Comprar casas e imóveis
Teoria sobre valor elevado de habitação em Lisboa
- solaris3x927
- 13 agosto 2013
Tenho uma teoria que gostava de expor aqui aos especialistas......
Resumo da teoria: O valor dos imóveis na zona de Lisboa está ainda elevado.
Fundamentação: Alguém com rendimentos "na média" tem dificuldades para poder adquirir e suportar um imóvel "na média".
Tendo em conta que o salário médio em 2009 era de 867,5€ brutos (pordata), um exemplo para uma família que esteja na média é:
2 titulares empregados cada um com salário de 1000€ ilíquido + 5€ de Sub Alimentação resulta em 860€ líquidos * 2 = 1720€.
(penso que os valores apresentados representam um vencimento do agregado que à luz dos valores actuais até já se pode considerar "bastante simpático")
A definição do que é um imóvel "na média" pode ser complicada, porque um apartamento velho e podre numa zona nobre vale mais do que um apartamento novo de construção "banal" na periferia.
A minha análise será focada na cidade de Lisboa e alguns concelhos próximos baseado em valores que tenho visto em sites de imobiliárias e compras efectivas de conhecidos.
Olhando para o preço da habitação na Zona de Lisboa, e definindo que um imóvel para um agregado de 2/3 pessoas (tipologia T2/T3) a meu ver um imóvel "mediano" deve ter um valor a oscilar entre os 170k e os 250k.
Assumindo um empréstimo de 80% destes extremos da banda, teríamos um pedido de empréstimo entre 136k e 200k.
Fazendo uma simulação a 35 anos, com uma tan de 4,0% (penso que será um valor aceitável tendo em conta os ultimos anos) para os 2 cenários dá:
Valor 250k
Empréstimo 200k €
Encargo mensal médio 885 €
Taxa esforço 51,5%
Total juros 172k €
Valor 170k
Empréstimo 130k €
Encargo mensal médio 575 €
Taxa esforço 33,5%
Total juros 113k €
Nota: estes valores estou a excluir todo o tipo de encargos extra da aquisição de imóvel, assim como encargos mensais relacionados com crédito.
A meu ver é óbvio que o conceito de um imóvel "mediano" será sempre muito subjectivo, mas penso que este intervalo de valores que é largo o suficiente para cobrir essa subjectividade. Tendo em conta os valores de "novas urbanizações" em Lisboa penso que os valores se enquadram com isto.
Faz-me confusão que um agregado que esteja "na média" e ganhe 1700€ limpos, tenha uma taxa de esforço potencialmente alta para ter T3 "mediano".... Dai a minha teoria que o valor das casas ainda está caro....
Faz sentido estes números? Será que faz sentido este tipo de pensamento? Ou será que o meu desejo de ver as casas a descer de preço me está a toldar o pensamento?
Opinem.... :)infelizmente o preço da habitação nada tem a ver com "racionalidade" e muito pouco com salários.
Os preços das casas são absurdos, quando há 40% de excesso de casas. Quando o centro da cidade de Lisboa está a cair de abandonado.
Isso sim, é sinal claro que há especulação e corrupção pura e dura. Não há procura (há excesso) e os preços não baixam. Ainda que os preços sejam altos, não há reconstrução de casas que valem esses valores, por causa da corrupção que dá mais lucro nos arredores.
O resto, infelizmente é "racionalidade" que há 30 anos não existe neste mercado em Portugal. Apenas lucros pornográficos de urbanização e loteamento.
Portanto, se espera que os preços caiam, será antes pelo excesso de oferta (até 2016 os bancos vão inundar o mercado com casas executadas entre 2009 e 2013, até ver), pela redução do número de pessoas, que vai agravar o excesso de casas e pela nova realidade que afinal o preço das casas baixa e que vai levar muitos especuladores que as compraram como depósito bancário a vender.Colocado por: adiasOs preços das casas são absurdos, quando há 40% de excesso de casas.
Só que esses 40% não estão nos locais certos.pois, é a teoria do "local errado". já discutimos por aqui.... não tem pés nem cabeça.
Espanha teve o mesmo "historico" de movimentos de pessoas do interior para as cidades. Tem menos excesso de de casas e os preços estão em derrocada... por excesso de oferta.
Vai dizer que são casas em aldeias, não é? Pois, não são. Olhe bem para as ruas nas cidades, o que mais há são apartamentos para venda/arrendar, cujas persianas nunca se movem.....
Sim, há muitas ruinas, mas são pouco mais que uma gota no oceano. O INE tem dados para isso.- Laranja Mecânica
- 14 agosto 2013
Nem sei como ainda existem gente tão tapada que não vê o óbvio.....por essa altura vão aparecer imensas casas para arrendar que não poderão ser vendidas, mas como a ganancia é grande convém manter a ilusão......ou seja até para arrendar irá existir dificuldade face à grande oferta!- AntonioKhal
- 14 agosto 2013
Seguramente existem um conjunto de razões não apenas uma.
Logicamente os grandes centros urbanos e principalmente as grandes cidades (Madrid-Londres etc a e escala reduzida Lisboa têm uma rotação por m2 muito maior por diversos motivos , um deles (vou copiar um post que fiz á pouco)
Entre muitas outras situações depois existem aqueles (uma fatia considerável ) que têm activos parados com custos e a desvalorizar mas não baixam o preço porque " não precisam "
tenho um familiar com 2 lojas bem localizadas , quer 75 000 euros por cada ...á 4 anos...isto numa rua onde das 8 , está uma alugada...julgo que por 49000 seria bom negócio
mas ele não precisa , prefere capital parado a desvalorizar
Se ele tivesse vendido por 50000 há 4 anos e aplica-se em obrigações do tesouro (Portugal) ou outras
teria hoje aprox 50000+13000= 63000 €
No classico deposito a prazo teria aprox 50+6 = 56 000 €
Isto naquelas que nem sequer são as melhores opções
Passados 4 anos a perspectiva é que venda por 75 ??? ou se calhar nem os 50 ??
Casas, apartamentos , lojas etc fatia considerável do tecido urbano está alegremente a desvalorizar porque os donos "não precisam" e gostam (sem o saber ) de perder $- AntonioKhal
- 14 agosto 2013 editado
Á medida que o mundo muda e muitas novas profissões emergem (nomeadamente através da net - traders-programadores-webdesigners-design grafico e centenas de outras) existirá uma alteração provável nos habitos de compra de casas e local de residência
porque raio alguem irá pagar mais 100 000 euros quando pode perfeitamente trab a partir de casa e numa zona mais sossegada etcetc
Isto é uma tendência , poderá ajudar a afastar pessoas dos centros e quando a procura diminui o preço não aguenta ad aeternum
Outro motivo pra diminuir a procura poderão ser gastos inferiores com combustivel (partindo do principio que os carros elétricos ou outro formato substituem a gasolina) isto poderá levar as pessoas a afastarem se (o facto de haver boas acessibilidades - transito em volume razoavel logicamente é bastante importante tambem) para zonas mais calmas/baratas
A questão é complexa e estou a simplificar no entanto a lei da oferta e procura é a medio-longo prazo quem dita os preços
É provavel que nao baixem em 3-4-5 anos mas a continuar assim mesmo quem "não precisa" deve entender que está a perder $ com activos sem rentabilização.- solaris3x927
- 14 agosto 2013
Vejo muita gente que foca o problema dos preços altos com o facto de haver muita gente que ainda acredita cegamente na velha máxima de " imobiliario nunca desvaloriza".
Acredito que isso ajude a que exista muita gente que prefere aguentar mais uns anos (e que acredito que não seja raro que esses anos se estiquem bastante) para não perder dinheiro (ou perder menos), mas será que é esse um dos pontos principais para que os valores ainda estejam acima do que "deveriam custar"?
Fiz um teste há tempos, que repeti agora...
Ir a casa sapo, e pesquisar em Lisboa um T3, ordenando por mais antigos, procurar valores que permitam até 250k.....
O que se encontra ou são apartamentos em zonas que tipicamente são baratas (benfica, graça, penha de frança, anjos, etc etc) ou então outras zonas mais "nobres" que são prédios antigos a precisar de umas boas dezenas de milhares em obras....
Isto faz sentido?pessoalmente, acho que viver numa grande cidade não faz sentido...
a habitação é cara, os transportes são maus, a alimentação é cara, a segurança é pouca, a pressão demográfica é uma aberração sociológica, ...
já trabalhei no porto, coimbra, aveiro, etc. agora, felizmente, vivo numa cidade pequena, onde os problemas são muitos (falta de oferta cultural, principalmente), mas onde as vantagens de toda a gente se conhecer, de ir a pé para todo o lado, de ter uma hortazita, etc, mais que compensam.
um T3 usado, em apartamento, custa cá cerca de 50k. novo anda na casa dos 100k.
uma moradia, estilo anos 90, consegue-se por cerca de 100k nos arrabaldes da cidade. uma para recuperar, cheia de charme, com terreno (2 ou 3 mil metros), na casa dos 50k, tb nos arrabaldes.
moradias no centro da cidade anda na casa dos 200k. com terreno (menos de 1000 metros) e construção decente.Colocado por: solaris3x927Vejo muita gente que foca o problema dos preços altos com o facto de haver muita gente que ainda acredita cegamente na velha máxima de " imobiliario nunca desvaloriza".
Bingo. Nisso e no corolário "mais vale fechada que arrendada para estragar".
Só que o imobiliário já desvaloriza e muito. A partir de agora, é como tordos, a cair uma a uma no mercado e como há excesso (sem procura) a amplificar a pressão nos preços.
Vai levar anos, mas o ditado "essencial" inverteu. A partir de agora ninguém compra uma casa para ser depósito bancário.Preparem-se que não são só as casas que vão dar "cocó".Colocado por: danobregaPreparem-se que não são só as casas que vão dar "cocó".
Pois não. E as casas vão dar cócó, em grande parte por causa dessa piramide sem base....As casas estão caras por causa de duas coisas:
- o valor dos terrenos não baixa
- a exigência burocrática é cada vez maior
Qualquer terreno com capacidade construtiva em altura num sítio minimamente interessante custa hoje milhões de euros. E isso não vai mudar.
Porquê? Porque quem tem esses terrenos, não tem despesas com o mesmo e não tem necessidade de liquidez.
Herdeiros, fundos imobiliários, especuladores... regra geral, estes "promotores" não têm urgência financeira. Logo, uma das parcelas no custo de um apartamento, não baixa, nem vai baixar.
Só se venderão estes terrenos ao preço que o proprietário quiser.
Por isso, só se venderão quando houver procura e disponibilidade em pagar o que os compradores puderem ou quiserem pagar.
Em tempos de incerteza económica, ninguém quer arriscar, logo, não é por aqui que os preços vão baixar.
Com o passar do tempo, a exigência construtiva e burocrática aumentou. E com isso, aumentaram os custos indirectos.
Hoje, construir não é só juntar uns poucos de pedreiros, um projectozito e voilá.
As câmaras municipais cresceram desmesuradamente, fazem tudo e um par de botas - acção social, piscinas, polidesportivos, pavilhões multiusos, rotundas, mercados municipais, jardins, vias de comunicação, parques empresariais, blá, blá, blá - tornaram-se monstros que precisam de ser alimentados com impostos. Como não recebem ou não devem receber dinheiro directamente do estado, têm que o receber de algum lado. O melhor lado para o receber? A construção.
As taxas necessárias para construir subiram. E ao contrário de antigamente em que o construtor fazia um prédio e a câmara o resto (estradas, iluminação, espaços verdes, etc.), hoje a câmara não faz nada e o urbanizador faz tudo. Ou seja, ao comprar um apartamento não está a pagar só o apartamento, está a pagar o passeio à frente do prédio, o jardim, a iluminação, as ruas, todas as infraestruturas subterrâneas...
Ao mesmo tempo, os regulamentos têm vindo a aumentar, são mais que muitos e é preciso pagar a muita gente para ver se os regulamentos estão a ser cumpridos.
Todos estes custos entram nas contas, mesmo que não os vejamos nem que os compremos directamente. E a perspectiva é que não devem baixar mas sim, aumentar.
Ora, dois dos principais custos estão relatados. Falta agora o custo da construção, que é o único que, face ao exposto acima, até poderia ter alguma flexibilidade.
Mas, não tem. E ao contrário do que se poderia pensar não é aqui que está a fatia de leão.
Há quem fale muito dos lucros dos construtores mas, basta ver que quem corre os riscos, sofre as consequências. Os últimos tempos são elucidativos: quantos construtores não ficaram na falência?
E os construtores são como quaisquer outros vendedores ou fabricantes - têm que ganhar dinheiro.
Mesmo quando ficaram milionários, só o conseguiram porque o que vendem é por natureza caro. Quem é que vende algo no valor de 100.000€ e só ganha 1.000€? Ninguém, é tudo uma questão de escala.
Depois, exactamente como na situação das câmaras, os custos indirectos subiram vertiginosamente - cada vez há mais exigências burocráticas que custam dinheiro.
Para manter uma empresa não basta fazer e receber, há uma carga técnica e burocrática brutal, e depois ainda há que contar com os impostos.
E aqui estamos nós, sem dinheiro para pagar isto tudo.
A pergunta era: vão os preços das casas baixar?
Os de construção nova, pelos motivos que indiquei acima, acho que não, a não ser que algo mude.
Os preços das usadas, sim, ainda têm margem para descer.Colocado por: FDAs câmaras municipais cresceram desmesuradamente, fazem tudo e um par de botas - acção social, piscinas, polidesportivos, pavilhões multiusos, rotundas, mercados municipais, jardins, vias de comunicação, parques empresariais, blá, blá, blá - tornaram-se monstros que precisam de ser alimentados com impostos. Como não recebem ou não devem receber dinheiro directamente do estado, têm que o receber de algum lado. O melhor lado para o receber? A construção.
Caro FD, acho que fez uma excelente análise do mercado da construção.
No texto que citei, o FD diz e muito bem, que as Câmara Municipais ganham muito dinheiro com a construção. É verdade, e ao contrário do diz o adias, que os promotores ganham rios de dinheiro, quem mais ganha são as câmara municipais, que ganham muito dinheiro em taxas, ficam com alguns lotes para equipamentos, mas também ficam com alguns lotes para domínio privado, que depois colocam à venda em leilão, e regra geral são os lotes mais caros vendidos no loteamento.- Laranja Mecânica
- 14 agosto 2013
Sim o FD fez uma boa análise mais condizente com a realidade!
Ainda há uns tempos atrás tinha na cabeça em fazer uma casa, mas com tantos entraves e adversidades, taxas e taxinhas levava um grande tombo na carteira sem grandes contrapartidas !
No meu entender ou se tem dinheiro suficiente e faz algo que tem qualidade ou então mais vale estar quietinho....é que já cansa de ver tão fraca construção em Portugal.
Outra situação que deparo é que se constrói na generalidade muito melhor para as zonas Rurais do que nas grandes cidades, não sei que factores levam a isto será a qualidade dos profissionais que devem ter mais calo e partindo do principio que devem saber aplicar melhor determinadas soluções mais condizentes com clima e solo....Colocado por: Laranja Mecânica
Outra situação que deparo é que se constrói na generalidade muito melhor para as zonas Rurais do que nas grandes cidades, não sei que factores levam a isto será a qualidade dos profissionais que devem ter mais calo e partindo do principio que devem saber aplicar melhor determinadas soluções mais condizentes com clima e solo....
Isto é fácil de explicar: nas zonas rurais mão de obra muito mais barata, terrenos MUITO mais baratos, como tal pode-se colocar alguma qualidade nas construções. Nas grandes cidades se fizessem o mesmo nível de qualidade e até mesmas áreas de apartamentos, se já achamos estes preços caros então como seriam se fossem de qualidade superior....Colocado por: Laranja MecânicaOutra situação que deparo é que se constrói na generalidade muito melhor para as zonas Rurais do que nas grandes cidades
Que diferenças é que vê?- Laranja Mecânica
- 15 agosto 2013
Em tudo desde a arquitectura, organização dos espaços, pormenores e certos detalhes que valorizam o espaço, seja pelo cunho pessoal de quem trabalha na arte de bem construir, é tb deveras importante mencionar o posicionamento na envolvente como tb perante os edifícios vizinhos...posso acrescentar ainda a qualidade dos materiais que são imensamente superiores, e sem ser necessário o suposto dito luxo dos edifícios das cidades!- AntonioKhal
- 18 agosto 2013
Colocado por: solaris3x927Tenho uma teoria que gostava de expor aqui aos especialistas......
Resumo da teoria:O valor dos imóveis na zona de Lisboa está ainda elevado.
Fundamentação:Alguém com rendimentos "na média" tem dificuldades para poder adquirir e suportar um imóvel "na média".
Tendo em conta que o salário médio em 2009 era de 867,5€ brutos (pordata), um exemplo para uma família que esteja na média é:
2 titulares empregados cada um com salário de 1000€ ilíquido + 5€ de Sub Alimentação resulta em 860€ líquidos * 2 = 1720€.
(penso que os valores apresentados representam um vencimento do agregado que à luz dos valores actuais até já se pode considerar "bastante simpático")
A definição do que é um imóvel "na média" pode ser complicada, porque um apartamento velho e podre numa zona nobre vale mais do que um apartamento novo de construção "banal" na periferia.
A minha análise será focada na cidade de Lisboa e alguns concelhos próximos baseado em valores que tenho visto em sites de imobiliárias e compras efectivas de conhecidos.
Olhando para o preço da habitação na Zona de Lisboa, e definindo que um imóvel para um agregado de 2/3 pessoas (tipologia T2/T3) a meu ver um imóvel "mediano" deve ter um valor a oscilar entre os 170k e os 250k.
Assumindo um empréstimo de 80% destes extremos da banda, teríamos um pedido de empréstimo entre 136k e 200k.
Fazendo uma simulação a 35 anos, com uma tan de 4,0% (penso que será um valor aceitável tendo em conta os ultimos anos) para os 2 cenários dá:
Valor 250k
Empréstimo 200k €
Encargo mensal médio 885 €
Taxa esforço 51,5%
Total juros 172k €
Valor 170k
Empréstimo 130k €
Encargo mensal médio 575 €
Taxa esforço 33,5%
Total juros 113k €
Nota: estes valores estou a excluir todo o tipo de encargos extra da aquisição de imóvel, assim como encargos mensais relacionados com crédito.
A meu ver é óbvio que o conceito de um imóvel "mediano" será sempre muito subjectivo, mas penso que este intervalo de valores que é largo o suficiente para cobrir essa subjectividade. Tendo em conta os valores de "novas urbanizações" em Lisboa penso que os valores se enquadram com isto.
Faz-me confusão que um agregado que esteja "na média" e ganhe 1700€ limpos, tenha uma taxa de esforço potencialmente alta para ter T3 "mediano".... Dai a minha teoria que o valor das casas ainda está caro....
Faz sentido estes números? Será que faz sentido este tipo de pensamento? Ou será que o meu desejo de ver as casas a descer de preço me está a toldar o pensamento?
Opinem.... :)
Ja dei a minha opinião sobre os valores mas entretanto ontem reflecti de forma rápida (pouco cuidada confesso pois não inclui a inflacção etc)
T2 em Lisboa , 500€ mensais de aluguer
50 anos serão 300 k
Partindo do principio que um casal aluga aos 30 (a média hoje em dia creio) até aos 80 gastam 300 000 €
Pelas suas contas são 378 000 euros + 50 000 euros em 35 anos , portanto 428 000 €
Quando voce acabar de pagar a casa vale 100 000? 80 000 ? curiosamente perde á mesma pelo menos 300 000 € certo ?
Agora pergunto lhe por curiosidade acha que vale a pensa comprar ?
(ps tou com sono de fiz as contas mal digam me)- AntonioKhal
- 18 agosto 2013 editado
Agora pergunto lhe por curiosidade acha que vale a pensa comprar (a crédito) ?
(Aqui convém considerar situações como perder o emprego , divórcio , mudança de trabalho , cidade ou país etcetc)0.0235 seg. NEW
