minhas perguntas, mas nunca estive numa situação minimamente parecida e não percebo muito destes assuntos.
   
   Com os melhores cumprimentos,
   
   João Escarameia.
4. •  
     FD
   • 18 julho 2013 ^editado

    # 4

   Ah, já me esquecia... é importante que a quota do Pedro no apartamento fique em seu nome (João) e não em nome da Sónia.
   Porquê? Por causa das potenciais mais valias.
   
   É um pouco complicado explicar mas, paga-se imposto (IRS) sobre o lucro (a diferença entre o valor da compra e o valor da venda) que se tenha ao vender um imóvel.
   O imposto sobre as mais valias não é cobrado se o dinheiro que fizerem com a venda for reinvestido noutra casa (o dinheiro total, não só o lucro).
   Se a Sónia receber os 50% do Pedro, fica com 100% do apartamento. Mas, só irá comprar 50% do novo apartamento.
   Ora, se a Sónia vende 100% mas, só vai reinvestir 50%, vai pagar imposto sobre as possíveis mais valias de 50%...
   Se os 50% do Pedro ficarem no nome do João, isso já não vai acontecer.
   
   

   Colocado por: EscarameiaJSe ele doar a parte dele será aplicado o imposto sobre 60.000€? Aí ficaria 60.000€*10,8% = 6.480€?

   
   Exacto.
   
   

   Colocado por: EscarameiaJSe ele vender a parte dele será aplicado o imposto sobre 60.000€? Aí ficaria isento visto estar abaixo do limite mínimo e pagaria apenas 0,8%*60.000€ = 480€? Ou neste caso o imposto seria aplicado ao valor patrimonial total?

   
   É aplicado o valor patrimonial total mas, só paga metade do IMT resultante.
   Ou seja, IMT sobre 120.000€ é 551,86€ mas, como só vai vender/comprar metade, pagaria 551,86 / 2 = 275,93€
   
   

   Colocado por: EscarameiaJPeço desculpa pelas minhas perguntas, mas nunca estive numa situação minimamente parecida e não percebo muito destes assuntos.

   
   Em princípio será como estou a dizer mas, convém que faça simulações junto das pessoas competentes de forma a não ter surpresas.
   É que o que aqui estou a indicar é num caso típico - pequenos pormenores podem fazer toda a diferença.
   Por exemplo, basta que um de vós não tenha a habitação declarada como própria e permanente para os valores serem completamente diferentes.
   
   E não esquecer também que se o Pedro doar, não tem que pagar imposto sobre possíveis mais valias mas, se vender, pode ter que pagar... depende muito do valor pelo qual façam a transacção e tenham declarado a compra.
   Antigamente usava-se muito declarar a compra das casas por um valor abaixo do real.
   Se o valor patrimonial for actualizado e ficar superior ao valor declarado na altura da compra, não sei se o Pedro não terá que pagar IRS, mesmo que não tenha lucrado nada...

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5. • EscarameiaJ
   • 18 julho 2013

    # 5

   A questão das mais valias eu percebo.
   
   Eu nas Finanças não tenho este apartamento como habitação própria permanente. Se calhar é a primeira coisa que tenho de tentar fazer.
   
   Assim, parece-me haver uma diferença abismal entre doar e vender, e que vender, até prova em contrário ou outras surpresas que possam aparecer como refere, é a melhor hipótese.
   
   Outra questão inocente de quem nunca passou por isto. O Pedro não quer receber um cêntimo, mas teríamos de fazer um contrato de compra e venda por 60.000€ (valor utilizado no nosso exemplo). É preciso apresentar comprovativo do pagamento? Alguém vai conferir se o valor foi efetivamente pago ou não?
6. •  
     FD
   • 18 julho 2013 ^editado

    # 6

   Colocado por: EscarameiaJO Pedro não quer receber um cêntimo, mas teríamos de fazer um contrato de compra e venda por 60.000€ (valor utilizado no nosso exemplo). É preciso apresentar comprovativo do pagamento? Alguém vai conferir se o valor foi efetivamente pago ou não?

   
   Até podem fazer a venda por 1€ ou 0,01€ mas, têm que ter a noção de que o valor de impostos a pagar será sempre o do valor patrimonial, independentemente do valor real pago.
   
   Normalmente, ninguém verifica isso.
   Aliás, estranhamente, até é mais provável que disparem os alarmes ao fazer a venda por 1€ do que se fizerem a venda por uns fictícios 60.000€... às vezes as leis funcionam contra nós, mesmo que não haja nenhuma razão para isso.

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7. • mog
   • 18 julho 2013

    # 7

   Uma vez que pelo que escreve todas as partes envolvidas de estão a portar de forma cavalheiresca, talvez não fosse má ideia os três irem junto de um especialista (solicitador? fiscalista?), ou até às finanças, exporem a situação em concreto e verem qual a melhor forma para os três.
   Na minha opinião, e dado que não irá acontecer uma venda real, ou seja, o Pedro não vai receber nada pela transação, talvez o mais correcto seja a figura da doação. Porquê? Porque caso seja declarada uma venda, o Pedro terá de a mencionar em sede de declaração de IRS, o que poderá implicar pagar mais imposto em função das eventuais mais-valias. Duvido que alguém lhe peça comprovativo do pagamento em caso de venda fictícia, de qualquer maneira talvez o mais correcto seja de facto a doação pelo que escrevi atrás.
   Dado que toda a gente se está a portar bem, acho que poderiam avançar para a doação (para seu nome por aquilo que o FD escreveu) e caso haja lugar ao pagamento de algum imposto (imposto de selo, ao que parece), você daria o dinheiro ao Pedro para ele pagar.
   Contudo, aguarde por melhor opinião e, repito, talvez fosse boa ideia perderem o amor a meia dúzia de euros e pedirem uma opinião/conselho de um especialista. Afinal, é um assunto muito importante para a vida de todos vocês.
   
   Cumps.

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8. •  
     FD
   • 18 julho 2013

    # 8

   Colocado por: mogtalvez o mais correcto seja de facto a doação pelo que escrevi atrás

   
   Pode ser o mais correcto mas, pagar 6.000€ só porque... :|
9. • EscarameiaJ
   • 18 julho 2013

    # 9

   Obrigado pela Sua sugestão.
   
   Nós vamos todos falar com a Imobiliária e com o Notário sobre isto. Estou a fazer a maior pesquisa e troca de opiniões possível para efeitos de trabalho de casa.
   
   Eu penso que a doação é a pior hipótese, quer dizer, concordo que na realidade é o que se vai passar, mas serão quase 7.000€ de imposto. A hipótese de venda é bem melhor para todas as partes, na minha opinião.
10. • EscarameiaJ
    • 18 julho 2013

     # 10

    Penso que se apurarmos o valor certo a declarar na venda, ninguém fica prejudicado nas mais valias. Penso que se fizermos um contrato de compra de venda com metade do valor da escritura da compra deste apartamento ele não terá problemas de mais valias. Depois logo se vê se o metade do valor patrimonial é mais elevado ou não, mas isso serve apenas para cálculo de imposto. Na permuta que tenho negociada o valor a atribuir ao atual apartamento vai ser inferior, logo o Pedro não vai ter mais valia, vai vender precisamente pelo mesmo valor, eu vou ter menos valia, visto que o apartamento desvalorizou. Não sei se estarei correto.